Решение от 12 июля 2018 г. по делу № А41-2047/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-2047/17
13 июля 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 03 июля 2018

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2018


Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа Истра к ООО ""Веста-И", Комитету пор управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Московско-окское бассейновое водное управление федерального агентства водных ресурсов, ТУ ФАУГИ, ФИО2;                                           АО "Мосводоканал"

о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 26.12.2014 земельного участка площадью 7 900 кв.м., с кадастровым номером 50:08:0070328:407, о применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на ООО "Веста-И" возвратить земельный участок площадью 7 900 кв.м. по акту приема-передачи; о взыскании задолженности за использование земельного участка из земель неразграниченной государственной собственности

при участии в судебном заседании – согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Истра (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Веста-И" (далее – ответчик, ООО ""Веста-И"), Комитету по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области с требованиями, уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 4, л.д. 116-117):

- признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от 26.12.2014 земельного участка площадью 7 900 кв.м., с кадастровым номером 50:08:0070328:407, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под фасовочно-складское хозяйство, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир - жилой дом. Участок находится примерно в 347м от ориентира по направлению на юго-восток; почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, Бужаровское с.п., <...>;

- применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанности на ООО "Веста-И" возвратить земельный участок площадью 7 900 кв.м. по акту приема-передачи;

- взыскать с ООО "Веста-И"  задолженность за использование земельного участка из земель неразграниченной государственной собственности в размере 725 829 руб. 09 коп. за период с 04.03.2015 по 07.11.2016.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены:  Министерство имущественных отношений Московской области, Управление Росреестра по Московской области, Московско-окское бассейновое водное управление федерального агентства водных ресурсов, ТУ ФАУГИ, ФИО2; АО "Мосводоканал".

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

В ходе рассмотрения дела представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме. Представитель ООО "Веста-И" возражал против удовлетворения исковых требований.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

26.12.2014 между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области и ООО "Веста-И" заключен  договор купли-продажи земельного участка площадью 7 900 кв.м., с кадастровым номером 50:08:0070328:407, категория земель - земли  населенных пунктов, вид разрешенного использования: под фасовочно-складское хозяйство, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир - жилой дом. Участок находится примерно в 347м. от ориентира по направлению на юго-восток; почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, Бужаровское с.п., <...> (далее – договор). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 1.2 договора на участке находится объект недвижимого имущества, принадлежащий покупателю на праве собственности, согласно свидетельства о государственной регистрации права 50-АЗ № 394713 от 04.07.2014.

В ходе проверки деятельности органов местного самоуправления в сфере земельных отношений на основании акта о результатах проверки №5/16 от 10.03.2016, составленного по результатам плановой выездной проверки, Министерством имущественных отношений Московской области вынесено предписание 5/16 от 07.07.2016, из п. 10 которого следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:08:0070328:407 предоставлен в собственность ответчику с нарушением ст.ст. 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), в связи с чем Министерством имущественных отношений Московской области обязало Администрацию городского округа Истра принять меры по устранению вышеуказанных нарушений. (т. 1, л.д. 24-26)

С учетом результатов проверки, истец обратился в арбитражный суд, указывая, что заключенный 26.12.2014 между Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района Московской области и ООО "Веста-И" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:08:0070328:407 является ничтожной сделкой.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что площадь предоставленного в собственность ответчику земельного участка несоразмерно больше площади находящегося на нем здания, которая составляет всего 6,1% площади земельного участка.

Кроме того, истец указал, что земельный участок с кадастровым номером 50:08:0070328:407 входит во второй пояс зоны санитарной охраны источников питьевой воды Москвы, в связи с чем, ограничен в обороте и не мог быть предоставлен в собственность ответчику.

С учетом изложенных обстоятельств, истец заявил требование о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 26.12.2014 земельного участка с кадастровым номером 50:08:0070328:407 и о применении последствий недействительности указанной сделки.

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика плату за пользование земельным участком в размере арендной платы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктом 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что  применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу положений статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку спорный договор заключен 26.12.2014, к спорным правоотношениям применяет Земельный кодекс Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения сделки.

В силу пункта 1 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в редакции, действовавшей до 01.03.2015, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Исходя из содержания статьи 29 ЗК РФ следует, что  предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с положениями статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно  пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 ЗК РФ права на приватизацию либо на приобретение права аренды земельного участка собственником здания, строения, сооружения, означает также, что такой собственник вправе приватизировать земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

При этом в соответствии с данными нормами, при принятии решения о предоставлении земельного участка по правилам статьи 36 ЗК РФ требуется обоснование площади необходимой для использования соответствующих объектов недвижимости.

При определении площади земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, применяются правила, закрепленные в статьях 33, 35 Земельного кодекса РФ.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10, установленное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации право собственника здания на оформление земельно-правовых отношений подлежит реализации посредством получения занимаемого зданием земельного участка в том размере, который определяется площадью застройки соответствующего земельного участка и площадью необходимой для его использования, вместе с тем необходимость той или иной площади земельного участка для эксплуатации находящегося на нем здания определяется в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 33 Кодекса, в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

При этом нормы статей 33, 35 и 36 ЗК РФ не предоставляют собственнику объекта недвижимого имущества самостоятельно определять площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, находящегося в его собственности.

Подпунктом 3 пункта 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства, утвержденных Федеральной службой земельного кадастра 17.02.2003 предусмотрено, что в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами.

Из материалов дела следует, что при заключении спорного договора купли-продажи обществом документы, обосновывающие площадь земельного участка, необходимую для использования объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности обществу, не предоставлялись.

Также истец ссылается на тот факт, что спорный земельный участок расположен в границах второго пояса зон санитарной охраны источников питьевой воды.

Согласно подп. 14 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, ограничиваются в обороте. При этом земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральным законом (п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации).

В целях установления обстоятельств расположения спорного земельного участка в границах второго пояса зон санитарной охраны источников питьевой вода и проверки соразмерности площади, необходимой для использования объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0070328:407, суд определением от 21.08.2017 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено ООО «Демпинг», экспертам ФИО3, ФИО4, ФИО5.

На разрешение экспертов были поставлены поставить следующие вопросы:

1) Определить площадь земельного участка, необходимого для нормальной эксплуатации здания фасовочно-складского хозяйства, площадью 486,3 кв.м. с кадастровым номером №50:08:0000000:60845, расположенного на земельном участке: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир - жилой дом. Участок находится примерно в 347 м. по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, Бужаровское с.п., <...>?

2) Находится ли земельный участок, площадью 7 900 кв.м., с кадастровым номером 50:08:0070328:407, расположенный: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир - жилой дом. Участок находится примерно в 347 м. по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, Бужаровское с.п., <...> в границы второго пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы?

После получения результатов экспертного заключения, в судебное заседание был вызван эксперт.

В судебном заседании 16.05.2018 стороны задали вопросы эксперту ФИО5, которая пояснила, что проведению экспертного исследования в полном объеме помешал недопуск ответчиком экспертов на земельный участок.

Стороны и эксперт ходатайствовали о назначении по делу дополнительной экспертизы. Стороны пришли к соглашению о том, что доступ к земельному участку с кадастровым номером 50:08:0070328:407 будет предоставлен эксперту 23.05.2018 в 13-00.

Определением от 16.05.2016 суд назначил по делу дополнительную судебную землеустроительную, строительно-техническую, гидрологическую экспертизу.

31.05.2018 в материалы дела поступила дополнительная судебная экспертиза.

Между тем, эксперты не ответили на первый вопрос, поставленный судом: эксперты на определили площадь земельного участка, необходимого для нормальной эксплуатации здания фасовочно-складского хозяйства, площадью 486,3 кв.м. с кадастровым номером №50:08:0000000:60845, расположенного на земельном участке: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир - жилой дом. Участок находится примерно в 347 м. по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, Бужаровское с.п., <...>.

Для получения ответа по указанный вопрос, с учетом позиции сторон, суд определением от 04.06.2018 назначил по делу дополнительную судебную землеустроительную, строительно-техническую, гидрологическую экспертизу.

09.06.2018 в материалы дела поступила дополнительная судебная экспертиза.

При ответе на вопрос 1 эксперты указали, что площадь земельного участка, необходимого для нормальной эксплуатации здания фасовочно-складского хозяйства, площадью 486,3 кв.м. с кадастровым номером 50:08:0000000:60845, расположенного на земельном участке: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка, ориентир - жилой дом. Участок находится примерно в 347 м. по направлению на юго-восток. Почтовый адрес ориентира: Московская область, Истринский район, Бужаровское с.п., <...> составляет 7 451 кв.м.

Таким образом, площадь, необходимая для эксплуатации здания составляет 94,34% от площади земельного участка, предоставленного в собственность.

При ответе на вопрос 2 эксперты указали, что земельный участок, площадью 7 900 кв.м., с кадастровым номером 50:08:0070328:407, находится за пределами границ второго пояса санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Заключение экспертов сторонами не оспорено, каких-либо возражений на экспертное заключение в суд не представлено, заключение соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об экспертной деятельности и отвечает критериям относимости, допустимости и достаточности доказательств.

Оценив указанное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции считает его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу.

С учетом изложенного, арбитражный суд считает, что истцом не доказано наличия в совокупности оснований, при которых возможно удовлетворение исковых требований.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При таких обстоятельствах, оспариваемый договор купли-продажи земельного участка не может быть квалифицирован судом как ничтожная сделка, в связи с чем, заявленные исковые требования, в том числе и требования о взыскании стоимости использование земельного участка , не подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятый арбитражный апелляционный суд.



Судья                                                       А.Б. Семёнова