Решение от 3 июля 2025 г. по делу № А56-22346/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-22346/2025
04 июля 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  18 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  04 июля 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Парнюк Н.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Н.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (адрес: 196247, <...>, литера б, помещ. 1-н, офис 2, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес: Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

об урегулировании разногласий,

при участии

- от истца: представители ФИО1, ФИО2,  на основании доверенности от 15.11.2024,

- от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 13.01.2025,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мегаполис» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Комитет) об урегулировании разногласий между Комитетом и Обществом, возникшие в процессе, а также после заключения договора № 5182-ППс от 25.09.2024 купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в отношении нежилого помещения 14-Н площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004142:1275, расположенного по адресу: 197183, <...>, литера А, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи Объекта составляет 7 608 524 (Семь миллионов шестьсот восемь тысяч пятьсот двадцать четыре) рубля, НДС не облагается», а также внести соответствующие изменения в график платежей (приложение № 1 к договору).

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, заявил ходатайства о назначении экспертизы, об истребовании дополнительных документов и об отложении рассмотрения дела.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В данном случае суд оценил имеющиеся в деле доказательства, и пришел к выводу об отсутствии необходимости проведения экспертизы.

В силу части 4 статьи 66 АПК РФ, лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимое доказательство от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства. В ходатайстве должно быть обозначено доказательство, указано, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место его нахождения. При удовлетворении ходатайства суд истребует соответствующее доказательство от лица, у которого оно находится.

При рассмотрении ходатайства об истребовании доказательств суд учитывает, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены этим доказательствам, и вправе отказать в удовлетворении такого ходатайства.

Оценка доказательств на предмет их достоверности и достаточности относится к компетенции суда, поэтому реализация лицом, участвующим в деле, предусмотренного ч. 4 ст. 66 АПК РФ права на обращение в арбитражный суд с ходатайством об истребовании доказательств не предполагает безусловного удовлетворения судом соответствующей процессуальной просьбы.

Руководствуясь статьей 66 АПК РФ, исходя из фактических обстоятельств рассматриваемого спора, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств, поскольку признает имеющиеся в материалах дела доказательства достаточными для рассмотрения настоящего спора, а также неотносимости истребуемых сведений непосредственно к предмету спора.

Поступившие в материалы дела доказательства суд в их совокупности считает достаточными для правильного рассмотрения дела исходя из предмета иска и существа заявленных требований.

Оснований для отложения суд апелляционной инстанции не усматривает, поскольку в соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференцсвязи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

В каждой конкретной ситуации суд, исходя из обстоятельств дела и мнения лиц, участвующих в деле, самостоятельно решает вопрос об отложении слушания дела, за исключением тех случаев, когда суд обязан отложить рассмотрение дела ввиду невозможности его рассмотрения в силу требований АПК РФ.

Поскольку в рамках настоящего дела безусловных оснований для отложения судебного разбирательства дела у суда не имеется и судом не установлено, исходя из совокупности имеющихся в материалах дела доказательств, суд признал возможным рассмотреть дело в судебном заседании без удовлетворения соответствующего ходатайства Общества.

Представитель Комитета просил в иске отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд перешел из предварительного в основное судебное разбирательство.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Комитетом и Обществом 30.06.2017 заключен договор № 17-A029723 (далее - договор) аренды нежилого помещения общей площадью 67.3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 14-Н.

В дальнейшем Общество обратилось к арендодателю с заявлением о согласовании и проведении ремонтных работ (капитального ремонта) на арендуемом объекте. Согласие арендодателя на проведение ремонтных работ (капитального ремонта) было выражено в протоколе № 03 Городской Комиссии по распоряжению имуществом от 23.03.2022.

В последующем, 12.04.2022 Комитет и Общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды № 2, в котором было зафиксировано согласие на проведение ремонтных работ (капитального ремонта), а также условия проведения данных работ.

Ремонтные работы (капитальный ремонт) были выполнены Обществом и результат работ был представлен Комитету посредством направления соответствующих писем (заявлений), (с учетом устранения замечаний и предоставления необходимой или дополнительной документации) в следующем хронологическом порядке: 13.02.2023 - первое обращение; 19.04.2023 - повторное обращение после устранения замечаний по результатам первого обращения; 30.05.2023 - очередное обращение с пояснением причин задержки в проведении ремонтных работ (капитального ремонта); 01.07.2024 - очередное обращение с дополнительными пояснениями в части выполнения ремонтных работ (капитального ремонта). Кроме того, данным письмом была представлена необходимая документация для принятия решения по ранее поданному обращению Общества о зачёте расходов.

Однако ответа на данные обращения со стороны Комитета предоставлено не было.

В последнем ответе Комитет от 31.08.2024 отказал в проведении зачёта расходов выполненных ремонтных работ (капитального ремонта) сославшись тот факт, что Обществом не был представлен необходимый комплект документов.

Общество указывает на то, что данный факт не соответствует действительности, так как вся необходимая документация, а также необходимая информация была направлена в Комитет в ходе переписки с Обществом в течение 2023 - 2024 года.

Общество ссылается на то, что в частности, результат работ был предоставлен Комитету посредством передачи следующих документов, а именно: договор на выполнение работ от 12.04.2022; локальная смета к договору на выполнение работ от 12.04.20224;    КС № 2; КС № 3; платёжные поручения; фото после проведения ремонтных работ; договор аренды № 17-А029723 от 30.06.2017; заключение; ведомости; график работы;

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 Закона № 159-ФЗ.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, осуществленных с согласия арендодателя, в обязательном порядка засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Пунктом 6 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Сан кг- Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных арендатором с письменного согласия арендодателя и подлежащих возмещению в соответствии с Законом № 387-58 засчитывается в счет оплаты, приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение в соответствии с Законом № 159-ФЗ, за исключением случаев, когда стоимость соответствующих неотделимых улучшений ранее была зачтена в счет арендной платы по договору аренды.

В соответствии с частью 5 статьи 5 Закона № 159 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Данная норма носит императивный характер и не ставит в зависимость возможность зачёта стоимости неотделимых улучшений от условий договора купли-продажи данных помещений и может быть применена как до, так и после заключения договора купли-продажи арендуемых помещений, каких-либо ограничений в данной части действующее законодательство Российской Федерации не содержит.

Следовательно, положения Закона № 159, в том числе касающиеся зачёта стоимости неотделимых улучшений, подлежат применению и после заключения договора купли-продажи арендуемого помещения.

Таким образом, по мнению Общества, он имеет право на зачет затрат на проведения капитального ремонта при выкупе арендованного помещения.

Сумма, подлежащая зачёту, составляет 2 131 476 руб., в связи  с этим цена продажи объекта, указанная в договоре № 5182-ППс купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге составит 7 608 524 руб.

Обществом в адрес Комитета 17.12.2024 были направлены заявление о зачёте расходов Общества, понесённых в связи с выполнением капитального ремонта помещения, расположенного по адресу: <...>, литера А, помещение 14-Н, в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества при реализации арендатором преимущественного права на его приобретение с условием о залоге в рамках пункта 6 статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 03.12.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге», а также предложение об изменении договора № 5182-ППс купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге по соглашению сторон.

Ответчик письмом от 20.01.2025 № 05-15-129240/24-0-1 отказал в удовлетворении требований Общества.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса при передаче на рассмотрение суда разногласий, возникших у сторон при заключении и договора, такие условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее - постановление Пленума N 49) разъяснено, что переданные на рассмотрение суда разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить такой договор, рассматриваются в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным условиям договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Императивное регулирование правовыми нормами правоотношений не предполагает возможности согласования сторонами иных правил, нежели в соответствии с предусмотренными законодательством.

Таким образом, суд должен не только оценивать законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, но также учитывать и специфику правоотношений, возникших из данного договора, проверяя, в том числе предложенные сторонами редакции на предмет их соответствия императивно установленным требованиям действующего законодательства и нормативных правовых актов, регулирующих данные правоотношения.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом и Обществом ранее был заключен договор аренды от 30.06.2017 № 17-А029723 в отношении объекта.

В соответствии с обращением арендатора от 02.02.2022 № б/н (вх. Комитета от 03.02.2022 №04-15-4860/22-0-0) и на основании решения Городской комиссии по распоряжению имуществом Комитета (протокол от 23.03.2022 № 03), дополнительного соглашения № 2 от 12.04.2022 к договору аренды дано согласие арендатору на выполнение капитального ремонта объекта в срок до 15.05.2022 в соответствии с планом-графиком, согласованным с арендодателем, за счет собственных средств с последующим зачетом затраченных средств в счет арендной платы.

Порядок согласования проведения капитального ремонта и возмещения затрат на проведение капитального ремонта по договорам аренды, арендодателем которых является Санкт-Петербург, урегулирован Положением о согласовании производства капитального ремонта, иных неотделимых улучшений объектов нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, а также выполнения работ по осуществлению отделимых улучшений арендуемого объекта нежилого фонда, связанных с обеспечением беспрепятственного доступа инвалидов и других  маломобильных групп населения к объектам социального и иного назначения, и принятии решения о сумме и периоде возмещения затрат на их производство, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 15.05.2007 № 499 (далее - Положение).

В соответствии с Положением для принятия решения о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ арендатор представляет проектную документацию.

В соответствии с пунктом 3.1 Положения решение о сумме и периоде возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ принимается Городской комиссией по распоряжению имуществом не позднее 30 дней с даты окончания ремонтных работ, определяемой в соответствии с планом-графиком, при условии представления арендатором полного комплекта документов, соответствующего всем требованиям, установленным Положением.

Однако, истцом нарушен срок выполнения капитального ремонта объекта, а предоставленные в адрес Комитета документы не соответствуют требованиям, указанным в Положении.

Так ответом (исх. № 05-15-16079/23-0-1) на письмо арендатора от 13.02.2023 Комитет указал на существенные замечания и противоречия в представленных документах и возвратил документы арендатору. После повторного предоставления арендатором документов (письмо от 19.04.2023) отсутствовали необходимые сведения в документах (ответ Комитета от 26.05.2023 № 05-15-46912/23-0-2).

Спустя длительный период Общество вновь направило обращение от 20.05.2024 по вопросу возмещения затрат арендатора на производство ремонтных работ, однако никаких документов не приложило, не направило исправленный комплект документов.

На письмо Общества от 17.06.2024, Комитет направил ответ от 31.07.2024 исх. № 05-15-68358/24-0-1, указав Обществу об отсутствии документов.

Таким образом, полный комплект документов, установленный разделом 3 Положения, соответствующий всем требованиям, Общество в адрес Комитета не направило.

Арендатор 30.05.2023 обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (вх. 05-26-53944/23-0-0 от 31.05.2023).

Законом № 159-ФЗ и Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2008 № 748-137 «О предоставлении имущества, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга или в муниципальной собственности в Санкт-Петербурге, субъектам малого и среднего предпринимательства в Санкт-Петербурге» предусмотрено, что субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся арендаторами недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ и муниципальных образований, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемых объектов нежилого фонда.

В соответствии с распоряжением от 27.07.2023 № 1959-РЗ «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 6, литера А, пом. 14-Н» (далее - Распоряжение) Комитетом принято решение о приватизации (продаже) арендуемого Обществом объекта с использованием преимущественного права арендатора на его приобретение и 31.07.2023 арендатору направлен проект договора купли-продажи объекта.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.07.2017 № 281 «О создании Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» и Уставом, предметом деятельности Учреждения является материально-техническое обеспечение реализации полномочий Комитета в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Санкт-Петербурга.

Цена продажи объекта в размере 9 800 000 руб. установлена пунктом 1.1.2. Распоряжения на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 19.07.2023 № КО054/00094/2023, выполненного Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» в соответствии с Федеральным Законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611.

Не согласивших с ценой продажи объекта, арендатор 31.10.2023 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий между Обществом и Комитетом в части цены продажи объекта. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.08.2024 по делу № А56-105676/2023 (далее - Решение суда) разногласия урегулированы, цена продажи объекта составляет 9 740 000 (Девять миллионов семьсот сорок тысяч) рублей, НДС не облагается.

Таким образом, вопрос о цене продажи объекта уже рассматривался судом в рамках судебного дела № А56-105676/2023.

На основании Распоряжения, решения суда между Комитетом и Обществом подписан договор купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге № 5182-ППс от 25.09.2024 (далее - договор приватизации). Соответственно, договор аренды расторгнут в связи с заключением договора приватизации.

Кроме того, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ Комитет продал Обществу объект недвижимости по договору приватизации на льготных условиях. То есть цена продажи объекта по договору приватизации определена в соответствии с рыночной стоимостью объекта, установленной отчетом об оценке объекта. В случаях, когда аналогичные объекты продаются с торгов, цена объектов формируется в результате повышения шага аукциона, и превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке. Следовательно, для Общества, выкупившего объект не на торгах, а в порядке, установленном Федеральным законом № 159-ФЗ, были предоставлены льготные условия по выкупу согласно п. 3 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Закона № 159-ФЗ, Обществу была также предоставлена возможность произвести оплату цены продажи объекта в рассрочку в течение пяти лет. Таким образом, Общество получило такие льготные условия по выкупу объекта как цена объекта, не превышающая рыночную стоимость, и возможность оплаты в рассрочку.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При таких обстоятельствах, основания для зачета расходов на ремонтные работы (капитальный ремонт) объекта, путем подготовки нового графика платежей к договору приватизации и подписания дополнительного соглашения отсутствуют.

На основании изложенного, основания для удовлетворения иска отсутсвуют.  

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья                                                                            Парнюк Н.В.