Решение от 18 марта 2021 г. по делу № А40-175766/2020

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-175766/20-77-1236
г. Москва
18 марта 2021г.
Резолютивная часть решения объявлена 11 марта 2021г.

Полный текст решения изготовлен 18 марта 2021г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ляпковой Н.А.,

с участием представителей:

от истца: Ключникова М.В. (доверенность № 33-Д-1701/20 от 29.12.2020г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от ответчика: Иванова И.В. (доверенность№ б/н от 01.06.2020г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),

от третьего лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, ПРОЕЗД 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к ответчику ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОММЕРЧЕСКИЙ ИНЖЕНЕРНЫЙ ЦЕНТР МЕДИНВЕК" (129336, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА СТАРТОВАЯ, 12, ОГРН: 1027739828412, Дата присвоения ОГРН: 19.12.2002, ИНН: 7710059347)

с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (ОГРН 1097746680822, ИНН 7726639745, дата регистрации 03.11.2009г., 115191, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ТУЛЬСКАЯ Б., 15)

о расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка от 21.03.2006 № М-02-026324,

установил:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОММЕРЧЕСКИЙ ИНЖЕНЕРНЫЙ ЦЕНТР МЕДИНВЕК" расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка от 21.03.2006 № М02-026324.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме, обосновал заявление, ссылаясь на ст.ст. 450, 451, 452 ГК РФ.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Определением суда от 26.01.2021г. в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требовании на предмет спора, привлечено УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, представителей с надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направило, отзыв на иск не представило. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст.тс. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (истец, арендодатель) и ООО «КИЦ МЕДИНВЕК» (ответчик, арендатор) заключен договор аренды от 21.03.2006 № М-02-026324 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0010009:87, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Летчика Бабушкина, вл. 28, стр. 1, 2, предоставленного для целей эксплуатации зданий кафе ( п.1.1).

Договор заключен сроком на 49 лет (до 2055 года), согласно п 2.1.

В соответствии с положениями ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На земельном участке ответчиком были возведены здания кафе с кадастровыми номерами 77:02:0010009:1012 (стр. 2), 77:02:0010009:1011 (стр. 1), на которые им в установленном законом порядке произведена государственная регистрация права собственности.

Вышеуказанные объекты включены в приложение 2 к постановлению Правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», устанавливающего перечень объектов самовольного строительства, подлежащих сносу.

В соответствии с Актами Госинспекции по недвижимости от 13.10.2017 № 9022593/1, № 9022593/2 установлено, что объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по адресу: г. Москва, ул. Летчика Бабушкина, вл. 28, стр. 1 (77:02:0010009:1011), стр. 2 (77:02:0010009:1012), снесены.

Согласно Справочной информации по объектам недвижимости online (https://rosreestr.ru/) объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:02:0010009:1012 (стр. 2), 77:02:0010009:1011 (стр. 1) сняты с кадастрового учета 28.12.2017 и 29.11.2017.

Таким образом, в настоящий момент, ранее предоставленный истцу на праве аренды земельный участок свободен от застройки.

В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при гибели или уничтожении имущества и в иных случаях, предусмотренных законом.

В связи с уничтожением объектов недвижимости у ответчика прекращено право собственности на расположенные на земельном участке здания кафе, в связи с чем возникшее у него в силу ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право пользования земельным участком также подлежит прекращению.

Из условий спорного договора аренды земельного участка усматривается, что договор был заключен с ответчиком для эксплуатации зданий кафе.

В соответствии с п. 5.7 договора аренды арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия настоящего договора.

Как указывает истец, при заключении договора аренды стороны исходили из того, что существенного изменения обстоятельств в виде сноса эксплуатируемых ответчиком зданий кафе и погашения записей о государственной регистрации права собственности истца в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество не произойдет.

При заключении договора Департамент при всей степени осмотрительности не мог предвидеть обстоятельств последующего сноса построек, для эксплуатации которых предоставлялся земельный участок.

Уведомление о расторжении договора аренды с проектом дополнительного соглашения к договору направлялось ответчику письмом от 31.07.2018 № ДГИ-И-57176/18. В ответ в адрес Департамента поступило обращение ООО «КИЦ Мединвек» от 26.08.2020 № ДГИ-143662/20 о внесении изменений в договор аренды земельного участка в части предоставления отсрочки по оплате арендных платежей.

В соответствии с положениями абз. 1 п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из содержания п. 2 ст. 450 и ст. 451 ГК РФ следует, что договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке, в т.ч. при существенном нарушении договора другой стороной, в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили в момент заключения договора.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или ^ не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Из условий спорного договора усматривается, что договор аренды земельного участка был заключен для эксплуатации эксплуатации здания кафе.

Основанием для заключения договора аренды земельного участка являлось преимущественное право собственника объекта недвижимости для заключения договора аренды под зданием.

При этом, заключая договор, стороны исходили из того, что не произойдет изменения обстоятельств, а именно демонтаж помещений, расположенных на земельном участке и погашение записи о праве собственности в ЕГРН на это помещение.

Кроме того, при заключении договора Департамент при всей степени осмотрительности не мог предвидеть осуществление сноса помещений в здании, для эксплуатации которых предоставлялся участок.

В настоящем случае, факт демонтажа помещений, собственником которых являлся ответчик, является существенным обстоятельством и не позволяет использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, более того если бы арендодатель и арендатор могли это предвидеть сразу, договор вообще не был бы ими заключен.

Исполнение условий договора нарушает соотношение имущественных интересов сторон и при отсутствии объекта недвижимости в момент обращения в Департамент для заключения договора аренды земельного участка, указанный договор не был бы заключен.

В силу п.1 ст.235 Гражданского кодекса РФ одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, является гибель или уничтожение этого имущества.

Таким образом, в связи с уничтожением объекта недвижимости у ответчика прекратилось право собственности на вышеуказанное помещение, а следовательно, подлежит прекращению и возникшее у него в силу действующей ст. 39.20 ЗК РФ право пользования земельным участком, на котором было расположено указанная постройка.

Таким образом, вышеуказанные обстоятельства изменили предмет и обязательств сторон по договору, в связи с чем, могут служить основанием для расторжения договора аренды в силу требований, установленных ст. 451 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (п. 1 указанной статьи).

Пункт 2 ст. 450 ГК РФ также предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Аналогичные положения установлены ч. 9 ст. 22 ЗК РФ, устанавливающей за арендодателем право на досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В соответствии с вышеуказанными нормами действующего законодательства неподлежащее устранению в разумный срок существенное нарушение условий использования предмета договора аренды следует отнести к существенному нарушению договора, что порождает право заинтересованной стороны на обращение в суд с исковыми требованиями о досрочном расторжении Договора аренды.

Согласно п. 6.1 договора аренды помимо наличия установленных законодательством оснований для расторжения договора аренды, арендодатель имеет право расторгнуть договор досрочно в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; использование участка не по целевому назначению; неосвоения или неиспользования участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией; и др.

Таким образом, договором аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в случае нарушения арендатором существенных условий, в том числе нарушения цели использования земельного участка.

При этом, что после сноса зданий кафе арендатором допускается именно существенное нарушение условий договора аренды земельного участка, так как его использование осуществления не в соответствии с целями и условиями, установленными Договором аренды - «для эксплуатации зданий кафе», что корреспондирует требованиям п. 9 ст. 22 ЗК РФ о возможности расторжения договора аренды.

Допущенное нарушение не может быть устранено ответчиком, поскольку из документов не следует, что на арендатора возложены функции заказчика-застройщика по строительству новых зданий вместо ранее снесенных. Более того, условия оспариваемого договора аренды не предусматривают проведения на земельном участке строительных работ и/или осуществление реконструкции здания.

С момента сноса зданий и по настоящее время спорный земельный участок не эксплуатируется ответчиком под установленные договором аренды цели и в настоящее время является свободным от застройки.

Как следует из изложенного, обременение земельного участка договором аренды нарушает права и законные интересы публично-правового образования, препятствуя беспрепятственному осуществлению Департаментом правомочий собственника.

Таким образом, после сноса зданий кафе ответчик использует земельный участок не в соответствии с целями и условиями его предоставления, предусмотренными договором аренды, что предоставляет Департаменту право требовать расторжения договора на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ, п. 1 ст. 46 ЗК РФ

Кроме того, дальнейшее использование свободного от застройки земельного участка на основании договора аренды нарушает установленный пп. 5 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

С учетом изложенного, вышеуказанный договор аренды от 21.03.2006 № М-02-026324 подлежит расторжению ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора аренды (ст. 451 ГК РФ).

Доводы ответчика судом отклоняются, как необоснованные и документально не подтвержденные, поскольку опровергаются представленными в материалы дела доказательствами.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд установил, что исковое заявление является обоснованным, подтверждено материалами дела и подлежит удовлетворению в полном объеме. Госпошлина подлежит взысканию в доход Федерального бюджета РФ ввиду того, что истец освобожден от уплаты госпошлины.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине, понесенные истцом, подлежат взысканию с ответчика в полном объеме, поскольку требования, заявленные в иске, обоснованы.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 314, 401, 450, 451, 452 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 9, 27, 28, 65, 66, 70, 71, 75, 104, 110, 112, 123, 124, 156, 158, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Департамента городского имущества города Москвы удовлетворить в полном объеме.

Расторгнуть договор аренды от 21.03.2006 № М-02-026324 в отношении земельного участка площадью 700 кв.м., имеющего адресные ориентиры: г.Москва, ул. Летчика Бабушкина, вл. 28, стр. 1,2.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОММЕРЧЕСКИЙ ИНЖЕНЕРНЫЙ ЦЕНТР МЕДИНВЕК" в доход Федерального бюджета РФ госпошлину по иску в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья С.B. Романенкова