Решение от 13 июля 2023 г. по делу № А33-5950/2023

1411/2023-68393(2)



АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

13 июля 2023 года Дело № А33-5950/2023

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 06 июля 2023 года. В полном объёме решение изготовлено 13 июля 2023 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Тиховой М.С., рассмотрев в

судебном заседании дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных

отношений администрации города Красноярска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОНАЛЬНАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ

КОМПАНИЯ "РЕГИОН ДЕВЕЛОПМЕНТ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды, пени, при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, по доверенности от 09.07.2023, личность удостоверена паспортом,

наличие высшего юридического образования подтверждено дипломом;

от ответчика: ФИО2 (с использованием системы веб-конференции), по

доверенности от 10.01.2022, личность установлена на основании паспорта, наличие высшего

юридического образования подтверждено дипломом,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО3

С.А.,

установил:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – истец, Департамент, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РЕГИОНАЛЬНАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ "РЕГИОН ДЕВЕЛОПМЕНТ" (далее – ответчик, арендатор, ООО «РСК «Регион Девеломпент»») о взыскании задолженности по договору аренды № 21 от 23.01.2019 за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 12626,49 руб., пени за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 843,87 руб.

Определением от 03.03.2023 исковое заявление принято к производству суда в порядке упрощенного производства.

Определением от 02.05.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Предварительное судебное заседание по делу откладывалось.

Сведения о дате и месте слушания размещены в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

От истца в материалы дела 25.05.2023 поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу итогового судебного акта по делу № А33-24761/2022. В предварительном судебном заседании 06.07.2023 истец пояснил, что не поддерживает ходатайство и просит суд его по существу не рассматривать.

Учитывая изложенное, ходатайство истца о приостановлении производства по делу судом не рассматривается.


По итогам проведения предварительного судебного заседания дело признано подготовленным к судебному разбирательству. Возражения против продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции в материалы дела не поступили, коллегиальное рассмотрение дела не требуется. С учетом изложенного судом завершена подготовка дела к судебному разбирательству, дело рассматривается в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Истец настаивал на удовлетворении заявленных требований по основаниям, аналогичным изложенным в исковом заявлении.

Ответчик иск не признал по основаниям, аналогичным изложенным в отзыве, указал, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку вступившим в законную силу решением суда отказ истца в расторжении договора аренды земельных участков, выраженный в письме от 19.07.2022 исх. № 13693-ги, признан недействительным, договор аренды прекращен 28.03.2022. По мнению ответчика, его обязательство по оплате арендной платы прекратилось с 28.03.2022 в связи с оформлением права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся предметом по спорному договору аренды. Поскольку требования истца заявлены за период после указанной даты, оснований для их удовлетворения не имеется.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между Департаментом (арендодатель) и ООО «РСК «Регион Девелопмент»» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2019 № 21 в редакции дополнительных соглашений от 24.11.2022 № 2553, от 24.08.2021 № 1469 (далее договор, договор аренды, договор аренды от 23.01.2019 № 21).

По условиям договора арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 24:50:0200127:39, находящийся по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Копылова - ул. Гоголя - ул. Ленина, общей площадью 9 377,00 кв.м., с наложением на охранные зоны инженерных сетей водоснабжения, электроснабжения, канализации, связи, а также с наложением на границы территории выявленного объекта культурного наследия (археологического) наследия «г. Красноярск, Стоянка ФИО4 Гора-5», для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466, расположенного по адресу: <...>.

Земельный участок передан по акту приема – передачи от 07.12.2015 по договору аренды от 12.02.2016 № 172 (пункт 1.1).

Срок аренды участка устанавливается с 30.12.2018 (дата расторжения договора аренды от 12.02.2016 № 172) по 29.12.2024 (пункт 2.1).

Разделом 3 договора предусмотрен размер и условия внесения арендной платы. Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится арендная плата (пункт 3.6).

Ответственность сторон предусмотрена разделом 5 договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 31.05.2023 по делу № А33-24761/2022 установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения настоящего спора обстоятельства.

ООО «РСК «Регион Девеломпент» (застройщик) приобрело объект незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466 в целях завершения его строительства путем привлечения денежных средств участников долевого строительства. Право собственности на указанный объект незавершенного строительства, перешло к ООО «РСК «Регион Девелопмент» на основании договора от 09.06.2018.

Земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0000000:106, 24:50:0200127:39 предоставлены ООО «РСК «Регион Девеломпент» под строительство одного многоквартирного жилого дома № 19 по ул. Копылова на основании разрешений на строительство, выданных Администрацией города Красноярска:


- от 03.05.2006 № 67 (продление от 25.06.2019) – строительство объекта – «г. Красноярск. Жилой дом по ул. Копылова. Здание № 5 Первая очередь строительства»;

- от 12.07.2007 № ДГИ-2105 (продление от 19.10.2021) – строительство объекта – «г. Красноярск. Жилой дом по ул. Копылова. Здание № 5. Вторая очередь строительства».

Согласно разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию от 31.12.2019 № 24-308-67-2006 (изм. от 30.01.2020) - первая очередь строительства; - от 30.12.2020 № 24-КШ4308000-ДГИ- 2105-2007 (изм. от 21.01.2021) - вторая очередь I этап Блок секция № 3, Блок секция № 4; - от 01.03.2022 № 24-308-ДГИ-2105-2007 - вторая очередь II этап Блок секция № 5, жилой дом по адресу: <...> введен в эксплуатацию. В марте 2022 года застройщиком завершено строительство многоквартирного дома по адресу: <...>. Регистрация первого права собственности на помещение в 5-й блок секции жилого дома № 19 по ул. Копылова произведена 28.03.2022.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 24.03.2023 №№ КУВИ-001/2023-70548520, КУВИ-001/2023-70548788 земельные участки с кадастровыми номерами 24:50:0200127:39, 24:50:0000000:106 сформированы для строительства жилого дома и поставлены на кадастровый учет 23.12.2005 и 22.02.2007 соответственно.

05.04.2022 ответчик обратился в Департамент с заявлением (исх. от 05.04.2022 № 21/12/22, вх. № 7960-ги от 05.04.2022) о расторжении договоров аренды от 11.02.2019 № 47, от 23.01.2019 № 21 в связи с завершением строительства многоквартирного жилого дома и передачей жилых помещений участникам долевого строительства.

В ответ на обращение ООО «РСК «Регион Девелопмент» муниципальный орган направил в адрес застройщика для подписания соглашение о расторжении договора от 23.01.2019 № 21.

Поскольку в соглашении дата расторжения договора аренды указана дата 05.04.2022 (дата обращения с заявлением о расторжении), общество повторно обратилось в адрес муниципального органа с заявлением о расторжении договора аренды от 23.01.2019 № 21 с даты регистрации первого права собственности последней введенной в эксплуатацию очереди строительства, то есть с 28.03.2022.

17.06.2022 Департамент направил в адрес ООО «РСК «Регион Девелопмент» письмо, в котором указал, что для рассмотрения вопроса о расторжении договоров от 11.02.2019 № 47, от 23.01.2019 № 21 с иной даты, необходимо возвратить в адрес Департамента ранее подготовленный проект соглашения о расторжении.

Письмом ООО «РСК Регион Девелопмент» исх. № 27/20/1/22 от 20.06.2022 возвратило неподписанный экземпляр соглашения о расторжении договора аренды.

19.07.2022 Департаментом в адрес ответчика направлено письмо (исх. № 13693- ги), согласно которому объектом общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме может быть лишь тот земельный участок, который сформирован и предназначен для эксплуатации этого дома. Учитывая, что права собственников помещений многоквартирного дома на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200127:39 не возникли, основания для расторжения договора аренды от 23.01.2019 № 21 отсутствуют.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 31.05.2023 по делу № А33-24761/2022 заявление ООО «РСК «Регион Девелопмент» удовлетворено. Признан недействительным отказ Департамента в расторжении договоров аренды земельных участков, выраженный в письме от 19.07.2022 исх. № 13693-ги о рассмотрении обращения. На Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Региональная строительная компания «Регион Девелопмент» путем совершения действий, направленных на расторжение договора аренды земельного участка от 23.01.2019 № 21 с 28.03.2022.

По расчету истца, у ответчика имеется задолженность по договору аренды от 23.01.2019 № 21 за период пользования с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 12626,49 руб., пени за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 в размере 843,87 рублей. Согласно письменным


пояснениям истца, за период с 01.10.2022 по 31.12.2022 пеня начисляется на задолженность, образованную за период с 01.04.2022 по 01.10.2022.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора истцом 16.12.2022 направлено в адрес ответчика досудебное предупреждение (претензия) от 16.12.2022 № 24174 об оплате задолженности по арендной плате и пени до 15.05.2023. Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по договору аренды входит установление судом следующих обстоятельств:

- согласование существенных условий договора, соблюдение его формы; - факт исполнения обязательства арендодателем по передаче в аренду объекта; - размер арендной платы; - нарушение сроков внесения арендных платежей и наличие задолженности.

В силу статей 329, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.


В частности, в пункте 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательную письменную форму соглашения о неустойке независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В предмет доказывания по требованию о взыскании неустойки входит установление фактов наличия обязательственных отношений между сторонами, нарушения сроков исполнения обязательства, определение периода просрочки и размера неустойки.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании оценки представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 67, 68, 71 и 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, сторонами заключен договор аренды № 21 от 23.01.2019, по условиям которого арендодатель передал в пользование арендатору земельный участок для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 24:50:0200127:466, расположенного по адресу: <...>.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 31.05.2023 по делу № А33-24761/2022 заявление ООО «РСК «Регион Девелопмент» удовлетворено. Признан недействительным отказ Департамента в расторжении договоров аренды земельных участков, выраженный в письме от 19.07.2022 исх. № 13693-ги о рассмотрении обращения. На Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Региональная строительная компания «Регион Девелопмент» путем совершения действий, направленных на расторжение договора аренды земельного участка от 23.01.2019 № 21 с 28.03.2022.


Как установлено судом по делу № А33-24761/2022, право собственности первого лица на жилое помещение в многоквартирном доме возникло 28.03.2022. С 28.03.2022 земельный участок с кадастровым номером 24:50:0200127:39 поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и договор аренды указанного земельного участка с этой даты прекратился на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая предмет заявленных требований, а также круг участвующих в настоящем деле лиц, судебный акт по делу по делу № А33-24761/2022 имеет преюдициальное значение для настоящего спора. Данным судебным актом отказ истца в заключении с ответчиком соглашения о расторжении договора от 23.01.2019 № 21 признан судом незаконным, на истца возложена обязанность принять меры к расторжению договора, являющегося предметом настоящего судебного разбирательства, с 28.03.2022.

Соответственно, с 28.03.2022 Департамент утратил права в отношении земельного участка, являющегося предметом аренды по договору от 23.01.2019 № 21 и не вправе требовать взыскания с арендатора арендной платы за период времени, истекший после прекращения договора. Равным образом истец не вправе применять предусмотренные договором меры гражданско-правовой ответственности (взыскание пени) за нарушение срока внесения арендной платы за периоды, истекшие после прекращения договора аренды.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Таким образом, судебной защите подлежат только нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Вместе с тем, как следует из представленных истцом расчетов и письменных пояснений, арендная плата взыскивается за период с 01.10.2022 по 31.12.2022, а пеня начислена на задолженность, образованную за период с 01.04.2022 по 01.10.2022, то есть после прекращения договора аренды.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования являются необоснованными. В иске следует отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины (статья 333.37 НК РФ).

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.


Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья М.С. Тихова

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 24.01.2023 6:53:00

Кому выдана Тихова Мария Сергеевна