Решение от 20 декабря 2025 г. АС Республики Коми

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, <...>

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-4681/2024
21 декабря 2025 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2025 года, полный текст решения изготовлен 21 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бердниковой А.Е.,

рассмотрев в судебном заседании 05.12.2025 дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (ИНН: 1101482338, ОГРН: 1021100517140)

о сохранении нежилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – по доверенности от 23.11.2023,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (Истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» (Ответчик, Администрация) с требованием: сохранить нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> переустроенном и перепланированном состоянии в соответствии с техническим планом помещения от 24.05.2022, выполненным кадастровым инженером ФИО3

Письменным заявлением от 18.06.2024 истец уточнил исковые требования и просит суд признать право собственности ФИО1 на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, сохранив его в реконструированном состоянии, с характеристиками, отраженными в техническом плане здания от 24.05.2022, выполненными кадастровым инженером ФИО3

Ответчик с иском не согласился, указал, что вопрос ввода здания в эксплуатацию должен быть решен с учетом заключения государственной экспертизы.

Определением суда от 02.10.2024 по настоящему делу назначена экспертиза; проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению Кировская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (адрес: 610017, <...>).

По состоянию на 01.08.2025 заключение эксперта в суд не поступило. Определением от 01.08.2025 назначено собеседование по вопросу возобновления производства по настоящему делу. Впоследствии обстоятельства, вызвавшие приостановление производство по делу, были устранены, производство по делу возобновлено определением от 17.09.2025. Определением от 17.09.2025 судебное разбирательство отложено на 05.11.2025, затем для перечисления денежных средств на депозит Арбитражного суда Республики Коми заседание отложено на 05.12.2025. Доказательства перечисления представлены в материалы дела.

02.09.2025 в материалы дела № А29-4681/2024 предоставлено заключение эксперта № 402/2-3-25 (заключение экспертизы), по результатам ознакомления с которым Администрация сообщила об отсутствии оснований не доверять указанному заключению, поскольку она проведена в соответствии с требованиями действующего законодательства; специалист к заключению приложил документы, подтверждающие специальное образование для дачи такого рода заключений. Отразила, что заключение содержит описание проведенного исследования, в заключении даны исчерпывающие ответы на поставленные вопросы. По мнению Администрации, результаты экспертизы могут быть положены в основу судебного решения. Администрация оставила вынесение решения на усмотрение суда, о наличии возражений по существу требований/по результатам проведенной экспертизы не заявила.

Представитель Истца поддержал требования в ранее заявленном объёме. Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя Истца, судом установлено следующее.

Истец сообщил, что формировал документы на реконструкцию объекта, расположенного по адресу: <...>. Адрес объекта установлен в соответствии с Актом № 1954 от 19.07.2005. При этом во всех документах, в том числе в письме АМО ГО «Сыктывкар», обсуждался ввод в эксплуатацию здания, расположенного по адресу: <...>.

Принимая во внимание вышеизложенное, Истец настаивает на том, что имеет место реконструкция и ввод в эксплуатацию здания с адресом: <...>, предметом настоящего иска является сохранение нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> переустроенном и перепланированном состоянии.

Так, Истец (ФИО1) получил у ответчика (АМО ГО «Сыктывкар») разрешение на строительство (реконструкцию) нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>. После окончания реконструкции Истец обратился к Ответчику с заявлением о получении ввода здания в эксплуатацию, однако Ответчик письмом от 03.06.2022 отказал Истцу в выдаче акта, указав на недостатки.

Земельный участок с кадастровым номером 11:05:0105025:3029 принадлежит на праве собственности истцу. Согласно данным ЕГРН, на земельном участке зарегистрировано здание с кадастровым номером 11:05:0105025:292, наименование «проходная», год ввода в эксплуатацию 1983 год; и здание с кадастровым номером 11:05:0105025:293, наименование «склад-ангар», год ввода в эксплуатацию 2003.

17.05.2019 года истцом получено разрешение на строительство объекта «Офисный центр по адресу: <...>». Письмами от 21.04.2023, 12.07.2023,16.10.2023 года истцу отказано в вводе в эксплуатацию объекта «Офисный центр по адресу: <...>».

Истец указал, что устранил недостатки, указанные в письме, однако письмом от 16.10.2023 Ответчик повторно отказал ФИО1 в выдаче акта ввода здания в эксплуатацию.

В письме АМО ГО «Сыктывкар» от 16.10.2023 указано на следующие недостатки.

Технический план от 24.05.2022 содержит наименование объекта после реконструкции - кафе. Разрешение на строительство № 11-К.Ш 1301000-025-2019 от 17.05.2019 выдано на реконструкцию объекта «Офисный центр».

Имеет место расхождение количества этажей, указанное в пояснительной записке и в техническом плане.

Вид разрешенного использования земельного участка «магазины, общественное питание».

При этом письмо АМОГО «Сыктывкар» от 03.06.2022 содержало аналогичное замечание, предыдущий вид разрешенного использования земельного участка имел наименование: «для обслуживания склада-ангара». Вид использования земельного участка был приведен в соответствие с фактическим назначением реконструированного здания (магазин, кафе).

Указано на необходимость представить Договор № 611013 от 30.11.2011 с ОАО «Коми энергосбытовая компания».

Истец, полагая, что указанные замечания не могли являться основанием для отказа в выдаче Акта ввода в эксплуатацию, обратился в Сыктывкарский городской суд, который вернул исковое заявление Истцу в связи с неправильной подсудностью, поскольку спор должен быть разрешен в Арбитражном суде Республики Коми, что послужило основанием для обращения Истца в суд с настоящим иском, Истец просит сохранить нежилое помещение. расположенного по адресу: <...> переустроенном и перепланированном состоянии в соответствии с Техническим планом помещения от 24.05.2022 года, выполненным кадастровым инженером ФИО3.

В соответствии с ч. 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), положения частей 4, 5 статьи 29 ЖК РФ (и других правовых норм Кодекса) распространяются и на нежилые помещения.

В соответствии с ч.2 ст. 1 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно положениям ст. 10 ГК РФ, ст.1 ЖК РФ граждане обязаны добросовестно и разумно осуществлять принадлежащие им права, не нарушать права, свободы и законные интересы других лиц.

Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Частью 4 статьи 30 ЖК РФ предусмотрено, что собственник помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним. соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений.

Статьей 25 ЖК РФ установлено, что переустройство помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения.

Частью 1 ст. 26 указанного Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно положениям ст. 29 Кодекса самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 указанного Кодекса (решения органа местного самоуправления о согласовании переустройства и (или) перепланировки), или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 указанного Кодекса. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В силу положений ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ при изменении объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, выдача разрешения на строительство не требуется. Произведённые в нежилом помещении истца работы не подпадают под понятие реконструкции объекта капитального строительства, предусмотренного ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, поскольку не предусматривают изменение параметров объекта капитального строительства (многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями), его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства, а также замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Собственник земельного участка имеет право: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п.2 ч.1 ст.40 Земельного кодекса РФ).

В силу положений ч.1 ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

В силу п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу названной нормы нарушение предусмотренной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию, в том числе невыполнение установленных статьями 49, 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации требований получения положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и заключения Управления государственного строительного надзора, не является достаточным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки. содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В материалы дела представлены доказательства расположения построенного объекта на земельном участке с кадастровым номером 11:05:0105025. принадлежащих истцу на праве собственности, в пределах их границ, что подтверждается схемой расположения здания, выполненной кадастровым инженером, техническим планом здания.

В соответствии с пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Истцом указано, что все работы по реконструкции здания выполнены в соответствии с Проектной документацией «Магазин при складе (ангаре) по ул. Колхозная, 40/17 в г.Сыктывкаре», разработанного ООО «Строй-Прогресс», Истцом соблюдены требования Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28.05.2021 N815 (ред. от 20.05.2022), обеспечена безопасная для жизни и здоровья людей эксплуатация помещения, реконструкция здания не противоречит установленным требованиям строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм.

Истец считает, что Технический план помещения, составленный ИП ФИО3 24.05.2022 отражает всю основную информацию, касающуюся спорного помещения.

Истец ходатайствовал о проведении строительно-технической экспертизы, с постановкой на разрешение эксперта вопросов:

Соответствует ли построенный объект проектной документации, установить степень завершенности, готовности объекта к эксплуатации?

Нарушает ли объект права и интересы третьих лиц (в т.ч. смежных землепользователей и смежных владельцев объектов недвижимости, правил застройки, установленных в муниципальном образовании и т.д.), находятся ли в границе своего(их) земельного(ых) участка(ов)?

Соответствует ли объект требованиям строительным нормам и правилам; санитарным требованиям; требованиям пожарной безопасности; требованиям экологической безопасности: а также иным обязательным строительным требования?

Создает ли объект угрозу жизни и здоровью граждан?

Существует ли необходимость улучшения (укрепления) несущих конструкций объекта.

Являются ли безопасной эксплуатация данного объекта в соответствии с его функциональным назначением?

Какое количество парковочных мест требуется для эксплуатации объекта в соответствии с действующими местными нормативами?

Требуется ли и обеспечена ли доступность в указанный объект для маломобильных групп населения (инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями) с учетом специфики объекта?

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды", пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и другие).

Согласно п.3 ст.222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права. допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно ч.6 ст. 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, лицо. осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 11:05:0105025:3029 «магазины, общественное питание». Земельный участок располагается в территориальной зоне П-3 «Зона производственных и коммунально-складских объектов IV-V класса опасности». Согласно Приказа Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» разрешенное использование «магазины» предполагает размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м; разрешенное использование «общественное питание» размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые. закусочные, бары).

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования городского округа "Сыктывкар", утвержденными Решением Совета МО городского округа "Сыктывкар" от 30.04.2010 N 31/04-560, в территориальной зоне П-3 в основных видах разрешенного использования есть такой вид разрешенного использования как «магазины», «общественное питание». Фактически на земельном участке располагается объект - кафе, что подтверждается техническим планом, подготовленным кадастровым инженером от 24.05.2022 года.

В силу положений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2. абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4. 7 статьи 2 ГрК РФ). Необходимо установить предусмотренную пунктом 3 статьи 222 ГК РФ совокупность условий, при которых допускается признание права собственности на самовольную постройку и введение ее в гражданский оборот.

Таким образом, перепланировка и переустройство возможны только в объектах введенных в эксплуатацию. Спорный объект не введен в эксплуатацию, подпадает под понятие самовольной постройки.

Согласно ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу положений ст. 83 АПК РФ и Распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р (ред. от 31.10.2023) «О Перечне видов судебных экспертиз. проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями» судебная строительно-техническая экспертиза проводится исключительно государственными судебными экспертами. Определением суда от 02.10.2024 удовлетворенно ходатайство Истца о назначении по делу судебной экспертизы, которое поручено эксперту ФБУ Кировская ЛСЭ Минюста России. 02.09.2025 в материалы дела № А29-4681/2024 предоставлено заключение эксперта № 402/2-3-25.

Экспертами установлено, что функциональное назначение здания - нежилое (общественное питание) входит в основные виды разрешенного использования земельного участка, установленные Градостроительным регламентом, не нарушает требования по геометрическим характеристикам, приведенным в правилах землепользования и застройки города Сыктывкара. Таким образом, исследуемое здание соответствует градостроительным требованиям, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным нормам и правилам предъявляемым к объектам недвижимости подобного типа, на дату проведения экспертного осмотра исследуемое здание, расположенное по адресу: Республика Коми. <...>, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; техническое состояние здания оценивается как работоспособное.

Таким образом, эксплуатация данного объекта в соответствии с его функциональным назначением является безопасной.

Кроме того, установлено, что необходимое количество парковочных мест требуемое для эксплуатации объекта в соответствии с действующими местными нормативами составляет 6-8 машино-мест, в исследуемом здании имеется вход, оборудованный пандусом. предназначенный для обеспечения доступа МГН в здание, что отвечает требованиям названной нормы, на прилегающей территории обеспечено место парковки для МГН. Таким образом доступность в указанный объект для маломобильных групп населения (инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями) обеспечена.

На основании изложенного суд считает требования Истца обоснованными, подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181, ч.3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>) на нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, сохранив его в реконструированном состоянии, с характеристиками, отраженными в техническом плане здания от 24.05.2022, выполненными кадастровым инженером ФИО3

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина