Решение от 14 февраля 2023 г. по делу № А40-148910/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17 http://www.msk.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ

Дело № А40-148910/22-64-1143
г. Москва
14 февраля 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2023 г. Полный текст решения изготовлен 14 февраля 2023 г.

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

судьи Чекмаревой Н.А. (единолично), при ведении протокола помощником судьи Ерошик Е.Л.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА МЕЧТА" (119421, <...>, ЭТ. 4 ПОМ. 53, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 06.09.2004, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и по договору аренды от 03.01.1996 № М- 06-003898,

при участии: от истца — ФИО1 по дов. от 28.12.2022 № 33-Д-1606/22, диплом от ответчика — не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА МЕЧТА" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 03.01.1996 № М-06-003898 в размере 1 440 427 руб. 72 коп., в т.ч. задолженность по арендной плате в размере 1 062 262 руб. 33 коп. за период с 01.04.2019 по 31.12.2019 и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.04.2019 по 31.12.2019 в сумме 378 165 руб. 39 коп.

Иск мотивирован тем, что в нарушение условий договора аренды от 03.01.1996 № М-06-003898 ответчик не оплатил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах http://www.msk.arbitr.ru/ и http://www.arbitr.ru/, представителей с


надлежащим образом подтвержденными полномочиями не направил, направил в суд отзыв на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле письменные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Арендодателем – Департаментом городского имущества города Москвы и Арендатором ООО «ЭКО ЭК» – был заключен договор от 03.01.1996 № М-06-003898 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Профсоюзная (<...>), предоставляемого в пользование на условиях аренды для строительства и последующей эксплуатации административного здания.

Договор заключен сроком на 49 лет.

В связи с заключением дополнительного соглашения от 04.08.2008 № М-06- 0003898, в соответствии со ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ права и обязанности по указанному договору перешли к ООО «ФИРМА «МЕЧТА».

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчётного квартала.

Как указывает истец, в нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 1 062 262 руб. 33 коп. за период с 01.04.2019 по 31.12.2019.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 11.06.2020 № 33-6-234853/20-(0)-1 с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

Ответ на претензию не поступил, денежные средства истцу не перечислены, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указывает на то, что арендатор не мог использовать земельный участок по назначению, следовательно, арендодатель не предоставил встречное исполнение по договору и не вправе требовать оплаты по нему.

Согласно п. 11 выписки из протокола заседания Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 12.11.2015, приняты решения о прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу: <...> и использовании земельного участка для благоустройства и озеленения, а также включении в план благоустройства дворовых территорий на 2016 год, органами исполнительной власти города Москвы в 2016 году.

Материалами дела подтверждено, что на указанном земельном участке расположена детская площадка и зона отдыха муниципального района Коньково.

Согласно представленному ответчиком заключению кадастрового инженера от 18.10.2021, земельный участок на 100% в его границах занят социальным объектом, а фактическое использование земельного участка – земельные участки (территории) общего пользования.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)


имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В случае невыполнения этой обязанности в силу статьи 328 ГК РФ арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 данного Кодекса.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017.

Как установлено судами, спорный договор аренды носил целевой характер - осуществление строительства и последующей эксплуатации административного здания.

При этом следует отметить, что пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" касается случаев, когда арендодатель надлежащим образом исполнял свою встречную обязанность и не касается ситуаций невозможности использования земельного участка по назначению ввиду обстоятельств, за которые отвечает арендодатель.

Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения и (или) пользования сданным в аренду земельным участком.

В этом случае передача по акту предпринимателю спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установление обстоятельств возможности его действительного использования. Кроме того, в силу части 5 статьи 71 АПК РФ наличие акта приема-передачи не исключает исследование обстоятельств дела на основании других доказательств.


В рассматриваемой ситуации именно арендодателем созданы препятствия в использовании земельного участка по назначению, что подтверждается, в том числе, судебным актом по делу № А40-128110/16-77-1196.

Наличие действующего в спорный период договора аренды является законным основанием для требования арендодателем арендной платы, что, однако не лишает права арендатора представить доказательства невозможности использования объекта аренды в соответствии с его назначением и в согласованном сторонами объеме.

В данном случае суд, принимая двойственную природу спорных правоотношений, как отношений частноправового и публичного характера усматривает прямую зависимость в реализации возложенных на орган власти публичных функций и исполнением спорного договора аренды.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Вместе с тем, согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При таком положении в иске, в том числе акцессорном требовании о взыскании неустойки, надлежит отказать.

Расходы по госпошлине относятся судом на истца в порядке ст. 110 АПК РФ.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в порядке ст. 333.37 НК РФ, государственная пошлина взысканию не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 11, 12, 309, 310, 330, 394, 401, 606, 614 ГК РФ, ст.ст. 4, 9, 27, 28, 64, 65, 71, 110, 123, 124, 150, 151, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый

арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полном

объеме.

Судья Н.А. Чекмарева

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Федеральное казначействоДата 29.12.2021 5:51:07

Кому выдана Чекмарева Наталия Алексеевна