Решение от 23 ноября 2017 г. по делу № А60-36252/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-36252/2017
24 ноября 2017 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 20 ноября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 24 ноября 2017 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.С. Самохваловой рассмотрел дело №А60-36252/2017 по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СТРОИТЕЛЬНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ЭКСПО-РЕМ" (ИНН 6658010320, ОГРН 1026602339653) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области третье лицо: АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании

от истца: не явился,

от ответчика: ФИО1 представитель по доверенности от 03.10.2017,

от третьего лица: не явился.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью СП «ЭКСПО-РЕМ» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга о расторжении договора аренды земельного участка №4-567 от 31.12. 2003г.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором считаем себя ненадлежащим ответчиком.

Суд в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

От истца поступило ходатайство о замене ненадлежащего ответчика с Администрации города Екатеринбурга на Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Суд в порядке ст. 47 АПК РФ произвел замену ненадлежащего ответчика на надлежащего - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области. При этом Администрация города Екатеринбурга привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит исключить ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СТРОИТЕЛЬНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ЭКСПО-РЕМ" из арендаторов по договору аренды земельного участка № 4-567 от 31.12.2003г, заключенного между Администрацией города Екатеринбурга и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СТРОИТЕЛЬНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ "ЭКСПО-РЕМ".

Ответчик пояснил, что согласен подписать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 4-567 от 31.12.2003г. об исключении истца из числа арендаторов по договору аренды земельного участка № 4-567 от 31.12.2003г., заключенного со множественностью лиц на стороне арендатора.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

установил:

Между Администрацией города Екатеринбурга и ООО Строительные предприятие «ЭКСПО-РЕМ» 31.12.2003 заключен договор аренды №4-567 земельного участка площадью 1508 кв.м, расположенного по адресу: <...>, литер Е, под административное здание (строительство). Кадастровый номер участка 66:41:0401020:0050.

Срок действия договора устанавливается с 01.11.2003 по 31.10.2018 (п. 9.1.Договора).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Свердловской области 27.12.2005, регистрационная запись 66-66-01/317/2005-533.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 17.04.2012 г. по делу №А60-46260/2011 договор аренды земельного участка № 4-567 от 31.12.2003 г., заключенный между Администрацией города Екатеринбурга и Обществом с ограниченной ответственностью Строительное предприятие «ЭКСПО-РЕМ» в части предоставления в составе земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401020:0050 земельного участка площадью 165 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0401020:3, расположенного по адресу: <...>, признан недействительным.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Признание недействительным договора в части предоставления в составе земельного участка 66:41:0401020:50 общей площадью 1508 кв.м. земельного участка площадью 165 кв.м. с кадастровым номером 66:41:0401020:3, не влечет ничтожности прочих условий данного договора.

Права и обязанности арендодателя - Администрации - с 17.05.2013 г. перешли к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области независимо от переоформления договора, поскольку произошла смена распорядителя земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в связи с истечением срока действия Соглашения от 17.05.2007 г. о взаимодействии в процессе распоряжения земельными участками, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенными на территории муниципального образования "Город Екатеринбург".

На переданном в аренду земельном участке истцом осуществлялось строительство административного здания, которое было введено в эксплуатацию разрешением от 12.09.2011 г. N RU66302000-1045.

Административное здание возведено и сдано в эксплуатацию в установленном порядке, права на нежилые помещения в нем зарегистрированы за лицами, заключившими договоры долевого участия в строительстве, в дальнейшем с ними заключены дополнительные соглашения о вступлении их в договор аренды земельного участка №4-567 от 31.12.2003 г.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По договорам на участие в долевом строительстве одновременно передается вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельный участок, на котором расположено здание, что соответствует положениям п. 2 ст. 552 ГК РФ.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса, 35 Земельного кодекса и статьи 25.5 Закона о государственной регистрации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Таким образом, обязательства застройщика (арендатора) трансформируются по мере государственной регистрации перехода права собственности к дольщикам и полностью прекращаются после указанной регистрации на все нежилые помещения (исключая места общего пользования, которые являются общей собственностью собственников помещений, расположенных в нежилом здании).

Как следует из представленных ответчиком дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка №4-567 от 31.12.2003 г. права дольщиков на помещения в административном здании зарегистрированы 30.12.2011 г., 25.01.2012 г., 26.01.2012 г., 28.02.2012 г.,08.02.2013 г.

Из представленной истцом выписки из ЕГРП 18.05.2016 г. следует, что у истца отсутствуют зарегистрированные права на объекты недвижимости в период с 12.09.2011 г. по 16.05.2016 г.

В силу правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Учитывая изложенное, следует, что с приобретением прав на объект недвижимости, построенный на арендованном земельном участке третьими лицами, истец (застройщик) выбыл из договора с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости дольщиков (перемена лица в договоре аренды). При этом дополнительное исключение застройщика из договора аренды не требуется.

Из пояснений представителя Администрации следует, что начисление арендной платы по договору аренды земельного участка №4-567 от 31.12.2003 г. истцу прекращено с 01.09.2014 г., т.к. ранее данной даты истцом не было представлено сведений о передаче помещений дольщикам и постепенной регистрации их прав.

По смыслу ст. ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

Предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов истца посредством предусмотренных действующим законодательством способов защиты. При этом избранный способ защиты нарушенного права и законных интересов должен отвечать принципам правовой соразмерности, то есть должен быть основан на соблюдении баланса интересов и прав спорящих сторон.

Истцом не доказано нарушение его прав, которые подлежат судебной защите (ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Более того ответчиком в материалы дела представлены доказательства заключения между истцом и ответчиком дополнительного соглашения от 01.11.2017 г. к договору аренды земельного участка №4-567 от 31.12.2003 об исключении из числа арендаторов по договору Общества с ограниченной ответственностью Строительное предприятие «ЭКСПО-РЕМ», которое было сдано в Управление Росреестра для регистрации прекращения прав истца.

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Поскольку в удовлетворении иска отказано, расходы по оплате государственной пошлины в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагаются на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

5. С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение». В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении. Взыскатель может обратиться в арбитражный суд с заявлением о выдаче исполнительного листа нарочно в иную дату. Указанное заявление должно поступить в суд не позднее даты, указанной в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

СудьяВ.В. Парамонова