Решение от 22 сентября 2024 г. по делу № А76-18087/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-18087/2023
23 сентября 2024 г.
г. Челябинск


Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновой В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Магнитогорска, г. Магнитогорск Челябинской области (Инн <***>),

к обществу с ограниченной ответственностью «Новый мир», с. Нижняя Санарка, Челябинская область (ИНН <***>)

к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен, ФИО1, г. Москва,

о взыскании 6 558 745 руб. 18 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Магнитогорска (далее- истец, Комитет)обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО «Новый мир» (далее- ответчик, общество) о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 11.10.2018 по 31.05.2023 в размере 6 558 762 руб. 46 коп. (в редакции заявления от 11.03.2024 об увеличении размера исковых требований, принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ, том 2 л.д. 89-90).

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), указал на то, что ответчик, являясь собственником объектов недвижимости, не вносил плату за пользование земельным участком. Пользование земельным участком осуществлялось без оформления договора.

При подаче иска Комитет требовал с общества «Новый мир» неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:33:1109001:30 под размещенными на нем пяти объектами недвижимости (здание вагонные весы; нежилое здание - зерносклад № 28; нежилое здание - зерносклад № 29; нежилое здание - зерносклад № 16,17; нежилое здание - зерносклад № 26), под размещением которых ответчик с Комитетом договоры аренды земельных участков не заключал.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1

Ответчик требования истца отклонил, представил отзыв на исковое заявление (том 1 л.д.121, том 2 л.д. 3-5), в удовлетворении иска просил отказать. Ответчик указывает на то, что истцом попущен срок исковой давности, неправильно применена кадастровая стоимость участка.

Истец представил пояснения по делу (том 2 л.д.13, 76-78),

Третье лицо мнение по делу не представило (том 2 л.д. 14).

Участники явку не обеспечили о времени и месте рассмотрения дела уведомлены в соответствии со ст. 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заседание проведено по правилам ч.3, 5 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие сторон и третьего лица.

Суд считает, что им приняты все меры для предоставления сторонам возможности представить доказательства в подтверждение своей позиции по делу.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Как усматривается из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением суда по делу №А76-10090/2019, обществу «Новый мир» на основании договора купли-продажи от 30.05.2014 принадлежали следующие объекты, расположенные по адресу: <...>:

-нежилое здание – зерносклад №31,32 площадью 2439,7 кв.м. с кадастровым номером 74:33:1109001:239;

-нежилое здание – зерносклад №33 площадью 1207 кв.м. с кадастровым номером 74:33:1109001:252;

-нежилое здание – зерносклад №37 площадью 1240,2 кв.м. с кадастровым номером 74:33:1109001:244;

-нежилое здание – пожарное депо новая территория площадью 169,9 кв.м. с кадастровым номером 74:33:1109001:213;

-нежилое здание – точка на «Север» площадью 270,7 кв.м. с кадастровым номером 74:33:1109001:256;

-нежилое здание – трансформаторная подстанция №1 площадью 46,5 кв.м. с кадастровым номером 74:33:1109001:219;

-нежилое здание – трансформаторная подстанция площадью 46 кв.м. с кадастровым номером 74:33:1109001:212;

-нежилое здание – мотовозное депо площадью 131 кв.м. с кадастровым номером 74:33:1109001:1933;

-нежилое здание – приемно-очистительная башня площадью 457,4 кв.м. с кадастровым номером 74:3361109001:247;

-нежилое здание – вагонные весы 130 тн, площадью 16,5 кв.м. с кадастровым номером 74:3361109001:1932;

-нежилое помещение №1 – зерносклад мех. №22 площадью 1193,5 кв.м. с кадастровым номером 74:3361109001:492;

-нежилые помещения №2 и №3 – зерносклад мех. №20,21 площадью 2424,9 кв.м. с кадастровым номером 74:3361109001:1654;

-нежилое здание – зерносклад №28 площадью 1178,6 кв.м. с кадастровым номером 74:3361109001:226;

-нежилое здание – зерносклад №29 площадью 1214,4 кв.м. с кадастровым номером 74:3361109001:220;

-нежилое здание – зерносклад №16,17,18 площадью 3650,6 кв.м. с кадастровым номером 74:3361109001:215;

-нежилое здание – зерносклад №26 площадью 1145,7 кв.м. с кадастровым номером 74:3361109001:238.

Также часть расположенных на той же промплощадке объектов, была приобретена ФИО1 в собственность по договору купли-продажи от 19.05.2014.

Указанные объект были размещены на земельном участке с кадастровым номером 74:33:1109001:30.

Объекты недвижимости приобретены по договорам  купли-продажи, заключенным с конкурсным управляющим ООО «Элеваторзернопродукт».

В рамках рассмотрения дела №А76-2807/2016 установлено, что между Администрацией (арендодатель) и ООО «Новый мир» (арендатор) подписан договор №8931 аренды земельного участка от 11.12.2014, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 172 322,22 кв.м. с кадастровым номером 74:33:1109001:30, находящийся по адресу: <...>, для эксплуатации поименованных в договоре нежилых зданий, принадлежащих Обществу на праве собственности (п. 1.1, 1.2 договора). Срок действия договора устанавливается до 01.10.2063 (п. 2.1. договора). Земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:30 поставлен на государственный кадастровый учет 25.08.2005. Разрешенное использование – производственная база «Магнитогорский элеватор».

Указанным решением арбитражного суд договор аренды № 8931 признан ничтожным, поскольку на земельном участке помимо объектов общества «Новый мир» имелись, принадлежавшие ФИО1 объекты недвижимости. Также суд сделал вывод о том, что земельный участок является делимым.

В связи с признанием договора № 8931 ничтожным, между Администрацией и обществом «Новый мир» были подписаны договоры аренды земельных участков, сформированных для эксплуатации девяти объектов недвижимости, принадлежащих обществу:

-договор аренды № 10147 от 16.03.2018 на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:2039, площадью 1788 кв.м., занимаемый нежилым зданием зерносклада № 37 (кадастровый номер 74:33:1109001:244);

-договор аренды № 10144 от 15.03.2018 на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:2040, площадью 132 кв.м., занимаемый нежилым зданием приемно-очистительной башней (кадастровый номер 74:3361109001:247);

-договор аренды № 10138 от 13.03.2018 на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:2041, площадью 583 кв.м., занимаемый нежилым зданием – пожарное депо новая территория (кадастровый номер 74:33:1109001:213);

-договор аренды № 10137 от 13.03.2018 на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:2042, площадью 59 кв.м., занимаемый нежилым зданием - трансформаторная подстанция (кадастровый номер 74:33:1109001:212);

-договор аренды № 10139 от 13.03.2018 на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:2043, площадью 3114 кв.м., занимаемый нежилым зданием - зерносклад №31,32 (кадастровый номер 74:33:1109001:239);

-договор аренды № 10136 от 13.03.2018 на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:2044, площадью 496 кв.м., занимаемый нежилым зданием - точка на «Север» (кадастровый номер 74:33:1109001:256);

-договор аренды № 10148 от 16.03.2018 на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:2045, площадью 60 кв.м., занимаемый нежилым зданием трансформаторная подстанция (кадастровый номер 74:33:1109001:219);

-договор аренды № 10141 от 15.03.2018 на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:2046, площадью 1824 кв.м., занимаемый нежилым зданием – зерносклад №33 (кадастровый номер 74:33:1109001:252);

-договор аренды № 10159 от 29.03.2018 на земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:2047, площадью 215 кв.м., занимаемый нежилым зданием – мотовозное депо (кадастровый номер 74:33:1109001:1933).

Общая площадь указанных земельных участков составляет 8 271 кв.м., они выделены из земельного участка с кадастровым номером 74:33:1109001:30.

Также из земельного участка с кадастровым номером 74:33:1109001:30 были выделены земельные участки, поставленные на кадастровый учет 12.12.2014, необходимые для эксплуатации объектов ФИО1, а именно земельный участок:

-с кадастровым номером 74:33:1109001:2000 площадью 935 кв.м.;

-с кадастровым номером 74:33:1109001:1999 площадью 663 кв.м;

-с кадастровым номером 74:33:1109001:2002 площадью 656 кв.м;

-с кадастровым номером 74:33:1109001:2001 площадью 1407 кв.м.

Общая сумма площадей составит 3 661 кв.м.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 74:33:1109001:27 (равнозначный номер 74:33:1109001:0027) площадью 7 801,89 кв.м. заключен договор аренды № 4280 от 23.12.2015 между Администрацией и ООО «Элеваторзернопродукт», в границах которого расположено здание зерносклада № 2,3 площадью 2 424,9 кв.м. (кадастровый номер 74:33:1109001:1654). Права на объект – здание зерносклада №2, 3 площадью 2 424,9 кв.м. перешли к обществу «Новый мир».

Дополнительным соглашением от 12.11.2014 стороны включили в договор аренды общество «Новый мир» и внесли иные изменения. Дополнительное соглашение не было зарегистрировано, но между сторонами возникли обязательственные отношения.

Аналогично права и обязанности по договору аренды № 4279 от 23.12.2005 в отношении участка с кадастровым номером 74:33:1109001:26, на котором расположено здание № 1 зерносклада площадью 1193,5 кв.м. (кадастровый номер 74:33:1109001:492) перешли к ООО «Новый мир» несмотря на отсутствие регистрации дополнительного соглашения от 14.11.2014.

При определении подлежащей оплате площади земельного участка с кадастровым номером 74:33:1109001:30 истец исключает из расчетов площади образованных земельных участков для эксплуатации зданий ответчика (8 271 кв.м.) и ФИО1 (3 661 кв.м).

С учетом этого истец просит с 11.10.2018 по 31.05.2023 произвести расчет подлежащей внесению ответчиком платы исходя из площади участка с кадастровым номером 74:33:1109001:30 составляющей 163 391,22 кв.м. до 15.06.2022 и с 16.06.2022- 163 332 кв.м. (согласно сведений из ЕГРН).

Размер арендной платы рассчитывается на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Закон Челябинской области № 257-ЗО). В соответствии с п. 1 ст. 1 указанного закона размер годовой арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее - арендная плата), определяется по формуле:

кадастровая стоимость арендуемого земельного участка х ставка арендной платы х К1 х К2 х К3 (где К1, К2, К3 – коэффициенты учитывающий вид деятельности арендатора, особенности расположения земельного, учитывающий категорию арендатора).

В спорный период договорные отношения между сторонами отсутствовали.

В силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 данного Кодекса.

По смыслу п. 2 ст. 1105 ГК РФ размер неосновательного обогащения должен определяться на основании п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающего применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Поскольку договорные отношения между истцом и ответчиком фактически отсутствовали и цена не может быть определена договором, истец обоснованно просит взыскать сумму арендной платы, подлежащую уплате при обычных условиях гражданского оборота и использовании земельного участка добросовестным арендатором.

Размер арендной платы за государственные (муниципальные) земли относится к категории регулируемых цен, арендная плата за пользование которыми определяется с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Спора по примененным в расчетах ставке арендной платы (САП), коэффициентам и кадастровой стоимости не имеется.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п. 1 ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Пунктом 1 ст. 200 ГК РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При этом течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется по каждому просроченному платежу (п. 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43, далее – постановление ВС РФ № 43 от 29.09.2015).

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

При этом по платежам, по которым внесена арендная плата с нарушением сроков, пеня может быть взыскана только за три года предшествующих подаче иска.

Согласно разъяснениям, данным в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку (например, п. 2 ст. 407 Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации, ст. 55 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», п. 1 ст. 16.1 Федерального закона от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», п. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.06.2003 № 87-ФЗ «О транспортно-экспедиционной деятельности»). В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Исковое заявление подано в арбитражный суд 09.06.2023, согласно отметке на штампе, проставленном при регистрации искового заявления (том 1 л.д.3).

Подаче иска предшествовало направление ответчику претензии.

С учетом того, что сторонами иной срок для направления претензии не согласован, суд учитывает такой срок как 30 календарных дней в соответствии с ч. 5 ст. 4 АПК РФ (иск подается по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором).

Учитывая заявление о пропуске срока исковой давности, претензионную переписку сторон, а также разъяснения п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», ч. 5 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности пропущен по требованиям об оплате за пользование землей, срок внесения которой наступил на 09.05.2021. То есть, пропущен срок исковой давности за период с 11.10.2018 по 08.05.2021.

Доказательств прерывания срока исковой давности суду не представлено, в связи с чем, расчет следует произвести исходя из сделанного заявления о пропуске срока исковой давности.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 2 статьи 271, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость от площади таких объектов недвижимости, от их назначения, а также целей использования.

Таким образом, при определении размера неосновательного обогащения за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, необходимо исходить как из площади земельного участка, занятой недвижимостью, так и из площади земельного участка, которая необходима для эксплуатации такого объекта недвижимости с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Заявляя требование о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в отсутствие законных оснований, истец должен доказать: факт пользования ответчиком земельным участком, период пользования, отсутствие установленных законом или сделкой оснований для такого пользования, размер неосновательного обогащения.

В обоснование размера неосновательного обогащения за пользование ответчиком земельным участком истец должен доказать факт пользования ответчиком земельным участком определенной площади.

Из материалов дела следует, что истец просит взыскать неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:33:1109001:30 в размере 160 390,22 кв. м.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:33:1109001:30 огорожен капитальным забором, территория охраняется, въезд на территорию осуществляется через КПП.

Таким образом, поскольку на спорном земельном участке с кадастровым номером 74:33:1109001:30 расположены объекты, принадлежащие на праве собственности как обществу "Новым мир", так и ФИО1, при этом он огорожен и его территория охраняется, то он используется не только под объекты недвижимого имущества, но и в оставшейся части.

Согласно пункту 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении неделимого земельного участка, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Отсутствие оформления права на землю не может служить основанием для освобождения от оплаты использования земли, поэтому размер обязательства каждого из собственников объектов недвижимости в общей сумме платы за пользование земельным участком при его использовании всеми собственниками объектов недвижимости может определяться пропорционально соотношению размера площади принадлежащих ему помещений (зданий или сооружений) к общей площади всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Рассмотрев представленный истцом информационный расчет (том 2 л.д. 108) с учетом пояснений к ним, суд принимает расчет неосновательного обогащения исходя из расчетов истца. Сумма неосновательного обогащения составит 4 566 074 руб. 79 коп.

Доказательств оплаты задолженности (неосновательного обогащения) не представлено.

На основании ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Согласно ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации и применительно к п. 6 ст. 52 Налогового кодекса Российской Федерации при заявленной сумме иска – 6 558 745 руб. 18 коп. подлежит уплате госпошлина в сумме 55 794 руб. (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

При этом согласно ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку требования истца удовлетворены в части, с ответчика подлежит взысканию в федеральный бюджет госпошлина пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст. 110, 156, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить в части.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новый мир», с. Нижняя Санарка, Челябинская область (ОГРН <***>) в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города Магнитогорска  неосновательное обогащение в сумме 4 566 074 руб. 79 коп.

В удовлетворении требований в остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Новый мир», с. Нижняя Санарка, Челябинская область (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 38 822  руб.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме через арбитражный суд, принявший решение.


Судья                                                                                                Л.Д. Мухлынина


Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.