Решение от 23 декабря 2024 г. по делу № А41-100011/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-100011/23
24 декабря 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2024 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи В.С. Желонкина, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Д.Д. Силагава, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-школа институт экономики» (142100, Московская область, Подольск город, Февральская улица, дом 65, этаж 2, помещение 45, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.05.2015, ИНН: <***>) к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, дата регистрации: 17.12.2015, юридический адрес: 142100, <...>)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости, установлении достоверной величины рыночной стоимости, об урегулировании разногласий,

при участии в судебном заседании - согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес-школа институт экономики» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ требованиями:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки – нежилое помещение площадью 495,3 кв.м., расположенное по адресу: 142104, Московская область, Городской округ Подольск, <...>, кадастровый номер 50:55:0030520:900, в размере 56 051 450 руб., указанную в отчете от 05.09.2023 №156/13-1;

- Установить достоверную величину рыночной стоимости объекта оценки в размере 26 980 000 руб.

- Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск и ООО «Бизнес-школа институт экономики» при заключении договора №7 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, установив спорные условия в следующей редакции:

 п. 4.1: «Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости и составляет 26 980 000 руб. (двадцать шесть миллионов девятьсот восемьдесят тысяч рублей) 00 копеек без учета НДС»;

 п. 10.3: «Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу (по одному для каждой из сторон и для регистрационного органа)».

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика, ранее представившего отзыв на иск, в соответствии с которым в удовлетворении заявленных требований просил отказать.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, ООО «Бизнес-школа Институт экономики» арендует у Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск нежилое помещение площадью 495,3 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Городской округ Подольск, г. Подольск, ул. Литейная, 14а, кадастровый номер 50:55:0030520:900.

Руководствуясь ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, общество обратилось к Комитету с заявлениями о приватизации помещения (заявление от 28.10.2022, повторное заявление от 27.11.2022), на которые комитет ответил отказом (письма от 10.11.2022, от 24.01.2023).

Решением Арбитражного суда Московской области от 20.04.2023 по делу №А41-9928/2023, оставленным без изменения Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2023 №10АП-9014/2023, решения комитета об отказе были признаны незаконными, на комитет возложена обязанность совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Закона №159-ФЗ.

24.10.2023 общество получило от комитета письмо №31/5831-исх. с приложением следующих документов: копия Постановления Администрации городского округа Подольск от 19.09.2023 №2120-П, которым постановлено осуществить приватизацию помещения в порядке реализации преимущественного права общества по цене 56 051 450 руб. со ссылкой на отчет независимого оценщика, а также проект договора №7 купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа, который содержит аналогичное условие о цене со ссылкой на отчет независимого оценщика от 05.09.2023 №156/13-1.

Между тем, истец с заявленной в проекте договора купли-продажи и отчёте от 05.09.2023 №156/13-1 ценой не согласен, считает данную сумму не соответствующей рыночной, что послужило основанием для обращения общества в суд с заявленными требованиями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в случаях, когда согласно настоящему Кодексу или иным законам заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Названным законом предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 Закона № 159- ФЗ, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.

Как следует из материалов дела, возникновение между истцом и ответчиком преддоговорного спора обусловлено признанием за истцом преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Указанное право ответчиком не оспаривается, равно как и не оспаривается то, что организация истца относится в силу положений закона к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Вместе с тем, истец полагает необоснованной указанную ответчиком выкупную стоимость спорного имущества, предложенную в проекте договора купли-продажи.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Положениями пункта 1 части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998№ 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 29.07.2008 №135-ФЗ), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом (ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

Согласно пункту 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В силу части 1 статьи 3, статьи 4 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков – юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете,- достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное (пункт 1 информационного письма от 30.05.2005 №92).

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, арбитражным судом в соответствии с требованиями ст. 82 АПК РФ определением от 24.07.2024 назначено проведение судебной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости по состоянию на дату обращения истца за выкупом спорного имущества.

Проведение экспертизы поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Лаборатория судебных экспертиз» ФИО1 и/или ФИО2 и/или ФИО3.

На разрешение экспертов поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:55:0030520:900 по адресу: <...>, по состоянию на 28.10.2022.

31.10.2024 заключение экспертов №290-ОЭ от 25.10.2024 поступило в материалы дела, из которого усматривается, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 50:55:0030520:900 по адресу: <...>, по состоянию на 28.10.2022 составляет 26 980 000 руб.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом установлено, что экспертное заключение №290-ОЭ от 25.10.2024 соответствует указанным выше нормам.

Лицами, участвующими в деле, заключения не оспорены. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

При этом, возражения ответчика, изложенные в отзыве, носят предположительный характер и направлены исключительно на оспаривание самой величины рыночной стоимости объекта, но не на оспаривание самого проведенного исследования.

На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что указанная в экспертном заключении №290-ОЭ от 25.10.2024 стоимость имущества является применимой к правоотношениям сторон по выкупу имущества и составляет без учета НДС – 26 980 000 руб.

Между тем, не смотря на установление по результатам судебной экспертизы иной рыночной стоимости имущества чем было указано в отчете истца, суд не находит правовых оснований для признании недостоверным отчета от 05.09.2023 №156/13-1.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов. Указанное обстоятельство предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки.

Разъяснения, изложенные в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ №92 от 30.05.05, согласно которым для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки, не означают, что получение иного результата посредством проведения судебной экспертизы достаточно для признания отчета оценщика недостоверным.

Таким образом, расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Указание на меньшую стоимость объекта оценки не может являться критерием предпочтительности отчета, поскольку стороны по делу имеют различный (противоположный) интерес к размеру стоимости участка – ответчик в меньшей (уменьшение размера платежей), а истец в большей его стоимости (увеличение поступлений в соответствующие бюджеты).

При указанных обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения данного требования истца.

Нарушенное право истца восстановлено установлением рыночной стоимости имущества на основании заключения эксперта в рамках проведённой по настоящему делу судебной экспертизы.

При этом суд также не находит оснований для удовлетворения требования о внесении изменений в пункт 10.3 договора, поскольку в соответствии с действующим законодательством рекомендуемое количество экземпляров договора, предоставляемых на государственную регистрацию, кратно участникам сделки. В настоящее время при обращении за государственной регистрацией прав на недвижимость не нужен дополнительный экземпляр договора, который ранее предполагался для хранения в ТУ Росреестра.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск и ООО «Бизнес-школа институт экономики» при заключении договора №7 купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения площадью 495,3 кв.м., расположенного по адресу: 142104, Московская область, Городской округ Подольск, <...>, кадастровый номер 50:55:0030520:900, с рассрочкой платежа, изложив п. 4.1 договора в следующей редакции: «Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости и составляет 26 980 000 руб. (двадцать шесть миллионов девятьсот восемьдесят тысяч рублей) 00 копеек без учета НДС».

В остальной части в удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья В.С. Желонкин