Решение от 24 декабря 2018 г. по делу № А54-2920/2018

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-2920/2018
г. Рязань
24 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19 декабря 2018 года. Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Картошкиной Е.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества "Рязанская областная электросетевая компания" (ОГРН <***>; 390000, <...>, литера А2)

к обществу с ограниченной ответственностью "КНИГИ-ЦЕНТР" (ОГРН <***>; 390000, <...>),

Сибирскому банку реконструкции и развития (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН <***>, <...>. корп. 1/2)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (390000, <...>),

о признании договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 18.08.2017 недействительным,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 10.11.2017, личность установлена на основании паспорта;

от ответчиков: от общества с ограниченной ответственностью "КНИГИ-ЦЕНТР": не явился, извещен надлежащим образом;

от Сибирского банка реконструкции и развития (общество с ограниченной ответственностью): ФИО3, представитель по доверенности от 16.08.2018, личность установлена на основании паспорта;

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

акционерное общество "Рязанская областная электросетевая компания" обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КНИГИ-ЦЕНТР" и Сибирскому банку реконструкции и развития (общество с ограниченной ответственностью) о признании договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 18.08.2017 недействительным.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд в самостоятельном порядке привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области.

Истец неоднократно уточнял исковые требования, в окончательном варианте в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просит суд:

1. Признать недействительным договор залога недвижимости (ипотеке) от 18.08.2017 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Книги-Центр» (ОГРН <***>) и Сибирским банком реконструкции и развития (общество с ограниченной ответственностью) (ОГРН <***>), только в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:661 и 62:26:0010802:617.

2. Прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие записи об ипотеке в пользу залогодержателя Сибирского банка реконструкции и развития (общество с ограниченной ответственностью) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:661 и 62:26:0010802:617.

3. Применить последствия недействительности части сделки в виде признания отсутствующим права залога Сибирским банком реконструкции и развития (общество с ограниченной ответственностью) на земельные участки с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:661 и 62:26:0010802:617.

Указанное уточнение исковых требований судом принято.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие ответчика (ООО "КНИГИ-ЦЕНТР"), третьего лица, извещенных надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает исковые требования по основаниям, изложенным в иске, указывая, что заключение договора залога недвижимости (ипотеке) от 18.08.2017 между обществом с ограниченной ответственностью "КНИГИ-ЦЕНТР" и Сибирским банком реконструкции и развития (общество с ограниченной ответственностью) нарушило права истца, предусмотренные условиями предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2017.

22.05.2018 через систему "Мой Арбитр" от Сибирского банка реконструкции и развития (ООО) поступил отзыв, в котором исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суд исходит из следующего.

Между обществом с ограниченной ответственностью "КНИГИ-ЦЕНТР"(продавец) и открытым акционерным обществом "Рязанская областная электросетевая компания"(покупатель, в настоящее время акционерное общество "Рязанская областная электросетевая компания ") 10.04.2017 заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны договорились заключить в срок не позднее 29.12.2017 договор купли-продажи объектов недвижимости, находящихся у продавца в собственности (перечень объектов указан в п.1.1.1. договора, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:661 и 62:26:0010802:617)(т.1, л.д.11-13).

Между обществом с ограниченной ответственностью "КНИГИ-ЦЕНТР"(залогодатель) и Сибирским банком реконструкции и развития (общество с ограниченной ответственностью)(залогодержатель или банк) 18.08.2017 заключен договор о залоге недвижимости (ипотеке), согласно которому в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 18.08.2017 №17-075 залогодатель передал в залог залогодержателю недвижимое имущество, указанное в п. 1.2. настоящего договора, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:661 и 62:26:0010802:617)(т.1, л.д.74-78). Государственная регистрация ипотеки произведена 30.08.2017.

Между обществом с ограниченной ответственностью "КНИГИ-ЦЕНТР"(продавец) и акционерным обществом "Рязанская областная электросетевая компания"(покупатель) 13.11.2017 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать по акту приема-передачи в собственность покупателя в срок до 30.11.2017 ничем не обремененные (п.4.1.1. договора)объекты недвижимого имущества, а покупатель принять объекты недвижимого имущества, указанные в п. 1.1.1. договора, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:687, 62:26:0010802:688, 62:26:0010802:617). По акту приема-передачи истцу передано недвижимое имущество, в том числе земельные участки с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:687, 62:26:0010802:688 (т.1, л.д. 9, 10).

Считая, что заключение 18.08.2017 договора о залоге недвижимости (ипотеке) нарушило права истца, предусмотренные предварительным договором от 10.04.2017, акционерное общество "Рязанская областная электросетевая компания" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на дату заключения договора от 18.08.2017) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации заключение предварительного договора порождает обязанность сторон по заключению в будущем основного договора передачи имущества. Каких-либо прав в отношении самого имущества у покупателя по предварительному договору не возникает.

Право ответчика передавать в залог спорные объекты недвижимости, по утверждению истца, ограничено предварительным договором купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Исходя из п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.

Согласно п. 1 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в ст. 5 названного Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Право собственности общества с ограниченной ответственностью "КНИГИ-ЦЕНТР" на переданные в залог объекты недвижимого имущества (земельные участки с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:661 и 62:26:0010802:617) подтверждено документально.

Таким образом, общество с ограниченной ответственностью "КНИГИ-ЦЕНТР" имело право распоряжаться земельными участками с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:661 и 62:26:0010802:617, в том числе передать его в залог по договору о залоге недвижимости (ипотеке) от 18.08.2017.

Земельные участки с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:687, 62:26:0010802:688 не были предметом предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.04.2017 и договора о залоге недвижимости (ипотеке) от 18.08.2017.Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости сведения о зарегистрированных правах на земельные участки с кадастровыми номерами: 62:26:0010802:687, 62:26:0010802:688 отсутствуют, в связи с чем, общество с ограниченной ответственностью "КНИГИ-ЦЕНТР" не могло распорядиться спорными земельными участками. При заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2017 истец не лишен был возможности удостовериться относительно собственника и наличия обременений спорных земельных участков. При таких обстоятельствах договор купли-продажи недвижимого имущества от 13.11.2017 не порождает правовых последствий для истца.

Договор о залоге недвижимости (ипотеке) заключен 18.08.2017, то есть ранее чем, договор купли-продажи недвижимого имущества (13.11.2017). Передача продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи истцу, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление.

Доказательства нарушения права оспариваемым договором о залоге недвижимости (ипотеке) от 18.08.2017 акционерным обществом "Рязанская областная электросетевая компания" не представлены.

Учитывая указанное в удовлетворении иска следует отказать.

В порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Взыскать с акционерного общества "Рязанская областная электросетевая компания" (ОГРН <***>, г. Рязань) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 12000руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, через Арбитражный суд Рязанской области может быть подана кассационная жалоба в случаях, порядке и сроки, установленные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Е.А. Картошкина