Решение от 13 июля 2020 г. по делу № А64-10151/2019

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ



г. Тамбов

«13» июля 2020г. Дело № А64-10151/2019

Резолютивная часть решения объявлена 08.07.2020.

Полный текст решения изготовлен 13.07.2020.


Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи А.В. Захарова

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО «Ф1 Строй», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ИП Главе КФХ ФИО2, Тамбовская область, Знаменский район (ОГРНИП 312682005200024, ИНН <***>)

о взыскании 364 914 руб.

при участии в судебном заседании

от истца - не явился, надлежаще извещен;

от ответчика - ФИО3, доверенность от 14.01.2020, удостоверение от 11.05.2005 № 412.


Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.



установил:

ООО «Ф1 Строй», г. Москва, обратилось в суд с исковым заявлением к ИП Главе КФХ ФИО2, Тамбовская область, Знаменский район, с требованием о взыскании основного долга по арендной плате в сумме 364 914 руб.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.12.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.02.2020 осуществлен переход к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Истец в заседание суда не явился, надлежаще извещен.

Ответчик иск не признал по основаниям, указанным в возражениях на иск.

С учетом ст. 123, 156 АПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося истца, надлежаще извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 названного Кодекса, а также положений статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы ответчика, суд выяснил, что между ООО «Ф1 Строй» (Арендодатель) и ИП ФИО2 (Арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка №27/09/17 от 31.12.2017 (далее – Договор), согласно п. 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принимал в аренду земельный участок общей площадью 60,819 га, расположенный по адресу: Тамбовская область, Знаменский район, в границах СХПК «Новознаменский». Границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1). План участка является составной и неотъемлемой частью настоящего договора Кадастровый номер земельного участка: 68:04:0000000:763(5). Разрешенное использование земельного участка: для ведения сельскохозяйственной деятельности.

П. 1.3 Договора установлено, что земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

Согласно п. 1.4 Договора на участке отсутствуют здания, строения, сооружения.

П. 8.1 Договора стороны согласовывали, что Договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента подписания обоими сторонами.

При отсутствии взаимных претензий у Арендодателя и Арендатора друг к другу настоящий договор продлевается на следующий период (п. 8.5 Договора).

Согласно п. 2.1 Договора размер платы за арендованный земельный участок составляет 3000 руб. за 1 га в год.

П. 2.2 Договора стороны предусматривали, что арендная плата вносится Арендатором в течение 7 рабочих дней после подписания договора в полном размере за весь срок аренды путем внесения суммы 182457 руб. в кассу Арендодателя.

Ссылаясь на то, что ответчик пользовался арендуемым земельным участком в период с 31.12.2017 по 31.10.2019, истцом начислены арендные платежи в сумме 364914 руб.

Ответчик оплату арендных платежей по Договору за период с 31.12.2017 по 31.10.2019 в размере 364914 руб. не производил.

Претензионное письмо истца №31/ю/10/19 от 28.10.2019 о необходимости погашения задолженности оставлены ответчиком без удовлетворения.

Поскольку арендные платежи ответчиком в полном объеме не уплачены, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик считает исковые требования необоснованными, неподлежащими удовлетворению, пояснил, что земельный участок ему не передавался, договор заключен был на часть земельного участка, границы которого не были определены ни в натуре, ни документально.

Ответчик считает, что поскольку границы передаваемого земельного участка не были согласованы сторонами, земельный участок не передавался по акту приема-передачи, обязанность по уплате арендных платежей у него не возникла.

Ответчик также пояснил, что в ответе на претензию истца он потребовал досрочного расторжения договора аренды в связи с тем, что ООО «Ф1 Строй» не предоставило участок в пользование, предложил считать договор аренды расторгнутым с момента получения данного обращения.

Истец в пояснениях №34/ю/01/2020 от 07.02.2020 отметил, что представителем ответчика не представлено доказательств наличия высшего юридического образования.

Истец в данных пояснениях также отметил, что спорный договор недействительным или незаключенным не признавался, является действующим, при заключении договора у ответчика не возникло сомнений в возможности использования земельного участка, факт передачи имел место, при этом ответчиком не было заявлено об обстоятельствах, препятствующих использованию земельного участка.

Истец в объяснениях №117/ю/05/2020 от 15.05.2020 пояснил, что земельный участок был передан истцом ответчику по акту приема передачи, представить данный акт не представляется возможным, поскольку 11.02.2020 в офисных помещениях истца, включая бухгалтерию, был произведен обыск сотрудниками 5 отд. ОЭБиПК УВД по ЗАО ГУ МВД по г. Москве, документы, в том числе и Акт приема передачи от 31.12.2017 и План земельного участка Приложение №1 к договору аренды, были изъяты, что подтверждается прилагаемым Протоколом обыска от 11.02.2020.

Истец также указал на противоречивость позиции ответчика, поясняющего в разных случаях по разному по факту передачи земельного участка.

Истец в данных объяснениях также отметил, что ответчик не заявлял о нарушении своих правах не передачей земельного участка и не воспользовался предусмотренными законодательством способами восстановления нарушенного права.

Истец в объяснениях отметил, что действия ответчика являются злоупотреблением права, влечет за собой нарушение прав истца и причинение ему убытков.

Оценив представленные документы, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

При этом суд руководствовался следующим.

Согласно ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – также ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации.

Истец считает, что обязательства сторон установлены договором аренды земельного участка №27/09/17 от 31.12.2017, заключенного на срок менее года (л.д. 9-14).

Ответчик считает, что договор был расторгнут направленным Ответом на претензию, в связи с односторонним отказом Арендатора от договора в порядке п. 7.2 Договора (л.д. 55).

Суд не может согласиться с позициями истца и ответчика, поскольку приходит к выводу о незаключенности договора аренды.

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в абзаце 2 пункта 1 Постановления Пленума от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащем исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

В пункте 9 Постановления N 73 разъяснено, что в соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

П. 8.1 Договора стороны согласовывали, что Договор заключен сроком на 11 месяцев и вступает в силу с момента подписания обоими сторонами.

Таким образом, в рассматриваемом случае срок договора аренды составляет менее одного года (11 месяцев) в отношении части земельного участка, находящегося в частной собственности.

П. 1.1 Договора при описании предмета договора содержит отсылку на то, что границы арендуемого участка указаны на прилагаемом к Договору плане участка (Приложение №1).

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 04.03.2020 суд предложил истцу представить план земельного участка, предоставленного в аренду (приложение №1 к договору).

Представленный истцом и приобщенный судом к материалам дела оригинал договора аренды не содержит каких-либо приложений, в том числе и Приложение №1 к договору на котором были бы отражены границы передаваемой в аренду части земельного участка.

Как следует из разъяснений, приведенных в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

П. 1.3 Договора установлено, что земельный участок передается от Арендодателя к Арендатору и возвращается обратно по актам приема-передачи.

С учетом п. 7 данного Информационного письма и установления факта наличия совместных действий по исполнению договора, а также отсутствия разногласий по переданному в аренду имуществу, суд неоднократно определениями Арбитражного суда Тамбовской области от 19.12.2019, от 04.03.2020, от 25.03.2020, от 14.04.2020 предлагал истцу представить Акт приема-передачи спорного земельного участка, подтверждающего факт передачи арендованного имущества ответчику в соответствии с п. 1.3 договора и отсутствием разногласий по границам арендованной части земельного участка.

Истец в объяснениях №117/ю/05/2020 от 15.05.2020, пояснил, что представить данный акт не представляется возможным, поскольку 11.02.2020 в офисных помещениях истца, включая бухгалтерию, был произведен обыск сотрудниками 5 отд. ОЭБиПК УВД по ЗАО ГУ МВД по г. Москве, документы, в том числе и Акт приема передачи от 31.12.2017 и План земельного участка Приложение №1 к договору аренды, были изъяты, что подтверждается прилагаемым Протоколом обыска от 11.02.2020.

Исследовав предоставленный истцом Протокол обыска (л.д. 106-112) суд приходит к выводу, что данный протокол подробно перечисляет документы, изъятые в ходе обыска и контрагентов, указанных в данных документов. При этом представленный протокол не содержит упоминания об Акте приема передачи от 31.12.2017 и Плане земельного участка Приложение №1 к договору аренды, а также нет упоминания о документах контрагента ООО «Ф1 Строй» ИП – главы КФХ ФИО2

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.05.2020 суд в порядке ст. 66 АПК РФ запросил сведения о наличии изъятых в ходе обыска в офисных помещениях ООО «Ф1 Строй» документов, а именно: Акта приема передачи от 31.12.2017 и Плана земельного участка Приложение №1 к договору аренды.

Информация, подтверждающая наличие изъятых в ходе обыска документов (Акта приема передачи от 31.12.2017 и Плана земельного участка Приложение №1 к договору аренды), в материалы дела не представлена.

Таким образом, проанализировав условия спорного договора, принимая во внимание:

- невозможность определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (ввиду отсутствия в договоре идентифицирующих границы передаваемой части земельного участка. Согласно выписки на земельный участок с кадастровым №68:04:0000000:763, данный участок состоит из нескольких частей, не является единым массивом, в связи с чем определить какая его часть была передана в аренду, не представляется возможным (л.д. 15-17). Указание в тексте договора при упоминании кадастрового номера (5) также не позволяет идентифицировать часть земельного участка, переданного в аренду, а также определить его местоположение, поскольку выписка не содержит сведения о нумерации (поименовании) частей земельного участка с кадастровым №68:04:0000000:763);

- не устранение сторонами договора своими совместными действиями возникшей неопределенности;

- неисполнение сторонами условий договора после его подписания (арендодатель не передал земельный участок, а арендатор не принял, не использовал и не производил оплату арендной платы),

суд приходит к выводу о незаключенности договора аренды земельного участка №27/09/17 от 31.12.2017.

Доказательств фактического использования земельного участка с кадастровым №68:04:0000000:763 или его части в период с 31.12.2017 по 31.10.2019, истцом в материалы дела также не представлено.

Непредставление доказательств должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументированного со ссылкой на конкретные документы указывает процессуальный оппонент, участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения.

Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка №27/09/17 от 31.12.2017 является незаключенным, а также тот факт, что истцом не представлено доказательств фактического использования части земельного участка в период с 31.12.2017 по 31.10.2019, исковые требования заявлены необоснованно, не подлежат удовлетворению.

Довод истца, изложенный в пояснениях №34/ю/01/2020 от 07.02.2020 об отсутствии высшего юридического образования и невозможности участия его в судебном заседании, судом отклоняется.

Ч. 3 ст. 61 АПК РФ устанавливает, что полномочия адвоката на ведение дела в арбитражном суде удостоверяются в соответствии с федеральным законом.

В случаях, предусмотренных федеральным законом, адвокат должен иметь ордер на исполнение поручения, выдаваемый соответствующим адвокатским образованием. В иных случаях адвокат представляет доверителя на основании доверенности (пункт 2 статьи 6 Федерального закона "Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации").

Представителем ИП-главы КФХ ФИО2 ФИО3 представлено суду удостоверение адвоката №412 от 11.05.2005, ордер№246 от 04.03.2020 (л.д. 79), доверенность от 14.01.2020 (л.д. 56).

Ссылка истца на то, что ответчик не заявлял о нарушении своих правах не передачей земельного участка и не воспользовался предусмотренными законодательством способами восстановления нарушенного права, является безотносимой к рассматриваемому спору.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Истцу в удовлетворении исковых требований отказать.

2. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу 394006, <...> через Арбитражный суд Тамбовской области.



Судья А.В. Захаров