Решение от 20 августа 2018 г. по делу № А46-6270/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-6270/2018
21 августа 2018 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена 14.08.2018

Полный текст решения изготовлен 21.08.2018


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Чернышева В.И. при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Коммунальник" (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, БУ Омской области «Комплексный центр социального обслуживания населения Полтавского района», общество с ограниченной ответственностью «Зернышко» о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 12.07.2017;

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.01.2018;

от третьих лиц – не явились, извещены,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области" (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Коммунальник" (далее – ответчик, Общество) о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

В судебном заседании поступило ходатайство от представителя Администрации муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области" о привлечении в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, бюджетного учреждения Омской области «Комплексный центр социального обслуживания населения Полтавского района», общества с ограниченной ответственностью «Зернышко» для выяснения обстоятельств по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением от 22.05.2018 суд привлёк к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, БУ Омской области «Комплексный центр социального обслуживания населения Полтавского района», (646740, <...>), общество с ограниченной ответственностью «Зернышко» (646740, <...>).

В судебном заседании представитель истца требования поддержал. Представитель ответчика высказался согласно представленному отзыву, просил в удовлетворении требований отказать.

Третьи лица, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, в отзывах просили требования удовлетворить.

Изучив представленные доказательства, выслушав позиции представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Администрация муниципального образования «Полтавский муниципальный район Омской области» обладает на праве собственности земельным участком, площадью 2680 кв. м. с кадастровым номером 55:22:110102:1101, расположенным на землях поселений по адресу: Омская область, Полтавский район, рабочий <...>, на основании Федерального закона от 17.04.2006 №53-ФЗ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.10.2006 серии 55 АВ № 179422, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области.

На указанном участке расположено нежилое помещение, площадью 288.30 кв. м., инвентарный номер 1694, литера Б(2П), расположенное по адресу: Омская область, Полтавский район, рабочий <...>, находящееся в собственности администрации муниципального образования «Полтавский муниципальный район Омской области» на основании акта приёмки законченного строительством объекта приемочной комиссии от 03.03.2006,  постановления Главы Полтавского муниципального района Омской области от 04.05.2006 № 140 «Об утверждении восстановительных актов приёмочной комиссии по вводу в эксплуатацию объектов Полтавского муниципального района», а также свидетельства о государственной регистрации права от 01.08.2006 серии 55 АВ № 178819, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области.

В указанном выше помещении располагаются:

1)             Бюджетное учреждение Омской области «Комплексный центр социального обслуживания населения Полтавского района» на праве оперативного управления;

2)              Общество с ограниченной ответственностью «Зернышко» на праве собственности;

3)             Общество с ограниченной ответственностью «Коммунальник» на праве аренды.

В отношение указанного выше земельного участка Истец в настоящее время проводит процедуру, предусмотренную статьёй 39.20 Земельного кодекса РФ.

Однако, договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора подписали Администрация муниципального образования, БУОО «Комплексный центр социального обслуживания населения Полтавского района» и ООО «Зернышко», в то время как ООО «Коммунальник» (Ответчик) от заключения договора отказывается.

06.03.2018 Истец направил Ответчику проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора для подписания, однако в адрес Истца не поступил подписанный Ответчиком договор и не направлена какая-либо иная информация по этому вопросу.

Эти обстоятельства явились основанием для обращения в суд с исковым заявлением, которое является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Суд считает требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Право на обращение в суд принадлежит лицам в случае нарушения либо оспаривания их прав и законных интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ).

Из анализа п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 11, ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты гражданских прав, право выбора, которых принадлежит истцу.

В силу ч. 5 ст. 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

В соответствии с п. 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По положениям пункта 3 статьи 39.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как определено пунктом 4 статьи 39.20 ЗК РФ, в случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Согласно пункту 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

Как определено в пункте 7 статьи 39.20 ЗК РФ, в  течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

Пунктом 8 статьи 39.20 ЗК РФ установлено, что уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (пункт 9 статьи 39.20 ЗК РФ).

По положениям пункта 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

Суд обращает внимание, как отмечено выше,  помещения в здании, расположенном на указанном земельном участке, принадлежат одному лицу (Бюджетному учреждению Омской области «Комплексный центр социального обслуживания населения Полтавского района») на праве оперативного управления, второму лицу - Обществу с ограниченной ответственностью «Зернышко» на праве собственности, а третьему - Обществу с ограниченной ответственностью «Коммунальник» на праве аренды, что не является ситуацией, описанной в пункте 3 статьи 39.20 ЗК РФ, на который в обоснование своих требований ссылается истец.

При рассмотрении дела судом установлено, что 23 декабря 2011 года между Администрацией Полтавского муниципального района и ООО «Коммунальник» заключён договор № 11/-2011 о передаче в аренду недвижимого имущества: гостиницы «Заря», расположенной по адресу: <...>.

Согласно статье 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 1 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 654 Гражданского кодекса установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Из положений указанной нормы следует, что по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением). Это опровергает довод истца о неприменении положений статей 652 и 654 ГК РФ к спорным правоотношениям, поскольку у ответчика в аренде находится не здание, а помещение. Верховный Суд РФ однозначно указал, что к отношениям по аренде помещений эти нормы применимы.

Данный вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях  от 30.05.2017 по делу N 309-ЭС16-18264, А60-55635/2015, от 06.02.2017 №644-ПЭК16, от 03.03.2017 №302-306-15829 по делу А10-3442/2014, от 21.10.2016 № 309-ЭС16-8125, от 12.10.2016 №309-306-8125 по делу А50-11810/2015.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

Суд отмечает, что в договоре аренды помещений от 23.12.2011 №11/-2011 стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка.

Довод Администрации о том, что по условиям договора аренды размер арендной платы за помещения определён с учётом Отчёта об оценке №0128 от 27.10.2011, согласно которому установленная в договоре аренды объекта недвижимости плата за пользование не включает арендную плату за использование земельного участка, отклоняется, так как в договоре ссылки на этот отчёт не имеется, как не имеется и иных доказательств, свидетельствующих о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком и о наличии у арендодателя права на ее начисление и последующее требование.

Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду объекты, то в силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса РФ  вносимая ответчиком по названному договору аренды плата за пользование помещениями включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое здание, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения требований истца о понуждении заключить договор.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения требований суд не усматривает.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении заявленных Администрацией муниципального образования "Полтавский муниципальный район Омской области" исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия. Не вступившее в законную силу решение суда может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд (город Омск).

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья                                                                                           В.И. Чернышев