Решение от 6 ноября 2017 г. по делу № А45-24832/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-24832/2016
г. Новосибирск
07 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Шевченко С.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Рембрандт» (ОГРН <***>),

г. Новосибирск,

к мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>), г. Новосибирск,

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 (по доверенности от 10.04.2017);

от ответчика: ФИО3 (по доверенности от 28.12.2016),

ФИО4 (по доверенности от 28.12.2016),

Общество с ограниченной ответственностью «Рембрандт» (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с уточнёнными в ходе судебного разбирательства требованиями к мэрии города Новосибирска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи.

Исковые требования обоснованы неправильным определением ответчиком продажной цены имущества, являющегося предметом Договора купли-продажи нежилых помещений.

Ответчик, организуя защиту против иска, апеллировал к отсутствию правовых оснований для удовлетворения иска.

Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее:

мэрией города Новосибирска, от имени которой действует департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (Арендодатель), и ООО «Рембрандт» (Арендатор) 01.05.2015 заключен договор № 006568-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 01.04.2014 нежилого помещения площадью 85,3 кв.м., кадастровый номер 54:35:064325:10:01:21, расположенного по адресу: <...>.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, заключен на срок с 01.05.2015 до 01.05.2020 г. (пункт 8.1 договора).

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ), уполномоченный орган муниципального образования город Новосибирск – департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска предложил ООО «Рембрандт» реализовать преимущественное право выкупа вышеуказанного помещения, направив Обществу договор купли-продажи, согласно которому рыночная стоимость приобретаемого Обществом помещения определена в размере 4394915,25 руб., определенная в Отчете об оценке № 242/16 от 09.08.2016 независимого оценщика ООО «А2» в порядке, определённом Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец, не согласившись с оценкой, полагая, что цена спорного объекта завышена, обратился в оценочную организацию по вопросу определения рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости, и получил Отчет об оценке № 27/10/16-5 ООО «Агентство «54РУС» от 27.10.2016, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет в интервале от 1875423,73 руб. до 2213000 руб.

Договор купли-продажи был подписан истцом с протоколом разногласий, согласно которому предложено установить выкупную стоимость объекта, исходя из произведенной Обществом оценки, составляющей 1081678,73 (без НДС), но с учётом стоимости произведённых неотделимых улучшений.

Ответчик отказался от подписания протокола разногласий с предложением установить выкупную стоимость в судебном порядке.

Общество, ссылаясь на возникшие между ним и мэрией разногласия относительно цены выкупаемого имущества, на уклонение ответчика от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи и на недостоверность определенной в Отчете 242/16 от 09.08.2016, рыночной стоимости подлежащего продаже объекта, обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями.

Организуя защиту против иска, ответчик апеллировал к необоснованности исковых требований и достоверности оценки предмета договора купли-продажи.

Определением суда от 04 мая 2017 было удовлетворено ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы для целей определения рыночной стоимости предмета Договору купли-продажи нежилого помещения площадью 85,3 кв.м., кадастровый номер 54:35:064325:10:01:21, расположенного по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Кировский район, ул. Блюхера,73/1.

В качестве субъекта проведения экспертизы избрано ООО «Статус» - эксперт ФИО5

После поступления заключения эксперта в материалы дела производство по делу было возобновлено определением суда от 27.06.2017.

После получения объяснений эксперта в судебном заседании 28 августа 2017 года суд пришёл к выводу о существенности допущенных экспертом недостатков при оценке предмета Договора купли-продажи, на что указано в определении суда от 28.08.2017.

Экспертное заключение ООО «Статус» признано судом недопустимым доказательством, недостатки которого не были устранены с помощью избранного судом инструментария в виде вызова эксперта для дачи пояснений по заключению.

По указанным причинам определением от 26.09.2017 Арбитражного суда Новосибирской области назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 85,3 кв.м., кадастровый номер 54:35:064325:10:01:21, расположенного по адресу: <...>., проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Консорциум», эксперт ФИО6; приостановлено производство по делу № А45-24832/2016 до окончания проведения экспертизы.

Определением от 23.10.2017 возобновлено производство по делу.

В ходе судебного разбирательства истец воспользовался своим правом, обусловленным статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и уточнил требования, судом принято уточнение исковых требований, согласно которым истец, с учетом вывода эксперта, просит урегулировать разногласия, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в следующей редакции:

«Пункт 2.1: Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 2092334 руб. (два миллиона девяносто две тысячи триста тридцать четыре рублей) без налога на добавленную стоимость, с учётом стоимости неотделимых улучшений на сумму 672665, 56 руб. (шестьсот семьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят пять рублей 56 копеек) без налога на добавленную стоимость.

Пункт 2.2. Покупатель выбрал следующий порядок оплаты нежилых помещений: оплата приобретаемого нежилого помещения осуществляется в рассрочку сроком на 60 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки.

Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилое помещение на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту – получатель) по следующим реквизитам, в следующем порядке и сроки:

Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных; отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с <***> Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск. БИК 045004001

Код бюджетной классификации: 74011402043040000410 ОКТМО 50701000001 Статус плательщика: 08

Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилые помещения на расчетный счет Получателя в следующем порядке и сроки: ежемесячно, в срок не позднее 10 числа текущего месяца, сумма ежемесячного платежа и процентов, исходя из ставки, равной одной третей годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилых помещений – 10,0%. Начисление процентов производится на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств.

Днем оплаты нежилых помещений считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Получателя. Обязательства по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца (Получателя)».

Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав доводы истца, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к убеждению о правомерности исковых требований, при этом суд исходит из следующего:

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

На основании статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства…» субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу нормы пункта 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В материалах дела имеется отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет в интервале от 1875423,73 руб. до 2213000 руб.

По свидетельству ответчика, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 4394915,25 руб.

Статьей 17.1 Закона №135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета, в том числе и в части оценки стоимости имущества.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и достоверности величины стоимости объекта оценки, определением суда от 26.09.2017 назначена повторная судебная экспертиза для установления величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 29.07.2016, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Консорциум» ФИО6, которая представила в материалы дела экспертное заключение от 29.09.2017 № 148-09/17, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости – площадью 85,3 кв.м., кадастровый номер 54:35:064325:10:01:21, расположенного по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, город Новосибирск, Кировский район, ул. Блюхера,73/1 , составляет 2765000 руб.

Экспертиза проведена специалистом, обладающим специальными познаниями и у суда не вызывает сомнение достоверность выводов эксперта.

Заключение эксперта полностью отвечает требованиям Закона № 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки, в нем в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 Федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО № 1)» содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения Закона № 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, не установлены.

Суд, оценив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с представленными сторонами в материалы дела отчетами и заключениями, принял его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого помещения, в размере 2765000 руб.

В материалах дела отсутствуют объективные и достоверные доказательства того, что экспертом неверно определено состояние объекта оценки.

По указанным причинам суд принимает определённую в результате судебной экспертизы рыночную оценку предмета договора купли-продажи равной 2765000 руб.

Суд также полагает убедительной позицию истца, основанную на определении рыночной стоимости предмета за вычетом стоимости неотделимых улучшений, применительно к спорной правовой ситуации за вычетом 793 745,36руб. (без налога на добавленную стоимость 672 665,56 руб.).

Как следует из нормы части 6 статьи 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам, на основании Постановления мэрии города Новосибирска № 1082 от 20.05.2002г., истцу согласованы работы на проведение неотделимых улучшений (реконструкции) в арендуемом помещении и приняты актом государственной приемочной комиссии от 29.01.2003г.

Локально-сметным актом на производство ремонтно-строительных и отделочных работ, стоимость неотделимых улучшений определена в размере 793 745,36руб. (без налога на добавленную стоимость 672 665,56 руб.)

Доводы ответчика в отношении недопустимости зачета неотделимых улучшений основанную на том, что постановлением мэрии г. Новосибирска №1082 от 20.05.2002г. и договором аренды недвижимого имущества муниципальной казны № 006568-НП установлено, что неотделимые улучшения производятся за счет арендатора, суд оценивает в качестве ошибочных в силу следующего:

В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальной нормой Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривается и данная норма носит императивный характер.

Данный вывод суда основан на существующей судебной практики (Определение Высшего арбитражного Суда Российской Федерации от 11 октября 2012 г. № ВАС-9785/12).

В силу изложенного с учетом представленных доказательств, положений части 6 статьи 5 Федерального Закона № 159-ФЗ и на основе существующей судебной практики, суд полагает убедительной позицию истца с требованием требования о зачете стоимости неотделимых улучшений в сумме 672 665,56руб. при определении рыночной цены выкупа нежилого помещения, которая в таком случае составит 2092334 руб. (два миллиона девяносто две тысячи триста тридцать четыре рублей) без налога на добавленную стоимость, с учётом стоимости неотделимых улучшений на сумму 672665, 56 руб. (шестьсот семьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят пять рублей 56 копеек) без налога на добавленную стоимость.

Ответчик не оспаривает, что ООО «Рембрандт» соответствует критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку ООО «Рембрандт» имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору № 006568-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 01.05.2015 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 29.07.2016 составляет 2092334 руб. (два миллиона девяносто две тысячи триста тридцать четыре рублей) без налога на добавленную стоимость, с учётом стоимости неотделимых улучшений на сумму 672665, 56 руб. (шестьсот семьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят пять рублей 56 копеек) без налога на добавленную стоимость, в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Установив, что рыночная стоимость объекта, указанная в Отчетах, представленных сторонами, не отвечает признакам достоверности, суд, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», полагает возможным урегулировать возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта 2092334 руб. (два миллиона девяносто две тысячи триста тридцать четыре рублей) без налога на добавленную стоимость, с учётом стоимости неотделимых улучшений на сумму 672665, 56 руб. (шестьсот семьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят пять рублей 56 копеек) без налога на добавленную стоимость на основании заключения судебной экспертизы от 29.09.2017.

Вследствие указанных обстоятельств суд усматривает наличие правовых оснований для удовлетворения иска.

По результатам рассмотрения спора государственная пошлина, уплаченная истцом при обращении за судебной защитой, подлежит отнесению на ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 23 октября 2017 года до 15 часов 15 минут 30 октября 2017 года.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Рембрандт» и мэрией города Новосибирска при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:064325:10:01:21, площадью 85,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в следующей редакции:

«Пункт 2.1: Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и составляет 2092334 руб. (два миллиона девяносто две тысячи триста тридцать четыре рублей) без налога на добавленную стоимость, с учётом стоимости неотделимых улучшений на сумму 672665, 56 руб. (шестьсот семьдесят две тысячи шестьсот шестьдесят пять рублей 56 копеек) без налога на добавленную стоимость.

Пункт 2.2. Покупатель выбрал следующий порядок оплаты нежилых помещений: оплата приобретаемого нежилого помещения осуществляется в рассрочку сроком на 60 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки.

Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилое помещение на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту – получатель) по следующим реквизитам, в следующем порядке и сроки:

Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных; отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с <***> Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск. БИК 045004001

Код бюджетной классификации: 74011402043040000410 ОКТМО 50701000001 Статус плательщика: 08

Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилые помещения на расчетный счет Получателя в следующем порядке и сроки: ежемесячно, в срок не позднее 10 числа текущего месяца, сумма ежемесячного платежа и процентов, исходя из ставки, равной одной третей годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилых помещений – 10,0%. Начисление процентов производится на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств.

Днем оплаты нежилых помещений считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Получателя. Обязательства по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца (Получателя)».

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Рембрандт» (ОГРН <***>) 6 000 руб. государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

В суд кассационной инстанции решение подлежит обжалованию при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

С.Ф. Шевченко