Решение от 17 октября 2019 г. по делу № А07-22974/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-22974/2019
г. Уфа
17 октября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 09.10.2019 г. Полный текст решения изготовлен 17.10.2019 г.

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи

Напольской Н.Е., при ведении протокола секретарем судебного заседания

ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

(заявлению)

Общества с ограниченной ответственностью

"СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МК-СИТИСТРОЙ" (ИНН

<***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

(ИНН <***>, ОГРН <***>)

об установлении выкупной стоимости земельных участков и

понуждении к заключению дополнительных соглашений к договорам при участии в судебном заседании: от истца: не явились, извещены;

от ответчика: ФИО3, доверенность от 19.04.2019, паспорт

Общество с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МК-СИТИСТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 об установлении выкупной стоимости земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1997 в размере 50 4756 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1999 в размере 59 959 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:2006 в размере 62 594 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:2008 в размере 73 105 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1996 в размере 28 050 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1993 в размере 28

154 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1995 в размере 28 675 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1998 в размере 58 007 000 руб., земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:2010 в размере 23 384 000 руб., обязании Ялалова Ильдару Зинфиловичу заключить с истцом дополнительные соглашения № 2 к договорам от 30.03.2018 г. № 1331, № 1640, № 1643, № 1644, № 1646, № 1648, № 1647, № 1641, № 1649 об изменении размера и графика выкупных платежей в редакции проектов дополнительных соглашений № 2, направленных с претензиями от 22.04.2019 г.

В ходе рассмотрения дела ответчиком представлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу в целях установления рыночной стоимости земельных участков, которое в соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено, определением от 28.08.2019 по делу назначена экспертиза.

26.09.2019 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании 09.10.2019 представитель истца требования поддержал в полном объеме.

Ответчик требования истца считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению согласно представленным возражениям на исковое заявление, с учетом заключения эксперта, в отсутствие подтвержденного факта уменьшения рыночной стоимости земельных участков на соответствующую величину, в удовлетворении заявленных требований просит отказать.

Рассмотрев представленные материалы, выслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 30.03.2018 г. между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Специализированный застройщик «МК-СитиСтрой» (на момент заключения договора - ООО «МК-СитиСтрой», арендатор) заключен договор аренды земельного участка с последующим выкупом № 1331, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:1997, площадью 4 846 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные средней этажности жилые дома, расположенный по адресу: РФ, Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Михайловский, <...> а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи и приобрести его в собственность путем оплаты арендодателю выкупной стоимости передаваемого земельного участка в порядке и сроки, установленные договором (п. 1.1 договора).

Кроме того, 30.03.2018 между сторонами спора заключены также договоры аренды:

- земельного участка с последующим выкупом № 1640, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:1999, площадью 6144 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные средней этажности жилые дома, расположенный по адресу: РФ, Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Михайловский, <...> а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи и приобрести его в собственность путем оплаты арендодателю выкупной стоимости передаваемого земельного участка в порядке и сроки, установленные договором (п. 1.1 договора);

- земельного участка с последующим выкупом № 1641, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:1998, площадью 5944 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные средней этажности жилые дома, расположенный по адресу: РФ, Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Михайловский, <...> а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи и приобрести его в собственность путем оплаты арендодателю выкупной стоимости передаваемого земельного участка в порядке и сроки, установленные договором (п. 1.1 договора);

- земельного участка с последующим выкупом № 1643, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:2006, площадью 6414 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные средней этажности жилые дома, расположенный по адресу: РФ, Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Михайловский, <...> а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи и приобрести его в собственность путем оплаты арендодателю выкупной стоимости передаваемого земельного участка в порядке и сроки, установленные договором (п. 1.1 договора);

оплаты арендодателю выкупной стоимости передаваемого земельного участка в порядке и сроки, установленные договором (п. 1.1 договора);

- земельного участка с последующим выкупом № 1646, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:1996, площадью 2693 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные средней этажности жилые дома, расположенный по адресу: РФ, Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Михайловский, <...> а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи и приобрести его в собственность путем оплаты арендодателю выкупной стоимости передаваемого земельного участка в порядке и сроки, установленные договором (п. 1.1 договора);

- земельного участка с последующим выкупом № 1647, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:1995, площадью 2753 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные средней этажности жилые дома, расположенный по адресу: РФ, Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Михайловский, <...> а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи и приобрести его в собственность путем оплаты арендодателю выкупной стоимости передаваемого земельного участка в порядке и сроки, установленные договором (п. 1.1 договора);

- земельного участка с последующим выкупом № 1648, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 02:47:110701:1993, площадью 2703 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные средней этажности жилые дома, расположенный по адресу: РФ, Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Михайловский, <...> а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи и приобрести его в собственность путем оплаты арендодателю выкупной стоимости передаваемого земельного участка в порядке и сроки, установленные договором (п. 1.1 договора);

оплаты арендодателю выкупной стоимости передаваемого земельного участка в порядке и сроки, установленные договором (п. 1.1 договора).

Приложением № 2 к договорам определена выкупная стоимость земельного участка и порядок внесения выкупных платежей.

В соответствии с п. 2.3 договоров в редакции дополнительных соглашений № 1 от 20.12.2018 выкупная стоимость земельного участка может быть изменена по инициативе любой из Сторон в случае изменения рыночной стоимости земельного участка на величину более 20% (договоры №№ 1331, 16,40, 1644, 1641), на величину более 25 % (договор № 1643), на величину более 5% (договоры №№ 1646, 1648, 1647, 1649) от согласованной в договоре выкупной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В случае изменения рыночной стоимости земельного участка Сторона- инициатор направляет другой Стороне соответствующее уведомление об изменении выкупной стоимости земельного участка с приложением отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, при этом Стороны обязаны в десятидневный срок заключить соответствующее соглашение, которым подлежит изменению размер и график выкупных платежей, согласованный в приложении № 2 к Договору.

01.04.2019 арендодателю направлены уведомления об уменьшении рыночной стоимости земельного участка.

Так, в соответствии с договором № 1331 выкупная стоимость определена в размере 64 147 600 руб., а согласно отчету об оценке рыночная стоимость земельного участка составила 50 476 000 руб., что подтверждает уменьшение рыночной стоимости земельного участка на 21,3%, к уведомлению истцом приложен отчет об оценке.

В соответствии с договором № 1640 выкупная стоимость определена в размере 85 172 800 руб., согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка составила 59 959 000 руб., что подтверждает уменьшение рыночной стоимости земельного участка на 29,6 %, к уведомлению истцом приложен отчет об оценке.

В соответствии с договором № 1643 выкупная стоимость определена в размере 112 530 000 руб., согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка составила 62 594 000 руб., что подтверждает уменьшение рыночной стоимости земельного участка на 44,4 %, к уведомлению истцом приложен отчет об оценке.

В соответствии с договором № 1644 выкупная стоимость определена в размере 112 380 000 руб., согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка составила 73 105 000 руб., что подтверждает уменьшение рыночной стоимости земельного участка на 34,9 %, к уведомлению истцом приложен отчет об оценке.

В соответствии с договором № 1646 выкупная стоимость определена в размере 30 898 800 руб., согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка составила 28 050 000 руб., что подтверждает уменьшение рыночной стоимости земельного участка на 9,2 %, к уведомлению истцом приложен отчет об оценке.

В соответствии с договором № 1648 выкупная стоимость определена в размере 31 048 800 руб., согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка составила 28 154 000 руб., что подтверждает уменьшение рыночной стоимости земельного участка на 9,3 %, к уведомлению истцом приложен отчет об оценке.

В соответствии с договором № 1647 выкупная стоимость определена в размере 30 898 800 руб., согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка составила 28 675 000 руб., что подтверждает уменьшение рыночной стоимости земельного участка на 7,2 %, к уведомлению истцом приложен отчет об оценке.

В соответствии с договором № 1641 выкупная стоимость определена в размере 88 460 800 руб., согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка составила 58 007 000 руб., что подтверждает уменьшение рыночной стоимости земельного участка на 34,4 %, к уведомлению истцом приложен отчет об оценке.

В соответствии с договором № 1649 выкупная стоимость определена в размере 31 198 800 руб., согласно отчету об оценке, рыночная стоимость земельного участка составила 23 384 000 руб., что подтверждает уменьшение рыночной стоимости земельного участка, к уведомлению истцом приложен отчет об оценке.

Как указывает истец, в нарушение п. 2.3 договоров соглашения заключены не были, направленные в адрес ответчика досудебные претензии с приложением проекта дополнительного соглашения оставлены без удовлетворения.

Истец, полагая действия ответчика незаконными, нарушающими его права и законные интересы, на основании п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, суд полагает заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, требования истца основаны на ненадлежащем исполнении арендодателем условий п.2.3 договоров.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением

случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

На основании п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что инициированное арендатором уменьшение выкупной стоимости земельных участков было основано на выводах отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненного ИП ФИО5 по состоянию на 30.03.2019.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно положениям, предусмотренным частью 2 статьи 9, частями 3 и 4 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

В ходе рассмотрения дела ответчиком заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу в целях установления рыночной стоимости земельных участков, представлены гарантийные письма экспертных организаций, сведения об экспертах, доказательства перечисления денежных средств в размере 45 000 руб. на депозитный счет Арбитражного суда Республики Башкортостан в счет проведения экспертизы (платежное поручение от 26.08.2019 № 36119 на сумму 45 000 руб.).

Определением суда от 28.08.2019 ходатайство индивидуального предпринимателя ФИО2 о назначении экспертизы удовлетворено, по делу № А07-22974/2019 назначена судебная экспертиза, производство

которой поручено ООО Оценочная компания «ТерраНова», эксперту Захарову Ивану Андреевичу, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: «Определить по состоянию на 30.03.2019 рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: 02:47:110701:1997 (1331); 02:47:110701:1998 (1641); 02:47:110701:2006 (1643); 02:47:110701:1996 (1646); 02:47:110701:1999 (1640); 02:47:110701:2008 (1644); 02:47:110701:1995 (1647); 02:47:110701:1993 (1648); 02:47:110701:2010 (1649)».

Согласно заключению эксперта № ЗУ/21/09/19-ЗЭ по состоянию на 30.03.2019 г. рыночная стоимость земельных участков составляет:

- земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1997 – 71 832 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1998 – 81 385 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:2006 – 87 820 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1996 – 39 918 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1999 – 84 124000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:2008 – 102 567 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1995 – 40 808 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1993 – 40 067 000 рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:2010 – 33 278 000 рублей.

С учетом заключения эксперта ответчиком представлен расчет изменения рыночной стоимости земельных участков по отношению к согласованной в договоре выкупной стоимости земельных участков, согласно расчету по состоянию на 30.03.2019 г.:

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1997 увеличилась на 11,979% по отношению к согласованной в договоре выкупной стоимости земельного участка,

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1998 уменьшилась на 7,998% по отношению к согласованной в договоре выкупной стоимости земельного участка,

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:2006 уменьшилась на 21,958% по отношению к согласованной в договоре выкупной стоимости земельного участка,

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1996 увеличилась на 29,189% по отношению к согласованной в договоре выкупной стоимости земельного участка,

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1999 уменьшилась на 1,23% по отношению к согласованной в договоре выкупной стоимости земельного участка,

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:2008 уменьшилась на 8,732% по отношению к согласованной в договоре выкупной стоимости земельного участка,

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1995 увеличилась на 32,069% по отношению к согласованной в договоре выкупной стоимости земельного участка,

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:1993 увеличилась на 29,045% по отношению к согласованной в договоре выкупной стоимости земельного участка,

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:110701:2010 увеличилась на 6,66% по отношению к согласованной в договоре выкупной стоимости земельного участка.

Суд, проверив расчет ответчика, соглашается с выводами о том, что определенная по результатам заключения эксперта № ЗУ/21/09/19-ЗЭ рыночная стоимость превышает договорную, но не является основанием для изменения договорных условий, поскольку изменение не превышает 20% и 25 % от согласованной в договоре выкупной стоимости.

Результаты судебной экспертизы - оценки по состоянию на 30.03.2019 г. подтверждают, что размер величины изменения рыночной стоимости земельных участков составляет не более согласованной сторонами в соответствующих договорах аренды и дополнительных соглашениях к ним величины, следовательно, не является основанием и не влечет изменение согласованной сторонами выкупной стоимости вышеуказанных земельных участков.

Из экспертного заключения также следует, что рыночная стоимость земельных участков с кадастровым номером 02:47:110701:1995, 02:47:110701:1996 увеличилась более чем на 5 %, однако истец полагал, что рыночная стоимость названных земельных участков уменьшилась, в связи с чем факт изменения рыночной стоимости данных земельных участков более чем на 5 % сам по себе не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения исковых требований истца.

Оценив все представленные истцом доказательства в совокупности согласно требованиям ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных судом обстоятельств данного дела суд оснований для удовлетворения заявленных требований не усматривает.

В соответствии с частью 1 статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Поскольку в удовлетворении заявленных исковых требований отказано, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на истца.

Определением суда от 28.08.2019 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО Оценочная компания «ТерраНова», эксперту ФИО6.

Расходы за проведение экспертизы по делу возложены на ответчика, стоимость проведения экспертизы согласно счету № 86 от 25.09.2019 составила 45 000 руб.

Ответчик перечислил на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в сумме 45 000 руб. в счет оплаты проведения экспертизы (платежное поручение от 26.08.2019 № 36119).

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, то есть фактически судебный акт принят в пользу ответчика, расходы по оплате экспертизы подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в размере 45 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МК- СИТИСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МК-СИТИСТРОЙ" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму расходов по оплате судебной экспертизы в размере 45 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Н.Е. Напольская