Решение от 5 июня 2019 г. по делу № А56-110312/2018

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-110312/2018
05 июня 2019 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 05 июня 2019 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Гидромеханизация» (191119, Санкт-Петербург, ул. ФИО7, д. 18,литер А, ОГРН: <***>);

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: 191060, Санкт-Петербург, Смольный пр., д. 1, лит. Б, ОГРН <***>);

третьи лица: 1) Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»; 2) Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

об урегулировании разногласий,

при участии

- от истца: представитель ФИО2, по доверенности от 10.07.2018,

- от ответчика: представитель ФИО3, по доверенности от 26.12.2018,

- от третьих лиц: 1) представитель ФИО4, по доверенности от 09.01.2019, представитель ФИО5, по доверенности от 09.01.2019, 2) представитель не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Гидромеханизация» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО7, д. 18, лит. А, площадью 751,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001706:3011, и земельного участка площадью 694 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Владимирский, ул. ФИО7, участок 7, кадастровый номер 78:31:0001706:3227, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пунктов указанного договора в следующей редакции: «2.1. Цена продажи объекта составляет 40 550 041 руб. и включает в себя «2.1.1 Цену продажи здания - 24 587 000 руб.»; об обязании заключить договор купли-продажи указанных нежилого здания и земельного участка по цене 40 550 041 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН) и акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества).

Определением от 30.11.2018 суд назначил судебную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «РМС-Оценка. Оценка недвижимой собственности и инвестиционных проектов», а именно эксперту ФИО6, приостановил производство по делу.

Распоряжением от 01.02.2019 настоящее дело передано в производство судье Галенкиной К.В.

Протокольным определением от 16.04.2019 производство по делу возобновлено.

Истец уточнил исковые требования, заявил об отказе от иска в части требования об обязании Комитета заключить с Обществом договор купли-продажи нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО7, д. 18, литера А, площадью 751,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001706:3011, и земельного участка площадью 694 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Владимирский округ, ул. ФИО7, участок 7, кадастровый номер 78:31:0001706:3227, по цене 40 550 041 руб.; просил урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО7, д. 18, литера А, площадью 751,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001706:3011, и земельного участка площадью 694 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Владимирский округ, ул. ФИО7, участок 7, кадастровый номер 78:31:0001706:3227, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения договора в представленной в приложении к уточненному иску редакции, в частности, определив, что цена продажи Объекта составляет 32 463 041 руб., НДС не облагается и включает в себя: цену продажи Здания – 16 500 000 руб., цену продажи Участка – 15 963 041 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял отказ от иска в части и уточнение исковых требований.

Истец заявленные требования поддержал в полном объеме, а ответчик и ГУП ГУИОН просили в иске отказать, кроме того ГУП ГУИОН ходатайствовало о назначении повторной экспертизы.

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, 05.07.2018 Комитетом издано распоряжение № 1302-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО7, д. 18, одновременно с отчуждением земельного участка», в пункте 4.2 которого цена продажи здания и земельного участка определена в размере 64 400 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.06.2018 № 31-8-0135(001)-2018, выполненным ГУП ГУИОН.

Письмом от 16.07.2018 № 5649/19 Фонд имущества направил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге. В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора цена продажи здания и земельного участка составляет 64 400 000 руб.: цена продажи здания – 48 436 959 руб., цена продажи земельного участка – 15 963 041 руб.

27.07.2018 Общество направило Комитету и Фонду имущества подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, которым предложило установить цену продажи здания в размере 24 587 000 руб., а общую цену продажи здания и земельного участка в размере 40 550 000 руб.

Фонд имущества сообщил Обществу об отсутствии у Фонда имущества полномочий на изменение условий приватизации объекта, а также разъяснил право Общества оспорить в суде условия продажи и достоверность величины рыночной оценки.

Общество, полагая, что цена продажи объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости от 22.06.2018 № 31-8-0135(001)-2018, выполненным ГУП ГУИОН, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона).

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 4 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона № 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, поскольку исходя из требований Общества, заявленных по делу, возникший между сторонами спор является преддоговорным спором об условиях приватизации арендуемого имущества, причиной которого стали разногласия сторон относительно цены выкупаемого имущества, спор по делу подлежит рассмотрению по существу в целях устранения имеющихся разногласий.

В целях урегулирования возникших разногласий судом назначена судебная экспертиза.

Согласно правовой позиции, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12, осуществление оценки рыночной стоимости спорного помещения должно быть произведено на дату подачи заявления о реализации преимущественного права выкупа имущества обществом.

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «РМС-Оценка. Оценка недвижимой собственности и инвестиционных проектов» от 22.02.2019 № 030-А56-110312/2018 рыночная стоимость здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. ФИО7, д. 18, литера А, площадью 751,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001706:3011, в ценах и по состоянию на 10.01.2018 составляет 16 500 000 руб.

Согласно запросу эксперта, в соответствии с определением от 01.02.2019 эксперту были предоставлены сведения о техническом состоянии объекта исследования, а также иные относящиеся к объекту документы.

Оценив представленное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено, каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представлено.

Учитывая то, что экспертизой установлена рыночная стоимость здания по состоянию на дату обращения Общества, что соответствует сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных дел, договор купли-продажи спорного здания при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере, установленном заключением эксперта.

Нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы судом установлено не было.

Как следует из материалов дела, экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ними вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертных исследованиях, а также сделанные на их основе выводы, методически обоснованы.

В судебном заседании 28.05.2019 в материалы дела истцом предоставлены доказательства, подтверждающие обоснованность выводов, сделанных экспертом относительно величины накопленного износа здания (страницы 33-36 заключения эксперта № 030-А56-11-0312/2018): распоряжение Исполнительного комитета Ленинградского городского совета депутатов трудящихся от 17.03.1972 № 338-р, а также справка, выданная филиалом ГУП ГУИОН ПИБ Центрального района 21.05.2019 № С18-0003348.

Согласно документам, приобщенным к материалам дела, следует, что здание передано под контору Ленинградскому тресту «Гидромеханизация» в ветхом состоянии как расселенный дом. Здание 1851-1874 г.г. постройки, капитальный ремонт согласно справке ПИБ Центрального района от 21.05.2019 в здании не проводился. Износ здания: 60%. Доказательства обратного сторонами не представлены.

Состояние внутренней отделки помещений согласно данным технического паспорта здания не менее 35-40% было определено по состоянию здания на 13.09.2011 и само по себе не противоречит выводам, сделанным экспертом на основании оценки состояния основных конструктивных элементов — фундаментов, крыши и перекрытий, процент износа которых согласно техническому паспорту составляет 60%. Эксперт обосновал свои выводы актом осмотра от 27.12.2018, ссылками на нормативную документацию, а также представленными ему в ходе исследования документами.

Таким образом, отсутствуют основания полагать, что ухудшение состояния здания в данном случае стало причиной противоправного поведения арендатора, а оценка здания в состоянии хуже удовлетворительного, сделанная экспертом ФИО6, является обоснованной, объективной, следствием нормального износа основных конструкций зданий и подтверждается всей совокупностью доказательств, собранных по делу.

Согласно пункту 12 Методики определения физического износа гражданских зданий, утвержденной приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 № 404, при физическом износе здания 41-60% техническое состояние здания следует оценивать как неудовлетворительное, а дальнейшая эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

Согласно пункту 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 20.05.2015 № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов в рамках применения каждого из подходов. При проведении оценки возможно установление дополнительных допущений, связанных с предполагаемым использованием результатов оценки и спецификой объекта оценки. Применение либо неприменение того или иного подхода при оценке объекта является полномочием эксперта, что подтверждается также пунктами 11, 25 ФСО № 1, пунктом 27 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611.

При этом согласно подпунктам «и» и «к» пункта 8 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, эксперт обязан описать обоснование своего выбора таким образом, чтобы такое обоснование позволяло пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

На страницах 22-25 экспертного заключения эксперт ФИО6 приводит подробное обоснование того, по какой причине при использовании сравнительного подхода объекта исследования в данном случае может получиться более субъективный результат, чем при затратном подходе. В частности, эксперт обоснованно, в том числе на основании рекомендаций от 05.02.2015 НП СРОО «СПО» пришел к выводу о том, что корректная реализация сравнительного подхода в данном случае обязательно должна учитывать низкое качество состояния объекта исследования. С учетом требований пункта 8 ФСО № 3 и пункта 25 ФСО № 7 выбранный способ оценки объекта капитального строительства в состоянии ниже удовлетворительного затратным способом как основной, экспертом был детально обоснован.

Анализ наиболее эффективного использования приведен экспертом на страницах 20-21 заключения. Выбранный им способ использования здания как торговое, для сферы услуг был им обоснован в таблице на странице 21 и допустим согласно пункту 14 ФСО № 7.

Расчеты затратного подхода даны экспертом на страницах 27-29. Применение письма Минстроя от 04.04.2018 № 13606-ХМ/09 осуществлено экспертом корректно.

При этом в качестве вспомогательного метода эксперт также привел сравнительный подход (страницы 25-26, 29-33), в ходе которого согласно требованиям подпункта «е» пункта 22 ФСО № 7 экспертом отобран ряд объектов-аналогов, за счет чего эксперт получил проверочный диапазон цены объекта в размере от 8,8 до 20,8 млн. руб.

Замечания ГУП ГУИОН в отношении применения затратного подхода не были им обоснованы допустимыми доказательствами в соответствии с требованиями статей 66,68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отношении сравнительного подхода замечания ГУП ГУИОН носят характер методологических расхождений в применении Федеральных стандартов оценки конкретным оценщиком, а также опровергаются представленными в дело доказательствами состояния объекта.

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 № 73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам, может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Принимая во внимание, что доводы ГУП ГУИОН в обоснование ходатайства о назначении повторной экспертизы не нашли своего подтверждения в материалах дела, иных документально обоснованных возражений относительно подготовленного экспертного заключения участвующие в деле лица не представили, по результатам исследования данного документа суд признает экспертное заключение общества с ограниченной ответственностью «РМС-Оценка. Оценка недвижимой собственности и инвестиционных проектов» надлежащим доказательством по делу, которое может быть использовано для установления рыночной стоимости объекта.

При таком положении исковые требования следует удовлетворить.

По общему правилу, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из правовой природы преддоговорного спора, положений статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации результатом разрешения преддоговорного спора является не удовлетворение иска либо отказ в его удовлетворении, а определение судом содержания всех спорных условий договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В результате рассмотрения спора данной категории суд не может отказать в удовлетворении преддоговорного спора, не урегулировав возникшие у сторон разногласия по существу.

Следовательно, в результате рассмотрения преддоговорного спора по существу суд всегда будет вынужден удовлетворить исковые требования - урегулировать преддоговорный спор.

Учитывая, что целью обращения истца являлось заключение договора купли-продажи по цене, определенной по результатам рассмотрения преддоговорного спора, удовлетворение исковых требований и урегулирование разногласий возникших между сторонами при заключении договора не свидетельствует о незаконности действий либо неправоте другой стороны.

При таком положении судебные расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Принять отказ от иска в части требования об обязании Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Гидромеханизация» договор купли-продажи нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, улица ФИО7, д. 18, литера А, площадью 751,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001706:3011, и земельного участка площадью 694 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Владимирский округ, ул. ФИО7, участок 7, кадастровый номер 78:31:0001706:3227 по цене 40 550 041 руб. Производство по делу в этой части прекратить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и обществом с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Гидромеханизация» при заключении договора купли-продажи нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, улица ФИО7, д. 18, литера А, площадью 751,1 кв.м, кадастровый номер 78:31:0001706:3011, и земельного участка площадью 694 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, муниципальный округ Владимирский округ, ул. ФИО7, участок 7, кадастровый номер 78:31:0001706:3227, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения указанного договора в следующей редакции:

«ДОГОВОР № ______-ПП

купли-продажи нежилых помещений

при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества

с условием о залоге

Санкт-Петербург ___ ____________2019 год

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, действующий в соответствии с Положением о Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга, утвержденным постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.02.2015 № 98, именуемый в дальнейшем «Комитет», в лице Акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга», осуществляющего функции продавца на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 11.07.2005 № 1002 «О создании открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга», договора № Фао-238/2010 от 20.04.2010, заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом и открытым акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга», доверенности от 22.12.2016 на бланках 78 АБ 1843041, 78 АБ 1843042, зарегистрированной в реестре за № 10-340, именуемого в дальнейшем «Продавец», в лице Врио заместителя генерального директора – начальника управления приватизации, арендных отношений и реализации объектов жилого фонда ФИО8, действующей на основании доверенности от 28.02.2018 удостоверенной врио нотариуса Санкт-Петербурга ФИО9 ФИО10, зарегистрированной в реестре за № 78/305-н/78-2018-3-570, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Гидромеханизация», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице директора ФИО11, действующего на основании Устава, с другой стороны (далее вместе - Стороны), в соответствии с действующим законодательством о приватизации заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем:

Основные понятия

Объект - указанные в п. 1.1 Договора:

1) нежилое здание,

2) земельный участок, на котором расположено здание.

1. Предмет Договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях, предусмотренных Договором:

1.1.1. Нежилое здание (далее – Здание), расположенное по адресу: <...>, литера А, площадью 761,2 кв.м., кадастровый № 78:31:0001706:3011, этажность: 3.

1.1.2. Земельный участок площадью 694 кв.м., занимаемый Зданием и необходимый для его использования (далее – Участок), входящий в состав земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Российская Федерация, Санкт-Петербург, муниципальный округ Владимирский округ, ул. ФИО7, участок 7, , кадастровый № 78:31:0001706:3227. Вид разрешенного использования Участка – деловое управление.

2. Цена и порядок расчетов

2.1. Цена продажи Объекта составляет 32 463 041 (тридцать два миллиона четыреста шестьдесят три тысячи сорок один) рубль, НДС не облагается и включает в себя:

2.1.1. Цену продажи Здания – 16 500 000 (Шестнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.

2.1.2. Цену продажи Участка – 15 963 041 (Пятнадцать миллионов девятьсот шестьдесят три тысячи сорок один) рубль.

2.2. Оплата цены продажи Объекта осуществляется Покупателем с рассрочкой платежа на 5 лет (20 кварталов) с момента заключения Договора в соответствии с условиями Договора, равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с момента заключения настоящего Договора, путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», кор.счет № 30101810900000000790, БИК 044030790, ИНН <***>, КПП 783801001.

Первый платеж должен быть оплачен Покупателем в срок не позднее 10 календарных дней с даты заключения настоящего Договора, при этом на сумму денежных средств, составляющих первый платеж, начисление процентов за период времени со дня заключения Договора до даты платежа не осуществляется. Второй и последующий платежи уплачиваются ежеквартально с даты заключения настоящего Договора.

На оставшуюся сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка в оплачиваемом периоде (включая сумму, подлежащую перечислению в оплачиваемом периоде), производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в сети Интернет на официальном сайте Российской Федерации (www.torgi.gov.ru), официальном сайте АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга (фондимущшества.рф) и составляющей 7,25% за период времени с даты начала периода, подлежащего оплате, до даты платежа, установленной в Договоре.

Оплата оставшейся части цены продажи Объекта в полном объеме может быть произведена Покупателем досрочно:

в один из предусмотренных Договором периодов оплаты с начислением на нее процентов исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже Объекта в сети Интернет на официальном сайте Российской Федерации (www.torgi.gov.ru), официальном сайте АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга (фондимущшества.рф), за период времени с даты начала периода, в котором производится оплата всей оставшейся части цены продажи Объекта, до фактической даты платежа;

в течение установленного Договором срока оплаты первого платежа без начисления процентов.

Дата исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта (перечислению очередного платежа) определяется в соответствии с пунктом 2.3 Договора.

В случае принятия решения о единовременной досрочной оплате оставшейся части цены продажи Объекта в один из предусмотренных Договором периодов оплаты Покупатель не менее чем за две недели до даты осуществления единовременной досрочной оплаты письменно уведомляет Продавца о таком решении с указанием даты осуществления оплаты. Единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта покупатель осуществляет в соответствии с расчетом, выполненным Продавцом на основании пункта 3.1.2. Договора.

2.3. Обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (части цены продажи Объекта) с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа, считаются исполненными надлежащим образом в момент поступления денежных средств в полном объеме на соответствующий расчетный счет.

3. Обязанности Сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1. В течение 14 дней с момента исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 Договора, и обязанности по выполнению пункта 3.2.2 Договора, а именно по передаче Продавцу подписанного Договора, необходимого для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, подать в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Регистрирующий орган), необходимый комплект документов для государственной регистрации перехода права собственности на Объект при условии отсутствия задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 17.03.2004 № 10-А220130 на дату заключения Договора.

3.1.2. На основании уведомления Покупателя о намерении осуществить единовременную досрочную оплату оставшейся части цены продажи Объекта в соответствии с пунктом 2.2. Договора в срок не более трех рабочих дней с даты получения такого уведомления произвести расчет подлежащей оплате денежной суммы и направить в адрес Покупателя сведения о ее размере.

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену продажи Объекта в размере, сроки и в порядке, установленные в разделе 2 Договора.

3.2.2. Передать в течение 14 дней с момента исполнения обязанности по оплате цены продажи Объекта в части внесения первого платежа в установленном порядке подписанный Договор, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на Объект, Продавцу.

3.2.3. В случае если Объект является объектом (выявленным объектом) культурного наследия народов Российской Федерации (далее – объект культурного наследия):

3.2.3.1. Осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.

3.2.3.2. Обеспечить выполнение требований, предусмотренных охранным обязательством собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр (далее – охранное обязательство).

3.2.4. В пятидневный срок с момента получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию перехода права собственности на Объект, уведомить Продавца о состоявшейся регистрации с приложением соответствующей выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

3.2.5. Совершать сделки по отчуждению Объекта, а также передавать Объект в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта только с согласия залогодержателя.

3.2.6. Совершать сделки по отчуждению Объекта, а также передавать Объект в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства по оплате цены продажи Объекта только с согласия залогодержателя.

3.2.7. Обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды Объекта от 17.03.2004 № 10-А220130 на дату заключения Договора.

3.3. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Претензии по техническому состоянию Объекта у Сторон отсутствуют, сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными.

4. Обременение права собственности

4.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения:

4.1.1. В связи с оплатой цены продажи Объектов в рассрочку, в силу закона, Объект до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (п. 2.1 Договора) признается находящимся в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

Совершение Покупателем сделок по отчуждению Здания и/или Участка, а также передаче Здания и/или Участка в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

Залог Объекта погашается на основании совместного заявления Комитета и Покупателя, которое должно быть подано Сторонами в месячный срок после полной оплаты цены продажи Объекта.

4.2. Иные обременения:

4.2.1. В отношении Объекта действуют следующие обременения (ограничения):

4.2.1.1. В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, Объект находится в зоне 3ЖД – зоне среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

4.2.1.2. В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» Объект находится в территориальной зоне ТЗЖДЗ - многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторических пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры.

4.2.1.3. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» Объект расположен в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ОЗРЗ-2(31) объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга, в связи с чем в отношении Объекта действуют ограничения, установленные для указанной зоны охраны.

4.2.2. В отношении Земельного участка действуют следующие обременения (ограничения):

4.2.2.1. В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, Земельный участок находится в зоне ЗЖД - зоне среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

4.2.2.2. В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» Земельный участок находится в территориальной зоне Т3ЖДЗ - многофункциональной зоне среднеэтажных и многоэтажных многоквартирных жилых домов, объектов общественно-деловой застройки, расположенных на территории исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга (за исключением исторических пригородов) с включением объектов инженерной инфраструктуры.

4.2.2.3. В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» Земельный участок расположен в границах единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ОЗРЗ-2(31) объектов культурного наследия, расположенных в исторически сложившихся центральных районах Санкт-Петербурга, в связи с чем в отношении Земельного участка действуют ограничения, установленные для указанной зоны охраны.

4.2.2.4. Части Земельного участка площадью 315 кв.м и 13 кв.м находятся в охранной зоне канализационных сетей.

4.2.2.5. Часть Земельного участка площадью 50 кв.м находится в охранной зоне тепловых сетей.

4.2.2.6. Часть Земельного участка площадью 37 кв.м находится в охранной зоне водопроводных сетей.

4.2.2.7. Часть Земельного участка площадью 46 кв.м находится в охранной зоне сетей связи и сооружении связи.

4.2.2.8. На Земельный участок распространяется следующее ограничение (обременение) в использовании:

- охранная зона тепловых сетей;

- охранная зона сетей связи и сооружении связи;

- охранная зона канализационных сетей;

- охранная зона водопроводных сетей;

- единая зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности;

- охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений

4.2.2.9. Собственник обязан обеспечить сохранность существующих коммуникаций и сооружений с беспрепятственным доступом к ним представителей эксплуатирующих организаций.

5. Возникновение права собственности

5.1. Право собственности на Объект переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе.

В случае если Объект является объектом культурного наследия право собственности на Объект обременено условиями охранного обязательства.

5.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к Покупателю с момента заключения Договора.

6. Особые условия

6.1. В случае если Здание и/или Участок является объектом (выявленным объектом) культурного наследия народов Российской Федерации, в соответствии с пунктом 9 Положения о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия, утвержденного постановлением правительства Российской Федерации от 16.12.2002 № 894, Объект обременен условиями охранного обязательства.

6.2. В связи с оплатой цены продажи Объекта в рассрочку, в силу закона Объект с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект и до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта (пункт 2.1. Договора), признается находящимися в залоге у Санкт-Петербурга для обеспечения исполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Объекта.

6.3. Совершение Покупателем сделок по отчуждению Здания и/или Участка, а также передача Здания и/или Участка в последующую ипотеку до полного исполнения обязательства Покупателя по оплате цены продажи Объекта допускается только с согласия залогодержателя.

6.4. Сведения о Покупателе на момент заключения Договора не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

7. Ответственность Сторон

7.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление не соответствующей действительности информации, за непредоставление информации, которая им была известна либо которая должна была быть известна и имевшей существенное значение для заключения Договора.

7.2. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее выполнение условий Договора в соответствии с требованиями законодательства.

7.3. За нарушение срока внесения очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, Покупатель выплачивает Продавцу неустойку (пеню) в размере 0.15 % от суммы, подлежащей оплате в соответствующем периоде, за каждый день просрочки. При этом убытки, подлежащие возмещению, взыскиваются в полном объеме сверх неустойки.

7.4. За неисполнение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.5. или в п. 3.2.6. Договора, Покупатель уплачивает штраф в размере годовой арендной платы за пользование земельным участком, определяемой в соответствии с методикой определения арендной платы за земельные участки, на день нарушения.

7.5. В случае просрочки Покупателем оплаты первого платежа, предусмотренного Договором, свыше 10 календарных дней:

7.5.1. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

7.5.2. Настоящий Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем внесудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечении пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

7.6. В случае нарушения Покупателем срока оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 Договора, три и более раз в течение 12 месяцев, независимо от периода просрочки:

7.6.1. Покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи Объекта, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10 процентов от цены продажи Объекта.

7.6.2. На Объект может быть обращено взыскание в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

7.7. Наличие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 17.03.2004 № 10-А220130 на дату заключения Договора, является существенным нарушением Договора.

В случае выявления задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням), образовавшейся у Покупателя по договору аренды Объекта от 17.03.2004 № 10-А220130 на дату заключения Договора, Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем досудебном порядке, о чем Продавец уведомляет Покупателя путем направления соответствующего письменного уведомления. Указанное уведомление считается полученным Покупателем по истечение пяти календарных дней с даты его направления заказной почтой по адресу Покупателя, указанному в Договоре.

8. Прочие условия

8.1. Последующее отчуждение Здания и/или Участка полностью или по частям (долям в праве обшей долевой собственности на Здание и/или Участок) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе предусмотренных п. 3.2.5 Договора, а в случае, если Объект являются объектами (выявленным объектом) культурного наследия народов Российской Федерации, то к новым собственникам переходят права и обязанности, указанные в п. 3.2.3 Договора.

8.2. До момента подписания Договора Покупатель ознакомился с состоянием Объекта и технической документацией к нему.

8.3. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

8.4. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством.

8.5. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области или судом общей юрисдикции в соответствии с их компетенцией.

8.6. Договор составлен в пяти экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

8.7. С момента заключения Договора обязательство Покупателя по внесению арендной платы по договору аренды от 17.03.2004 № 10-А220130 в соответствии со ст. 414 Гражданского кодекса РФ считается прекращенным.

8.7. Стороны подтверждают выполнение Продавцом и Покупателем условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-Ф3 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Юридические адреса и реквизиты Сторон:

Комитет: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, зарегистрированный инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Центральному району Санкт-Петербурга 17.12.2002, основной государственный регистрационный номер <***>, ИНН <***>, КПП 784201001, местонахождение: Смольный проезд, д. 1, литера Б, Санкт-Петербург, 191060,

в лице Продавца – Акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга», зарегистрированного Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу 13.09.2005, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ бланк серия 78 № 005602213, ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 783301001, местонахождение Общества и почтовый адрес : 190000, Санкт-Петербург, пер. ФИО12, 5, расч. счет. № 40702810235000002666 в ПАО «БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ», кор.счет № 30101810900000000790, БИК 044030790.

Покупатель: Общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Гидромеханизация», зарегистрированное Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу, свидетельство о регистрации от 10.11.2011, основной государственный регистрационный номер 1<***>, ИНН <***>, КПП 784001001, место нахождения: 191119, <...>, литера А, расчетный счет № <***> в филиале ОПЕРУ Банка ВТБ (ПАО) в Санкт-Петербурге кор. счет № 30101810200000000704, БИК 044030704.

От ПродавцаОт Покупателя

Врио заместителя генерального директора – Директор

начальника управления приватизации,

арендных отношений и реализации объектов

жилого фонда

_______________________ ФИО13 __________________С.И. Жильцов»

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Строительное управление «Гидромеханизация» из федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.