Решение от 23 сентября 2025 г. по делу № А46-11728/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, <...>; тел./факс <***>/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Омск № дела 24 сентября 2025 года А46-11728/2025

Резолютивная часть решения оглашена 10 сентября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 24 сентября 2025 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Кулаевой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дубровиной Ю.П.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН<***>, ОГРНИП <***>)

к Администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным отказа от 07.05.2025 в приобретении нежилых помещений № 1-19 на поэтажном плане первого этажа общей площадью 655,0 кв.м, расположенных в здании торгового центра по адресу: <...>, кадастровый номер здания 55:20:21 01 01:3333, об обязании заключить договоры на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, об обязании принять решение об условиях приватизации нежилых помещений, об обязании направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества,

в судебном заседании приняли участие: от заявителя – не явились, надлежащим образом извещены;

от заинтересованного лица – ФИО2 по доверенности от 28.12.2024, сроком действия по 31.12.2025, служебное удостоверение, диплом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Администрации Омского муниципального района Омской области (далее – Администрация, заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа от 07.05.2025 в приобретении нежилых помещений № 1-19 на поэтажном плане первого этажа общей площадью 655,0 кв.м, расположенных в здании торгового центра по адресу: <...>, кадастровый номер здания 55:20:21 01 01:3333, об обязании заключить договоры на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, об обязании принять решение об условиях приватизации нежилых помещений, об обязании направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать Администрацию заключить договоры на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений, принять решение об условиях приватизации нежилых помещений, направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В судебное заседание представитель заявителя не явился, в случае не подключения к системе веб-конференции ходатайствовал о рассмотрении заявления в его отсутствие.

В связи с не подключением заявителя к системе веб-конференции, дело рассмотрено ы отсутствии заявителя в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Представитель заинтересованного лица представил дополнительные документы для приобщения к материалам дела, в порядке статьи 51 АПК РФ ходатайствовал о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований

относительно предмета спора Администрацию Ростовкинского сельского поселения.

В соответствии с частью 1 статьи 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Из содержания названной нормы следует, что основанием для вступления в дело третьего лица является возможность судебного акта по рассматриваемому делу повлиять на его права или обязанности по отношению к одной из сторон, т.е. у данного лица имеются материально-правовые отношения со стороной по делу, на которые может повлиять судебный акт по рассматриваемому делу в будущем (предъявление регрессного иска и т.п.).

Следовательно, третье лицо без самостоятельных требований - это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с тем, какое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Целью участия третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Вместе с тем вопрос о правах и обязанностях Администрации Ростовкинского сельского поселения не входит в предмет настоящего спора и не подлежит установлению арбитражным судом, а потому принятый по итогам рассмотрения настоящего спора судебный акт не будет ни непосредственно, ни косвенно затрагивать права и обязанности указанного лица, в связи с чем судом не усмотрено оснований для удовлетворения рассматриваемого ходатайства.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

31.08.2020 между Администрацией и ИП ФИО1 заключен договор аренды муниципального имущества № 301 (далее – договор аренды), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) муниципальное недвижимое имущество: нежилые помещения № 1-19 на поэтажном плане первого этажа общей площадью 655,0 кв.м, расположенные в здании торгового центра по адресу: <...>, с кадастровым номером здания 55:20:210101:3333 (далее – имущество).

В тот же день имущество передано арендатору по акту приема-передачи, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Пунктом 5.1. договора установлено, что срок аренды имущества составляет 5 лет с момента государственной регистрации договора аренды в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества.

Истец, в соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ 07.04.2025 обратился к Администрации с заявлением о намерении реализовать преимущественное

право на приобретение арендуемого имущества в собственность.

Администрация письмом от 07.05.2025 № ИСХ-25/ОМС-4305 отказала предпринимателю в приобретении арендуемого имущества по следующим основаниям:

- арендуемое имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течении пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении такого имущества;

- в качестве арендатора по договору аренды муниципального имущества № 301 от 31.08.2020 выступает физическое лицо, на момент заключения договора аренды не включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, а также сведения о заявителе на момент принятия решения об отказе в приобретении арендованного имущества исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ссылаясь на что отказ является незаконным и необоснованным, а основания,

положенные в его основу, не соответствуют фактическим обстоятельствам, ИП ФИО1 обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Оценив представленные предпринимателем и Администрацией доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований, исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Анализ частей 2 и 3 статьи 201 АПК РФ позволяет сделать вывод о том, что для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие двух условий в совокупности:

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту;

- оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом часть 5 статьи 200 АПК РФ предусматривает, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

На основании части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлена совокупность условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при одновременном соблюдении четырех условий, предусмотренных этой статьей, в частности если:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства..

Таким образом, из системного анализа положений Закона № 159-ФЗ следует, что при обращении арендатора с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, уполномоченный орган обязан либо инициировать процедуру заключения договора купли-продажи на объект недвижимости путем заключения договора на проведение оценки рыночной стоимости, принятия решения об условиях приватизации, направления заявителю проекта договора купли-продажи либо возвратить заявление о реализации преимущественного права в связи указанием причины несоответствия заявителя установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, является исчерпывающим, соответственно перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения также является закрытым.

Частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого

имущества.

Положения части 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусматривают, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо № 134) перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимого имущества.

Администрация, принимая решение об отказе, указала, что арендуемое имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течении пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении такого имущества. А также на то, что в качестве арендатора по договору аренды муниципального имущества № 301 от 31.08.2020 выступает физическое лицо. На момент заключения договора аренды предприниматель не включен в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, а также сведения о заявителе на момент принятия решения об отказе в приобретении арендованного имущества исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, неверным является отказ Администрации на основании того, что договор аренды заключен с физическим лицом, на основании следующего.

Гражданин обладает общей правоспособностью, в которую согласно статье 18 ГК РФ входит право заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью. Выступая в гражданских правоотношениях как физическое лицо или индивидуальный предприниматель, гражданин является одним и тем же субъектом гражданских правоотношений.

Положений, согласно которым физическое лицо и индивидуальный предприниматель рассматривались бы одновременно как два отдельных субъекта гражданских правоотношений, гражданское законодательство не содержит.

Между тем, реализация преимущественного права в силу Закона № 159-ФЗ возможна субъектами малого и среднего предпринимательства, если они в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды имущества владеют и пользуются имуществом.

Предприниматель согласно договору аренды принял указанное имущество по акту приема-передачи от 31.08.2020.

В рассматриваемых арендных правоотношениях заявитель обладал необходимым статусом индивидуального предпринимателя и на момент подачи заявления был включен в реестр субъектов малого и среднего предпринимательства, в связи с чем его нельзя признать несоответствующим данному условию.

Доказательств обратного Администрацией в материалы дела не представлено.

Довод Администрации о том то, что заинтересованное лицо ранее обращалось за взысканием задолженности по арендным платежам в суд, подлежит отклонению, поскольку на момент вынесения оспариваемого решения данное обстоятельство основанием отказа не являлось.

Закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства.

С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П "По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска").

Представленное в материалы дела заинтересованным лицом письмо Управления культуры Администрации Омского муниципального района Омской области и доводы о нуждаемости Администрации в указанных помещениях не могут быть положены в основание отказа в реализации преимущественного права предпринимателя.

Указанное письмо направлено в адрес Администрации после подачи заявления предпринимателя и после обращения в суд с настоящим заявлением.

В пунктах 1, 5 информационного письма № 134 разъяснено, что перечень условий, при наличии которых субъект малого и среднего предпринимательства обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Суд может признать наличие у арендатора права на приобретение арендованного имущества и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства такого права.

Доводы Администрации о нарушении договора аренды ввиду передачи спорного имущества с субаренду опровергаются представленным в материалы дела письмом от 22.03.2021, согласно которому Администрация выразила согласие на передачу указанного имущества в субаренду.

Принимая во внимание, что арендодатель о нарушениях условий договора до обращения предпринимателя не заявлял, требований о расторжении договора и о возврате имущества не предъявлял, указанные доводы подлежат отклонению.

Иной подход влечет необоснованное лишение предпринимателя как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Закона № 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов

недвижимого имущества.

Иные доводы указанные Администрацией в возражениях отклоняются судом, поскольку указанные не являлись причиной отказа и не соответствуют нормам Закона № 159-ФЗ.

В связи с указанным, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый отказ не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем находит требование подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктами 3 частей 4 и 5 статьи 201 АПК РФ решение арбитражного суда должно содержать указание на обязанность заинтересованного лица совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения.

Из смысла части 1 статьи 4 АПК РФ следует, что предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Следовательно, указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) соответствующего органа - незаконным является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.

При этом избранный таким лицом способ защиты должен соответствовать имеющемуся нарушению права и обеспечивать его восстановление.

Вывод о конкретном способе устранения допущенных нарушений прав и законных интересов суд делает на основании установленных обстоятельств дела и доказательств, представленных сторонами. Такой способ должен быть определен, исходя из критериев необходимости, достаточности и соразмерности средств, направленных на устранение нарушений, допущенных изданием спорного ненормативного правового акта (совершения неправомерных действия либо бездействия).

Испрашиваемый предпринимателем способ восстановления нарушенного права, по убеждению суда, соответствует действующему законодательству и является основанием для совершения заинтересованным лицом соответствующих действий, указанных в части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

В связи с изложенным, требования заявителя подлежат удовлетворению с отнесением на Администрацию расходов по оплате государственной пошлины в сумме 10 000 руб. по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить.

признать незаконным отказ Администрации Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) от 07.05.2025 в приобретении индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН<***>, ОГРНИП <***>) нежилых помещений №№ 1-19 на поэтажном плане первого этажа общей площадью 655,0 кв.м., расположенных в здании торгового центра по адресу: <...>, с кадастровым номером здания 55:20:210101:3333.

Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в двухмесячный срок с даты вступления решения суда в законную силу обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости нежилых помещений №№ 1-19 на поэтажном плане первого этажа общей площадью 655,0 кв.м., расположенных в здании торгового центра по адресу: <...>, с кадастровым номером здания 55:20:210101:3333.

Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации нежилых помещений №№ 1-19 на поэтажном плане первого этажа общей площадью 655,0 кв.м., расположенных в здании торгового центра по адресу: <...>, с кадастровым номером здания 55:20:210101:3333.

Обязать Администрацию Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации направить ФИО1 проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Взыскать с Администрацию Омского муниципального района Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН<***>, ОГРНИП <***>) 10 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья Е.В. Кулаева