Решение от 5 октября 2022 г. по делу № А47-16441/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-16441/2021
г. Оренбург
05 октября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2022 года

В полном объеме решение изготовлено 05 октября 2022 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи А.В. Калашниковой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью торговый дом «Кислородный мир», г. Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>)

к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга, г. Оренбург (ОГРН <***> ИНН <***>)

с привлечением третьего, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр», г. Волгоград (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора.

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 11.08.2022, паспорт; после перерыва - ФИО3 представитель по доверенности от 21.12.2021, паспорт

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 14.01.2021, служебное удостоверение;

от третьего лица: явки нет, извещен.

В судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 20.09.2022 по 27.09.2022.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте рассмотрения дела на сайте арбитражного суда.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассматривается в отсутствие третьего лица.

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью ТД «Кислородный мир» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, при заключении договора купли-продажи арендованного имущества с кадастровым номером - 56:44:0601001:1083, расположенного по адресу: <...> и изложении спорных пунктов договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 369 000 (Один миллион триста шестьдесят девять тысяч) рублей без учета НДС».

Пункт 2.5. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 369 000 (Один миллион триста шестьдесят девять тысяч) рублей, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 6,75 % годовых.

Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением основного долга».

Определением от 01.03.2022 к участию в деле в качестве третьего, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр», г. Волгоград.

Определением от 14.04.2022 по ходатайству истца назначена судебная экспертиза. Проведение которой поручено ФИО5.

05.07.2022 в материалы дела поступило экспертное заключение № 22/083.

Протокольным определением от 14.07.2022 в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований.

Иск подлежит рассмотрению с учетом приятого уточнения, об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью ТД «Кислородный мир» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, при заключении договора купли-продажи арендованного имущества с кадастровым номером - 56:44:0601001:1083, расположенного по адресу: <...>, изложив в следующей редакции:

Пункт 2.1. «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 225 000 (Один миллион двести двадцать пять тысяч) рублей без учета НДС».

Пункт 2.5. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 225 000 (Один миллион двести двадцать пять тысяч) рублей, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 6,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга», а также о взыскании судебных расходов.

Истец поддерживает исковые требования в полном объеме.

Ответчик просит урегулировать разногласия с учетом отчета об оценке, определить стоимость выкупаемого имущества в размере

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

01.08.2020 между комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью ТД «Кислородный мир» (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Оренбурга (далее – договор аренды), по условиям которого общество является арендатором недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности:

нежилое помещение, площадью 144,3 кв.м., расположенное в подвале многоквартирного дома, кадастровый номер – 56:44:0601001:1083, расположенное по адресу: <...> (пункт 1.1 договора аренды).

Срок действия договора устанавливается с 01.08.2020 по 31.07.2025 года (пункт 1.2 договора).

На основании положений Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Общество 19.07.2021 обратилось в Комитет по управлению имуществом города Оренбурга (далее – КУИ г. Оренбурга) с заявлением о выкупе вышеуказанного помещения.

Администрацией города Оренбурга 20.09.2021 г. издано постановление № 1832-п «Об условиях приватизации объекта недвижимости», расположенного по адресу <...>, согласно которому принято решение реализовать преимущественное право арендатора - субъекта малого предпринимательства – общества с ограниченной ответственностью «ТД «Кислородный мир» на приобретение арендуемого муниципального имущества, предписано осуществить приватизацию указанного арендуемого муниципального имущества по цене 2 516 916,67 руб., определенного на основании отчета об оценке, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр», г. Волгоград.

Во исполнение указанного постановления Комитет направил в адрес Общества проект договора купли-продажи арендуемого имущества, указывая цену приобретения имущества 2 516 916,67 рублей (без налога на добавленную стоимость).

Не согласившись с выкупной ценой имущества, ООО ТД «Кислородный мир» направило в адрес КУИ г. Оренбурга протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому предложило заключить договор по цене 1 369 000 рублей без учета НДС, установленной на основании отчета об оценке №1238С/21 от 05.10.2021 г., выполненного ООО «Системы оценки».

Письмом от 27.10.2021 № 01–28/6069 Комитет по управлению имуществом города Оренбурга указал Обществу, что не вправе самостоятельно изменять выкупную стоимость помещения, направив в адрес покупателя протокол согласования разногласий. Указанное письмо было получено ООО ТД «Кислородный мир» по электронной почте 06.12.2021 г.

Недостижение согласия при заключении договора явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик в судебном заседании требования заявителя считает необоснованным, просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи по цене, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 4220/21 от 23.08.2021, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Аналитик-Центр».

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Между продавцом и покупателем при заключении спорного договора в порядке реализации субъектом малого предпринимательства преимущественного права выкупа объекта муниципальной собственности возникли разногласия относительно выкупной цены имущества, что послужило основанием для обращения покупателя в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно пункту 5 статьи 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Согласно ст. 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества.

Согласно статье 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законом.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определением суда от 14.04.2022 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ФИО5

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

1. Соответствует ли отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 23.08.2021 № 4220/21, составленный ООО «Аналитик Центр», требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» федеральным стандартам оценки, утвержденным Минэкономразвития РФ, иным стандартам профессиональной практики, которые были использованы оценщиком при выполнении отчета законодательства в области оценки?

2. Если отчет не соответствует указанному законодательству, то

1) определить какова рыночная стоимость недвижимого имущества (помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 144.3 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер - 56:44:0601001:1083), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 19.07.2021 г. без учета НДС с учетом его технического состояния на указанную дату.

2) определить какова рыночная стоимость недвижимого имущества (помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 144.3 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер - 56:44:0601001:1083), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 19.07.2021 г. в существующем состоянии отделки без НДС.

Согласно заключению № 22/083 от 25.06.2022 г., выполненному экспертом ФИО5, по первому вопросу установлено, что отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 23.08.2021 № 4220/21, составленный ООО «Аналитик Центр» выполнен с нарушениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Поскольку отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости от 23.08.2021 № 4220/21, составленный ООО «Аналитик Центр» не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ, экспертом была определена рыночная стоимость недвижимого имущества (помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 144.3 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер - 56:44:0601001:1083), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 19.07.2021 г. без учета НДС с учетом его технического состояния на указанную дату, что составило 1 225 000 руб.

Также определена рыночная стоимость недвижимого имущества (помещение, назначение: нежилое помещение, площадь 144.3 кв.м., этаж: подвал, кадастровый номер - 56:44:0601001:1083), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 19.07.2021 г. в существующем состоянии отделки без НДС, что составило 1 592 000 руб.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта не содержит неясностей и противоречий, является полным и ясным.

Ответчиком в установленном законом порядке отвод эксперту не заявлен, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы у суда не имеется.

Экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и является надлежащим доказательством по делу.

Одновременно суд учитывает следующее: ООО «Аналитик-Центр» находится в г. Волгограде, доказательств того, что оценщик действительно выезжал в г. Оренбург и осматривал спорное помещение не имеется, приложением к отчету являются сведения из интернета относительно расположения здания, в котором находится спорное помещение. Фотографии самого помещения отсутствуют. Также в отчете ООО «Аналитик-Центр» не отражен такой важный показатель для оценки как отсутствие отдельного входа в помещение с улицы. Согласно пояснениям истца и сведениям, отраженным в экспертном заключении ФИО6 вход в подвальное помещение осуществляется через иное помещение, расположенное на первом этаже здания, однако, корректировка на отсутствие отдельного входа оценщиком не произведена.

Таким образом, исследовав представленное в материалы дела экспертное заключение о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества по состоянию на дату подачи заявления о выкупе, суд принимает выводы эксперта, согласно чему данная стоимость 1 592 000 руб. 00 коп. без учета НДС.

Истец утверждает, что ремонтные работы проведены хозяйственным способом, после подачи заявления о выкупе и поэтому рыночную стоимость надо определять как для помещения, требующего ремонта, что согласно экспертному заключению составляет 1 225 000 руб. Однако данные обстоятельства истцом документально не подтверждены, не раскрыта дата проведения ремонта.

Суд учитывает, что договор заключен в 2020, в 2021г. в помещении уже осуществлялась предпринимательская деятельность (располагался склад аптеки, расположенной на 1 этаже здания). В связи с чем, оснований полагать, что на дату оценки 19.07.2021 имущество находилось в ином состоянии, нежели по состоянию на 2022 у суда не имеется.

В связи с чем суд соглашается с возражением ответчика относительно того обстоятельства, что произведенный истцом ремонт помещения не должен уменьшать рыночную стоимость имущества на дату оценки 19.07.2021.

О зачете стоимости неотделимых улучшений истцом не заявлено, соответствующих доказательств не представлено. Оснований для применения положений пунктом 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159 судом не установлено.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера. Поскольку иск об урегулировании разногласий между истцом и ответчиком относится к иску неимущественного характера, удовлетворен судом, судебные расходы по проведению судебной экспертизы (10 000 руб.) и государственной пошлины (6 000 руб.) подлежат отнесению на ответчика в полном объеме в силу вышеизложенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

1.Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью торговый дом «Кислородный мир» и Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга при заключении договора купли-продажи арендованного недвижимого имущества с кадастровым номером – 56:44:0601001:1083, расположенного по адресу: <...>, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:


Пункт 2.1. «Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 1 592 000 (Один миллион пятьсот девяносто две тысячи) рублей 00 копеек без учета НДС».

Пункт 2.5. «В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона №159-ФЗ на сумму денежных средств в размере 1 592 000 (Один миллион пятьсот девяносто две тысяч) рублей, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 6,75 % годовых. Начисленные проценты оплачиваются одновременно с погашением суммы основного долга».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью торговый дом «Кислородный мир» 16 000 руб. – судебных расходов по оплате государственной пошлины и судебной экспертизы.

Исполнительный лист выдать истцу после вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.



Судья А.В. Калашникова