Постановление от 15 июля 2025 г. по делу № А51-6952/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1981/2025
16 июля 2025 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 16 июля 2025 года

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи Г.Х. Пономаревой,

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.И. Гребенщикова,

при участии:

от управления муниципальной собственности г. Владивостока: ФИО2, доверенность от 23.12.2024 № 28/40196-исх;

от общества с ограниченной ответственностью «Голован»: не явились;

от муниципального казенного учреждения «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости»: не явились,

рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи судебном заседании кассационную жалобу управления муниципальной собственности г. Владивостока

на решение от 20.02.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025

по делу №А51-6952/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «Голован» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690088, <...>)

к управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>)

третье лицо: муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690106, <...>)

об обжаловании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Голован» (далее по тексту – ООО «Голован», общество, истец) обратилось в суд с иском к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее по тексту – УМС г. Владивостока, истец):

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости имущества, определённой отчётом №844-23 от 06.12.2023 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости: нежилое здание, общая площадь – 456,8 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г №11, с земельным участком, общая площадь – 940 кв.м, +/- 11 кв.м., кадастровый номер: 25:28:000000:68196, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный), выполненным ООО «Центр оценки и экспертизы Метод»;

- об определении величины рыночной стоимости имущества: нежилое здание, общая площадь – 456,8 кв.м, количество этажей - 2, в том числе подземных - 0, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г №11, с земельным участком, общая площадь – 940 кв.м, кадастровый номер: 25:28:000000:68196, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории. Местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный), обязательной для УМС при совершении сделки – договора купли-продажи Имущества с ООО «Голован» в размере 7 146 469 рублей без учета НДС, из них 4 772 655 рубля здание и 2 373 814 рублей земельный участок;

- обязании УМС г. Владивостока направить ООО «Голован» подписанный со своей стороны договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене в размере 7 146 469 рублей без учета НДС (с учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее по тексту - МКУ «АПМЗН»).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 20.02.2025 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025 решение оставлено без изменения.

УМС г. Владивостока, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Заявитель утверждает, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого в порядке Закона №159-ФЗ имущества может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом; ответчиком в материалы дела представлены документы, безусловно подтверждающие достоверность величины рыночной стоимости объектов, в свою очередь, истцом не опровергнуты достоверность выводов и правильность методик, применяемых при проведении экспертного исследования и составлении отчета об оценке от 06.12.2023 №844-23. Полученная в рамках судебной экспертизы стоимость объекта оценки не соответствует действительной рыночной стоимости и существенной занижена.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Голован» приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

ООО «Голован» и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

В судебном заседании, проведенном в соответствии с положениями статьи 153.1 АПК РФ путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Пятого арбитражного апелляционного суда, представитель УМС г. Владивостока настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, и установлено судами, между УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Голован» (арендатор) 09.06.2021 заключен договор аренды недвижимого имущества №01-15959-001-Н-АР10062-00, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилое здание общей площадью 456,8 кв.м, этажность: 2, кадастровый номер 25:28:060130:637, расположенное по адресу: г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г №11, для использования в целях: склад, гараж, мастерские. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

28.08.2023 истец направил в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение здания.

Уведомлением от 07.03.2024 №24/358 МКУ «АПМЗН» предложило заключить договор купли-продажи, предоставило решение Думы г. Владивостока от 29.02.2024 №321 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путём реализации субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества», а так же проект договора №409-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального имущества: нежилое здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено: нежилое здание общей площадью 456,8 кв.м., количество этажей - 2, в том числе подземных – 0, кадастровый № 25:28:060130:637, расположенное по адресу г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в/г №11; земельный участок общей площадью 940 кв.м. кадастровый №25:28:000000:68196, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: склады, бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, объекты дорожного сервиса, обеспечение дорожного отдыха, ремонт автомобилей, благоустройство территории. Местоположение: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный).

Стоимость имущества (здание с земельным участком) в пункте 3.1. предлагаемого договора, указана в размере 18 668 500 рублей, данный размер стоимости определён оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы Метод».

Полагая, что величина рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, недостоверна, ООО «Голован» обратилось к другому независимому оценщику для определения реальной рыночной стоимости здания.

27.03.2024 ООО «Голован» обратилось в МКУ «АПМЗН» с письмом о несогласии с ценой имущества, приложив к нему соответствующий протокол разногласий.

Письмом №24/475 от 28.03.2024 МКУ «АПМЗН» отказало в удовлетворении предложения об изменении стоимости имущества.

Истец, полагая, что выкупная стоимость спорного объекта недвижимости, предложенная ответчиком, является завышенной, обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, с выводами которого согласился апелляционный суд, принимая во внимание результаты экспертного заключения ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-эксперт» (эксперт ФИО3), удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешение судом спора о наличии разногласий по конкретным условиям подлежащего заключению договора сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и определению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные данным Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон №178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №159-ФЗ).

Согласно абзацу 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее – Информационное письмо №92) разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Как следует из материалов дела, при подготовке проекта договора купли-продажи УМС г. Владивостока руководствовалось отчетом об оценке ООО «Центр оценки и экспертизы Метод» от 06.12.2023 №844-23, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого здания с кадастровым номером 25:28:060130:637, составляет 13 717 500 рублей (без учета НДС), земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:68196 - 4 951 000 рублей (без учета НДС), итого - 18 668 500 рублей (без учета НДС).

В свою очередь, истец обратился к оценочной организации ООО «Краевой центр оценки», подготовившей отчет №080 от 28.03.2024, по которому величина рыночной стоимости здания с кадастровым номером 25:28:060130:637 - 4 280 000 рублей (без учета НДС), земельного участка, кадастровый номер: 25:28:000000:68196 - 1 950 000 рублей, итого – 6 230 000 рублей (без учета НДС).

При рассмотрении настоящего дела, установив, что имеется спор относительно выкупной цены имущества по спорному договору, определением от 03.10.2024 судом назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимая экспертиза и оценка собственности «Гарант-эксперт» ФИО3.

На разрешение эксперта поставлен вопрос: определить рыночную стоимость нежилого здания, общая площадь - 456,8 кв.м , количество этажей: 2, в том числе подземных 0, назначение - нежилое, кадастровый номер: 25:28:060130:637, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, Русский Остров, п. Экипажный, в районе ул. Экипажная, в /г № 11, с земельным участком, общая площадь - 940 + /- 11 кв.м , кадастровый номер: 25:28:000000:68196, расположенным по адресу: Приморский край, г. Владивосток, о. Русский (п. Экипажный) по состоянию на дату оценки 28.08.2023.

По результатам проведенной судебной экспертизы в заключении эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого здания, кадастровый номер: 25:28:060130:637, с земельным участком, кадастровый номер: 25:28:000000:68196, на дату оценки 28.08.2023 составляет округленно 8 101 000 рублей с учетом НДС или 7 146 469 рублей без учета НДС.

Учитывая результаты оценки, установленные в рамках настоящего дела, ООО «Голован» уточнило свои требования в порядке статьи 49 АПК РФ.

Суды, принимая во внимание результаты экспертного заключения, подготовленного ООО «НЭО «Гарант-Эксперт» в рамках судебной экспертизы, руководствуясь указанными выше правовыми положениями, пришли в выводу об урегулировании разногласий сторон, с учетом стоимости выкупаемого имущества, определенной по результатам судебной экспертизы, в сумме 7 146 469 рублей, без учета НДС, из них: 4 772 655 рублей – здание и 2 373 814 рублей – земельный участок.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наличия в заключении противоречивых или неясных выводов, не представлено.

Доводы УМС г. Владивостока о том, что оценка рыночной стоимости отчуждаемого муниципального имущества в соответствии с положениями Закона №159-ФЗ может быть обеспечена исключительно уполномоченным органом, в связи с чем пункт 3.1 в редакции, предложенной истцом (с учетом принятых судом уточнений), не подлежит включению в договор, отклоняются как противоречащие пункту 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ и пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92.

Неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих отмену состоявшихся по делу судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 АПК РФ), арбитражными судами также не допущено.

Таким образом, суд округа не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых решения, постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Управление муниципальной собственности г. Владивостока освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.02.2024, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2025 по делу №А51-6952/2024 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Г.Х. Пономарева

Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова

С.И. Гребенщиков