Решение от 29 декабря 2022 г. по делу № А47-13758/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-13758/2020
г. Оренбург
29 декабря 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 29 декабря 2022 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «НИКА-ГАЗ ПЛЮС», г. Оренбург Оренбургская область (ИНН <***> ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Черник-В», г.Оренбург Оренбургская область (ИНН <***> ОГРН <***>), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, ФИО2 г.Оренбург, общества с ограниченной ответственностью «НИКА-ГАЗ», г. Оренбург, о понуждении заключить договор,

встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Черник-В» г.Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «НИКА-ГАЗ ПЛЮС» г. Оренбург (ИНН <***> ОГРН <***>), с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, ФИО2 г.Оренбург, общества с ограниченной ответственностью «НИКА-ГАЗ», г. Оренбург

о применении последствий одностороннего отказа от договора (исполнения договора) аренды земельного участка, погашении регистрационной записи договора аренды земельного участка.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 21.12.2022 по 22.12.2022.

Между истцом(арендатором) и ответчиком(арендодателем) 10.10.2017 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя, с правом арендатора на выкуп земельного участка общей площадью 2 131кв.м., с кадастровым номером 56:44:0125001:3347, местонахождение - <...> земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0125001. Срок договора 3 года.

По условиям договора арендатор вправе возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием, а по истечении срока договора - выкупить земельный участок на условиях договора.

Поскольку ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи спорного земельного участка, истец обратился в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях истца.

В свою очередь, общество с ограниченной ответственностью «Черник-В» г.Оренбург обратилось в суд со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью «НИКА-ГАЗ ПЛЮС» г. Оренбург о применении последствий одностороннего отказа от договора (исполнения договора) аренды земельного участка, погашении регистрационной записи договора аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца по первоначально заявленному иску поддержал изложенные в иске и уточнениях к иску требования.

Представитель ответчика по первоначально заявленному иску просил отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на отсутствие установленной законодательством обязанности по заключению договора купли-продажи, указал на то, что спорный договор является смешанным по своей природе как договор аренды, так и договор купли-продажи, соответственно, требования ст. 624 ГК РФ не предусматривают заключения отдельного договора купли-продажи предмета аренды, т.к. предмет аренды переходит к арендатору после уплаты всех выкупных платежей.

Представитель истца по встречному иску в судебном заседании на иске настаивал, в обоснование доводов указал, что в п.3.2.8 договора аренды спорного земельного участка стороны предусмотрели иной срок предупреждения об отказе от данного договора, а именно, в случае одностороннего отказа любой из сторон от настоящего договора в течение 30 дней с момента направления арендатором уведомления об отказе от договора или в течение 10 дней с момента получения арендатором уведомления от арендодателя о расторжении договора.

Истцом по встречному иску в адрес ответчика направлено уведомление от 27.07.2022, которое получено ответчиком 11.08.2022, об одностороннем отказе от исполнения договора и возврате спорного земельного участка.

Представитель ответчика по встречному иску в судебном заседании иск не признал по доводам, изложенным в отзыве.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора в судебное заседание не явились, о времени, месте и дне слушания дела извещены надлежаще.

Выслушав мнение лиц, участвующих в рассмотрении спора, изучив материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначально заявленного требования и отказе в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям. Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с требованиями ч.2ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения имеют преюдициальное значение для другого дела (Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2015 N 2060-О).

Материалами дела, а также судебными актами по делу А47-10148/2021 установлено, что обществу с ограниченной ответственностью «Черник-В» на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 2131 кв.м, с кадастровым номером 56:44:0125001:3347, расположенный по адресу <...> земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0125001 (далее - участок) категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: код 4.9.1 - объекты придорожного сервиса (размещение автозаправочных станций (бензиновых, газовых), размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов придорожного сервиса, предоставление гостиничных услуг в качестве придорожного сервиса, размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей и прочих объектов придорожного сервиса)(т.1л.д.76-79).

Между обществом с ограниченной ответственностью «Черник-В» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ника-газ Плюс» (арендатор) 10.10.2017 заключен договор аренды земельного участка, находящегося в собственности арендодателя, с правом арендатора на выкуп участка, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2131 кв. м, кадастровый номер: 56:44:00125001:3347, адрес (местонахождения) объекта: <...> земельный участок в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0125001, а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи. Целевое назначение земельного участка: размещение административного здания. Границы земельного участка указаны на плане участка (приложение № 1) (пункт 1.1 договора аренды от 10.10.2017)(л.д.116-119т.1).

Согласно пункту 1.2 договора аренды от 10.10.2017 земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 17.012.2020(л.д.76-79 т.1).

Договор заключен сроком на 3 года и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законом порядке. Расходы по государственной регистрации несет арендатор (пункт 1.3 договора аренды от 10.10.2017).

Размер арендной платы составляет 5 000 руб. в месяц. Арендная плата вносится арендатором в срок до 5-го числа текущего месяца безналичным расчетом (пункты 2.1, 2.2 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.3 договора стороны вправе изменять размер арендной платы, но не чаще чем один раз в год. Условие о новом размере арендной платы считается согласованным с даты подписания сторонами дополнительного соглашения и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

На основании пункта 3.1.2 договора аренды от 10.10.2017 арендатор имеет право возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.

Согласно п.3.1.3 по истечении срока договора арендатор вправе выкупить земельный участок в порядке и на условиях , установленных настоящим договором.

Согласно пункту 7.2 договора аренды от 10.10.2017 право арендатора на выкуп земельного участка наступает с момента регистрации права собственности за арендатором на возведенный объект.

Договор аренды от 10.10.2017 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 20.11.2017, о чем в ЕГРН внесена соответствующая запись за номером 56:44:0125001:3347-56/001/2017-3 (т.1 л.д. 39).

На арендованном земельном участке с кадастровым номером 56:44:0125001:3347 общество с ограниченной ответственностью «Ника-газ Плюс» с согласия истца на основании разрешения на строительство № 56-301000-097-2019 от 21.06.2019 выданного Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга возвело стационарную автомобильную газовую заправочную станцию – АГЗС, 14.08.2020 выдано разрешение на ввод объекта (АГЗС) в эксплуатацию №56-301000-097-2019(л.д.57-75т.1).

Право собственности на объект недвижимости - сооружение с кадастровым номером 56:44:0125001:4038 - Стационарная автомобильная газовая заправочная станция (АГЗС), возведенный на земельном участке с кадастровым номером 56:44:0125001:3347 зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Ника-газ Плюс», о чем в ЕГРН 18.08.2020 внесена соответствующая запись за номером 56:44:0125001:4038-56/001/2020-1(л.д.57т.1).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В аренду могут быть переданы, среди прочего, земельные участки (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2012 № 56-56-01/026/2012-337.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ к условиям заключенности договора относятся соблюдение требуемой законом формы и наличие договоренности сторон по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как усматривается из материалов дела между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 10.10.2017 года заключен договор аренды земельного участка общей площадью 2 131 кв.м., кадастровый номер 56:44:0125001:3347, адрес (местонахождение) объекта: <...> земельный участок расположен в северо-восточной части кадастрового квартала 56:44:0125001.

Договор аренды заключен сроком на 3 года, право аренды ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается регистрационной записью от 20.11.2017, номер регистрации 56:44:0125001:3347-56/001/2017-2, выпиской из ЕГРН.

Таким образом, сторонами согласован предмет аренды - индивидуализированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет.

В силу разъяснений, данных в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

По условиям договора аренды, арендатор имеет право:

- возводить с соблюдением правил застройки здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием (пункт 3.1.2. договора аренды от 10.10.2017);

- по истечении срока настоящего договора выкупить земельный участок в порядке и на условиях, установленных настоящим договором (пункт 3.1.3. договора).

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, для получения разрешения на строительство объекта, истец выдал обществу с ограниченной ответственностью «Ника-газ Плюс» технические условия № 33 от 26.04.2018г. на подключение сооружения - АГЗС к сетям водоснабжения.

После окончания строительства АГЗС на земельном участке и выполнении им технических условий на подключение, истец выдал обществу с ограниченной ответственностью «Ника-газ Плюс» справку № б/н от 20.01.2020 г., о том, что подключение водоснабжения и электроснабжения выполнены по ТУ № 33 от 26.04.2018г. и ТК № 34 от 26.04.2018г., а так же проектной документации .

На основании акта проверки органом государственного контроля (надзора) № 41/04-02-60-223-205 от 15.06.2020г., обществом с ограниченной ответственностью «Ника-газ Плюс» 24.07.2020г. было получено заключение от 24.07.2020г. «О соответствии построенного ОКС требованиям проектной документации», утвержденное распоряжением № 59 от 24.07.2020г.

На основании разрешения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 14.08.2020 г. №56-301000-097-2019, созданный объект введён в эксплуатацию и за обществом с ограниченной ответственностью «Ника-газ Плюс» зарегистрировано сооружение с кадастровым номером 56:44:0125001:4038 стационарная автомобильная газовая заправочная станция (АГЗС), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.08.2020 г. (т. 1 л.д.17).

Таким образом, между истцом и ответчиком отсутствовали разногласия либо непонимание относительно того обстоятельства, какой земельный участок и в чье владение поступил. Таким образом, сторонами по договору аренды были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора.

Аналогичные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу № А47-3640/2021 между теми же сторонами.

В соответствии с требованиями ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено условие перехода арендованного имущества в собственность арендатора по истечении срока аренды. При этом, договор аренды с правом выкупа является смешанным договором, содержащим в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

Условиями договора аренды земельного участка с правом последующего его выкупа, заключённого сторонами 10.10.2017, предусмотрено условие о выкупе арендатором земельного участка.

Право арендатора на выкуп земельного участка по условиям указанного договора наступает с момента регистрации права собственности на возведённый им объект недвижимого имущества на арендуемом земельном участке(п.7.2 договора).

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса, согласно которой существенным условием договора купли-продажи является согласование о цене предмета договора.

Стороны договорились, что в выкупную стоимость не включаются суммы , ранее внесённые арендатором как арендные платежи, выкупная стоимость земельного участка будет равна кадастровой стоимости земельного участка, установленной на момент заключения договора купли-продажи(п.7.1 договора).

В соответствии с требованиями ст.431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В силу требований ч.2 ст.431.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которая приняла от контрагента исполнение по договору, связанному с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и при этом полностью или частично не исполнила свое обязательство, не вправе требовать признания договора недействительным.

Материалами дела установлено, что за обществом с ограниченной ответственностью «Ника-газ Плюс» зарегистрировано сооружение с кадастровым номером 56:44:0125001:4038 стационарная автомобильная газовая заправочная станция (АГЗС), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.08.2020г.(л.д.17т.1). В связи с чем, общество с ограниченной ответственностью «Ника-газ Плюс», как покупатель, 11.09.2020 направило в адрес продавца уведомление от 11.09.2020 о намерении воспользоваться правом на выкуп земельного участка и заключении договора купли продажи на согласованных в договоре аренды земельного участка с правом выкупа условиях, в качестве приложения направлен проект договора купли-продажи (л.д.26,27т.1).В связи с тем, что уведомление оставлено без ответа, покупатель 30.09.303 направил в адрес продавца требование от 29.09.2020 о заключении договора купли продажи на согласованных условиях.

Поскольку продавец уклонился от заключения договора купли-продажи, истец по первоначальному иску обратился в суд за защитой нарушенного права.

В силу требований ст.4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Анализируя условия договора аренды с правом выкупа земельного участка (п.7 договора) суд исходит из того, что сторонами согласовано условие возникновения права арендатора на выкуп с момента регистрации права собственности на возводимый арендатором объект недвижимого имущества, при этом, арендатор обязан направить арендодателю уведомление о своём намерении воспользоваться правом на выкуп земельного участка не позднее 30 дней с момента ввода в эксплуатацию возведённого объекта, а также направить проект договора купли-продажи земельного участка.

В течение 10 дней с момента получения документов, арендодатель обязан направить арендатору подписанный договор купли-продажи земельного участка, а в случае несогласия с предложенными условиями выкупа, за исключением выкупной стоимости земельного участка, которая согласована условиями договора, направить протокол разногласий к проекту договора купли-продажи. Таким образом, пунктами 7.1 и 7.4 стороны согласовали продажную цену земельного участка. Определённая сторонами стоимость земельного участка, равная кадастровой стоимости на момент заключения договора купли-продажи, без учёта ранее внесённых арендатором арендных платежей, является понятной, не вызывает необходимости дополнительного согласования. Указанные условия заключены сторонами на принципах, изложенных в ст.421 Гражданского Кодекса Российской Федерации, исходя из доброй воли сторон, исключающей понуждение к заключению договора, в том числе и договора, содержащего элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

Поскольку стороны договорились о необходимости заключения самостоятельного договора купли-продажи с момента возникновения права арендатора на выкуп с момента регистрации права собственности на возводимый арендатором объект недвижимого имущества, учитывая, что доказательства обоснованности уклонения от заключения договора купли-продажи ответчиком суду не представлены, также ответчиком не доказано ненадлежащее исполнение договора аренды с правом выкупа со стороны арендатора, суд удовлетворяет первоначально заявленные требования.

Анализируя требования встречного иска, суд приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, принимая во внимание, что отказ от исполнения договора заявлен собственником земельного участка 27.07.2022, получен ответчиком по встречному иску 11.02.2022, т.е. после того, как покупатель, истец по первоначальному иску, надлежаще исполнив условия договора аренды с правом выкупа земельного участка, обратился в суд с иском о понуждении стороны по договору к надлежащему исполнению принятых на себя обязательств.

Кроме того, требования ст. 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации о возврате арендованного имущества при прекращении договора аренды не применяются, если на земельном участке, который передавался в аренду, находится объект недвижимости, принадлежащий арендатору, возведённый в соответствии с требованиями законодательства.

Нормами ст.450.1 Гражданского Кодекса Российской Федерации предоставлено право стороне в обязательстве на односторонний отказ от договора, между тем, сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Злоупотребление правом, по смыслу статьи 10 ГК РФ - осуществление субъективного права в противоречии с его назначением, имеет место в случае, когда субъект поступает вопреки правовой норме, предоставляющей ему соответствующее право; не соотносит свое поведение с интересами общества и государства; не исполняет корреспондирующую данному праву юридическую обязанность. Для установления в действиях граждан и организаций злоупотребления правом необходимо доказать, что при реализации принадлежащих им гражданских прав их намерения направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают возможность их нарушения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Таким образом немотивированный отказ арендодателя (продавца) от исполнения договора после выполнения арендатором(покупателем) принятых обязательств, в том числе строительства объекта недвижимого имущества с согласия арендатора, недопустим, поскольку в силу требования ст. 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Суд оценивает действия истца по встречному иску, направленные на односторонний немотивированный отказ от исполнения обязательства, как злоупотребление правом, в связи с чем, в силу п. 3 ст. 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации соответствующему праву не может быть предоставлена судебная защита, следовательно, отказывает истцу по встречному иску в защите и удовлетворении встречного иска в полном объёме.В соответствии с требованиями ст.110 АПК РФ, суд относит на ответчика по первоначальному иску расходы по оплате госпошлины в размере 6000руб.

Руководствуясь статьями 167–170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Первоначально заявленные исковые требования удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Черник-В», г.Оренбург заключить с обществом с ограниченной ответственностью «НИКА-ГАЗ ПЛЮС», г. Оренбург договор купли – продажи земельного участка общей площадью 2131кв.м. с кадастровым номером 56:44:0125001:3347, категория земли-земли населённых пунктов, на условиях проекта договора купли продажи от 05.09.2020 в редакции истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Черник-В», г.Оренбург в пользу общества с ограниченной ответственностью «НИКА-ГАЗ ПЛЮС», г. Оренбург сумму госпошлины в размере 6 000руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Исполнительный лист выдать взыскателю по первоначально заявленному иску после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья Н.А.Кофанова