Решение от 5 ноября 2024 г. по делу № А40-2781/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-2781/24-28-22
г. Москва
05 ноября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 21 октября 2024года

Полный текст решения изготовлен 05 ноября 2024 года

Арбитражный суд в составе

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Скрябиной Д.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛА-ДИЗАЙН"

(115280, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 19.02.2003, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

(123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2А с кадастровым номером 77:4:0001019:9561, общей площадью 123, 8 кв.м. (на условиях согласно приложению) (с учетом ст. 49 АПК РФ)

при участии:

от истца: ФИО1, паспорт, доверенность от 27.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 25.12.2023г., диплом о высшем юридическом образовании

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ГАЛА-ДИЗАЙН" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2А с кадастровым номером 77:4:0001019:9561, общей площадью 123, 8 кв.м. (на условиях согласно приложению) (с учетом ст. 49 АПК РФ)

Истец исковые требования поддержал.

Департамент городского имущества города Москвы возражал относительно исковых требований, просил урегулировать по цене предложенной Департаментом.

Изучив материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 15 декабря 2023 года ООО «ГАЛА-ДИЗАЙН» (далее – Истец) получило от Департамента городского имущества города Москвы (далее – Ответчик) письмо (исх. № 33-6-1009032/23-(0)-3) с предложением воспользоваться преимущественным правом на приобретение имущества, в том числе, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

В своем письме Ответчик предлагал Истцу заключить договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2А, с кадастровым номером 77:04:0001019:9561, общей площадью 123,8 кв. м., далее - Объект.

Предложение о выкупе Объекта было направлено Ответчиком Истцу, в том числе, на основании норм, закрепленных в Федеральном законе от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Начиная с 01 мая 2001 года и по настоящее время, Истец владеет и пользуется Объектом на основании подписанного с Ответчиком Договором аренды № 05-00196/00 от 21 мая 2001 года.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет.

Согласно представленному Ответчиком Истцу для подписания проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), Объект отчуждался Истцу по продажной цене 23 621 000 (двадцать три миллиона шестьсот двадцать одна тысяча) рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется (п. 3.1. Договора).

В соответствии с п. 3.2. и 3.4. Договора купли-продажи, Истец в течение семи лет со дня заключения Договора, должен был выплачивать Ответчику ежемесячно сумму основного долга, составляющую не менее 281 202 (двести восемьдесят одна тысяча двести два) рубля 38 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

27 декабря 2023 года по заказу Истца, оценщиком ООО «КС Аналитик» проведена оценка выкупной стоимости Объекта и составлен Отчет № 1112/0224.

Согласно данным, указанным в Отчете, рыночная стоимость Объекта по состоянию на 06 декабря 2023 года составляет 11 884 000 (одиннадцать миллионов восемьсот восемьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Как следует из полученного Истцом от Ответчика письма от 06 декабря 2023 года (2-й лист 4-й абзац): «В случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с частью 4.1. статьи 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-1111, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24 июля 2007 г. "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства и состоит в соответствующем реестре.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к Ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании определения Арбитражного суда 27 мая 2024 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "БК-АРКАДИЯ" – ФИО3.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 15 462 000 (Пятнадцать миллионов четыреста шестьдесят две тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС.

После получения заключения эксперта истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные исковые требования и просил суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2А, с кадастровым номером 77:04:0001019:9561, общей площадью 123,8 кв. м., путем обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить указанный договор купли-продажи с ООО «ГАЛА-ДИЗАЙН», на условиях, изложенных в проекте договора, ранее направленного Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО «ГАЛА-ДИЗАЙН», с учетом изменений в пунктах 3.1. и 3.4. вышеуказанного договора, а именно:

Пункт 3.1. Договора согласовать в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 15 462 000 (Пятнадцать миллионов четыреста шестьдесят две тысячи) рублей 00 копеек … (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).

Пункт 3.4. Договора согласовать в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 184 071 (сто восемьдесят четыре тысячи семьдесят один) рубль 43 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга … (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).

Уточнения приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Согласно ст.173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение, суд считает надлежащим доказательством по делу.

Оснований для вызова эксперта и назначении повторной оценочной экспертизы суд не установил.

Доводы ответчика о том, что стоимость выкупаемого объекта вправе устанавливать только его собственник, в связи с чем установление стоимости спорного объекта на основании оценки, представленной экспертом, полагает неправомерным, судом отклоняются, поскольку из статьи 3 ФЗ № 159-ФЗ следует, что цена арендуемого имущества, отчуждаемого из государственной или муниципальной собственности, устанавливается как рыночная стоимость и определяется независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Таким образом спорные условия Договора, с учетом экспертного заключения, принимаются судом в редакции истца.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2А, с кадастровым номером 77:04:0001019:9561, общей площадью 123,8 кв. м., путем обязания Департамента городского имущества города Москвы заключить указанный договор купли-продажи с ООО «ГАЛА-ДИЗАЙН», на условиях, изложенных в проекте договора, ранее направленного Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО «ГАЛА-ДИЗАЙН», с учетом изменений в пунктах 3.1. и 3.4. вышеуказанного договора, а именно:

Пункт 3.1. Договора согласовать в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 15 462 000 (Пятнадцать миллионов четыреста шестьдесят две тысячи) рублей 00 копеек … (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).

Пункт 3.4. Договора согласовать в следующей редакции:

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 184 071 (сто восемьдесят четыре тысячи семьдесят один) рубль 43 копейки и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга … (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГАЛА-ДИЗАЙН" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по судебной экспертизе в размере 35 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина