Решение от 11 декабря 2023 г. по делу № А40-105443/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А40-105443/23-150-590
г. Москва
11 декабря 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 ноября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 11 декабря 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Михайловой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску ИП ГАДЖИЕВ КУРБАН ГАМЗАТОВИЧ (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, дата присвоения ОГРНИП: 24.05.2017)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласии, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

в заседании приняли участие: согласно протоколу судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л:

ИП ГАДЖИЕВ КУРБАН ГАМЗАТОВИЧ обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения (с учетом ходатайства об уточнении исковых требований).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, по доводам изложенным в исковом заявлении, представил уточнение исковых требований.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство, в порядке ст. 49 АПК РФ, принял его к рассмотрению, так как истец вправе до принятия решения по спору увеличить или уменьшить размер исковых требований, а также отказаться от иска в части или в полном объеме.

Департамент городского имущества города Москвы возражал против удовлетворения требований, представил отзыв, заявил отвод представителю истца Соболю Л.Я.

Суд протокольным определением оставил заявление ответчика об отводе представителю истца без рассмотрения.

Изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ИП ГАДЖИЕВЫМ КУРБАНОМ ГАМЗАТОВИЧЕМ (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда от 26.04.2018 № 00-00222/18, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 123,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>, объект аренды передается в аренду для использования в целях: торговля, бытовые услуги, курсы дополнительного образования, кафе, художественный салон. Договор заключен сроком до 26.03.2028.

В соответствии с Законом № 159-ФЗ истец 03.03.2023 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Истцом 15.04.2023 получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/1, общей площадью 123,6 кв. м., для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 14 925 000 руб.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 03.04.2023 № М529-798-П/2023, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 04.04.2023 № 01/762-23, подготовленным ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков.

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, истец обратился в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта. Согласно отчету от 21.04.2023 № 130423-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ЮЗАО, ул. Захарьинские Дворики, д. 1, корп. 1, пом. 4/1, общей площадью 123,6 кв. м.», выполненному ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 4 441 667 руб.

28.04.2023 в «личном кабинете» на Портале истец выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

Ответчик, не согласился с предложенной ИП ФИО2 ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Таким образом, возникшие разногласия по п.3.1, 3.4 договора купли – продажи должны быть разрешены в рамках рассмотрения данного спора.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. № 99-1111, ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества") субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества"; 4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности истца по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта Российской Федерации, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли- продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

Согласно статье 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законом. Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Определения суда от 25.07.2023 по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ИНВЕСТИОННАЯ ОЦЕНКА» ФИО3.

Вопрос, поставленный перед экспертом: «Какова рыночная стоимость объекта нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:17050, общей площадью 123,6 кв.м., по состоянию на 03.03.2023 без учета НДС?».

Согласно заключению эксперта от 07.08.2023, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером 77:06:0012020:17050, общей площадью 123,6 кв.м., по состоянию на 03.03.2023 без учета НДС составляет 9 077 000 руб.

Имеющееся экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО N 1 (приказ Минэкономразвития N 1 от 20.07.2007 N 256), ФСО N 2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 255), ФСО N 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 N 254), ФСО N 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 N 611). Оснований для недоверия экспертному заключению у суда не имеется, так как оно выполнено в соответствии с требованиями АПК РФ и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сторонами в установленном законом порядке отвода эксперту не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено, ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы не заявлено.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, у суда не имеется.

Таким образом, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, ФЗ № 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами не представлено. экспертное заключение соответствует требованиям ст. ст. 82, 83 АПК РФ и является надлежащим доказательством по делу.

Частью 2 статьи 87 АПК РФ предусмотрено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Таким образом действующее арбитражное процессуальное законодательство предусматривает правовой механизм устранения противоречий, в случае их наличии, в заключении судебного эксперта.

Однако, стороны данным правом и правовым механизмом не воспользовались.

Таким образом, исследовав представленный в материалы дела отчет о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного объекта при приобретении его истцом составляет 9 077 000 руб.

Согласно статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.

В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" разъяснено, что положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении: иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда); иска имущественного характера, не подлежащего оценке (например, о пресечении действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения).

Поскольку иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости относится к иску неимущественного характера, удовлетворен судом, государственная пошлина подлежат отнесению на ответчика в полном объеме в силу вышеизложенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 49, 65, 82, 86, 110, 123, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия, возникшие между ИП ГАДЖИЕВЫМ КУРБАНОМ ГАМЗАТОВИЧЕМ (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи недвижимости – нежилого помещения, площадью 123,6 кв.м, с кадастровым номером 77:06:0012020:17045, расположенного по адресу: <...>/1, изложив:

- пункт 3.1 абзац 1 договора: «Цена Объекта составляет 9 077 000 (девять миллионов семьдесят семь тысяч) руб. 00 коп. является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

- пункт 3.4 абзац 1 договора: «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7 Договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 108 059 (сто восемь тысяч пятьдесят девять) руб. 53 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН <***>) в пользу ИП ГАДЖИЕВА КУРБАНА ГАМЗАТОВИЧА (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (шесть тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.


Судья А.Э. Михайлова