Решение от 12 января 2026 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 443001, <...>, тел. <***> Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

13 января 2026 года Дело № А55-7987/2025

Резолютивная часть решения объявлена 18 декабря 2025 года Решение в полном объеме изготовлено 13 января 2026 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи Хабибуллиной Л.Р. при ведении протокола судебного заседания секретарем Королевым Н.С. рассмотрев в судебном заседании 18 декабря 2025 года дело по иску, заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО1

к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области об урегулировании разногласий

при участии в заседании от истца – не явился от ответчика – не явился

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области, в котором, с учетом принятого судом в соответствии со ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований, просит суд урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), выступающим от имени Муниципального образования г.о. Отрадный Самарской области, и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества — нежилого здания площадью 304,6 кв.м., кадастровый номер 63:06:0307002:82, расположенное по адресу: <...>, земельного участка площадью 1 119 кв.м., кадастровый номер 63:06:0307002:15, расположенный по адресу: <...>, в следующей редакции:

"1.2 Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 1 436 136 (один миллион четыреста тридцать шесть тысяч сто тридцать шесть) рублей 00 копеек, без учета НДС 20 %, в том числе: за нежилое здание — 867 625 (восемьсот шестьдесят семь тысяч шестьсот двадцать пять) рублей 00 копеек, стоимость определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы по делу № А55-7987/2025.; за земельный участок — 568 511 (пятьсот шестьдесят восемь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей 00 копеек, стоимость определена на основании отчёта от 20.01.2025 № 20/25 об оценке рыночной стоимости (земельного участка)".

Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены в соответствии с положениями ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в том числе путем размещения информации о движении дела на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Копии определений по настоящему делу направлялись арбитражным судом

сторонам, в том числе ответчику по юридическому адресу, согласно выписке из ЕГРЮЛ посредством направления электронного заказного письма. Согласно сведениям с официального сайта "Почта России" в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", содержащимся в разделе "Отслеживание почтовых отправлений" (почтовый идентификатор отправления 80405216415147), направленная ответчику корреспонденция вручена адресату 10.12.2025.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, письменном отзыве на иск, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В обосновании исковых требований, истец указывает на то, что 15 июня 2021 года между Комитетом по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области (ответчик, арендодатель) и ИП ФИО1 (истец, арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений № 08/21, объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: <...>, площадью 304,6 кв.м., с кадастровым номером 63:06:0307002:82.

Как указывает истец, 3 февраля 2025 года ФИО1 получила от Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества – нежилого здания площадью 304,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, земельного участка, площадью 1119 кв.м., расположенный по адресу: <...>, разрешенное использование: для производственной деятельности. На указанное предложение истцом был подготовлен ответ, согласно которому было выражено согласие на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества – нежилого здания площадью 304,6 кв.м., расположенногое по адресу: <...>, земельного участка площадью 1119 кв.м., расположенного по адресу: <...>, разрешенное использование: для производственной деятельности, приложив документы, позволяющие сделать вывод о том, что ИП ФИО1 относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, а именно, выписку из ЕГРИП и сведения из Единого реестра малого и среднего предпринимательства. С целью согласования условий договора купли-продажи арендуемого имущества, ФИО1 запросила у Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области отчеты независимой оценки, на которые ответчик ссылается в предложении о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества и в приказе от 24.01.2025 № 10-п/05-02.

Истец указывает, что в проекте договора купли-продажи арендуемого имущества от 01.03.2025, в п. 1.2 стоимость недвижимого имущества – нежилого здания составляет 6 430 633 руб., земельного участка – 568 511 руб.

Не согласившись со стоимостью недвижимого имущества – нежилого здания, ИП ФИО1 обратилась в ООО "Независимый кадастровый центр" за независимой оценкой вышеуказанного недвижимого имущества. Согласно представленному ООО "Независимый кадастровый центр" отчету об оценке № 21/10-24/1А от 06.12.2024 рыночная стоимость нежилого здания равна 821 102 руб., в связи с чем, ИП ФИО1 был подготовлен протокол разногласий № 1 к проекту договора № б/н купли-продажи арендуемого имущества от 01 марта 2025 года. Согласно данному протоколу разногласий ИП ФИО1 просит изложить п . 1.2 проекта договора № б/н купли-продажи арендуемого имущества в следующей редакции: "Стоимость объекта по настоящему договору составляет 1 389 613 руб., без учета НДС 20%, в том числе: за нежилое здание – 821 102 руб., стоимость определена на основании отчета об оценке № 21/10-24/1А; за земельный участок – 568 511 руб., стоимость определена на основании отчета от 20.01.2025 № 20/25 об оценке рыночной стоимости (земельного участка)".

Комитет по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области в ответном письме от 25 февраля 2025 года указал на то, что в случае несогласия с величиной рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества – нежилого здания и земельного участка, ИП ФИО1 вправе обжаловать указанную стоимость в порядке, установленном законом Российской Федерации (п. 2 чт. 8 ст. 4 закона № 159-ФЗ).

Ввиду изложенного истец обратился в суд с настоящим иском, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), выступающим от имени Муниципального образования г.о. Отрадный Самарской области, и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества — нежилого здания площадью 304,6 кв.м., кадастровый номер 63:06:0307002:82, расположенное по адресу: <...>, земельного участка площадью 1 119 кв.м., кадастровый номер 63:06:0307002:15, расположенный по адресу: <...>, в следующей редакции:

"1.2 Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 1 436 136 (один миллион четыреста тридцать шесть тысяч сто тридцать шесть) рублей 00 копеек, без учета НДС 20 %, в том числе: за нежилое здание — 867 625 (восемьсот шестьдесят семь тысяч шестьсот двадцать пять) рублей 00 копеек, стоимость определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы по делу № А55-7987/2025.; за земельный участок — 568 511 (пятьсот шестьдесят восемь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей 00 копеек, стоимость определена на основании отчёта от 20.01.2025 № 20/25 об оценке рыночной стоимости (земельного участка)".

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Частью 1 ст.446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445

настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как разъяснено в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора", на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся зарегистрированные в соответствии с законодательством Российской Федерации и соответствующие условиям, установленным частью 1.1 настоящей статьи, хозяйственные общества, хозяйственные товарищества, хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее также - арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулирует Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 159-ФЗ).

В соответствии со ст.3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано в том числе при следующих условиях:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

- сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч.2 ст.4 Закона № 159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном

Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (п.4 ст.4 Закона № 159-ФЗ).

Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (п.4.1. Закона № 159-ФЗ).

Истец – Индивидуальный предприниматель ФИО1 внесена в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства с 10.09.2017, категория субъекта - микропредприятие, что подтверждается представленными сведениями из реестра по состоянию на 03.02.2025.

Истец является арендатором недвижимого имущества - нежилого здания общей площадью 304,6 кв.м. с кадастровым номером 63:06:0307002:82 и земельного участка с кадастровым номером 63:06:0307002:15 площадью 1119 кв.м., расположенных по адресу: <...>, на основании договоров аренды, заключенных с ответчиком 15.06.2021 и 26.08.2021.

Задолженность по арендной плате за арендуемые объекты недвижимости отсутствует, что подтверждено ответчиком.

В материалы дела сторонами представлены заключения независимых оценщиков об оценке объектов купли-продажи, составленные до возбуждения производства по настоящему делу и содержащие различные выводы о стоимости объектов оценки.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого здания от 20.01.2025 № 21/25, стоимость вышеописанного нежилого здания составила 6 430 633 руб., отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 20.01.2025 № 20/25, стоимость вышеописанного земельного участка 568 511 руб., составила выполненных ООО АНО "Экспертиза Поволжья".

Согласно представленному истцом отчету об оценке № 21/10-24/1А от 06.12.2024, составленному ООО "Независимый кадастровый центр", которым была определена рыночная стоимость нежилого здания в размере 821 102 руб. без учета НДС 20%.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего

в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Центр" ФИО2.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01 марта 2025 года: нежилое здание, площадью 304,6 кв.м., кадастровый номер 63:06:0307002:82, расположенное по адресу: <...>, без учета произведенного ремонта.

В представленном экспертном заключении эксперт сделал следующие выводы: рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 01 марта 2025 года: нежилое здание, площадью 304,6 кв.м., кадастровый номер: 63:06:0307002:82, расположенное по адресу: <...>, без учета произведенного ремонта составляет: 867 625 руб.

Согласно п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если при рассмотрении искового заявления о понуждении заключить договор или об урегулировании разногласий по условиям договора суд установит, что стороны не сослались на необходимость согласования какого-либо существенного условия и соглашение сторон по нему отсутствует, вопрос о таком условии выносится судом на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Равным образом в случае, когда между сторонами отсутствует спор по части условий, суд может вынести на обсуждение сторон вопрос о соотношении таких условий со спорными условиями. По итогам обсуждения суд, учитывая, в частности, мнения сторон по названным вопросам, обычную договорную практику, особенности конкретного договора и иные обстоятельства дела, принимает решение о редакции условий договора, в том числе отличной от предложенных сторонами (пункт 4 статьи 445, пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

Исследовав представленное заключение эксперта наряду с другими доказательствами, арбитражный суд пришел к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям статей 82 - 86 АПК РФ, эксперт, проводивший экспертизу, обладает специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, при исследовании экспертом использованы специальные методики, в связи с чем суд признает его надлежащим доказательством по делу, определяющим рыночную стоимость объектов недвижимого имущества, подлежащих продаже истцу ответчиком. Доказательств, опровергающих обоснованность данного экспертного заключения, в материалы дела не представлено. Ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы сторонами не заявлено.

Согласно проекту заключаемого сторонами договора купли-продажи нежилое здание и земельный участок им занимаемый реализуются ответчиком истцу как единый объект, оцененный в целом.

Учитывая вышеизложенное, суд находит, что пункт 1.2 договора купли-продажи арендуемого имущества подлежит согласованию в следующей редакции:

"1.2 Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 1 436 136 (один миллион четыреста тридцать шесть тысяч сто тридцать шесть) рублей 00 копеек, без учета НДС 20 %, в том числе: за нежилое здание — 867 625 (восемьсот шестьдесят семь тысяч

шестьсот двадцать пять) рублей 00 копеек, стоимость определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы по делу № А55-7987/2025.; за земельный участок — 568 511 (пятьсот шестьдесят восемь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей 00 копеек, стоимость определена на основании отчёта от 20.01.2025 № 20/25 об оценке рыночной стоимости (земельного участка)".

В силу п.42 Постановления Пленума ВС РФ № 49 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

На основании ст.ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб., расходы по экспертизе в размере 60 000 руб.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), выступающим от имени Муниципального образования г.о. Отрадный Самарской области, и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>), при заключении договора купли-продажи арендуемого имущества — нежилого здания площадью 304,6 кв.м., кадастровый номер 63:06:0307002:82, расположенное по адресу: <...>, земельного участка площадью 1 119 кв.м., кадастровый номер 63:06:0307002:15, расположенный по адресу: <...>, в следующей редакции:

«1.2 Стоимость Объекта по настоящему договору составляет 1 436 136 (один миллион четыреста тридцать шесть тысяч сто тридцать шесть) рублей 00 копеек, без учета НДС 20 %, в том числе: за нежилое здание — 867 625 (восемьсот шестьдесят семь тысяч шестьсот двадцать пять) рублей 00 копеек, стоимость определена на основании заключения судебной оценочной экспертизы по делу № А55-7987/2025.; за земельный участок — 568 511 (пятьсот шестьдесят восемь тысяч пятьсот одиннадцать) рублей 00 копеек, стоимость определена на основании отчёта от 20.01.2025 № 20/25 об оценке рыночной стоимости (земельного участка)».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) 50 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины, 60 000 руб. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / Л.Р. Хабибуллина