Решение от 4 марта 2021 г. по делу № А06-15457/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-15457/2019
г. Астрахань
04 марта 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2021 года

Арбитражный суд Астраханской области

в составе:

судьи: ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 к Администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании права собственности на нежилое здание (литер строения 1) общей площадью 479,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. В. Ноздрина, 53.

третьи лица: Управление муниципального имущества Администрации МО «Город Астрахань», Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Астрахань»

при участии:

от истца: ФИО4- представитель по доверенности.

от ответчика: не явился.

от третьих лиц: не явились.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились. Извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 АПК РФ. Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 АПК РФ.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме. Указал, что спорный объект недвижимости построен на принадлежащем истцу земельном участке.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 является собственником земельного участка с кадастровым номером 30:12:010251, расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, ул. В.Ноздрина,53, площадью 575 кв.м.

На данном земельном участке истцом за счет собственных средств произведено строительство нежилого здания площадью 479,9 кв.м.

Строительство спорного объекта недвижимости было произведено истцом без предварительного получения и согласования необходимых разрешений, без утвержденной в установленном порядке проектной документации.

Истец обращался в Администрацию города Астрахани с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Письмом №07-04-01-195 Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации города Астрахани сообщило заявителю о том, что не имеет правовых оснований для выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, поскольку строительство здания осуществлено без оформленного в установленном порядке разрешения.

В связи с невозможностью регистрации права собственности на вышеназванный объект, истец обратился с настоящим иском в суд.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Положениями приведенной нормы права закреплены признаки самовольной постройки, в частности: возведение строения на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом; создание строения без получения на это необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. При этом для признания постройки самовольной необходимо ее соответствие хотя бы одному из перечисленных условий.

Пунктом 1 статьи 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Зонирование территории для строительства регламентируется ГрК РФ, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

В соответствии с положениями частей 2, 3 статьи 37 ГрК РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Исходя из изложенного постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли (статья 7 ЗК РФ) либо вопреки правилам градостроительного зонирования (статьи 35 - 40 ГрК РФ, статья 85 ЗК РФ, правила землепользования и застройки конкретного населенного пункта, определяющие вид разрешенного использования земельного участка в пределах границ территориальной зоны, где находится самовольная постройка).

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Помимо наличия права на земельный участок, истец предоставляет доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

В пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22).

Таким образом, п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

При этом отсутствие требуемого разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ), а п. 3 ст. 222 ГК РФ, регулирующий вопрос признания права собственности на постройку, в отношении которой установлено, что она является самовольной, не содержит такого условия для удовлетворения соответствующего иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.

Поэтому в п. 26 постановления N 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при определении судом того, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом разъяснение п. 26 постановления N 10/22 не может быть истолковано так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение п. 26 постановления N 10/22 может блокировать применение п. 3 ст. 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и по сути введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено данным пунктом.

На недопустимость такого понимания п. 26 постановления N 10/22 и п. 3 ст. 222 ГК РФ указывалось, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 марта 2011 г. N 14057/10. Названная правовая позиция в полной мере согласуется с п. 9 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации N 143, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 9 декабря 2010 г., и Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.

При таких обстоятельствах сам факт несвоевременного либо ненадлежащего обращения за получением соответствующего разрешения в административном порядке, не может, при отсутствии фактов злоупотребления правом, служить основанием для отказа в легализации спорного объекта.

При предъявлении иска о признании права собственности на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ заявитель обязан, как правило, обеспечить предоставление основного перечня документов, которые необходимы были для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, (за исключением разрешения на строительство), в том числе, подтверждающих возможность его эксплуатации без угрозы для жизни и здоровья граждан.

Системные положения части 2 статьи 48, части 1 статьи 51 ГрК РФ указывают, что при соблюдении процедуры получения разрешения на строительство, которой предшествует подготовка проектной документации и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обеспечивается проверка соблюдения застройщиком возведения объекта, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, в том числе, не создает ли объект угрозу для жизни и здоровья граждан, а также допустимость размещения строения на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием.

Судом установлено, что земельный участок, на котором расположено нежилое строение, является собственностью истца, кадастровый номер участка 30:12:010251:52, общая площадь 575 кв.м., категория земель — земли населенных пунктов.

Земельный участок с кадастровым номером 30:12:010251:52 по адресу <...> расположен в территориальной зоне Ж-3 (зона многоэтажной жилой застройки). К основным видам разрешенного использования земельного участка, в том числе относятся коммунальное обслуживание, социальное обслуживание, бытовое обслуживание, культурное развитие, деловое управление, магазины.

Согласно заключению кадастрового инженера ФИО5, границы основания (фундамента) объекта капитального строительства не выходят за границы земельного участка с кадастровым номером 30:12:010251:52 и не накладываются на смежные земельные участки и не затрагивают права третьих лиц. Следовательно, объект капитального строительства, расположенный по адресу <...> располагается в границах фактического использования земельного участка, расположенного по тому же адресу (т.1 л.д.109).

Согласно техническому заключению ООО «Геотехника» №19/09/2020 от 09.10.2020 г., объект исследования нежилое здание магазина, расположенное по адресу <...> строительным нормам соответствует и при эксплуатации не угрожает жизни и здоровью граждан. Отклонения от градостроительных регламентов, влияющие на надежность и безопасность и дальнейшую эксплуатацию объекта капитального строительства не выявлены. Градостроительные требования сводов правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» соблюдены. Объект является безопасным и надежным.

В материалы дела представлен технический паспорт на нежилое здание по адресу <...> (т.1 л.д.118-125).

В соответствии с экспертным заключением Федерального бюджетного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Астраханской области» от 05.10.2020 г. №2038, в нежилом здании (литер 1) по адресу <...>, возможно размещение офиса при соблюдении требований СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 «Гигиенические требования к естественному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий», СанПиН 2.2.4.548-96 «Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений».

Согласно акту по обеспечению пожарной безопасности нежилого здания литер 1, расположенного по адресу: <...> от 02.10.2020 г. №425о, составленному Обществом с ограниченной ответственностью «Диал», размещение нежилого здания литер 1, расположенного по даресу <...> не противоречит требованиям Технического регламента о требованиях пожарной безопасности.

Строительство нежилого здания, расположенного по адресу: <...> литера 1 осуществлено без разрешения на строительство в нарушение предписаний статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации

Истцу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительство, поскольку реконструкция спорного объекта произведена без получения разрешения на строительство.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 127-КГ18-5, недостаток в виде отсутствия предварительного разрешения на строительство как таковой после окончания строительства устранен быть не может и сам по себе не является основанием для отказа в иске. Данный недостаток устраняется исследованием вопроса о соответствии постройки всем необходимым нормам и правилам при рассмотрении дела судом.

Доказательства наличия правопритязаний третьих лиц на спорный объект недвижимого имущества в материалах дела отсутствуют.

В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами различными способами, в том числе путем признания права.

С учетом вышеизложенного, материалами дела подтверждается наличие у истца права на обращение в суд с рассматриваемым требованием (часть 1 статьи 4 АПК РФ), так как возможность оформить право собственности на спорный объект в административном порядке у него отсутствует.

Таким образом, обращение в суд с иском о признании права в данном случае является для истца единственно возможным способом защиты права собственности.

При этом признание права собственности на данный объект устранит правовую неопределенность в его статусе, позволит эксплуатировать его в соответствии с законодательством, отчислять в бюджет соответствующие налоги.

Кроме того, судом установлено, что истцом разработана техническая документация объекта строительства, а также экспертные заключения соответствующих органов, подтверждающих, что объект соответствует необходимым санитарно-эпидемиологическим, строительным, пожарным нормам и правилам и не нарушает законных прав и интересов других лиц.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что истцом предпринимались меры к получению необходимой разрешительной документации, объект недвижимости соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что земельный участок, на котором возведен спорный объект, принадлежит истцу на праве собственности; истцом предпринимали меры для получения разрешения реконструкцию объекта капитального строительства; при этом, каких-либо доказательств существенных нарушений строительных, санитарных, санитарно-эпидемиологических, экологических и противопожарных норм и правил, в том числе, доказательств тому, что спорный объект создает угрозу жизни и здоровью граждан, ответчиком суду не предоставлено, суд полагает возможным требование истца о признании права собственности на спорный объект на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворить.

Указанная правовая позиция подтверждена постановлениями Арбитражного суда Поволжского округа от 18.01.2021 №Ф06-68172/2020 по делу №А57-6158/2020,от 24.11.2020 №Ф06-67087/2020 по делу №А55-18385/2019, от 08.10.2020 по делу №А57-20234/2019.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО3 право собственности на нежилое здание (литер строения 1) общей площадью 479,9 кв.м., расположенное по адресу: г.Астрахань, Кировский район, ул. В.Ноздрина, 53.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

ФИО1