Решение от 30 декабря 2020 г. по делу № А46-2912/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2912/2020
30 декабря 2020 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 30 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи Пермякова Владимира Владимировича,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голдыревой В.А.,

рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Омской области по адресу: <...>,

дело по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) к акционерному обществу «Завод сборного железобетона №6» (ИНН <***>, ОГРН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Феод» (644015, <...>, офис 1П), закрытому акционерному обществу «ПромРесурс» о признании недействительным договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (644007, <...>),

в заседании суда приняли участие:

от истца – ФИО1 по доверенности от 02.10.2020, служебное удостоверение, диплом,

от АО «Завод сборного железобетона №6» – ФИО2 по доверенности от 09.01.2020, паспорт, диплом,

от ООО «Феод» - не явились, извещены,

от ЗАО «ПромРесурс» - ФИО3 по доверенности от 01.10.2020, паспорт,

от третьего лица - не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением к акционерному обществу «Завод сборного железобетона №6» (далее - АО «ЗСЖБ № 6», ответчик) о признании недействительным договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и акционерным обществом «Завод сборного железобетона № 6»; применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции: истребовать у акционерного общества «Завод сборного железобетона №6» в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска земельный участок, с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>, а полученную оплату по сделке возвратить акционерному обществу «Завод сборного железобетона №6».

До принятия итогового судебного акта по делу представитель истца требования уточнил, просил:

1.Признать недействительным договор купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и акционерным обществом «Завод сборного железобетона № 6».

2. Признать недействительным договор купли-продажи от 01.10.2019 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный, заключенный между акционерным обществом «Завод сборного железобетона №6» и ООО «Феод».

3. Признать недействительным договор купли-продажи от 30.04.2020 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный, заключенный между ООО «Феод» и ЗАО «ПромРесурс».

4. Истребовать из чужого незаконного владения ЗАО «ПромРесурс» в пользу департамента имущественных отношений Администрации города Омска земельный участок земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>.

5. Полученную оплату по сделке в размере 3 307 322,42 рублей возвратить акционерному обществу «Завод сборного железобетона №6».

6. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ЗАО «ПромРесурс» на земельный участок земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46».

Уточнения судом приняты.

Определением от 23.07.2020 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены общество с ограниченной ответственностью «Феод», закрытое акционерное общество «ПромРесурс»; к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

В судебном заседании представитель Департамента заявленные требования поддержал.

Представитель АО «ЗСЖБ № 6»возражал против удовлетворения заявленных Департаментом требований.

Представитель ЗАО «ПромРесурс» возражал против удовлетворения заявленных требований, указав на тот факт, что он является добросовестным приобретателем.

Представители ООО «Феод», Управления Росреестра по Омской области в судебное заседание не явились, хотя о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Руководствуясь частью 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд полагает возможным рассмотреть заявление в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

15.07.2007 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ФИО4 заключен договор аренды № ДГУ-Ц-12-249 в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 (далее - Участок), для общественно-деловых целей, целевое назначение аренды участка под строение.

Соглашением от 30.01.2015 права и обязанности арендатора переданы ФИО5 Соглашением от 03.03.2016 пункт 1.4 договора изложен в редакции: слова «под строение» читать: для размещения многоэтажных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более) в соответствии с постановлением Администрации г. Омска от 15.10.2015 № 1319-п «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков и объектов капитального строительства».

Соглашением от 03.08.2016 права и обязанности арендатора переданы АО «ЗСЖБ № 6».

Пунктом 1.4 договора аренды № ДГУ-Ц-12-249 и постановлением Администрации г. Омска от 15.10.2015 № 1319-п «О предоставлении разрешений на условно разрешенный вид использования некоторых земельных участков и объектов капитального строительства» для земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 предусмотрен вид разрешенного использования (далее - ВРИ) «для размещения многоэтажных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)».

При этом пунктом 3.2 договора аренды на арендатора возложена обязанность по использованию участка в соответствии с его целевым назначением и не предоставлено право изменять ВРИ земельного участка.

Участок передан ЗАО «ЗСЖБ № 6» в аренду с указанием конкретного вида разрешенного использования - «для размещения многоэтажных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)».

Однако в 2017 году ЗАО «ЗСЖБ № 6» изменило вид разрешенного использования на «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека» и обратилось в департамент за предоставлением земельного участка в собственность без торгов.

С учетом изложенного между департаментом и ЗАО «ЗСЖБ № 6» был заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2018 № 9856.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856, заключенного между департаментом (продавец) и АО «ЗСЖБ № 6» (покупатель), продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:120101:46, площадью 3532 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, ЦАО, ул. 23-я Линия, д. 67А, с разрешенным использованием: административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека. 21.02.2018 подписан акт приема-передачи земельного участка. Государственная регистрация права произведена 12.03.2018.

Платежными поручениями от 01.02.2018 № 343, от 08.02.2018 № 432, от 12.02.2018 № 463, от 15.02.2018 № 533 Обществом была произведена оплата по договору цены выкупа в сумме 3 307 322,42 руб.

Согласно Договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2019, заключенному между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Феод» (далее - ООО «Феод»), право собственности на спорный участок перешло к ООО «Феод».

Пунктом 2.1 Договора от 01.10.2019 предусмотрено, что согласованная стоимость объекта недвижимости составляет 22 500 000 руб.

Согласно Договору купли-продажи недвижимости от 30.04.2020 право собственности на спорный участок перешло от ООО «Феод» к за1фытому акционерному обществу «ПромРесурс» (далее - ЗАО «ПромРесурс»).

Пунктом 2.1 Договора от 01.10.2019 предусмотрено, что согласованная стоимость объекта недвижимости составляет 23 000 000 руб.

Истец, ссылаясь на тот факт, что на момент совершения сделки со спорным земельным участком, а именно заключении договора купли-продажи земельного участка между Департаментом и АО «ЗСЖБ №6» вид разрешенного использования не соответствовал цели договора, был изменен в нарушение действовавших норм права.

По мнению истца, земельный участок с видом разрешенного использования «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)» не мог быть передан в собственность ЗАО «ЗСЖБ № 6» без торгов, в связи чем данная сделка, а также все последующие сделки по передаче данного имущества, являются недействительными.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование Департамента подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

В силу статьи 46 Конституции Российской Федерации, статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ) заинтересованному лицу гарантировано его право обращения за защитой нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем предъявления иска в суд.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве способа защиты прав Департамент избрал признание недействительным договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856, заключенного между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и акционерным обществом «Завод сборного железобетона № 6», договора купли-продажи от 01.10.2019, заключенного между акционерным обществом «Завод сборного железобетона №6»и обществом с ограниченной ответственностью «Феод», договора купли-продажи от 30.04.2020, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Феод» и закрытым акционерным обществом «ПромРесурс».

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно положениям статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Частью 2 ст. 167 ГК РФ закреплено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов".

При этом, согласно позиции Верховного Суда РФ, высказанной им в Определении от 12 октября 2015 г. № 309-ЭС15-6673 по делу N А60-25477/2013, следует, что содержание конкретных публичных интересов может быть сформулировано путем перечисления целей законодательного регулирования той или иной сферы общественных отношений. Верховный Суд РФ при рассмотрении этого дела отметил, что целями Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» являются обеспечение единства экономического пространства, свободы экономической деятельности, защита конкуренции и создание условий для эффективного функционирования товарных рынков. Из изложенного можно сделать вывод о том, что высшей судебной инстанцией нарушение требований законодательства о защите конкуренции расценивается как нарушение публичных интересов. Указанную позицию правомерно использовать при оспаривании ничтожных сделок, совершенных в нарушение закона без проведения торгов.

Оценивая обстоятельства заключения сделки между департаментом и ЗАО «ЗСЖБ №6», можно прийти к выводу, что сделка в отношении спорного земельного участка от 17.01.2018 ничтожна как противоречащая закону, что в свою очередь влечет ничтожность последующих сделок в отношении данного земельного участка.

Так, предметом оспариваемых договоров является земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу № А46-2127/2019 удовлетворены требования Администрации города Омска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области, суд признал незаконными совершенные 20.09.2017 действия по внесению в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека» земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46; обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области устранить допущенное нарушение путем восстановления в ЕГРН в периоде с 20.09.2017 по 27.03.2018 кадастровых сведений о земельном участке с кадастровым номером 55:36:120101:46, содержавшихся в ЕГРН до совершения 20.09.2017 незаконных действий Федеральной кадастровой палатой Росреестра по Омской области.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдиция - это установление судом конкретных фактов, которые закрепляются в мотивировочной части судебного акта и не подлежат повторному судебному установлению при последующем разбирательстве иного спора между теми же лицами.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2019 по делу № А46-2127/2019 установлено, что сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 - «административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека», содержащиеся в ЕГРН в период с 20.09.2017 по 27.03.2018, были внесены 20.09.2017 на основании заявления и декларации арендатора земельного участка - ЗАО «ЗСЖБ № 6». Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о доказанности обстоятельств, необходимых для вывода о несоответствии совершенных заинтересованным лицом 20.09.2017 действий по внесению в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека» земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46 и нарушении этими действиями прав и законных интересов Администрации.

Таким образом, в период с 20.09.2017 по 27.03.2018 сведения о характеристиках земельного участка в ЕГРН должны были содержать вид разрешенного использования «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)», что препятствовало реализации права по предоставлению Участка, как собственнику объектов недвижимости - административных зданий.

Материалами дела и вступившим в законную силу судебным актом по делу № А46-2127/2019 подтверждено, что на момент совершения сделки со спорным земельным участком, вид разрешенного использования не соответствовал цели договора, был изменен в нарушение действовавших норм права.

В соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, данное обстоятельство является основанием для отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что земельный участок с видом разрешенного использования «Для размещения многоквартирных жилых домов высокой этажности (11 этажей и более)» не мог быть передан в собственность ЗАО «ЗСЖБ № 6» без торгов.

При таких обстоятельствах, договор купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и акционерным обществом «Завод сборного железобетона № 6», является недействительным.

В силу закона, спорное имущество должно было быть возвращено собственнику (в данном случае - органу, полномочному распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена) в порядке реституции.

Из положений статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании норм статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Возможность признания лица добросовестным приобретателем обусловлена соблюдением совокупности условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 302 Гражданского кодекса, а именно: отсутствием осведомленности приобретателя о приобретении имущества у лица, которое не вправе было его отчуждать; возмездным приобретением имущества; наличием воли собственника либо лица, которому имущество было передано собственником во владение, на отчуждение имущества.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли; недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Материалами дела установлено, что Участок выбыл из обладания истца на основании сделки - договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856, заключенного между департаментом и ЗАО «ЗСЖБ № 6» на основании положений статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривавшей исключительное право на приобретение земельного участка собственниками объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.

Обстоятельства осведомленности муниципальных органов власти о смене вида разрешенного использования и о том, каким лицом они были произведены, уже были оценены в рамках дела А46-2127/2019, не подлежат повторному доказыванию и переоценке в рамках настоящего дела.

При этом воля департамента при заключении договора купли-продажи была направлена на отчуждение Обществу, как собственнику объекта недвижимости. Участка с видом разрешенного использования «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека», в порядке реализации положений статьи 39.6 ЗК РФ.

Воля на продажу земельного участка, вид использования которого предполагает застройку многоквартирными жилыми домами, у департамента отсутствовала.

При предоставлении в собственность Участка департамент действовал в пределах предоставленных ему полномочий, на основании представленных ответчиком в рамках заявления на выкуп земельного участка документов. Вид разрешенного использования земельного участка на момент рассмотрения заявления соответствовал фактическому использованию участка («Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека»). Оснований для отказа на основании поступивших документов не имелось.

В силу закона, спорное имущество должно было быть возвращено собственнику (в данном случае - органу, полномочному распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые на разграничена) в порядке реституции.

Вместе с тем, судебным разбирательством установлено, что спорный земельный участок был отчужден третьим лицам, выбыл из владения стороны по сделке, правообладателем земельного участка в настоящее время является ЗАО «Промресурс».

Поскольку сделка купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 является ничтожной, ЗАО «ЗСЖБ №6» не обладал полномочиями по отчуждению спорного имущества, следовательно, ООО «Феод» земельный участок был приобретен у неуполномоченного лица. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, следует признать недействительным договор от 01.10.2019 купли-продажи недвижимого имущества в части сделки в отношении земельного участка площадью с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между ЗАО «ЗСЖБ №6» и ООО «Феод».

Поскольку сделка купли-продажи от 01.10.2019 является ничтожной, ООО «Феод» не обладал полномочиями по отчуждению спорного имущества, следовательно, ЗАО «Промресурс» земельный участок был приобретен у неуполномоченного лица. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, необходимо признать недействительным договор от 30.04.2020 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО «Феод» и ЗАО «Промресурс», в части сделки в отношении земельного участка площадью с кадастровым номером 55:36:120101:46, а также применить последствия недействительности сделки.

При этом, подлежат отклонению доводы ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями.

Исходя из разъяснений Конституционного Суда Российской Федерации, содержащихся в Постановлении N 6-П от 21.04.2003, защита прав собственника имущества, приобретенного третьим лицом у неуправомоченного отчуждателя, должна осуществляться путем предъявления виндикационного иска с целью выяснения вопроса о добросовестности конечного приобретателя имущества и законности его прав на основании статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данные положения корреспондируются с положениями, закрепленными в пункте 35 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Из содержания указанных норм и их разъяснения следует, что одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих доказыванию при обращении в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, является выбытие имущества из владения собственника по воле либо помимо его воли.

При этом обязанность доказывания факта выбытия имущества из владения собственника помимо его воли лежит на истце.

Обстоятельства, связанные с выбытием имущества у собственника - по воле или помимо воли, - на квалификацию лица в качестве добросовестного приобретателя не влияют. Эти обстоятельства влияют на возможность либо невозможность истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Виндикационное требование может быть заявлено лишь лицом, являющимся собственником (титульным владельцем) спорного имущества, но фактически не владеющим им, к лицу, в фактическом, но незаконном владении которого находится вещь, но не являющемуся собственником.

Из анализа приведенных норм следует, что истцом по виндикационному иску должны быть доказаны: 1) наличие права собственности или иное вещное право на истребуемое имущество, 2) факт нахождения этого имущества у ответчика и 3) незаконность такого владения.

Ответчиком по такому требованию является незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания, либо по порочному основанию приобретения.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В данном случае, воля департамента при заключении договора купли-продажи была направлена на отчуждение Обществу, как собственнику объекта недвижимости. Участка с видом разрешенного использования «Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека», в порядке реализации положений статьи 39.6 ЗК РФ.

Воля на продажу земельного участка, вид использования которого предполагает застройку многоквартирными жилыми домами, у департамента отсутствовала.

При предоставлении в собственность Участка департамент действовал в пределах предоставленных ему полномочий, на основании представленных ответчиком в рамках заявления на выкуп земельного участка документов. Вид разрешенного использования земельного участка на момент рассмотрения заявления соответствовал фактическому использованию участка («Административные здания и офисы иных организаций непосредственного обслуживания населения, не являющиеся источником воздействия на среду обитания и здоровье человека»). Оснований для отказа на основании поступивших документов не имелось.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым удовлетворить требования Департамента о признании недействительным договора купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и акционерным обществом «Завод сборного железобетона № 6»; признании недействительным договора купли-продажи от 01.10.2019 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный, заключенный между акционерным обществом «Завод сборного железобетона №6» и ООО «Феод»; признании недействительным договор купли-продажи от 30.04.2020 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный, заключенный между ООО «Феод» и ЗАО «ПромРесурс».

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению последствия недействительности договоров в виде возвращения сторон сделки в первоначальное положение, а именно:

- применить последствия недействительности договора купли-продажи от17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>, заключенного между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и акционерным обществом «Завод сборного железобетона № 6», обязав департамент возвратить акционерному обществу «Завод сборного железобетона № 6» денежные средства в сумме 3 307 322,42 руб., полученные по договору купли-продажи за земельный участок;

- применить последствия недействительности договора купли-продажи от01.10.2019 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенного между акционерным обществом «Завод сборного железобетона №6» и обществом с ограниченной ответственностью «Феод», обязав акционерное общество «Завод сборного железобетона № 6» вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Феод» денежные средства в сумме 22 500 000 руб., полученные по договору купли-продажи за земельный участок;

- применить последствия недействительности договора купли-продажи от 30.04.2020 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Феод» и закрытым акционерным обществам «ПромРесурс», обязав общество с ограниченной ответственностью «Феод» вернуть закрытому акционерному обществу «ПромРесурс» денежные средства в сумме 23 000 000 руб., полученные по договору купли-продажи за земельный участок, а закрытое акционерное общество «ПромРесурс» - возвратить земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46 в распоряжение муниципального образования городской округ город Омска – Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска.

С учетом изложенного выше, требования об исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности закрытого акционерного общества «ПромРесурс» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46 также подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением требований Департамента в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ необходимо взыскать в доход федерального бюджета с каждого из ответчиков расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000 рублей с каждого.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Требования Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от 17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска(ИНН <***>, ОГРН <***>) и акционерным обществом «Завод сборного железобетона № 6»(ИНН <***>, ОГРН <***>).

Признать недействительным договор купли-продажи от 01.10.2019 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между акционерным обществом «Завод сборного железобетона №6»(ИНН <***>, ОГРН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Феод» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Признать недействительным договор купли-продажи от 30.04.2020 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенный по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Феод» (ИНН <***>, ОГРН <***>)и закрытым акционерным обществом «ПромРесурс» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Применить последствия недействительности договора купли-продажи от17.01.2018 № 9856 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>, заключенного между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и акционерным обществом «Завод сборного железобетона № 6», обязав департамент возвратить акционерному обществу «Завод сборного железобетона № 6» денежные средства в сумме 3 307 322,42 руб., полученные по договору купли-продажи за земельный участок.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи от01.10.2019 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенного между акционерным обществом «Завод сборного железобетона №6» и обществом с ограниченной ответственностью «Феод», обязав акционерное общество «Завод сборного железобетона № 6» вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Феод» денежные средства в сумме 22 500 000 руб., полученные по договору купли-продажи за земельный участок.

Применить последствия недействительности договора купли-продажи от 30.04.2020 земельного участка с кадастровым номером 55:36:120101:46, расположенного по адресу, установленном относительно ориентира в границах участка. Ориентир здание: почтовый адрес: <...>., заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Феод» и закрытым акционерным обществам «ПромРесурс», обязав общество с ограниченной ответственностью «Феод» вернуть закрытому акционерному обществу «ПромРесурс» денежные средства в сумме 23 000 000 руб., полученные по договору купли-продажи за земельный участок, а закрытое акционерное общество «ПромРесурс» - возвратить земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46 в распоряжение муниципального образования городской округ город Омска – Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности закрытого акционерного общества «ПромРесурс» на земельный участок с кадастровым номером 55:36:120101:46.

Взыскать с акционерного общества «Завод сборного железобетона № 6» (ИНН <***>, ОГРН <***>; зарегистрированного по адресу: 644041, <...>; зарегистрированного в качестве юридического лица 30.12.1998) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Феод» (ИНН <***>, ОГРН <***>; зарегистрированного по адресу: 644015, <...>, оф. 1П; зарегистрированного в качестве юридического лица: 30.05.2013) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Взыскать с закрытого акционерного общества «ПромРесурс» (ИНН <***>, ОГРН <***>; зарегистрированного по адресу: 644085, <...>; зарегистрированного в качестве юридического лица: 27.03.2014)в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья В.В. Пермяков