Решение от 21 августа 2025 г. по делу № А40-116116/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40- 116116/25-148-408
г. Москва
22 августа 2025 г.


Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 22 августа 2025 г.

Арбитражный суд Москвы в составе судьи Нариманидзе Н.А.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Королёвой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению

Департамента городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>, КПП: 772601001)

третье лицо - ООО «Провансик» (119049, <...>, вн.тер.г. муниципальный округ Якиманка)

о признании незаконным уведомления от 20.02.2025 № КУВД-001/2024-57238906/6 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029439 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:46, об обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о государственной регистрации прекращения договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029439 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:46,

При участии представителей:

От заявителя: ФИО1 по дов. № ДГИ-Д-847/24 от 27.12.2024

От заинтересованного лица: ФИО2 по дов. № Д-55/2025 от 29.01.2025 г.

От третьего лица: не явился, извещён

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным уведомления от 20.02.2025 № КУВД-001/2024-57238906/6 об отказе в государственной регистрации прекращения договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029439 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:46, об обязании внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о государственной регистрации прекращения договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029439 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:46.

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве на заявление.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, на рассмотрение дела не явилось, позицию по спору не представило. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон, рассмотрев материалы дела, изучив представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, арбитражный суд установил, что требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ с учетом ч. 1 ст. 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

Как следует из заявления, по данным Единого государственного реестра недвижимости (далее -ЕГРН) в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:46 площадью 610 кв. м по адресу: <...> зарегистрировано право аренды в пользу ООО «Арт Салон», ИНН: <***> на основании Договора аренды земельного участка № М-01-029439 от 28.09.2005 (дата государственной регистрации: 15.03.2006, номер государственной регистрации: 77-77-14/012/2005-288). Срок действия с 15.03.2006 до 07.04.2030.

Земельный участок имеет вид разрешенного использования: под магазин непродовольственных товаров.

По данным ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:46 расположен МНОГОКВАРТИРНЫЙ ЖИЛОЙ ДОМ площадью 3491.8 кв. м с кадастровым номером 77:01:0002002:1004 по адресу: Российская Федерация, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Якиманка, ул. Большая Якиманка, д. 54 (ввод в эксплуатацию: 1964).

Согласно данным Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «Арт Салон» прекратило деятельность 09.10.2009 путем реорганизации в форме присоединения к ООО «ПРОВАНСИК». С учетом положений ст. 57-59 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права и обязанности арендатора по Договору аренды перешли к ООО «ПРОВАНСИК».

С целью приведения земельно-правовых отношений в соответствие с действующим законодательством, руководствуясь статьями 407, 413 ГК РФ, Департаментом в адрес ООО «ПРОВАНСИК» направлено уведомление от 12.08.2024 № 33-6-394205/24-(0)-2 о прекращении договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029439 в силу закона.

Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029439.

Уведомлением Управления Росреестра от 20.11.2024 № КУВД-001/2024-57238906/1 действия по государственной регистрации прав были приостановлены.

В целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации прав, Департаментом в адрес Управления Росреестра было направлено информационное письмо от 10.02.2025 № ДГИ-И-7993/25 с разъяснениями относительно расторжения договора аренды.

Уведомлением Управления Росреестра от 20.02.2025 № КУВД-001/2024-57238906/6 регистрирующий орган уведомил Департамент об отказе в осуществлении государственной регистрации прав.

Заявитель не согласившись с указанным отказом, обратился в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из следующего.

Полномочия Управления устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Законом о регистрации недвижимости, Положением «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утвержденным приказом Минэкономразвития РФ от 23.01.2017 №П/0027 и иными законами и подзаконными актами.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"(далее в том числе Закон о регистрации, Федеральный закон №218-ФЗ).

В соответствии с пп.3 п.1 ст.29 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона №218-ФЗ.

Согласно с положениями Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

На основании ч.4 статьи 18 Закона о недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации.

Перечень документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации, приведен в статье 8 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 14 Закона о недвижимости.

Судом установлено, что в качестве основания для государственной регистрации прекращения договора аренды в Управление представлено Уведомление Департамента городского имущества города, направленное ООО «ПРОВАНСИК» (Арендатор) о прекращении в силу закона Договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029439, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0002002:46, расположенного по адресу: <...>, в том числе на основании положений п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст.ст. 407, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) земельный участок с кадастровым номером 77:01:0002002:46, расположен по адресу: <...> вл 54, стр 1 передан в пользование ООО "Арт Салон" на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 28.09.2005 № М-01-029439, заключенного между Департаментом городского имущества города Москва (арендодатель) и ООО "Арт Салон (арендатор) сроком до 07.04.2030.

Внесение в ЕГРН записи о прекращении договора аренды осуществляется в соответствии с общими положениями ГК РФ о прекращении обязательств и специальными нормами о договорах аренды (п. 2 ст. 407 ГК РФ).

Пунктом 1 ст. 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. При отсутствии возражений обе стороны оформляют прекращение арендных отношений соглашением о расторжении договора аренды, подлежащего в свою очередь государственной регистрации в силу п. 2 ст. 164 ГК РФ.

Соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества совершается в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1)при существенном нарушении договора другой стороной; 2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Причем существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшись этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, предоставив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (ст. 165.1 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

Применительно к договору аренды возможность одностороннего отказа от исполнения такого договора предусмотрена ст.610 ГК РФ для договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Для соглашений, заключенных на определенный срок, право одностороннего отказа от договора должно быть установлено в его положениях.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с п. 2 ст. 610 и п. 2 ст. 621 ГК РФ по истечению срока договора аренды недвижимого имущества любая из сторон договора может отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Факт отправления соответствующего уведомления должен подтверждаться копией почтового извещения с отметкой о получении, либо иным способом по принятию необходимых мер к исполнению предусмотренной законом обязанности по извещению стороны договора о прекращении арендных отношений. Согласно п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с условиями Договора аренды от 28.09.2005 № М-01-029439, последний заключён сроком до 07.04.2030. Положениями Договора перечислены основания одностороннего отказа арендодателя от договора аренды, однако условия, перечисленные в Уведомлении договором аренды не предусмотрены.

В связи с отсутствием оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке внесение в ЕГРН записи о прекращении договора аренды осуществляется в соответствии с общими положениями ГК РФ о прекращении обязательств и специальными нормами о договорах аренды (ст. 407 ГК РФ).

Принимая во внимание положения ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 18 Закона о регистрации, а также то, что действующим законодательством, в том числе Земельным кодексом Российской Федерации, не установлен порядок прекращения обязательств, возникших из договоров аренды (субаренды), земельных участков, в границах которых расположен многоквартирный дом, для государственной регистрации прекращения аренды (субаренды) земельного участка, с учетом позиции, изложенной в п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» необходимо представить заявление одной или обеих сторон соответствующего договора и необходимые документы (например, соглашение о расторжении соответствующего договора; вступившее в законную силу решение суда).

Однако документы-основания, необходимые для прекращения арендных отношений, в реестровое дело не представлены.

Согласно данным ЕГРН вид разрешенного использования вышеуказанного земельного участка установлен «под магазин непродовольственных товаров».

Виды разрешенного использования земельных участков, как правило, определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки. Они устанавливаются согласно классификатору, который утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014г. №540.

Указанный регламент может устанавливать вид разрешенного использования с учетом особенностей территориальной зоны и предусматривать сочетание разных видов использования участка.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Нецелевое использование земельного участка - это его эксплуатация в форме, не соответствующей назначению, установленному для этой категории земель. Нецелевое использование земель - основание для привлечения к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ.

Согласно части 5 статьи 16 Вводного закона если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

В силу пп.4 п.3 статьи 11.3 Земельного Кодекса Российской Федерации исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков: в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, за исключением образования земельного участка для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", образования земельного участка для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, не являющихся линейными объектами, образования земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также образования земельного участка в целях его предоставления собственникам расположенных на нем зданий, сооружений.

Таким образом, границы земельных участков под многоквартирными домами устанавливаются в соответствии с утвержденными проектами межевания территории. Более того, в соответствии с положениями статьи 12 Закона города Москвы от 19.12.2007 №48 «О землепользовании в городе Москва», статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что земельный участок, как объект недвижимости, считается сформированным на основании проекта межевания территории с момента государственного кадастрового учета земельного участка и внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о его виде разрешенного использования -эксплуатация многоквартирного дома.

С учетом изложенного, в силу закона земельный участок под многоквартирным домом, как объект гражданских правоотношений, формируется на основании проекта межевания территории и считается сформированным с момента постановки его на кадастровый учет с соответствующим видом разрешенного использования.

Как разъяснено в п.67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №1, Пленума Высшего Арбитражного Суда №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Однако земельный участок был сформирован и предоставлен в аренду под магазин непродовольственных товаров, а не под многоквартирный дом, при этом по данным кадастра недвижимости ЕГРН сведения об отнесении земельного участка к общему имуществу собственников помещений здания отсутствуют.

Таким образом, вышеуказанный земельный участок не может принадлежать в силу закона собственникам многоквартирного дома.

С учетом изложенного, требования заявителя не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167- 170, 176, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления Департамента городского имущества города Москвы отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Н.А. Нариманидзе