Постановление от 21 октября 2025 г. по делу № А21-13219/2024

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А21-13219/2024
22 октября 2025 года
г. Санкт-Петербург
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 22 октября 2025 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе: председательствующего Полубехиной Н.С. судей Бугорской Н.А., Сухаревской Т.С. при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 07.10.2025

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Нива» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.06.2025 по делу № А21-13219/2024, принятое по иску Главы КФХ ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Нива» о переводе прав и обязанностей покупателя и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Нива» к Главе КФХ ФИО2 о признании ничтожным договора купли-продажи, о применении последствий недействительности и погашении записи о регистрации в ЕГРН 3-е лицо: 1) ФИО3; 2) ФИО4; 3) Министерство сельского хозяйства Калининградской области; 4) ЗАО АГРОФИРМА «ВОДСТРОЙ»- (ПМК-1); 5) ФИО5; 6) Администрация Гурьевского городского округа; 7 ФИО6

установил:

глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ, Рейх А.С.) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – Общество) «Нива» о переводе на него прав и обязанностей покупателя земельной доли площадью 12 га в земельном участке с кадастровым номером 39:03:000000:20, расположенном по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, ТОО «Россия», по договору купли-продажи земельной доли, заключенному между ФИО3 (продавец) и ООО «Нива» (покупатель).

Обществом «Нива» заявлен встречный иск о признании ничтожным договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:03:000000:20, заключенного между ФИО4 и гражданином Рейх А.С.,

применении последствий недействительности и погашении записи о регистрации в ЕГРН.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство сельского хозяйства Калининградской области, Администрация Гурьевского Муниципального округа Калининградской области (далее – Администрация), ЗАО Агрофирма «Водострой»(ПМК-1), ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6

Решением от 27.06.2025 Арбитражный суд Калининградской области удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Общество «Нива» подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что утверждение списка невостребованных долей в праве собственности на земельный участок само по себе не прекращается право общей долевой собственности. Единственным основанием для прекращения таких прав является вступивший в законную силу судебный акт с последующей обязательной регистрацией права собственности Администрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). На момент совершения оспариваемой сделки ФИО6 являясь наследницей ФИО7, сохраняла статус участника общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:03:000000:20; прекращение ее прав в отношении земельного участка произошло 05.03.2025 после вступления в законную силу судебного акта.

Таким образом, истец считает, что на дату заключения сделки между Обществом «Нива» и ФИО3 общее количество лиц, обладающих правами на доли в праве собственности на земельный участок, превышало пять, в связи с чем договор купли-продажи доли соответствует положениям пункта 5 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Главой КФХ и ЗАО Агрофирма «Водострой» - (ПМК-1) представлены отзывы, в которых доводы жалобы отклонили и просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, приведенные в апелляционной жалобе, представитель истца доводы жалобы отклонил и просил оставить без изменения решение суда первой инстанции.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.

Арбитражный апелляционный суд на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 является собственников земельной доли в земельном участке с кадастровым номером 39:03:000000:20, общей площадью 6272602 кв.м., расположенном по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, ТОО «Россия», регистрационная запись 39:03:000000:20-39/028/2023-51 от 20.06.2023, что

подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости от 21.09.2024 № КУВИ-001/2024-235658230.

Получив 21.09.2024 выписку из ЕГРН, главе КФХ стало известно, что один из участников долевой собственности, ФИО3, продала свою долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 12 га, третьему лицу, не являющемуся участником долевой собственности, а именно Обществу «Нива», регистрационная запись 39:03:000000:20-39/023/2024-56 от 16.09.2024.

Поскольку уведомления с предложением о реализации преимущественного права покупки указанной доли в адрес главы КФХ не направлялось, последний, руководствуясь статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В обоснование встречного иска Общество «Нива» указало, что между ФИО4 и Рейх А.С. был заключен купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 39:03:000000:20. Указанный договор, по мнению Общества «Нива», является ничтожной сделкой на основании части 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), как совершенной в нарушение положений пункта 4 статьи 1 Закона № 101-ФЗ, поскольку на момент заключения договора Рейх А.С. не был ни участником общей долевой собственности, ни пользователем спорной участка.

Руководствуясь статьями 10, 166, 168 ГК РФ, суд первой инстанции отказал в удовлетворении встречного иска. Суд исходил из того, что Обществом «Нива» не доказано в чем состоит нарушение ее прав и законных интересов совершением спорной сделкой.

Рассмотрев первоначальный иск, руководствуясь статьями 1, 12, 12.1 Закона № 101 ФЗ, статьями 8.1, 131, 223, 246, 250 ГК РФ, суд первой инстанции, установив, что на момент совершения сделки количество участников общей долевой собственности составляло 5, пришел к выводу, что спорной сделкой нарушено преимущественное право Рейха А.С. на приобретение земельной доли, в связи с чем удовлетворил первоначальный иск.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 АПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд не установил оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения и использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон № 101-ФЗ).

Одним из принципов оборота земель сельскохозяйственного назначения, установленных подпунктом 4 части 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ, является преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены

законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В частности, гражданские права, согласно названной норме, возникают из договоров и иных сделок, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 ГК РФ.

По смыслу положений пунктов 1 и 2 статьи 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных указанным Кодексом и иными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее - реестр); государственная регистрация таких прав в реестре проводится по желанию их обладателей.

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», регулирующей особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктами 1 и 3 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных

прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалах дела документы, суд первой инстанции верно установил, что земельная доля, принадлежащая ФИО7, была включена в список невостребованных земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 39:03:000000:20 на основании постановления Администрации Гурьевского муниципального округа № 2183 от 18.04.2023.

Порядок включения земельных долей в список невостребованных и непосредственное признание доли невостребованной установлен статьей 12.1 Закона № 101-ФЗ.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 12.1 Закона № 101-ФЗ, невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте.

Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий (пункт 2 статьи 12.1 Закона № 101-ФЗ).

Установленная в пунктах 3-6 Закона № 101-ФЗ процедура признания долей невостребованными была исполнена Администрацией в полном объеме; доказательств подачи возражения относительно включения доли, принадлежавшей ФИО7, в список невостребованных земельных долей в материалы дела не представлено (статьи 9, 65 АПК РФ).

По мнению Общества «Нива», права ФИО6 на земельную долю возникли в силу того, что она является единственным наследником ФИО7, члена ТОО «Колхоз Россия» (объявлен умершим на основании решения Центрального районного суда г. Калининград от 18.09.2023).

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, земельная доля, принадлежащая ФИО7 была включена в список невостребованных земельных долей в праве общей долевой собственности до признания последнего умершим (16.04.2023), в связи с чем, право собственности на спорную долю у ФИО6 никогда не возникало.

Решением Гурьевского районного суда от 07.08.2024 по делу № 2-1739/2024 прекращено право собственности ФИО7 и признано право собственности администрации Гурьевского муниципального округа.

В апелляционной жалобе Общество «Нива» также указало, что у Администрации право на земельную долю возникло с момента вступления в силу решения Гурьевского районного суда Калининградской области по делу № 2-376/2024, а именно 09.07.2024.

Данный довод признан несостоятельным, поскольку в силу положений статей 8.1, 131 и 223 ГК РФ Администрация приобрела право собственности на земельную долю после регистрации права в ЕГРН, а именно 31.10.2024.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», статья 8.1 ГК РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Таким образом, принимая во внимание, что право Администрации на земельную долю было зарегистрировано 31.10.2024, а сделка совершена 10.09.2024, суд первой инстанции пришел к верному выводу, на момент заключения спорного договора, участников долевой собственности было 5, в связи с чем, на взаимоотношения участников долевой собственности распространялись положения ГК РФ, без учета положений, установленных статьями 12-14 Закона № 101-ФЗ.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что, по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что продажа доли была осуществлена с нарушением преимущественного права истца на ее покупку.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее

недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Принимая во внимание, что на момент совершения оспариваемой сделки Общество «Нива» участником общей долевой собственности не являлось, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что признание недействительными договора купли-продажи не повлияет на комплекс прав и обязанностей Общества «Нива», поскольку в данном случае его правовое положение не изменится.

Доказательств иного ответчиком не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении встречного иска.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения либо опровергали выводы арбитражного суда, в связи с чем признаются судом несостоятельными.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 27.06.2025 по делу № А21-13219/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий Н.С. Полубехина

Судьи Н.А. Бугорская

Т.С. Сухаревская