Решение от 7 апреля 2025 г. по делу № А42-3300/2023

Арбитражный суд Мурманской области

ул. Академика Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183038

http://murmansk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

город Мурманск Дело № А42-3300/2023 «08» апреля 2025 года

Резолютивная часть решения вынесена 25.03.2025. Мотивированное решение изготовлено в полном объеме 08.04.2025.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Письменной Л.И., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Белокаменка» (ул.Каменный остров, д.4/1, г.Кола, Кольский район, Мурманская область; ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ДП Мурманск» (ул.Баумана, д.18, пом.2,3, г.Мурманск; ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 5 217 638 руб. 21 коп., при участии в судебном заседании представителей: от истца - ФИО1, по доверенности, паспорт, диплом; от ответчика - не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Белокаменка» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «ДП Мурманск» (далее - ответчик) о взыскании убытков в размере 5 217 638 руб. 21 коп., в том числе: 505 622 руб. 21 коп. убытков, связанных с произведенной ответчиком незаконной перепланировкой арендованного помещения, и 4 712 016 руб. стоимости работ, выполнение которых необходимо для приведения нежилого помещения в состояние, существовавшее до его передачи ответчику в аренду.

Определением суда от 14.11.2023 по делу № А42-3300/2023 выделены в отдельное производство исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Белокаменка» к обществу с ограниченной ответственностью «ДП Мурманск» о взыскании (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 3 234 225 руб. 49 коп. задолженности по арендной плате за период июнь 2022 года - апрель 2023 года по Договору аренды нежилого помещения № 1/М от 27.02.2019, 3 234 225 руб. 49 коп. пеней, начисленных за общий период с 11.06.2022 по 25.12.2023.

Выделенному в отдельное производство делу присвоен № А42-10150/2023.

В обоснование иска истец указал, что арендатор самовольно осуществил перепланировку арендованного помещения.

Ответчик с иском не согласился, представил отзыв и дополнения, в которых указал, что изменения конфигурации помещения были осуществлены до его передачи в аренду, приложенная к договору план-схема датирована 17.10.2005 и не доказывает, что на момент передачи Помещения, оно имело соответствующую конфигурацию. Ответчик перепланировку не производил, объективных данных о состоянии помещения на момент передачи в аренду не имеется, ни в акте приема- передачи, ни в тексте договора, нет условия о том, что передаваемое Помещение по конфигурации соответствует плану-схеме. Из судебной экспертизы следует, что до передачи помещения в арену оно уже находилось в измененном состоянии. Ответчик настаивает на том, что те изменения, которые были внесены в конфигурацию помещений арендатором, были согласованы с арендодателем и не затрагивали конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности объекта, что исключает обязанность ответчика возмещать убытки по пункту 7.9 договора, о которых указывает истец. Обязанность ответчика по уплате расходов и убытков, связанных с ликвидацией переоборудований, перепланировок и иных улучшений объекта наступает лишь исключительно при их несогласовании с арендодателем, которое было осуществлено, так как изменения, которые были внесены в конфигурацию помещений, уже существовали до сдачи его в аренду ООО «ДП Мурманск». Поскольку арендодатель не реализовал свое право отложить приемку объекта (пункт 3.6 Договора), арендодатель обязан принять объект, находящийся в надлежащем состоянии с учетом нормального износа, что и было сделано истцом, без замечаний и возражений. При этом, согласно пункту 3.5 договора арендатор вправе произвести подготовительные работы для подготовки объекта к использованию по назначению. При этом любые работы, следствием которых является изменение конструктивных особенностей объекта, в том числе перепланировка, возведение перегородок и т.д., должны в обязательном порядке письменно согласовываться с арендодателем. Само по себе отсутствие письменного согласования со стороны арендодателя, не указывает на отсутствие иных доказательств, свидетельствующих о согласовании проведения заявленных работ. С учетом буквального толкования договора ответчику были представлены права, которые указывают на презумпцию согласия истца на проведение тех или иных ремонтных воздействий в объекте без последующего возмещения каких-либо убытков и затрат. В сметную стоимость работ, выполнение которых необходимо для приведения нежилого помещения в состояние, существовавшее до его передачи в аренду и соответствующее плану в техническом паспорте на объект, экспертом включены лишь текущие косметические внутренние работы, компенсация которых по договору не возложена на ответчика - арендатора по договору. Истцом не предоставлено доказательств того, что после освобождения помещения арендатором помещение находилось в ненадлежащем состоянии и его износ выходил за пределы понятия нормального. Также, в деле отсутствуют доказательства состояния, в котором объект был передан арендатору.

Определением суда от 26.03.2024 удовлетворено ходатайство сторон о назначении по делу судебной экспертизы. Проведение экспертизы поручено экспертам ФИО2 и ФИО3 Некоммерческой организации «Частное экспертное учреждение «Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы».

26.07.2024 с письмом № 442-04/03-24 в суд поступило заключение эксперта от 25.07.2024 № 442/03-24.

Судебное заседание было отложено на 25.03.2025.

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении уточненного иска настаивал. Ответчик своего представителя в судебное заседание не направил.

С учетом обстоятельств дела, мнения представителя истца, на основании частей 1, 4 статьи 123, части 3 статьи 156 АПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании по ходатайству истца в порядке статьи 86 АПК РФ были получены пояснения от эксперта ФИО2 Некоммерческой организации «Частное экспертное учреждение «Научно-исследовательская лаборатория судебной и независимой экспертизы».

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

27.02.2019 ответчик (арендатор) и истец (арендодатель) заключили договор аренды № 1/М в отношении нежилого помещения № 11а, кадастровый № 51:20:0002073:25, общей площадью 228,3 кв. м, расположенного на первом этаже здания по адресу: <...>.

Помещение передано по акту приема-передачи 16.03.2019.

19.01.2021 Государственной жилищной инспекцией Мурманской области был составлен акт проверки № П16, в котором надзорным органом зафиксированы факты изменения конфигурации арендованного помещения путем демонтажа ненесущих стен и участка несущей стены между помещениями №№ 7 и 8, устройства перегородок и несогласованного технического присоединения к общедомовой системе бытовой канализации многоквартирного дома, осуществленных в результате перепланировки, проведенной в 2019 году.

15.11.2021 истец получил требование Комитета по строительству администрации г. Мурманска о приведении самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние в срок до 13.01.2022.

Истец направил в адрес арендатора письмо от 23.11.2021 № 79/и с требованием принять меры для обеспечения требований комитета.

Письмом от 14.12.2021 № 11-04-15/3716 комитет по строительству продлил срок исполнения до 01.06.2022.

Письмом от 06.04.2022 № 5 арендатор сообщил о намерении обеспечить выполнение требований комитета по строительству, предложил срок начала работ 25.04.2022.

Фактически помещение было освобождено арендатором 20.05.2022.

Письмами от 06.06.2022 №№ 7 и 8 арендатор просил осуществить перерасчет арендной платы за май 2022 года и предложил оформить расторжение договора с 20.06.2022.

В ответном письме от 20.06.2022 истец просил уточнить основания досрочного расторжения и сообщил об отказе в перерасчете.

30.06.2022 работы по приведению самовольно переустроенного помещения в прежнее состояние были завершены актом о приемке выполненных работ.

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда по делу № А42-10150/2023.

Полагая, что по вине арендатора возникли убытки на стороне истца, последний обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы и пояснения представителей сторон, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В статье 1064 ГК РФ определено, что вред, причиненный имуществу гражданина, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от его возмещения, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Статья 1082 ГК РФ в качестве одного из способов возмещения вреда предусматривает возмещение убытков согласно пункту 2 статьи 15 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1 статьи 393 ГК РФ).

Под убытками в силу пункта 2 статьи 15 ГК РФ следует понимать расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Одним из основных принципов гражданского законодательства является обеспечение восстановления нарушенных прав (пункт 1 статьи 1 ГК РФ), поэтому предусмотренные меры, принимаемые при нарушении гражданских прав, имеют целью восстановление имущественной среды потерпевшего лица.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Основанием применения мер имущественной ответственности по деликтным обязательствам является наличие состава правонарушения, включающего: факт причинения вреда, противоправность поведения виновного лица, причинно-следственную связь между первым и вторым элементом, доказанность размера понесенных убытков.

В основе требований истца лежит утверждение, что возникшие убытки есть следствие самовольной перепланировки ответчиком арендованного помещения.

Согласно пункту 3.5 договора арендатор вправе произвести подготовительные

работы на объекте, при этом любые работы, следствием которых является изменение конструктивных особенностей объекта, в том числе перепланировка, возведение перегородок и т.д. должны в обязательном порядке письменно согласовываться с арендодателем.

Согласно пункту 4.3.5 арендатор обязан не производить реконструкцию, перепланировку, капитальные ремонт объекта, если при их проведении затрагиваются конструктивные элементы и другие характеристики надежности и безопасности объекта, без письменного согласия арендодателя.

В силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» определено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Суд, изучив условия договора аренды, в том числе положения пунктов 3.5, 4.3.5 договора, пришел к выводу, что всякое внесение изменений в конструкцию, конфигурацию, техническое состояние арендованного объекта, в том числе для целей, необходимых для реализации целевого назначения объекта аренды, установленного в пункте 1.3 договора, возможно лишь после письменного согласования соответствующих изменений между арендатором и арендодателем.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьями 8 и 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном

суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Вопреки доводам ответчика, ООО «ДП Мурманск» не представило суду относимых и допустимых доказательств того факта, что такое письменное согласование было оформлено между сторонами договора и все внесенные изменения в конструктивное и техническое состояние объекта аренды были осуществлены с разрешения арендодателя и ему были известны.

Договор был заключен без замечаний сторон, в том числе не имеется замечаний в отношении плана-схемы объекта, являющегося приложением к договору и подписанного ответчиком. Равным образом в акте приема-передачи не имеется каких-либо указаний на несоответствие передаваемого объекта аренды декларируемым арендодателем характеристикам и состоянию. Доказательств обратного суду не представлено.

Разногласия истца и ответчика по существу спора могут быть разрешены, в том числе путем назначения по делу судебной экспертизы, поскольку доводы сторон требуют применения специальных знаний, которыми арбитражный суд не обладает.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Согласно части 2 статьи 82 АПК РФ и пункта 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 23 от 04.04.2014 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» лица, участвующие в деле, вправе представить в арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, однако определение круга и содержания вопросов, которые будут поставлены перед экспертом, относится к исключительной компетенции арбитражного суда.

Определением суда от 26.03.2024 удовлетворено ходатайство сторон о назначении по делу судебной экспертизы с постановкой на разрешение эксперта следующих вопросов:

1) Определить стоимость работ, требуемых к выполнению для приведения конфигурации нежилого помещения по адресу: <...>, пом.11а, кадастровый номер 51:20:0002073:25, в соответствии с актом проверки ГЖИ МО № П16 от 19.01.2021?

2) Соответствует ли перечень работ, выполненных по договору подряда с ИП ФИО4 от 24.05.2022 № АСХ 01/2405, необходимым для устранения нарушений, выявленных в акте проверки ГЖИ МО от 19.01.2021 № П16?

3) Является ли стоимость работ, выполненных по договору подряда с ИП ФИО4 от 24.05.2022 № АСХ 01/2405, рыночной?

4) Соответствует ли сметный расчет, приведенный в отчете об оценке ООО «Центр профессиональной оценки и консалтинга» от 31.10.2022 № 170/2022, по составу и стоимости работам, необходимым для приведения помещения в состояние, существовавшее до его передачи в аренду?

В ходе ответа на первый вопрос эксперт указал, что после заключения договора аренды арендатором произведены работы по изменению внутренней

отделки и интерьера, выполнен демонтаж перегородок, установленных до сдачи объекта в аренду в помещениях №№ 7 и 8, произведен монтаж новых перегородок.

С учетом того, что часть изменений, выявленных в ходе проверки ГЖИ МО, были осуществлены до сдачи объекта в аренду эксперт осуществил расчет стоимости работ требуемых к выполнению для приведения конфигурации нежилого помещения по адресу: <...>, пом.11а, в соответствии с актом проверки ГЖИ МО № П16 от 19.01.2021, который отразил в таблице № 4, в части изменений внесенных непосредственно ответчиком в конфигурацию помещения. Стоимость работ составила 505 622 руб. 21 коп.

По второму вопросу эксперт указал, что перечень работ, приведенный в локальной смете № 59, являющейся приложением к договору подряда с ИП ФИО4 от 24.05.2022 № АСХ 01/2405, не отражает необходимые объемы работ, которые требуется выполнить для устранения нарушений, отраженных в акте проверки ГЖИ МО № П16 от 19.01.2021.

По третьему вопросу эксперт указал, что стоимость работ, выполненных по договору подряда с ИП ФИО4 от 24.05.2022 № АСХ 01/2405, является рыночной.

По четвертому вопросу эксперт указал, что виды и объемы работ, указанные в сметном расчете № 20, приведенном в отчете об оценке ООО «Центр профессиональной оценки и консалтинга» от 31.10.2022 № 170/2022, не соответствуют по составу и объему работ, необходимых для приведения помещения в состояние, существовавшее до его передачи в аренду. Экспертом выполнен перерасчет стоимости работ, указанных в локальном сметном расчете № 20, необходимых для приведения помещения в состояние, существовавшее до его передачи в аренду и соответствующее плану в техническом паспорте, которая составила 4 712 016 руб. (т.5, л.д. 145).

Экспертом отмечено, что в указанную выше сумму не включена стоимость работ, необходимых для приведения конфигурации нежилого помещения в соответствии с актом проверки ГЖИ МО № П16 от 19.01.2021, определенная экспертом при ответе на первый вопрос.

В ходе судебного разбирательства экспертом были даны пояснения, которые отражены в протоколе судебного заседания от 29.01.2024 (т.7, л.д.75), что фактическая стоимость работ, указанных в локальном сметном расчете № 20, необходимых для приведения помещения в состояние, существовавшее до его передачи в аренду и соответствующее плану в техническом паспорте, которая составляет 4 712 016 руб., определена по объемам, которые были выявлены в техническом отчете об оценке, представленном ответчиком. Экспертом были исключены объемы работ, выполнение которых не соответствует цели приведения помещения в состояние, существовавшее до его передачи в аренду, и оставлены только те работы, которые действительно нужно выполнить.

По мнению суда, изложенные в экспертном заключении данные и выводы, объективно и достоверно отражают результаты проведенных экспертных исследований. Не принимать указанное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу у суда законных оснований не имеется. Экспертное заключение выполнено полно, не содержит неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы, выводы эксперта являются однозначными, не носят вероятностного характера, экспертом проведен подробный необходимый анализ доказательств в обоснование сделанных выводов.

Заключение эксперта от 25.07.2024 № 442/03-24 признано судом соответствующим требованиям статьи 86 АПК РФ.

В настоящем деле ответчик не представил достаточных и допустимых доказательств отсутствия вины в возникновении недостатков, объем и размер которых установлен судебной экспертизой и предъявлен истцом для взыскания.

Таким образом, в силу закона и условий договора ответчик, как арендатор спорных помещений, несет ответственность за убытки, причиненные ненадлежащим исполнением своих обязанностей по договору аренды.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, в том числе условия договора аренды, экспертное заключение, выводы вступившего в законную силу решения суда по делу № А42-10150/2023, правовые позиции сторон, суд приходит к выводу об обоснованности уточненных исковых требований о взыскании с ответчика убытков в общей сумме 5 217 638 руб. 21 коп. (505 622 руб. 21 коп. +

4 712 016 руб.).

Часть 1 статьи 110 АПК РФ устанавливает, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Поскольку иск удовлетворен в полном объеме с учетом уточнения, расходы по оплате государственной пошлины в размере 48 941 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит довзысканию государственная пошлина в размере 147 руб.

Указанный размер судебных расходов определен судом с учетом судебных расходов по оплате государственной пошлины, распределенных между сторонами в рамках дела № А42-10150/2023.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ).

Таким образом, к судебным издержкам относятся расходы, которые непосредственно связаны с рассмотрением дела и фактически понесены лицом, участвующим в деле.

Платежным поручением от 19.03.2024 № 337 истец перечислил денежные средства в размере 360 000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Мурманской области, необходимые для оплаты судебной экспертизы.

В арбитражный суд поступило заключение эксперта от 25.07.2024 № 442/03-

24, а также акт от 26.07.2024 № 0000380 и счет от 26.07.2024 № 38 на оплату проведенной экспертизы на сумму 360 000 руб.

Экспертное заключение, соответствующее требованиям статьи 86 АПК РФ, принято судом и приобщено к материалам дела.

Судебные расходы истца в размере 360 000 руб. по оплате судебной экспертизы непосредственно связаны с рассмотрением дела и фактически осуществлены им, в связи с чем подлежат возмещению за счет средств ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДП Мурманск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Белокаменка» убытки в размере 5 217 638 руб. 21 коп., а также судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 360 000 руб. и по оплате государственной пошлины в размере 48 941 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДП Мурманск» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 147 руб.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия.

Судья О. В. Никитина