Решение от 27 апреля 2023 г. по делу № А49-10920/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Кирова ул., д. 35/39, Пенза г., 440000,

тел.: +78412-52-99-09, факс: +78412-55-36-96, http://www.penza.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

г. Пенза дело №А49-10920/2022

«27» апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 27 апреля 2023 года

Арбитражный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Алексиной Г.В., при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва в судебном заседании секретарем судебного заседания ФИО1, протоколировании с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью «Русконтрактор», тер. Автодорога Балтия, 26-й км, д. 5, стр.5/2, этаж 6, офис 601, Красногорск г.о., Московская область, 143421 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 314582706400021)

о понуждении к заключению договора,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерства государственного имущества Пензенской области, 2-ой Виноградный проезд, д. 30, Пенза г., Пензенская область, 440066 (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО3 (г. Пенза), Правительства Пензенской области, Московская ул., д.75, <...> (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: до и после перерыва - представитель ФИО4 (доверенность, диплом), представитель ФИО5 (доверенность, диплом);

от ответчика: до перерыва - ИП ФИО2 (лично, паспорт); после перерыва – не явился, извещен;

от третьих лиц: до и после перерыва - не явились, извещены;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Русконтрактор» обратилось в Нижнеломовский районный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 28.01.2022 г., о взыскании с ФИО2 штрафа в сумме 500 000 руб. за умышленное неисполнение обязательств, указанных в предварительном договоре купли-продажи, в соответствии с п. 4.6. предварительного договора купли-продажи.

Исковые требования заявлены на основании ст.ст. 10, 307, 309, 310, 420, 421, 429, 445 ГК РФ.

Определением Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 14.09.2022 г. гражданское дело № 2-402/2022 по иску ООО «Русконтрактор» к ФИО2 о понуждении к заключению основного договора передано по подсудности в Арбитражный суд Пензенской области (т. 2 л.д. 81-83).

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 17.10.2022 г. исковое заявление принято к производству.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 01.11.2022 г. привлечено Министерство государственного имущества Пензенской области.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, определением суда от 22.11.2022 г. привлечен ФИО3.

Определением суда от 13.12.2022 г. принято изменение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ. Суд определил считать иск заявленным о понуждении к заключению основного договора, обязании ИП ФИО2 в течение 5 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда известить в письменной форме Правительство Пензенской области о намерении продать земельный участок с кадастровым номером 58:21:0940401:129, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 161 101 +/-3 512 кв. м., расположенный по адресу: Пензенская область, Нижнеломовский район, с/с Большехуторский, по цене 9 000 000 руб. 00 коп., сроком для осуществления взаимных расчетов - не более 90 дней; обязании ИП ФИО2 в течение 45 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда заключить с ООО «Русконтрактор» основной договор на условиях, согласованных в Предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 28.01.2022 года, а именно: договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:21:0940401:129, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 161 101 +/-3 512 кв. м., расположенного по адресу: Пензенская область, Нижнеломовский район, с/с Большехуторский по цене 9 000 000 руб. 00 коп.; о взыскании штрафа с ИП ФИО2 в размере 500 000 руб. 00 коп. за умышленное неисполнение обязательств, указанных в предварительном договоре.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требования относительно предмета спора, определением суда от 17.01.2023 г. привлечено Правительство Пензенской области.

Определением суда от 30.03.2023 г. принято изменение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ. Иск считается заявленным:

- об обязании ИП ФИО2 в течение 5 календарных дней с даты вступления в законную силу решения по делу № А49-10920/2022 известить в письменной форме (под расписку, либо заказным с уведомлением) Правительство Пензенской области (440000, <...>) о намерении продать земельный участок с кадастровым (или условным) номером 58:21:0940401:129, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 161 101+/- 3 512 кв. м., расположенного по адресу: Пензенская область., Нижнеломовский район, с/с Большехуторский, по цене 9 000 000 (Девять миллионов) руб. 00 коп. (НДС не облагается), срок для осуществления взаимных расчетов не более 90 дней;

- после получения отказа Правительства Пензенской области от покупки земельного участка или не уведомлении им в письменной форме ИП ФИО2 о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления от ИП ФИО2 извещения, обязать ИП ФИО2 заключить с ООО «Русконтрактор» основной договор на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 28.01.2022, а именно: договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:21:0940401:129, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 161 101+/- 3 512 кв. м., расположенного по адресу: Пензенская область., Нижнеломовский район, с/с Большехуторский, по цене 9 000 000 (Девять миллионов) руб. 00 коп. (НДС не облагается), в течение 45 календарных дней с даты поступления извещения ИП ФИО2 в Правительство Пензенской области в письменной форме о намерении продать земельный участок;

- о взыскании с ИП ФИО2 штрафа в сумме 500 000 руб. за умышленное неисполнение обязательств, указанных в предварительном договоре.

Судебное заседание назначено на 20.04.2023 г.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлены в порядке, предусмотренном ст.ст. 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 3 л.д. 66, 84, 116), в том числе публично путём размещения информации о движении дела на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://www.penza.arbitr.ru/.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, просил в иске отказать.

В судебном заседании судом в порядке ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 21 апреля 2023 года.

После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей истца.

Представители истца в судебном заседании просили иск удовлетворить.

Неявка надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения дела участников судебного процесса не препятствует рассмотрению дела по существу в соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьих лиц по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика до перерыва в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 28 января 2022 года между ООО «Русконтрактор» и ИП ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязались заключить в будущем в срок и на условиях, определенных предварительным договором, договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Пензенская область, Нижнеломовский район, Большехуторский сельсовет, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, ориентировочной площадью +-170000 кв.м.

Согласно пункту 1.2. предварительного договора земельный участок образуется в результате раздела земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 776099 кв.м., адрес (местонахождение): Пензенская область, Нижнеломовский район, Большехуторской с/с, кадастровый (или условный номер) 58:21:0000000:1511.

В соответствии с п. 2.1. предварительного договора до заключения основного договора продавец обязуется совершить следующие действия: в срок до 15 февраля 2022 года подать в МФЦ Нижнеломовского района необходимые документы на раздел земельного участка с кадастровым (или условным номером) 58:21:0000000:1511, при этом, раздел земельного участка осуществляется за счет покупателя (пункт 2.1.1. договора); в срок до 28 февраля 2022 года предоставить выписку из ЕГРН на вновь образованный земельный участок ориентировочной площадью 170000 кв.м (пункт 2.1.2. договора); в срок до 1 марта 2022 года уведомить Правительство Пензенской области о продаже вновь образованного земельного участка (пункт 2.1.3. договора); в срок до 30 марта 2022 года предоставить покупателю правоустанавливающие документы на продаваемый земельный участок.

Согласно пункту 3.1. предварительного договора, цена земельного участка составляет 9000000 руб. (НДС не облагается).

В силу пункта 3.1.1. предварительного договора стороны договорились, что в течение 10 банковских дней после подписания предварительного договора (то есть, до 11 февраля 2022 года) покупатель обязан перечислить на расчетный счет продавца в качестве задатка денежные средства в сумме 500 000 руб., оплата оставшейся части покупной цены в размере 8500000 руб. производится покупателем после подписания основного договора, но не позднее даты подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок к покупателю.

Согласно п. 4.1 предварительного договора если Основной договор купли-продажи не будет заключен по вине Продавца, то Продавец должен будет вернуть Покупателю внесенный задаток в двойном размере.

Земельный участок с кадастровым номером 58:21:0000000:1511 ответчиком был разделен, в результате раздела был образован земельный участок с кадастровым номером 58:21:0940401:129 площадью 161 101 +/-3 512 кв.м., который принадлежит ответчику на праве собственности, что подтверждается записью в ЕГРН о государственной регистрации права № 58:21:0940401:129-58/071/2022-1 от 17 февраля 2022 года (т. 3 л.д. 16-18), а также был образован земельный участок с кадастровым номером 58:21:0930101:224 площадью 614 998 +/- 6 862 кв.м (т. 3 л.д. 13-15).

Покупатель (истец по делу) на основании платежного поручения № 648 от 10 февраля 2022 года произвел оплату продавцу (ответчику по делу) в размере 500000 руб. по реквизитам, указанным в предварительном договоре купли-продажи земельного участка (т. 1 л.д. 26).

Перечисленные денежные средства были возвращены банком истцу по причине закрытия ответчиком банковского счета 4 февраля 2022 года.

Истец указал, что об изменении банковских реквизитов и закрытии банковского счета продавец не уведомлял покупателя.

Уведомлением исх. № 45 от 3 марта 2022 года (т. 1 л.д. 33-34) покупатель запросил у продавца корректные платежные реквизиты для перечисления задатка. Указанное письмо было получено продавцом 9 марта 2022 года, но оставлено им без ответа.

Обратившись с иском в суд, истец указал, что в соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора, стороны обязались заключить основной договор в течение 5 календарных дней со дня исполнения продавцом всех обязательств, предусмотренных пунктом 2.1 предварительного договора, но не позднее 10 мая 2022 года. Срок заключения основного договора наступил, однако, в связи с уклонением продавца от исполнения обязательства основной договор до настоящего времени сторонами не заключен, и земельный участок не передан покупателю.

Указанные обстоятельства, в том числе, закрытие ответчиком счета в банке до истечения срока для внесения задатка, свидетельствуют, по мнению истца, о недобросовестном поведении продавца ввиду намеренного создания им препятствий покупателю по исполнению условий предварительного договора, фактического лишения покупателя возможности исполнить обязательства по оплате и использовать земельный участок по назначению.

20 мая 2022 года истец направил ИП ФИО2 претензию исх. № 51/П от 19 мая 2022 года с приложением проекта основного договора и акта приема-передачи в 2-х экземплярах. 25 мая 2022 года претензия ответчиком была получена, оставлена им без ответа.

Ссылаясь на то, что ответчик, заключив предварительный договор купли-продажи земельного участка, выразил свою волю на отчуждение истцу земельного участка с кадастровым (или условным) номером 58:21:0940401:129, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым (или условным) номером 58:21:0000000:1511, адрес (местонахождение): Пензенская область, Нижнеломовский район, Большехуторской с/с., и принял на себя обязательства по заключению с истцом основного договора купли-продажи земельного участка, а также ссылаясь на положения статей 10, 307, 309, 310, 420, 421, 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с иском, в котором просит:

- обязать ИП ФИО2 в течение 5 календарных дней с даты вступления в законную силу решения по делу № А49-10920/2022 известить в письменной форме (под расписку, либо заказным с уведомлением) Правительство Пензенской области (440000, <...>) о намерении продать земельный участок с кадастровым (или условным) номером 58:21:0940401:129, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 161 101+/- 3 512 кв. м., расположенного по адресу: Пензенская область., Нижнеломовский район, с/с Большехуторский, по цене 9 000 000 (Девять миллионов) руб. 00 коп. (НДС не облагается), срок для осуществления взаимных расчетов не более 90 дней;

- после получения отказа Правительства Пензенской области от покупки земельного участка или не уведомлении им в письменной форме ИП ФИО2 о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления от ИП ФИО2 извещения, обязать ИП ФИО2 заключить с ООО «Русконтрактор» основной договор на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка от 28.01.2022, а именно: договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 58:21:0940401:129, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 161 101+/- 3 512 кв. м., расположенного по адресу: Пензенская область., Нижнеломовский район, с/с Большехуторский, по цене 9 000 000 (Девять миллионов) руб. 00 коп. (НДС не облагается), в течение 45 календарных дней с даты поступления извещения ИП ФИО2 в Правительство Пензенской области в письменной форме о намерении продать земельный участок;

- взыскать с ИП ФИО2 штраф в сумме 500 000 руб. в соответствии с п. 4.6. предварительного договора купли-продажи земельного участка от 28.01.2022 г. за умышленное неисполнение обязательств, указанных в предварительном договоре.

Ответчик в письменном отзыве на иск и дополнении к нему исковые требования ООО «Русконтрактор» не признал, просил в удовлетворении иска отказать. При этом ответчик указал, что при заключении 28 января 2022 года предварительного договора стороны (ООО «Русконтрактор» и ИП ФИО2) не определили в договоре его предмет, не достигли соглашения о том, в отношение какого земельного участка в последующем будет заключен договор купли-продажи, при этом сторонами были определены только ориентировочные площадь земельного участка, образующегося в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 58:21:0000000:1511 (+/- 170000 кв. м), и его местоположение. При этом, указания на то, в каких границах будет сформирован вновь образованный земельный участок, предварительный договор не содержит. На момент заключения предварительного договора спорный земельный участок (являющийся предметом договора) не был поставлен на кадастровый учет. Предметом предварительного договора купли-продажи от 28.01.2022 является часть земельного участка с кадастровым номером 58:21:0000000:1511 (+/- 170000 кв. м). Предметом же основного договора купли-продажи, о понуждении к заключению которого заявлено истцом, является иной земельный участок, а именно: земельный участок с кадастровым номером 58:21:0940401:129, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 161 101 +/-3 512 кв. м., расположенного по адресу: Пензенская область, Нижнеломовский район, с/с Болыпехуторский. Согласно межевому плану и выписке из ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 58:21:0000000:1511 состоит из двух контуров: контур 1 площадью 615000 кв. м, контур 2 площадью 161101 кв. м. Очевидно, что предметом предварительного договора купли-продажи от 28.01.2022 г. не мог являться ни один из контуров исходного земельного участка. Таким образом, предварительный договор купли-продажи от 28.01.2022 г. не содержит условий, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, что в силу положений ч. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ влечет признание предварительного договора не заключенным. Поскольку воля ответчика не была направлена на исполнение сделки, банковский счет был закрыт ответчиком <***> г. Постановку на кадастровый учет вновь образованных земельных участков по заявлению от <***> г. нельзя расценивать как исполнение ответчиком условий предварительного договора купли-продажи от 28.01.2022 г. Поручения ООО «Русконтрактор» либо его сотруднику – ФИО6 на межевание принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 58:21:0000000:1511, либо доверенность на право совершения таких действий, ответчик не давал, конкретные границы земельных участков, подлежащих образованию в результате раздела, между сторонами не обсуждались. Земельный участок с кадастровым номером 58:21:0940401:129, кадастровые работы в отношении которого проведены кадастровым инженером, не совпадает с местоположением участка, который ответчик был намерен продать, и в отношении которого обсуждались условия предварительного договора. При заключении предварительного договора от 28.01.2022 г. было нарушено преимущественное право Пензенской области, предусмотренное ст. 8 Федерального закона № 101-ФЗ, на покупку спорного земельного участка. Включение в предварительный договор условия о возникновении прав и обязанностей у сторон в случае отказа Пензенской области от преимущественного права покупки земельного участка, не может являться отлагательным условием по смыслу ст. 157 ГК РФ. В данном случае, если продавец не направляет извещение с предложением приобрести земельный участок Пензенской области, то событие, которое стороны предусмотрели в условиях предварительного договора как отлагательное, не наступит. Законодательно закрепив положение о ничтожности сделки, закон обязал участников сделки совершить определенные действия для наступления благоприятных последствий, то есть выполнить определенную процедуру перед заключением сделки, в связи с чем, указание в предварительном договоре на отказ Пензенской области от преимущественного права покупки земельного участка как на событие, которое является отлагательным для заключения основного договора, является необоснованным. Извещение ответчиком Правительства Пензенской области о продаже земельного участка обладает признаками оферты, в которой указаны все существенные условия договора (статья 435 Гражданского кодекса Российской Федерации), а возможное уведомление Правительством Пензенской области о согласии приобрести земельный участок на указанных условиях является акцептом (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, после направления Правительству Пензенской области оферты о продаже земельного участка, продавец связал бы себя обязательством по заключению соответствующей сделки с Правительством Пензенской области (пункт 2 статьи 435, статья 436 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключало бы возможность заключения с истцом (ООО «Русконтрактор») основного договора купли-продажи (т. 2 л.д. 105-106, т. 3 л.д. 117-119, т. 4 л.д. 27-32).

Третье лицо – Министерство государственного имущества Пензенской области в письменном отзыве на иск указало, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ). Ссылка истца на статью 445 ГК РФ неправомерна в связи с тем, что данная статья регулирует основания и порядок заключения договора в обязательном порядке и не регулирует отношения сторон по настоящему спору. Обязательный порядок заключения договоров представляет собой исключение из общегражданского принципа свободы договора, которым предусмотрено заключение договора, если об этом существует прямое указание в Гражданском Кодексе РФ или ином законе. На основании изложенного, Министерство государственного имущества Пензенской области считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению (т. 3 л.д. 123-124).

Третье лицо – Правительство Пензенской области в письменном отзыве на иск поддержало позицию Министерства государственного имущества Пензенской области, решение по данному делу оставляет на усмотрение суда (т. 4 л.д. 5-6).

Третье лицо – ФИО3 письменный отзыв на иск не представил, ранее в судебном заседании пояснил, что им были проведены работы по подготовке документов, необходимых для раздела ответчиком принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 58:21:0000000:1511 с целью дальнейшей продажи ответчиком истцу одного из вновь образованных земельных участков (с кадастровым номером 58:21:0940401:129).

Истец с позицией ответчика и третьих лиц – Министерства государственного имущества Пензенской области и Правительства Пензенской области не согласился, в возражениях на отзывы просил иск удовлетворить. При этом истец указал, что заключив предварительный договор, ответчик тем самым выразил свою волю на отчуждение земельного участка и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ и на условиях предварительного договора, в том числе, с уведомлением Правительства Пензенской области о продаже земельного участка (п. 2.1.3. Предварительного договора). Ответчик, подписав предварительный договор, приступил к исполнению предусмотренных им обязательств: принял от Покупателя документы на раздел земельного участка, подготовленные за счет Покупателя в соответствии с п. 2.1.1. Предварительного договора; подал в МФЦ Нижнеломовского района документы на раздел земельного участка; получил из МФЦ Нижнеломовского района документы о разделе земельного участка с кадастровым номером 58:21:0000000:1511. Требование о признании недействительным предварительного договора в установленном законом порядке ответчиком не заявлялось, а обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления ответчика при заключении предварительного договора, не установлены. При таких обстоятельствах заключение предварительного договора повлекло возникновение у ответчика, в том числе следующих обязанностей: уведомить Правительство Пензенской области о намерении продать земельный участок; при отказе Правительства Пензенской области от покупки земельного участка или отсутствии уведомления о намерении приобрести земельный участок в течение 30 дней после поступления ему извещения ответчика, заключить с истцом основной договор. Довод ответчика о том, что между сторонами в нарушении статьи 429 ГК РФ при заключении предварительного договора не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а именно предмете договора, и относительно условий, которые указаны в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для заключения договора, не соответствует действительности и противоречит материалам дела, так как пункт 1.1. и пункт 1.2 предварительного договора купли-продажи земельного участка от 28.01.2022 содержит условие о предмете договора: земельный участок, указанный в пункте 1.1. Договора образуется в результате раздела земельного участка, категория земель: сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 77 6099 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Нижнеломовский район, Большехуторской с/с, кадастровый номер 58:21:0000000:1511. Кроме того, пункт 1.1. основного договора купли-продажи от 11.05.2022 также содержит условие о предмете договора: «Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 161 101 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Пензенская область, Нижнеломовский район, с/с Большехуторской, кадастровый номер 58:21:0940401:129. Вид, номер и дата государственной регистрации права: Собственность, 58:21:0940401:129-58/071/2022-1 от 17.02.2022». Закрытие ответчиком расчетного счета <***> без предварительного уведомления ООО «Русконтрактор» и дальнейшее осуществление ответчиком действий в МФЦ по разделу земельного участка с кадастровым номером 58:21:0000000:1511 на основании документов, которые были подготовлены ООО «Русконтрактор» в соответствии с пунктом 2.1.1. Предварительного договора купли-продажи от 28.01.2022 должно расцениваться не как отсутствие воли ИП ФИО2, направленной на исполнение предварительного договора, а злоупотребление правом со стороны ответчика, который за счет ООО «Русконтрактор» провел межевание и раздел принадлежащего ему земельного участка. В соответствии со статьей 8 Федерального закона №101-ФЗ обязанность собственника земельного участка по направлению Правительству Пензенской области уведомления о намерении продать земельный участок возникает с момента принятия решения о продаже земельного участка, а не с момента заключения предварительного либо основного договора купли-продажи земельного участка. Кроме того, только собственнику земельного участка (в данном случае - Продавцу) законодательством Российской Федерации делегировано право направить данное уведомление в адрес Правительства, но не Покупателю. Таким образом, ИП ФИО2, подписывая предварительный договор 28.01.2022 г., уже знал о своей обязанности уведомить Правительство Пензенской области о намерении продать принадлежащий ему земельный участок, однако не исполнил ее. Как предусмотрено п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Таким образом, применение последствий п. 4 ст. 445 ГК РФ о понуждении к заключению договора прямо предусмотрено нормами п. 5 ст. 429 ГК РФ о предварительном договоре (т. 3 л.д. 131-133, т. 4 л.д. 37-41).

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд признает исковые требования не подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В статье 421 ГК РФ сформулирован принцип свободы договора: граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 3, 4 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

По смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора. Следовательно, обязательства по данному договору ограничены заключением основного договора в будущем.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Таким образом, предварительный договор заключается в целях установления между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, для чего они скрепляют свои обязательства договором организационного характера, т.е. сам по себе предварительный договор не порождает для его сторон каких-либо обязательств помимо обязательства заключить в будущем основной договор.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения.

Для возникновения договорных отношений участникам сделки необходимо достичь согласия по всем обязательным или существенным условиям договора купли-продажи (ст. 423 ГК РФ).

Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделок.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а, следовательно, не может породить такие последствия и в будущем (п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условиями договора купли-продажи являются предмет договора и его цена.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исследовав представленный в материалы дела предварительный договор купли-продажи земельного участка от 28 января 2022 года, суд установил, что предметом предварительного договора является земельный участок, расположенный по адресу: Пензенская область, Нижнеломовский район, Большехуторский сельсовет, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, ориентировочной площадью +-170000 кв.м. Согласно пункту 1.2. предварительного договора земельный участок будет образован в результате раздела земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 776099 кв.м., адрес (местонахождение): Пензенская область, Нижнеломовский район, Большехуторской с/с, кадастровый (или условный номер) 58:21:0000000:1511.

Предметом основного договора купли-продажи, о понуждении к заключению которого заявлено истцом, является земельный участок с кадастровым номером 58:21:0940401:129, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 161 101 +/-3 512 кв. м., расположенный по адресу: Пензенская область, Нижнеломовский район, с/с Большехуторский.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Земельный участок продавца на момент заключения предварительного договора купли-продажи не был сформирован, не был поставлен на кадастровый учет, не было зарегистрировано право собственности продавца на спорный земельный участок, в связи с чем, арбитражный суд приходит к выводу о том, что в предварительном договоре сторонами не был согласован объект купли-продажи, соответственно, не был определен предмет договора, что влечет признание данного договора незаключенным.

Кроме того, положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ) предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 1 и ст. 8).

Согласно ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ, продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ).

В соответствии с ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Министерство государственного имущества Пензенской области в письменном отзыве на иск указало, что вопреки нормам действующего законодательства собственник земельного участка с кадастровым номером 58:21:0940401:129 с письменным извещением о намерении продать указанный земельный участок в Правительство Пензенской области не обращался. Таким образом, предварительный договор был заключен в нарушение требований ст. ст. 1, 8 Федерального закона от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ.

Как было указано выше, по смыслу статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Поскольку Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ устанавливает особый порядок продажи земель сельскохозяйственного назначения с обязательным предварительным извещением о продаже высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, возможность продажи земельного участка из земель сельхозназначения иному лицу поставлена в зависимость от решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации приобрести либо отказаться от приобретения данного земельного участка, суд приходит к выводу, что возможность для сторон заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка возникнет только после направления ответчиком Правительству Пензенской области извещения о намерении продать земельный участок и получения от Правительства Пензенской области отказа от приобретения земельного участка либо неуведомления ответчика в установленный срок о намерении приобрести земельный участок.

Заключение предварительного договора купли-продажи до направления ответчиком соответствующего уведомления в адрес высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации является преждевременным, исключает в данном случае для покупателя возможность требовать от продавца в будущем заключить основной договор купли-продажи в случае получения продавцом от высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации согласия на приобретение земельного участка.

На основании вышеизложенного, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном нормами ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что требования истца по делу удовлетворению не подлежат.

Расходы по госпошлине в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Сумма госпошлины по заявленным исковым требованиям составляет 19 000 руб. (6 000 руб. – за требование неимущественного характера, 13 000 руб. – за требование о взыскании штрафа в сумме 500 000 руб.).

Истцом при подаче иска была уплачена госпошлина в сумме 14 200 руб. по платежным поручениям №2991 от 10.06.2022 г., №2990 от 10.06.2022 г. (т. 1 л.д. 13-14).

Поскольку истцом при передаче дела на рассмотрение Арбитражного суда Пензенской области из Нижнеломовского районного суда Пензенской области госпошлина на сумму 4 800 руб. доплачена не была, исковые требования признаны судом не подлежащими удовлетворению, с истца в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 800 руб.

Определением Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 05.07.2022 г. были приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым (условным) номером 58:2160940401:129, общей площадью 161 1010+/-3 512 кв.м., адрес (местоположение): Пензенская область, Нижнеломовский район, с/с Большехуторской.

Поскольку исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения, суд в соответствии с ч. 5 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет обеспечительные меры, принятые определением Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 05.07.2022 г. по настоящему делу.

Руководствуясь статьями 96, 97, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Русконтрактор» (ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>) оставить без удовлетворения, судебные расходы отнести на истца.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Русконтрактор» (ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 4 800 руб.

Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением Нижнеломовского районного суда Пензенской области от 05.07.2022 г.

Снять запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:21:0940401:129 общей площадью 161 101 +/- 3 512 кв.м, адрес (местоположение): Пензенская область, Нижнеломовский район, с/с Большехуторский.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в течение одного месяца со дня его принятия.


Судья Г.В. Алексина