Решение от 3 марта 2020 г. по делу № А38-6656/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

424002, Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, Ленинский проспект 40


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


«

Дело № А38-6656/2019
г. Йошкар-Ола
3» марта 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 3 марта 2020 года


Арбитражный суд Республики Марий Эл

в лице судьи Коновалова И.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Республики Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью «Производственно-торговая компания «Тепловенткомплект»

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании основного долга и неустойки

третьи лица ФИО2, ФИО3, ФИО4

с участием представителей:

от истца – ФИО5 по доверенности, диплом,

от ответчика – адвокат Насонов С.А. по доверенности,

от третьего лица ФИО3 – адвокат Насонов С.А. по доверенности,

от иных третьих лиц – не явились, извещены по правилам статьи 123 АПК РФ



УСТАНОВИЛ:

Истец, Республика Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл, обратился в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, измененным по правилам статьи 49 АПК РФ, о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговая компания «Тепловенткомплект», основного долга по договору аренды за период с 18 мая 2018 года по июнь 2019 года в размере 6 354 рублей 12 копеек, неустойки за период с 11.04.2018 и по дату оплаты долга в размере 45 рублей 81 копеек, неустойки в связи с задержкой возврата земельного участка за период с 29.05.2018 по 25.11.2019 года в размере 8 343 рублей 72 копеек.

В исковом заявлении и дополнениях к нему изложены доводы о неисполнении ответчиком условий договора аренды земельного участка о сроке внесения арендной платы.

По утверждению истца, договор аренды считается расторгнутым с 18 мая 2018 года в связи с односторонним отказом арендатора от соглашения. Между тем общество не исполнило обязанность по возврату земельного участка в течение 10 дней после окончания договора, что повлекло образование задолженности по арендной плате после окончания срока действия договора, за период с 18 мая 2018 года по июнь 2019 года (т. 1, л.д. 4-9, 38-40, 69-72, 85-86, 96-100, 123-125, 129, 144-146, 148-149).

В судебном заседании истец заявил, что письмо арендатора от 06.04.2018 не является заявлением об отказе от договора, оформленным по правилам статьи 610 ГК РФ, а признается арендодателем лишь письмом о расторжении договора аренды. Министерством в ответе на это письмо не было выражено согласие на расторжение договора аренды. Кроме того, в действиях арендатора имеется злоупотребление правом, поскольку обществом в письме от 06.04.2018 не названо основание для отказа от договора (протокол и аудиозапись судебного заседания от 25.02.2020).


Ответчик в отзыве на исковое заявление и в дополнении к нему возражал против удовлетворения исковых требований и указал, что в связи с заключением договоров купли-продажи помещений в здании, общество в одностороннем порядке отказалось от договора аренды земельного участка, необходимого для обслуживания этого здания.

Ответчик отметил, что истцом не представлены документальные доказательства, подтверждающие фактическое пользование обществом земельным участком после 18 мая 2018 года. Формальное неподписание акта приема-передачи земельного участка после прекращения договора аренды не означает его фактическое использование прежним арендатором. Также не имеется доказательств препятствий собственнику в пользовании или распоряжении этим земельным участком.

По мнению ответчика, уклонение истца от составления акта приема-передачи земельного участка после окончания действия соглашения следует квалифицировать как злоупотребление правом, которое по правилам статьи 10 ГК РФ не подлежат судебной защите (т. 1, л.д. 43, 46, 47, 107-108).


К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены физические лица ФИО2, ФИО3, ФИО4 как новые собственники здания, для обслуживания которого был предоставлен земельный участок.

Третье лицо, ФИО3, в отзыве на заявление и в судебном заседании сообщил, что земельный участок с 18.05.2018 находился во временном владении и пользовании министерства. При этом ФИО3 не намерен заключать договор аренды спорного земельного участка (т. 1, л.д. 109, протокол и аудиозапись судебного заседания от 25.02.2020).

Иные третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, для участия в деле не явились, отзывы на исковые заявления по предложению арбитражного суда не представили (т. 2, л.д. 36, 37).

По правилам статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, ФИО2 и ФИО4, по имеющимся в материалах дела доказательствам.


Рассмотрев материалы дела, исследовав доказательства, выслушав объяснения сторон и третьего лица, арбитражный суд считает необходимым отказать в удовлетворении иска по следующим правовым и процессуальным основаниям.


Из материалов дела следует, что 26 августа 2003 года комитетом по управлению имуществом города Йошкар-Олы, действовавшим от имени муниципального образования «Город Йошкар-Ола», (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Производственно-торговая компания «Тепловенткомплект» (арендатором) заключен в письменной форме договор № 1053/2003-н аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 232,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 12:15:0901003:0024, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату. Участок предоставлен для обслуживания принадлежащего обществу здания (т. 1, л.д. 15-16)., которое расположено на соседнем земельном участке.

Заключенное сторонами соглашение по его существенным условиям является договором аренды земельного участка, по которому в соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В связи с государственной регистрацией права собственности на земельный участок за Республикой Марий Эл сторонами заключено дополнительное соглашение, которым изменены стороны соглашения и размер арендной платы (т. 1, л.д. 19). Дополнительным соглашением от 15.05.2009 участниками сделки уточнен размер арендной платы и порядок ее определения (т. 1, л.д. 20).

Договор оформлен путем составления одного документа, от имени сторон подписан уполномоченными лицами, что соответствует пункту 2 статьи 434 ГК РФ. Договор аренды заключен на неопределенный срок. По смыслу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, заключенные на неопределенный срок, не подлежат государственной регистрации. Поэтому договор аренды считается заключенным, вступил в юридическую силу и стал обязательным для сторон со дня его подписания сторонами (пункт 1 статьи 433, пункт 1 статьи 651 ГК РФ).

Таким образом, договор аренды земельного участка соответствует требованиям гражданского законодательства о его предмете, форме и цене и поэтому его необходимо признать законным. О недействительности или незаключенности договора стороны в судебном порядке не заявляли.

Правоотношения участников сделки регулируются гражданско-правовыми нормами главы 34 ГК РФ, а также статьями 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ.

Из договора в силу пункта 2 статьи 307 ГК РФ возникли взаимные обязательства сторон. В силу пункта 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.


Арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду ответчику исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи (т. 1, л.д. 16, оборот). Факт непосредственного принятия земельного участка в аренду ответчиком не оспаривался.

В связи с продажей здания, расположенного на соседнем земельном участке (т.1, л.д. 50-53), арендатор письмом от 06.04.2018, полученным арендодателем 18.04.2018, заявил о расторжении договора аренды земельного участка. Также им указано, что в аренде земельного участка, предоставленного для обслуживания принадлежавшего обществу здания, больше не нуждается (т.1, л.д. 22). Тем самым арендатор уведомил собственника об отказе от аренды земельного участка в связи с утратой права собственности на здание, расположенное на соседнем земельном участке.

Такой отказ арбитражный суд признает правомерным.

Так, согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ, пункту 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с абзацем вторым пункта 4.1 соглашения арендатор вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за один месяц (т. 1, л.д. 15).

Арендатор, реализуя предоставленное ему правомочие на отказ от договора аренды, письмом от 06.04.2018 письменно предупредил арендодателя о прекращении арендных правоотношений. При этом гражданским законодательством не предъявляется особых требований к словесному выражению отказа от договора и перечислению оснований для совершения таких действий. Из текста уведомления должна явствовать лишь воля должника на прекращение правоотношений. В письме от 06.04.2018 явно выражено намерение арендатора на расторжение договора аренды земельного участка, на прекращение возникших из него обязательств, поскольку отсутствует необходимость дальнейшей аренды земельного участка.

По смыслу пункта 2 статьи 450.1 ГК РФ отказ от договора признается основанием для расторжения договора. Тем самым юридически ошибочно мнение истца о расторжении договора лишь с согласия собственника земельного участка. Отказ от договора является односторонней сделкой и создает обязательные для получателя юридические последствия в установленный соглашением сторон срок.


Таким образом, с 19.05.2018 (через один месяц с момента получения уведомления арендатора 18.04.2018) договор аренды земельного участка от 26.08.2003 следует признать прекратившим действие по инициативе арендатора. Поведение самого арендодателя также подтверждает его согласие с расторжением договора. Так, в исковом заявлении, дополнениях к нему, в предварительных и судебных заседаниях им прямо указывалось на окончание срока действия договора 18.05.2018.

У арендатора возникла обязанность возвратить земельный участок по акту.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Согласно пункту 4.1 соглашения арендатор обязан после окончания действия договора в течение 10 дней передать участок арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.

По утверждению истца, земельный участок ответчиком не возвращён, поэтому им заявлено требование о взыскании арендной платы за период после расторжения договора по день фактического возврата предмета аренды. Ответчик ссылается на уклонение собственника от своевременного оформления акта передачи земельного участка.

Позиция истца противоречит нормам гражданского права и лишена доказательственного подтверждения.

Им не представлены документальные доказательства, подтверждающие фактическое нахождение земельного участка во владении арендатора после его отказа от договора, создания обществом препятствий в пользовании собственником своим земельным участком, тогда как конструкция статьи 622 ГК РФ требует доказывания по правилам статьи 65 АПК РФ факта владения и пользования арендованным имуществом по требованию о взыскании долга за период после расторжения договора и до момента возврата имущества арендодателю. Более того, участок находился в свободном доступе и не был огорожен забором.


Арбитражный суд признает неправомерным и недобросовестным поведение арендодателя при оформлении акта о возврате арендованного земельного участка.

В силу статьи 316 ГК РФ, если место исполнения обязательства не определено законом, иными правовыми актами или договором, не явствует из обычаев либо существа обязательства, исполнение должно быть произведено по обязательству передать земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество - в месте нахождения такого имущества. Тем самым акт об исполнении обязательства должен составляться по месту нахождения возвращаемого земельного участка по результатам проверки состояния земельного участка с выходом работника арендодателя на место.

Более того, при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (пункт 3 статьи 307 ГК РФ).

Между тем истец ограничился длительной перепиской с ответчиком и использовал свое преимущественное положение как сильной стороны сделки.

Получив письмо арендатора об отказе от договора аренды (о расторжении соглашения), арендодатель, действуя добросовестно, учитывая права и законные интересы арендатора, оказывая необходимое ему содействие для достижения цели обязательства, должен был в течение 10 дней инициировать процедуру составления акта о прекращении аренды и о возвращении арендованного земельного участка, согласовав время и место возврата предмета аренды. Между тем Министерство провело осмотр участка, установив отсутствие на нем недвижимости (т. 1, л.д. 23, 24-26), однако уклонилось от составления акта с участием ответчика.


Более того, арендодатель неоднократно отказывался от принятия земельного участка во владение и пользование и требовал его передачи другим лицам, настаивал на внесении платы арендатором за весь период своего бездействия. Так, письмом от 17.05.2018 Министерство вместо определения условий составления акта предложило обществу передать права и обязанности по договору аренды новым собственникам здания, расположенного на соседнем земельном участке (т. 1, л.д. 27). В ходе судебного разбирательства письмом от 26.11.2019 арендатор повторно предложил арендодателю оформить возврат земельного участка (т. 1, л.д. 113). Однако Министерство отказалось его принять по акту, поскольку, по его мнению, согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ и статьи 552 ГК РФ участок подлежит передаче новым собственникам (т. 1, л.д. 114).

Между тем ссылка истца на нормы земельного и гражданского законодательства признается арбитражным судом неверной. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Следовательно, при продаже здания переходят лишь права на земельный участок, занятый зданием, но не переходят права на соседний земельный участок. Необходимость заключения договора аренды другого земельного участка должна обсуждаться арендодателем с новыми собственниками здания без участия арендатора, права и обязанности которого прекращены в установленном законом и договором порядке. Понуждение первоначального арендатора передать спорный земельный участок новым собственникам здания не основано на законе.

Документальные доказательства того, что спорный земельный участок необходим для использования здания, расположенного на соседнем участке, истцом не представлены. Напротив, новый собственник помещения в здании ФИО3 в отзыве на иск и в судебных заседаниях сообщил о том, что у него отсутствует необходимость в пользовании участком, прилегающим к зданию.


Итоговый судебный акт Йошкар-Олинского городского суда по иску Министерства о понуждении новых собственников здания к заключению договора аренды спорного земельного участка не имеет преюдициального значения для настоящего спора, поскольку может установить права и обязанности участников спора лишь с момента вступления решения в законную силу, а не с 18 мая 2018 года.

Таким образом, предложение арендодателя арендатору передать права и обязанности по договору аренды земельного участка новым собственникам объекта недвижимости признаются арбитражным судом неправомерным. Земельный участок не находился в титульном владении общества после 18.05.2018. На основании письма собственника арендатор не может быть наделен правом определения юридической судьбы имущества.

Арбитражный суд также учитывает, что арендодатель, ссылаясь на неполучение земельного участка по акту приема-передачи, тем не менее уже начал совершать действия по распоряжению вещью. 10.09.2019 собственником было подано исковое заявление в Йошкар-Олинский городской суд о понуждении заключить договор аренды спорного земельного участка (т. 2, л.д. 4-6).


В силу изложенного, период, в течение которого арендатор прекратил владение земельным участком, а арендодатель по незаконным причинам уклонялся от оформления передаточного акта, не может быть основанием для взыскания арендной платы, поскольку истец действовал незаконно и недобросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.


Конструкция нормы статьи 622 ГК РФ требует доказывания факта пользования арендованным имуществом по требованию о взыскании долга за период после расторжения договора и до момента возврата имущества арендодателю. Однако истцом не представлены документальные доказательства, подтверждающие фактическое владение ответчиком предметом договора аренды после расторжения соглашения. Истцу не чинились препятствия в пользовании земельным участком, он находился в свободном доступе.


Таким образом, учитывая конкретные обстоятельства дела и способ осуществления арендодателем гражданских прав, арбитражный суд приходит к итоговому выводу о недопустимости возложения на арендатора обязанности по внесению платы за земельный участок после расторжения договора аренды. Поэтому арбитражный суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении требования о взыскании с ответчика арендной платы и неустойки.


Государственная пошлина по делу взысканию не подлежит, так как решение принято в пользу ответчика, а истец от уплаты государственной пошлины освобожден на основании статьи 333.37 НК РФ.


Руководствуясь статьей 110, статьями 167-171, 176 АПК РФ, арбитражный суд




РЕШИЛ:

Отказать Республике Марий Эл в лице Министерства государственного имущества Республики Марий Эл в удовлетворении требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговая компания «Тепловенткомплект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) долга по договору аренды за период с 18 мая 2018 года по июнь 2019 года в размере 6 354 рублей 12 копеек, неустойки за период с 11.04.2018 по дату оплаты долга в размере 45 рублей 81 копеек, неустойки в связи с задержкой возврата земельного участка за период с 29.05.2018 по 25.11.2019 года в размере 8 343 рублей 72 копеек.


Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Марий Эл.



Судья И.М. Коновалов