Решение от 18 апреля 2023 г. по делу № А40-247562/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-247562/22-133-1377
18 апреля 2023 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 12 апреля 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 апреля 2023 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца- ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику – ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЕФ" (125196, <...>, ЭТАЖ 3 ПОМЕЩЕНИЕ 1 КОМНАТА 13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 30.06.2014, ИНН: <***>)

при участии третьего лица:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РТ-КАПИТАЛ" (119048, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.12.2010, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 29.06.2007 № М-02-029510 в размере 2 043 907.71 руб., в т. ч. задолженность по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.09.2019 в размере 1 887 228,11 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2018 по 30.09.2019 в сумме 156 679,60 руб.

при участии:

от истца: ФИО2, дов. № 33-Д-1604/22, от 28.12.2022 г., пред. паспорт, ориг. диплома.

от ответчика: ФИО3, дов. б/н от 26.04.2022 г., пред. паспорт, ориг. диплома.

третье лицо: ООО «РТ-Капитал»- ФИО4, дов. № 94-06 от 06.07.2022 г., пред. паспорт. ориг. диплома.

У С Т А Н О В И Л:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЕФ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 29.06.2007 № М-02-029510 в размере 2 043 907.71 руб., в т. ч. задолженность по арендной плате за период с 01.04.2018 по 30.09.2019 в размере 1 887 228,11 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2018 по 30.09.2019 в сумме 156 679,60 руб.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 30.01.2023 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РТ-КАПИТАЛ", в порядке ст. 51 АПК РФ.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению, представил информационный расчет размера задолженности с учетом возражений ответчика.

Ответчик требования не признал согласно доводам, изложенным в отзыве на иск.

Третье лицо в отношении удовлетворения иска возражало.

Выслушав представителей истца, ответчика, третьего лица, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Департамент городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО «АЛЕФ» (Арендатор) был заключен договор от 29.06.2007 № М-02-029510 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Хибинский (<...>), площадью 2177 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для эксплуатации административного здания и складских строений. Договор заключен сроком до 29.06.2056.

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5-го числа первого месяца текущего квартала.

Обращаясь в суд с настоящим требованием, истец указывает, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата в размере 1 887 228,11 руб. за период с 01.04.2018 по 30.09.2019.

Кроме того, за несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, начиная с 6 числа по день уплаты включительно.

Согласно расчету истца размер неустойки за период с 06.04.2018 по 30.09.2019 составляет сумму в размере 156 679,60 руб.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиям закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса РФ закреплен один из основополагающих принципов земельного законодательства - принцип платности землепользования, который обуславливает возникновение у лица, пользующегося земельным участком, обязанности по уплате земельного налога (собственники, землепользователи, землевладельцы) либо арендной платы (арендаторы).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

На основании статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на следующие обстоятельства.

ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» являлся собственником административного здания и разборных конструкций, расположенных на данном земельном участке. Ввиду обстоятельства рассматриваемый земельный участок был сдан ДГИ г. Москвы в аренду ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» по договору аренды от 29.06.2007 №М-02-029510, с разрешением использованием для эксплуатации административного здания и складских строений.

По договору купли-продажи от 05.08.2015 № 8 (далее по тексту также – договор) ООО «Эхпо Вель» (продавец) передало в собственность истца (покупателя) нежилое помещение (одноэтажное здание общей площадью 127,9 кв.м с кадастровым номе-ром 77:02:0016004:1038), расположенное по адресу: <...> (далее пол тексту также – имущество), по акту приема-передачи от 15.08.2015. Обязательства по оплате имущества истцом исполнены в полном объеме.

ООО «Алеф» в целях регистрации перехода права собственности на нежилое помещение обращалось в Росреестр, а впоследствии и в суд:

1)08.08.2016 решением Росреестра отказано в регистрации перехода собственности на нежилое помещение, ввиду отсутствия документов – основание, подтверждающих возникновение права собственности за продавцом (ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ»);

2) 06.02.2017 решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-189637/2016-181-1666 отказано в признании незаконным решения Росреестра от 08.08.2016 об отказе в государственной регистрации права собственности за ООО «Алеф» (решение вступило в законную силу);

3) 30.03.2018 решением Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-217623/17-50-1831 отказано в удовлетворении заявления о государственной регистрации перехода права собственности со ссылкой на факты, установленные в предыдущем судебном споре (решение вступило в законную силу);

4) 30.04.2021 решением Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-165148/20-176-1245 отказано в признании права собственности на нежилое помещение за ООО «Алеф».

Таким образом право собственности за ООО «Алеф» на недвижимое имущество, расположенное на рассматриваемом земельном участке зарегистрировано не было, ввиду того, что у ООО «Алеф» отсутствовали основания для заключения договора аренды данного земельного участка (или для замены стороны в прежнем договоре аренды).

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации ООО «Алеф» имело намерение стать собственником административного здания, однако, поскольку ООО «Алеф» не стало собственником административного здания или иного строения, расположенного на данном земельном участке (право собственности не было зарегистрировано) у него не возникло правовых оснований для аренды указанного земельного участка и внесения арендной платы.

Также ответчик указывает на то, что требования предъявлены к ненадлежащему ответчик, учитывая, что на территории рассматриваемого земельного участка расположены сборно-разборные конструкции - ангар и складское помещение, используемые третьими лицами: ИП ФИО5 (ОГРНИП 770565076183) и ООО «Международный концерн творчества» (ООО «МКТ», ОГРН <***>).

В адрес указанных лиц от ООО «Алеф» были направлены запросы о правовых основаниях использования указанных объектов. В ответ на запрос от ООО «МКТ» были предоставлены документы, подтверждающие полномочия собственника на сборно-разборные конструкции на земельном участке. В частности, был предоставлен Акт купли-продажи от 16.04.1991, заключенный между ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» (Продавец) и ООО «МКТ» (Покупатель), из которых следует, что ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» продал ООО «МКТ» сооружения временные вспомогательные по адресу: <...>: ангар металлический арочного приблизительной площадью 519 кв.м. (стр.2); проходная, приблизительной площадью 31,5 склад приблизительной площадью 161 кв.м.

Таким образом, с 16.04.1997 по настоящее время собственником другого объекта, расположенного на земельном участке по адресу: Хибинский пр-д, д. 8, является ООО «МКТ», которое использует рассматриваемый земельный участок.

Соответственно надлежащим ответчиком по заявленным требованиям является ООО «МКТ» (ОГРН <***>).

Также ответчик указывает на то, то истцом пропущен срок исковой давности.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за пользование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. При этом пунктом 3 названной нормы предусмотрено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичная позиция содержится и в статье 35 ЗК РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик в период с 01.04.2018 по 30.09.2019 использовал земельный участок без внесения соответствующих платежей, в связи с чем, на его стороне образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 29.06.2007 №М-02-029510.

Истцом в обоснование своих требований представлен договор аренды земельного участка от 29.06.2007 №М-02-029510, заключенный между Истцом и ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ».

По запросу суда от 02.02.2023 г. от Филиала ППК «Роскадастр» по Москве поступила копия регистрационного дела номер государственной регистрации 77-77/012-77/012/052/2015-486/1 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:02:0016004:55, почтовый ориентир: <...>.

Из материалов регистрационного дела судом установлено, что 05.08.2015 между ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» (продавец) и ООО «АЛЕФ» заключен договор уступки права аренды земельного участка на торгах №9, по которому ответчику передано право арендызмельного участка общей площадью 2177 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 77:02:16004:055 на основании договора № М-02-029510 от 29.06.2007г.

ООО «Алеф» было приобретено у ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» административное здание на рассматриваемом земельном участке и право аренды этого земельного участка.

Как следует из анализа норм права и судебной практики, в целях соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (ч.4 ст.35 ЗК РФ) в случае приобретения подобного по составу имущества, заключается единый договор купли продажи, по которому передаются объект недвижимости и права на неразрывно с ним связанный земельный участок. В рассматриваемой же ситуации было заключено два отдельных договора купли-продажи: на здание и на право аренды земельного участка.

Однако, как следует из логики законодателя (ст. 51 Закона о государственной регистрации недвижимости) не может быть осуществлена государственная регистрация права аренды земельного участка лицу, не имеющего прав на недвижимость, расположенную на этом земельном участке. В противном случае создается ситуация при которой лицо, являющееся арендатором земельного участка, ущемлено в правах по сравнению с лицом, являющимся собственником здания на этом земельном участке, поскольку законодателем защищены права собственника недвижимости, путем предоставления ему беспрепятственного права пользования земельным участком непосредственно под зданием, а также частью участка, необходимой для прохода к зданию. При такой ситуации арендатор, не являющийся собственником недвижимости на земельном участке, утрачивает экономический интерес во владении правом аренды такого земельного участка.

Об этом дополнительно свидетельствует и вид разрешенного использования рассматриваемого земельного участка: для эксплуатации административного здания и складских строений. То есть, арендатор земельного участка лишен возможности его использования в иных целях.

Соответственно, не имея возможности использовать недвижимость на земельном участке, у ООО «Алеф» отсутствуют правовые основания и экономический интерес использования земельного участка.

Следует также учитывать, что арендная плата по своей правовой природе является платой за пользование. Таким образом, в рассматриваемом случае - это плата за использование рассматриваемого земельного участка.

Учитывая, что ООО «Алеф», не являясь собственником недвижимости на данном земельном участке, не имело возможности использования и самого участка (с учетом вида разрешенного использования), требования истца о взыскании арендной платы заявлены неправомерно.

Тот факт, что в ЕГРН содержатся данные о том, что ООО «Алеф» является арендатором рассматриваемого земельного участка, в подтверждение чего в материалы дела истцом представлена выписка из ЕГРН, не является достаточным основанием для взимания с ответчика арендной платы за пользование земельным участком в отсутствие доказательств его фактического использования ответчиком.

Вступившими в законную силу судебными актами по иным арбитражным делам установлено, что переход права собственности на приобретенное ООО «Алеф» у ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ» здание не состоялся, в установленном законом порядке не зарегистрирован.

Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

В городе федерального назначения Москве бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлениям уполномоченных государственных органов этих городов - таким органом является ДГИ г. Москвы.

Учитывая, что 27.11.2015 из ЕГРЮЛ исключен предыдущий собственник административного здания на земельном участке (ООО «ЭХПО «ВЕЛЬ»), у которого отсутствует правопреемник, а право собственности на здание за ООО «Алеф» до настоящего момента не зарегистрировано и ООО «Алеф» исчерпаны возможности осуществления такой регистрации, административное здание, расположенное на рассматриваемом земельном участке, в силу ст. 225 ГК РФ является бесхозяйной вещью, расположенной на земельном участке, находящемся в собственности истца.

Между тем, согласно нормам Закона, именно истец уполномочен на обращение с заявлением о принятии на учет бесхозяйной вещи и последующего ее обращения в свою собственность.

Суд также соглашается с заявлением ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В соответствии с п. 24, 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ об исковой давности" течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (ст. 330 Гражданского кодекса РФ) или процентов, подлежащих уплате по правилам ст. 395 Гражданского кодекса РФ, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Признание обязанным лицом основного долга, в том числе в форме его уплаты, само по себе не может служить доказательством, свидетельствующим о признании дополнительных требований кредитора (в частности, неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами).

В силу п. 3 ст. 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - постановление N 43), согласно п. 3 ст. 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.

Из системного толкования п. 3 ст. 202 ГК РФ и ч. 5 ст. 4 АПК РФ следует правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка (с момента направления претензии до момента получения отказа в ее удовлетворении), непоступление ответа на претензию в течение 30 дней либо срока, установленного договором, приравнивается к отказу в удовлетворении претензии, поступившему на 30 день либо в последний день срока, установленного договором. Таким образом, если ответ на претензию не поступил в течение 30 дней или срока, установленного договором, или поступил за их пределами, течение срока исковой давности приостанавливается на 30 дней либо на срок, установленный договором для ответа на претензию.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В обоснование иска истец ссылается на то, что у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2018 по 30.09.2019. Вместе с тем, учитывая, условия заключенного сторонами договора срок исковой давности по требованию за внесение арендной платы за заявленный истцом период истек, учитывая, что с настоящим иском истец обратился в суд 11.11.2022 и периода на соблюдение претензионного порядка.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе, возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (п. 1 ст. 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание вышеизложенное, основания для удовлетворения иска у суда отсутствуют.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ Е.В. Михайлова