Решение от 8 декабря 2017 г. по делу № А35-7942/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ


г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-7942/2017
08 декабря 2017 года
г. Курск


Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2017 г.

Полный текст решения изготовлен 08 декабря 2017 г.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Белых Н.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Возрождение»

к индивидуальному предпринимателю ФИО2,

Администрации Большежировского сельсовета Фатежского района

о признании недействительным отчета от 20.07.2017 №130-11-01 об оценке рыночного размера арендной платы в год за пользование земельным участком с кадастровым номером 46:25:000000:774.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истца – ФИО3 по доверенности от 01.09.2017 №1,

от ответчиков - не явились, уведомлены.


Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение» (ООО «Возрождение», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, (далее – ИП ФИО4, ответчик) Администрации Большежировского сельсовета Фатежского района, областному учреждению «Фонд имущества Курской области» о признании недействительным отчета №130-11-01 об оценке рыночного размера арендной платы в год за использование земельным участком, площадью 20408000 кв.м. для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:25:000000:774, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет, по состоянию на 20.07.2017.

07.09.2017, одновременно с подачей иска, истец обратился в суд с заявлением о принятии обеспечительных мер в виде приостановления проведения 11.09.2017 в 12 час. 00 мин. аукциона в помещении ОБУ «Фонд имущества Курской области» по адресу: <...>, каб. 405.

Определением от 12.09.2017 в удовлетворении заявления ООО «Возрождение» о принятии мер по обеспечению иска по делу было отказано.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, заявил устное ходатайство об исключении областного учреждения «Фонд имущества Курской области» из числа ответчиков. Представил на обозрение суда ответ на обращение в прокуратуру.

Ходатайство истца об исключении областного учреждения «Фонд имущества Курской области» из числа ответчиков удовлетворено.

Представитель ответчика – ИП ФИО4 в судебное заседание не явился, 11.10.2017 посредством системы подачи документов в электронном виде представила отзыв на исковое заявление, в котором возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит рекомендательный характер и не является обязательной, в связи с чем ее самостоятельное оспаривание посредством предъявления самостоятельного иска не допускается.

Представитель ответчика - Администрации Большежировского сельсовета Фатежского района в судебное заседание не явился, 02.11.2017 через канцелярию суда представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения исковых требований, поскольку оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчиков, извещенных о времени и месте заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Возрождение» зарегистрировано в качестве юридического лица 10.11.2006, ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 305510, Курская область, Курский район, д. Каменево.

Администрация Большежировского сельсовета Фатежского района зарегистрировано в качестве юридического лица 28.10.2002, ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 307116, Курская область, Фатежский район, с. Большое Жирово.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 04.06.2012, ОГРНИП 312463215600045, ИНН <***>.

03.02.2017 ООО «Возрождение» обратилось в Администрацию Большежировского сельсовета Фатежского района Курской области с заявлением (зарегистрировано как входящая корреспонденция за №50) о приобретении земельного участка площадью 240,8 га, кадастровый номер 46:25:000000:774, расположенным по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет, в аренду сроком на 49 лет для сельскохозяйственного производства, ссылаясь на то, что является сельскохозяйственной организацией, использующей земельный участок и являющейся собственником сельскохозяйственной производственной базы с комплексом недвижимости, расположенной в непосредственной близости к испрашиваемому земельному участку.

Письмом от 28.03.2017 №113 Администрация Большежировского сельсовета сообщила, что земельный участок кадастровый номер 46:25:000000:774, расположенным по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет, находится в собственности муниципального образования «Большежировский сельсовет», в связи с чем информация о дате, времени и месте проведения аукциона о предоставлении указанного земельного участка будет опубликована в газете «Фатежские будни», размещена на сайте муниципального образования «Большежировский сельсовет» и на сайте torgi.gov.ru.

На основании договора об оценке имущества №130-11-01 от 20.07.2017, заключенного между Администрацией Большежировского сельсовета Фатежского района и ИП ФИО4, независимым оценщиком ИП ФИО4 был изготовлен отчет от 20.07.2017 №130-11-01 об оценке рыночного размера арендной платы в год пользование земельным участком площадью 2408000 кв.м. для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:25:000000:774, расположенным по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет.

Итоговая величина рыночного размера арендной платы в год за пользование земельным участком площадью 2408000 кв.м. для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:25:000000:774, расположенным по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет по состоянию на 20.07.2017 составила 3 382 132 руб. 00 коп., исходя из итоговой величины арендной платы в год га 1 га земельного участка в размере 14 045 руб. 00 коп. Установленная стоимость была рекомендована независимым оценщиком для заключения договора аренды земельного участка (раздел 5 отчета об оценке от 20.07.2017 №130-11-01).

Согласно извещению о проведении торгов от 09.08.2017 №0908147177/01 областным бюджетным учреждением «Фонд имущества Курской области» был объявлен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, кадастровый номер 46:25:000000:774, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – обеспечение сельскохозяйственного производства, площадью 240800 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет (лот №1).

Начальная цена лота, определенная в виде ежегодной арендной платы, была установлена в размере 3 382 132 руб., шаг аукциона определен в размере 101 463 руб. 96 коп.

Дата начала и окончания приема заявок были установлены с 09.08.2017 по 05.09.2017. Дата и время проведения аукциона установлена 11.09.2017 в 12 час. 00 мин.

Извещение о проведении торгов №0908147177/01 было размещено на официальном сайте Администрации Большежировского сельсовета Фатежского района 09.08.2017 и в газете «Фатежские будни» 09.08.2017 №32 (13388).

Не согласившись с результатами оценки, ООО «Возрождение», ознакомившись с отчетом об оценке, обратилось в независимому оценщику ИП ФИО5, с которой заключило договор №226/08-16 от 11.08.2017 на оказание оценочных услуг.

Согласно отчету от 16.08.2017 №226/08-17 по определению величины арендной платы объекта оценки: земельный участок площадью 2408000 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет, из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 46:25:000000:774, величина арендной платы в год составила 1 081 245 руб. 00 коп., исходя из рыночной стоимости величины арендной платы в год за 1 га в размере 4 490 руб. 00 коп.

30.08.2017 ООО «Возрождение» была подана заявка на участие в аукционе.

06.09.2017 специалист ИП ФИО6 на основании договора на оказание консультационных услуг №87-К/46 от 01.09.2017 провел исследование отчета №130-11-01, выполненного ИП ФИО2., и составил заключение специалиста №6/17, из которого следует, что отчет №130-11-01 об оценке рыночного размера арендной платы в год пользование земельным участком площадью 2408000 кв.м. для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:25:000000:774, расположенным по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет, содержит методологические ошибки и несоответствия, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости.

06.09.2017 ООО «Возрождение» направило в адрес ОБУ «Фонд имущества Курской области» письмо, в котором просило приостановить торги.

Согласно протокола №01 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 07.09.2017 (размещен на официальном сайте torgi.gov.ru), аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:774 был признан несостоявшимся в связи с тем, что была подана только одна заявка на участие в аукционе, единственная заявка от ООО «Возрождение» была признана аукционной комиссией соответствующим всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, Администрации Большежировского сельсовета предложено направить заявителю три экземпляра подписанного договора и аренды в течение 10 дней со дня рассмотрения заявки.

Решением единственного участника ООО «Возрождение» от 03.10.2017 было признано целесообразным и одобрено заключение с Администрацией Большежировского сельсовета Фатежского района договора аренды земельного участка, категория земель: сельскохозяйственного назначения – для сельскохозяйственного производства, общей площадью 240800 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет, кадастровый номер 46:25:000000:774. Арендная плата за срок аренды 10 лет в денежном выражении равняется 33 821 320 руб.00 коп., что составляет не более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, в связи с чем сделка аренды земельного участка не является крупной сделкой.

06.10.2017 между Администрацией Большежировского сельсовета Фатежского района (арендодатель) и ООО «Возрождение» был заключен договор аренды земельного участка №1, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду (по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора) земельный участок, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию «Большежировский сельсовет» Фатежского района Курской области, из категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, площадью 240800 кв.м., место положение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет, кадастровый номер 46:25:000000:774, обременений не зарегистрировано, особые отметки: граница земельного участка состоит из 13 контуров.

Согласно 3.1 договора №1 аренды земельного участка от 06.10.2017 размер ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 3 382 132 руб. 00 коп. в год, 845 533 руб. 00 коп. в квартал. За весь период аренды – 33 821 320 руб.00 коп.

Арендованный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 06.10.2017(приложение 1 к договору №1 аренды земельного участка от 06.10.2017). Претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому земельному участку не имелось.

12.10.2017 договор №1 аренды земельного участка от 06.10.2017 зарегистрирован Управлением Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Курской области (запись 46:25:000000:774-46/012/2017-1).

Ссылаясь на то, что отчет об оценке, выполненный ответчиком ФИО4, составлен с грубыми нарушениями закона об оценочной деятельности, а сама оценка является недостоверной, что повлекло необоснованное установление неразумного размера арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.



Оценив представленные документы в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 статьи 2 АПК РФ одной из задач судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную деятельность.

Часть 1 статьи 4 АПК РФ предоставляет заинтересованному лицу право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 12 ГК РФ установлены способы защиты гражданских прав. При этом предусмотрено, что защита гражданских прав осуществляется, в том числе, иными способами, предусмотренными законом.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Согласно части 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду (пункт3).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).

При этом в силу части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Как усматривается из материалов дела, Администрацией Большежировского сельсовета Фатежского района Курской области было принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, кадастровый номер 46:25:000000:774, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – обеспечение сельскохозяйственного производства, площадью 240800 кв.м., местоположение: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет. Извещение о проведении торгов №0908147177/01 было размещено на официальном сайте Администрации Большежировского сельсовета Фатежского района 09.08.2017 и в газете «Фатежские будни» 09.08.2017 №32 (13388).

В соответствии с частью 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается сторонами, что с целью определения рыночного размера арендной платы в год пользование земельным участком площадью 2408000 кв.м. для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:25:000000:774, расположенным по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет, Администрация Большежировского сельсовета Фатежского района обратилась к независимому оценщику – ИП ФИО4, с которой был заключен договор об оценке имущества №130-11-01 от 20.07.2017.

Согласно отчету от 16.08.2017 №226/08-17 по определению величины арендной платы объекта оценки, итоговая величина рыночного размера арендной платы в год пользование земельным участком площадью 2408000 кв.м. для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:25:000000:774, расположенным по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет по состоянию на 20.07.2017 составила 3 382 132 руб. 00 коп., исходя из итоговой величины арендной платы в год га 1 га земельного участка в размере 14 045 руб. 00 коп.

Как усматривается из извещения торгов от 09.08.2017 №0908147177/01, начальная цена аукциона, определенная в виде ежегодной арендной платы, была установлена в размере 3 382 132 руб., то есть в соответствии с величиной рыночного размера арендной платы в год за пользование земельным участком площадью 2408000 кв.м. для сельскохозяйственного производства, кадастровый номер 46:25:000000:774, определенной независимым оценщиком ИП ФИО4 в отчете от 16.08.2017 №226/08-17.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В силу абзаца 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Вместе с тем, в соответствии с частью 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

Таким образом, для заключения договора аренды земельного участка по результатам торгов обязательным является окончательный размер годовой арендной платы на земельный участок, определенный по результатам торгов, а не начальная стоимость, определенная организатором торгов на основании отчета об оценке.

При указанных обстоятельствах, с учётом норм действующего законодательства и правовой позиции, выработанной судебной практикой, у истца отсутствует возможность по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска.

При этом суд учитывает, что лицо, которое подало заявку для участия в аукционе, не вправе опровергать определенные продавцом условия выкупа права на заключение договора аренды и предлагать свои условия. Это лицо может участвовать в торгах на предложенных условиях или не принимать в них участие.

Согласно протокола №01 рассмотрения заявок на участие в аукционе от 07.09.2017, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 46:25:000000:774 был признан несостоявшимся в связи с тем, что была подана только одна заявка на участие в аукционе (от ООО «Возрождение»), единственная заявка от ООО «Возрождение» была признана аукционной комиссией соответствующей всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона.

06.10.2017 между Администрацией Большежировского сельсовета Фатежского района как арендодателем и ООО «Возрождение» как арендатором был заключен договор №1 аренды земельного участка площадью 240800 кв.м., расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Большежировский сельсовет, кадастровый номер 46:25:000000:774. Арендованный земельный участок был передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 06.10.2017 (приложение 1 к договору №1 аренды земельного участка от 06.10.2017).

12.10.2017 договор №1 аренды земельного участка от 06.10.2017 зарегистрирован Управлением Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии по Курской области (запись 46:25:000000:774-46/012/2017-1).

Таким образом, истец и при подаче заявки на участие в аукционе, и при подписании протокола результатов данного аукциона, а затем и направленного по его результатам проекта договора был согласен со всеми условиями аукциона; размер ежегодной арендной платы в подписанном истцом договоре №1 аренды земельного участка от 06.10.2017 определен в соответствии с начальной ценой аукциона, то есть в соответствии с оспариваемым отчетом от 16.08.2017 №226/08-17.

Согласно статье 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон, с учетом вышеназванных разъяснений, суд полагает, что в рассматриваемом случае истцом избран ненадлежащий способ защиты права, которое он предполагает нарушенным, не соответствующий характеру и последствиям нарушения права и не обеспечивающий его восстановление, в связи с чем заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению.

При этом суд разъясняет, что истец не лишён права обратиться с иском о защите своих прав иными предусмотренными законом способами.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся судом на истца.

Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 65, 102, 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Возрождение» отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, в Арбитражный суд Центрального округа, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Н.Н. Белых