Решение от 17 июня 2025 г. по делу № А76-23905/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-23905/2024
18 июня 2025 года
г. Челябинск



Судья Арбитражного суда Челябинской области Холщигина Д.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурковой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ОГРН <***>, ИНН <***>), к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства,  встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1, к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (ОГРН <***>, ИНН <***>), об обязании заключить договор аренды, при участии в судебном заседании представителя истца (ответчика по встречному иску) ФИО2. по доверенности от 22.02.2024, удостоверение, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3 по доверенности от 06.06.2024, паспорт,

УСТАНОВИЛ:

КУИЗО г. Челябинска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ИП ФИО1 (далее - ответчик), в котором просит изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0427005:153, площадью 382,3 кв.м, степень готовности 0%, расположенный по адресу: Российская Федерация, Челябинская область, городской округ Челябинский, внутригородской <...> юго-западный промрайон Советского района, путем продажи с публичных торгов.

Определением от 18.07.2024 заявление принято к производству в общем исковом порядке.

Определением от 05.11.2024 к производству принято встречное исковое заявление ИП ФИО1 (далее – истец по встречному иску) к КУИЗО г. Челябинска (далее – ответчик по встречному иску), в котором истец просит обязать КУИЗО г. Челябинска заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:04260026:1169 без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства мини-кулинарии (литер А), расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Советский район, тр. Троицкий, юго-западный промрайон Советского района (с учетом уточнения просительной части иска).

В судебном заседании истец поддержал требования в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска. Ответчик настаивал на удовлетворении требований по встречному иску, просил в удовлетворении основного иска отказать.

В судебном заседании 21.05.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 18.06.2025. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области в сети Интернет.

Рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) заключён договор аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) города Челябинска от 15.03.2000 УЗ № 00752-К-2000 (л.д. 26-32, т. 1), по условиям которого в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:04 площадью 1 596 кв.м, расположенный по Троицкому тракту в юго-западном промрайоне Советского района города Челябинска из земель муниципальной собственности, без права последующего выкупа, для проектирования и строительства мини-кулинарии (п. 1.1 договора).

Договор заключен на основании постановления Главы г. Челябинска от 13.03.2000 № 279-п (л.д. 25, т. 1).

Договор заключен на срок два года (п. 1.4. договора).

Дополнительным соглашением № 1 от 27.01.2003 на основании постановления Главы г. Челябинска от 24.01.2003 № 42-п срок действия договора аренды от 15.03.2000 УЗ № 00752-К-2000 продлен до 01.06.2004 (л.д. 33-40, т. 1).

25.04.2011 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0427005:153, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74636:042600261169 к ФИО5.

18.07.2011 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0427005:153, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74636:042600261169 к ФИО6.

06.10.2011 была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0427005:153, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 74636:042600261169 к ФИО1.

Указанные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект незавершенного строительства от 09.07.2024 (л.д. 41-44, т. 1).

На основании распоряжения Первого заместителя Главы Администрации г. Челябинска от 17.09.2014 № 6018-к между Комитетом (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) был заключен договор от 30.10.2014 УЗ № 012965-К-2014 краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска (л.д. 45-54, т. 1), по условиям которого ответчику в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:36:0426002:1169 площадью 1 596 кв.м для завершения строительства мини-кулинарии (литер А) (п. 1.1.1 договора). В п. 1.4 договора стороны пришли к соглашению, что права и обязанности у сторон возникают с 17.09.2014 по 17.09.2017.

Участок передан по акту приема-передачи от 30.10.2014 (л.д. 55, т. 1).

На земельном участке с кадастровым номером 74:36:0426002:1169 расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0427005:153, степенью готовности 0 %, площадью 382,3 кв.м, принадлежащий на праве собственности ИП ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.07.2023 (л.д. 63-68, т. 1). Право собственности на ОНС зарегистрировано 06.10.2011.

Истцом в материалы дела представлен акт обследования от 09.04.2024, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0426002:1169 расположен фундамент, частично огороженный деревянным забором, имеется древесно-кустарниковая растительность. Территория земельного участка не огорожена (л.д. 59-62, т. 1).

В заявлении истец указал, что договором от 30.10.2014 УЗ № 012965-К-2014 установлен срок его действия до 17.09.2017. В настоящее время срок договора истек.

Так же пояснил, что поскольку ранее участок уже предоставлялся в аренду для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, предоставление участка без проведения торгов невозможно.

Комитет направил в адрес ответчика уведомление от 03.03.2020 № 6797 о прекращении договора по окончании срока его действия. Данное уведомление получено нарочно представителем ИП ФИО1 по доверенности. До настоящего времени уведомление от 03.03.2020 № 6797 в суде не оспорено.

Право аренды ИП ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0426002:1169 погашено, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 04.07.2024.

Учитывая изложенное, а также степень готовности объекта незавершенного строительства согласно сведениям из ЕГРН 0%, истец считает, что строительство объекта с кадастровым номером 74:36:0427005:153 ответчиком не было завершено.

Земельный участок, на котором расположен спорный объект, относится к числу участков, государственная собственность на которые не разграничена. Согласно п. 2 ст. 3.3 Федеральный закон от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Ссылаясь на положения ст. 239.1 ГК РФ, на прекращение действия договора аренды земельного участка от 30.10.2014 УЗ № 012965-К-2014, который был заключен для завершения строительства объекта незавершенного строительства, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, ответчик в письменном отзыве указал, что договор аренды земельного участка от 30.10.2014 УЗ № 012965-К-2014 заключен до 01.03.2015, в связи с чем на него не распространяются положения Федерального закона от 26.03.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ», у арендатора есть право заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства. Эти же обстоятельства ответчик (истец по встречному иску) указал в качестве правовых оснований для встречного иска.

Ответчик (истец по встречному иску) представил в дело письмо КУИЗО г. Челябинска от 09.03.2021 № 9115, в котором Комитет указал на право предпринимателя обратиться с заявлением об оформлении земельного участка в аренду для завершения строительства объекта согласно действующему законодательству (л.д. 43-44, т. 2).

Письмом от 17.09.2024 ответчик (истец по встречному иску) обратился в КУИЗО г. Челябинска с просьбой сообщить о возможности заключения нового договора аренды спорного земельного участка для завершения строительства мини-кулинарии (л.д. 9, т. 2), в ответ на которое письмом от 11.12.2024 Комитет сообщил об отсутствии оснований для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Так же Комитет указал на отсутствие оснований для изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка (л.д. 45-46, т. 2).

Ответчик (истец по встречному иску) в материалы дела представил заключение специалиста № 1694, в котором сделан вывод, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0426002:1169 обнаружен незавершенный объект капитального строительства, а именно: фундамент, подвал, высота помещений которого 2,74 м, и перекрытие подвала из пустотных плит. Строительство объекта приостановлено на отметке +1600 мм. Объект незавершенного строительства имеет прочную связь с землей, его перемещение без ущерба назначению невозможно (л.д. 24-35, т. 2).

Так же пояснил, что вид разрешенного использования спорного земельного участка не соответствует градостроительному регламенту, размещение мини-кулинарии на указанном земельном участке недопустимо, о чем ответчик (истец по встречному иску) узнал в 2019 году, когда предпринимал попытки заключения договора аренды и получения разрешения на строительство, в подтверждение чего представил градостроительный план земельного участка (л.д. 47-65, т. 2).

В письменном отзыве истец (ответчик по встречному иску) возражал против удовлетворения требований (л.д. 20-22, т. 2).

В силу п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подп. 3.1 п. 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 ГК РФ).

П. 1 ст. 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Как следует из п. 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ, положения ст. 239.1 ГК РФ (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

На основании ст. 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 171-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и Гражданский кодекс, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015 на основании п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от УЗ № 012965-К-2014 был заключен 30.10.2014 (до 01.03.2015).

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 3 ст. 445 ГК РФ).

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.

В соответствии с п/п 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

На основании п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утвержденного Президиумом ВС РФ 22.07.2020, собственник объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, имеет право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 4 ст. 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п/п 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса).

Из содержания п/п 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

При этом указанная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Исходя из буквального толкования вышеуказанных норм права, для заключения договора аренды земельного участка в данном случае, необходимо наличие двух условий:

-    отсутствие судебного решения об изъятии земельного участка путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев с момента окончания срока действиядоговора аренды (в рассматриваемом случае до 17.03.2018),

-    земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта незавершенного строительства ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Спорный земельный участок под объектом незавершенного строительства не изымался на основании судебных решений, а также не предоставлялся ни одному из предыдущих собственников объекта для завершения строительства, доказательств обратного в деле не имеется (ст. 65 АПК РФ).

Из материалов дела следует, что истец обращался к ответчику с заявлением о заключении договора аренды земельного участка под объектом незавершенного строительства.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплен в ст. 39.17 Земельного кодекса и предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

Уполномоченный орган в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанного рассмотрения принимает соответствующее решение (п. 5 ст. 39.17), а именно:

1)        осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2)        принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3)        принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Ни одно из перечисленных действий Комитетом не было совершено.

Из представленного в материалы дела заключения специалиста № 1694 (л.д. 24-31, т. 2) следует, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:04260026:1169 расположен незавершенный объект капитального строительства, а именно: фундамент, подвал, высота помещений которого 2,74 м, и перекрытие подвала из пустотных плит. Объект является капитальным, демонтаж которого без соразмерного ущерба и без изменения основных характеристик невозможен.

Анализ указанных выше норм права и обстоятельств настоящего дела в совокупности позволяет суду прийти к выводу о том, что предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 74:36:04260026:1169, и обладает правом на получение в аренду земельного участка для завершения строительства, в связи с чем встречные исковые требования подлежат удовлетворению.

В противном случае возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

Аналогичная позиция отражена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021.

Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ земли, указанные в п. 1 данной статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Правовой режим земельного участка и объекта капитального строительства определяется также положениями градостроительного законодательства.

Градостроительное зонирование представляет собой зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (п. 6 ст. 1, гл. 4 ГрК РФ).

П. 9 ст. 1 ГрК РФ определено, что градостроительный регламент устанавливает в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

По смыслу ст. 30, 32 и 37 ГрК РФ вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставляемом ему земельном участке.

При этом разрешенное использование определяется не собственником земельного участка применительно к конкретному участку, а градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Согласно п. 2 ст. 85 ЗК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

П. 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любим видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Вместе с тем, по смыслу п. 4 ст. 85 ЗК РФ Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Ч. 8 ст. 36 ГрК РФ установлено, что земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, из п. 4 ст. 85 ЗК РФ и ч. 8 ст. 36 ГрК РФ прямо следует, что объекты капитального строительства, правомерно возведенные до утверждения градостроительных регламентов правилами землепользования и застройки, а также земельные участки, на которых они расположены, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут быть использованы по прежнему фактическому виду разрешенного использования, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Следовательно, и земельное, и градостроительное законодательство исходит из сохранения прав на использование объектов капитального строительства и земельных участков под ними по прежнему фактическому разрешенному использованию в случае, когда происходит изменение градостроительной документации, предусматривающей иное зонирование территории (ст. 30 ГрК РФ).

Такой подход в целом соответствует правовой позиции, изложенной в п. 6 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом ВС РФ 14.11.2018, а также в Определениях ВС РФ от 09.12.2015 № 308-КГ15-7455 и от 03.06.2019 № 301-КГ18-25680.

Как установлено судом, ранее застройщику было выдано разрешение на строительство мини-кулинарии. Договор аренды УЗ № 012965-К-2014 от 30.10.2014 заключен на основании распоряжения Администрации города Челябинска от 17.09.2014 № 6018-К «О предоставлении индивидуальному предпринимателю ФИО1 земельного участка в аренду для завершения строительства мини-кулинарии, литер А) по адресу: город Челябинск, Советский район, тракт Троицкий, юго-западный промрайон» (л.д. 116, т. 1).

В соответствии с Публичной кадастровой картой, разрешенное использование для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации мини-кулинарии (л.д. 127, т. 1).

Согласно Правилам землепользования и застройки, утвержденных решением Челябинской городской Думы от 27.04.2004 № 36/8, спорный земельный участок был расположен в территориальной зоне Г.2.2 (Зона коммунально-складских объектов IV и V классов), где код «(2.32) рестораны, кафе, закусочные, столовые» был включен в основные виды разрешенного использования.

На момент заключения договора краткосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0426002:1169 действовали Правила землепользования и застройки города Челябинска, утвержденные решением Челябинской городской Думы от 09.10.2012 № 37/13, согласно которым указанный земельный участок находился в территориальной зоне Г.2 (Зоны объектов IV и V классов опасности), где код «(4.6) общественное питание» был включен в условно разрешенные виды использования.

В соответствии с Картой градостроительного зонирования территории города, утвержденной решением Челябинской городской Думы от 29.08.2023 № 41/23 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Челябинска, земельный участок с кадастровым номером 74:36:0426002:1169 находится в границах территориальной зоны 04 21 13 Г.З (зона производственно-складских объектов IV класса опасности).

Согласно выписки из Правил землепользования и застройки, принятых решением Челябинской городской думы от 29.08.2023 № 41/23 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Челябинска», земельный участок находится в зоне Г.З, зона производственно-складских объектов IV класса опасности. Зоны объектов IV класса опасности выделены для размещения объектов капитального строительства промышленных и производственных-коммунальных предприятий IV и V классов опасности включительно, имеющих санитарно-защитные зоны протяженностью 100 метров и менее. Сочетание различных видов разрешенного использования объектов недвижимости в одной зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований.

Как указано в выписке из 5 раздела ГИСОГД из Правил землепользования и застройки в отношении территориальной зоны Г.З., вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальной зоне (4.6) общественное питание** (т.е. мини-кулинария) возможны только для встроенных, встроенно-пристроенных объектов капитального строительства. Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:36:0426002:1169 - для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации мини-кулинарии (литер А) в качестве отдельного объекта капитального строительства.

Таким образом, в настоящее время вид разрешенного использования спорного земельного участка не соответствует установленному градостроительному регламенту, после выдачи первоначального разрешения на строительство были изменены градостроительный регламент и проект планировки территории, согласно которым в указанном месте не предусмотрено возведение мини-кулинарии.

Между тем, как было указано ранее, исходя из положений ч. 8 ст. 36 ГрК РФ и ч. 4 ст. 85 ЗК РФ земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют измененному градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства не опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия.

Аналогичная правовая позиция также изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.02.2017 № 308-ЭС16-20610.

На основании вышеприведенных правовых норм и разъяснений их правоприменения, суд приходит к выводу о том, что с учетом того, что правовой режим использования земельного участка с кадастровым номером 74:36:0426002:1169, площадью 1 596 кв.м и расположенного нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 74:36:0427005:153, площадью 382,3 кв.м - для строительства мини-кулинарии, был установлен до изменения градостроительного зонирования, ИП ФИО1 вправе использовать вышеуказанные объекты по прежнему фактическому виду разрешенного использования, без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.

Поскольку заключение договора аренды земельного участка является реализацией ответчиком (истцом по встречному иску) права на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства в порядке ст. 39.6 ЗК РФ, оснований для изъятия объекта незавершенного строительства в порядке ст. 239.1 ГК РФ не имеется, в удовлетворении требований по первоначальному иску судом отказано.

Государственная пошлина при  обращении с исковым заявлением в суд подлежит уплате в соответствии со ст. 333.18 НК РФ с учетом ст. ст. 333.21, 333.22, 333.41 НК РФ.

Истец в силу ст. 333.37 НК РФ освобожден от уплаты госпошлины.

Платежным поручением № 16648 от 17.10.2024 ответчиком (истцом по встречному иску) уплачена государственная пошлина в сумме 15 000 руб. 00 коп.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167, 168 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1.         В удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказать.

2.         Встречные исковые требования удовлетворить.

3.         Обязать заявление Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:04260026:1169 без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства мини-кулинарии (литер А), расположенного по адресу: Челябинская область, город Челябинск, Советский район, тр. Троицкий, юго-западный промрайон Советского района.

4.         Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 государственную пошлину в размере 15 000 руб. 00 коп.

5.         Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ).

6.         Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме).

7.         Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения.

8.         По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья                                                                                               Д.М. Холщигина