Решение от 22 января 2018 г. по делу № А14-5763/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-5763/2017

«22» января 2018г.

Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2018г.

Решение в полном объеме изготовлено 22 января 2018г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Сидоровой О.И.

при ведении протокола секретарём судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное дело по иску

Прокурора Воронежской области в интересах Российской Федерации

к 1. Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

2. обществу с ограниченной ответственностью «Спартан», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка

третьи лица:

1. общество ограниченной ответственностью «Агросвет», г. Воронеж

2. общество с ограниченной ответственностью «Выбор», г. Воронеж

3. общество с ограниченной ответственностью «Атлант», г. Воронеж

4. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж

5. Администрация городского округа город Воронеж

по иску Прокурора Воронежской области в интересах Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка

третьи лица:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж

2. общество с ограниченной ответственностью «Спартан», г. Воронеж

3. общество с ограниченной ответственностью «Агросвет», г. Воронеж

по иску Прокурора Воронежской области в интересах Российской Федерации в лице территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Выбор» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения

третьи лица:

1.общество с ограниченной ответственностью «Спартан», г. Воронеж

2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области

при участии в судебном заседании:

от прокурора – Руденко И.И. удостоверение

от территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области – ФИО2 по доверенности от 25.05.2107 №АА-12/3351

от ООО «Спартан» – ФИО3 по доверенности от 17.05.2017, ФИО4 по доверенности от 19.05.2017

от ООО «Выбор» – ФИО5 по доверенности от 01.11.2015

от ООО «Атлант» – ФИО6 по доверенности от 24.08.2017

от иных лиц, участвующих в деле, не явились, извещены

у с т а н о в и л:

Прокурор Воронежской области обратился в арбитражный суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, обществу с ограниченной ответственностью «Спартан» о признании недействительным договора купли-продажи от 03.02.2015 земельного участка, имевшего ранее кадастровый номер 36:34:0602001:127, расположенного по адресу: <...>, уч. 3, заключенного между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области и обществом с ограниченной ответственностью «Спартан».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество ограниченной ответственностью «Агросвет», общество с ограниченной ответственностью «Выбор», общество с ограниченной ответственностью «Атлант», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, Администрация городского округа город Воронеж.

Определением суда от 25.07.2017 для совместного рассмотрения с настоящим делом объединены дела №А14-10127/2017, А14-10126/2017 по искам прокурора к обществу с ограниченной ответственностью «Атлант» и обществу с ограниченной ответственностью «Выбор» об истребовании земельных участков из чужого незаконного владения.

В судебное засдение не явились представители Администрации городского округа город Воронеж, ООО «Агросвет», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области.

Учитывая, что суд располагает сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания, дело рассматривалось в отсутствие не явившихся лиц на основании ст. 156 АПК РФ.

Прокурор исковые требования поддержал, указав, договор купли продажи земельного участка является ничтожной сделкой, совершенной с нарушением требований земельного законодательства. ООО «Спартан» и ООО «Выбор» не являются добросовестными приобретателями земельных участков, в связи с чем земельные участки подлежат истребованию в пользу Российской Федерации.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области исковые требования признало, указав, что земельный участок был предоставлен в собственность ООО «Спартан» в результате заблуждения относительно нахождения на земельном участке объекта недвижимого имущества, на основании документов, подтверждающих право собственности ООО «Сартан».

Ответчики исковые требования не признали, пояснив, что земельный участок приобретен ООО «Спартан» как собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке (поливочного комплекса), при приобретении земельного участка у ООО «Спартан» они не знали и не могли знать о неправомерности его отчуждения продавцом.

На основании ст. 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв.

Из материалов дела следует.

Прокуратурой Воронежской области проведена проверка соблюдения земельного законодательства при использовании земельного участка, площадью 524 393 кв.м., кадастровый номер 36:34:0602001:127, расположенного по адресу: <...> «б», участок 3, который ранее являлся собственностью Российской Федерации и находился во владении ФГБОУ ВО «Воронежский государственный аграрный университет имени императора Петра I» на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Распоряжением Территориального управления от 18.06.2012 № 259-р право постоянного (бессрочного) пользования на спорный земельный участок у образовательного учреждения прекращено.

Фактически указанный участок в 2011, в 2012 годах использовался в сельскохозяйственных целях ФГУП «Опытная сельскохозяйственная станция государственного образовательного учреждения «Воронежский аграрный университет имени К.Д. Глинки» и был занят многолетними насаждениями (семечковыми садами).

Согласно распоряжению Правительства РФ от 27.11.2010 № 2102-р «Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2011-2013 годы», приказом территориального от 22.12.2010 №379 «О приватизации федеральных государственных унитарных предприятий, включенных в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2011 год» ФГУП «Опытная сельскохозяйственная станция государственного образовательного учреждения Воронежского аграрного университета имени К.Д. Глинки» включено в прогнозный план приватизации. В дальнейшем федеральное государственное унитарное предприятие преобразовано в ОАО «Воронежская опытная сельскохозяйственная станция» (распоряжение территориального управления от 14.12.2011 № 502-р).

Распоряжением территориального управления от 19.10.2012 №427-р в связи с приватизацией данный участок, занятый многолетними насаждениями (семечковыми садами), предоставлен ОАО Воронежская опытная сельскохозяйственная станция» в аренду. 22.10.2012 заключен соответствующий договор аренды сроком на 49 лет и с арендной платой 7 163 руб. 54 коп. в год, который зарегистрирован управлением Росреестра по Воронежской области. 12.03.2014 данный договор расторгнут по соглашению сторон.

Согласно п. 1.1 вышеуказанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование за плату являющиеся федеральной собственностью земельный участок: из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 36:34:0602001:127, разрешенное использование: здания, строения, сооружения и земли сельскохозяйственного использования. Права собственника земельного участка не обременены правами третьих лиц (п. 1.4). Помимо прочих одной из основных обязанностей, возложенных на арендатора договором, являлось использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

За год до расторжения договора аренды, 12.04.2013 ОАО «Воронежская опытная сельскохозяйственная станция» обратилось с ходатайством о рассмотрении вопроса о заключении договора субаренды с ООО «Спартан». Такое ходатайство обосновывалось нахождением на спорном земельном участке многолетних насаждений - сада, необходимостью с наступлением весеннего периода проведения мероприятий по содержанию сада, вырубке, обрезке деревьев, внесению удобрений, а также строительства поливочного резервуара для орошения садов, на что у ОАО «Воронежская опытная сельскохозяйственная станция» не имелось денежных средств.

26.04.2013 ОАО «Воронежская опытная сельскохозяйственная станция» с согласия территориального управления по договору субаренды передало данный участок ООО «Спартан» на срок 11 месяцев с арендной платой 99 000 руб.

На основании разрешения на строительство, выданного администрацией городского округа город Воронеж 31.05.2013 ООО «Спартан», разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию от 12.07.2013, зарегистрировано право собственности ООО «Спартан» на комплекс поливочного водопровода протяженностью 1 136 м., возведенный на спорном земельном участке.

03.02.2015 на основании распоряжения территориального управления от 30.01.2015 №22-р между ООО «Спартан» и территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому участок предоставлен ООО «Спартан» в собственность по цене, равной кадастровой стоимости (2 564 281,77руб). Основанием для заключения данного оговора послужило наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости (поливочного комплекса), принадлежащего обществу.

Впоследствии, по утверждению ООО «Спартан», поливочный комплекс был демонтирован.

Из справки Воронежского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация -Федеральное БТИ» от 24.03.2015 следует, что по состоянию на 23.03.2015 на спорном земельном участке строений (сооружений) не имеется.

26.02.2015 ООО «Спартан» принято решение о разделе земельного участка на два участка: участок с кадастровым номером 36:34:0602001:13758 и участок с кадастровым номером 36:34:0602001:13759.

11.03.2015 земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:13758 по договору купли-продажи продан ООО «Выбор», которое впоследствии приняло решение о его разделе на 54 земельных участка.

Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:13759 по договору от 23.03.2015 ООО «Спартан» продан ООО «Агросвет», которое впоследствии по договору купли-продажи от 28.04.2015 реализовало участок ООО «Атлант».

По материалам проверки, проведенной прокуратурой области, СУ СК России по Воронежской области, 29.04.2016 по вышеуказанным фактам по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, возбуждено уголовное дело, по которому ведется предварительное следствие. По версии следствия, комплекс поливочного водопровода фактически построен не был. Неустановленные лица, действуя от имени ООО Спартан», предоставили в администрацию городского округа город Воронеж, ряд документов, содержащих заведомо ложные сведения о якобы построенном на указанном участка комплексе поливочного водопровода, а также договор на выполнение работ по строительству комплекса поливочного водопровода, якобы заключенный с ООО «Эксперт», обладающим признаками фирмы «однодневки». Сотрудники администрации города, будучи введенными в заблуждение относительно достоверности сведений, содержащихся в представленных документах, 12.07.2013 выдали ООО «Спартан» разрешение на ввод указанного объекта недвижимости в эксплуатацию.

В рамках уголовного дела проведены экспертизы с целью обнаружения на спорном земельном участке признаков проведения работ по монтажу/демонтажу поливочного водопровода.

Согласно заключениям эксперта №19-12/16-П/СЭ от 19.12.2016, №246/3-101-17 от 09.08.2017 признаков проведения работ по монтажу/демонтажу поливочного комплекса на земельном участке не обнаружено.

Полагая сделку по купле-продаже земельного участка ничтожной, заключенной с нарушением требований земельного законодательства, прокурор обратился с иском о признании сделки недействительной. Кроме того, полагая, что приобретение ООО «Атлант» земельного участка при его осведомленности о неправомерности действий ООО «Спартан» при выкупе земельного участка, а также по цене, ниже рыночной, свидетельствует о недобросовестности приобретателей, прокурор обратился в суд с требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы сторон, оценив представленные по делу доказательства, суд находит исковые о признании сделки недействительной обоснованными и подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты (ст. 12 ГК РФ), в том числе, путем признании сделки недействительной, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной или неразграниченной собственности, на момент возникновения настоящего спора регулировался Земельным кодексом РФ (здесь и далее положения Земельного кодекса Российской Федерации приводятся в редакции, действующей на момент совершения сделки).

Согласно п. 2 ст. 15 Земельного кодекса граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности,

имеют исключительное по своему выбору право на аренду или приобретение в собственность данных земельных участков. Как предусмотрено п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

При этом законом установлены императивные требования относительно цены земельного участка, выкупаемого в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ.

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (разъяснено, что, по смыслу ст. 131 Гражданского кодекса, закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В пункте 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, разъяснено, в случае, когда объект создан исключительно в целях улучшения качества и обслуживания земельного участка и не обладает самостоятельным функциональным назначением, он является неотъемлемой частью земельного участка и не может быть признан объектом недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

Как следует из проектной документации на поливочный комплекс (591-ИОС2, том 5.7.1), заключения Управления главного архитектора от 27.05.2013, сооружение представляет собой две тупиковые водопроводные системы из шести поливочных резервуаров емкостью 50 куб.м., площадь резервуара 18 кв.м., общая площадь застройки шести резервуаров 108 кв.м., водопроводную сеть протяженностью 1 136 м, материал труб полиэтиленовые в монолитных ж/б лотках, диаметром 160мм, глубина заложения до 1 метра. Назначение сооружения – для полива находящихся на участке садов.

В данном случае поливочный комплекс мог выполнять лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку.

Таким образом, поливочный комплекс не имеет самостоятельного функционального назначения, целью его является исключительно улучшение качества земель и обслуживание только земельного участка, на котором он расположен, поэтому его следует рассматривать как неотъемлемую часть земельного участка.

Принимая во внимание, что «объект недвижимого имущества» является правовой категорией, позволяющей определять объект как объект гражданского оборота с самостоятельным хозяйственным назначением, суд пришел к выводу о том, что комплекс поливочного водопровода не может быть отнесен к объектам недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных в п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно абз. 2, 4 ч. 1 ст. 52 АПК РФ с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также с иском об истребовании государственного и муниципального имущества из чужого незаконного владения может обратиться прокурор.

В п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166, 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Статьей 38 Земельного кодекса РФ установлено, что приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка осуществляется на торгах (конкурсах или аукционах).

Таким образом, договор купли-продажи №1-з земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.02.2015, по которому ООО «Спартан» продан земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:127 площадью 524 393 кв.м. в порядке ст. 36 названного Кодекса в отсутствие на нем объекта недвижимого имущества, следует признать сделкой, нарушающей требования закона, посягающей на публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В этой связи требование о признании сделки недействительной следует признать правомерным.

Требование прокурора к ООО «Атлант» об истребовании земельного участка из незаконного владения суд также находит подлежащим удовлетворению с учетом следующего.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Права, предусмотренные ст. ст. 301–304 ГК РФ принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст. 305 ГК РФ).

Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения подлежит удовлетворению при наличии у истца права собственности либо законного владения имуществом, обладающим индивидуально-определенными признаками, и отсутствие у ответчика законных оснований владения этим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В этой связи, владение земельным участком ООО «Атлант» следует признать незаконным, поскольку имущество приобретено им у лица (путем совершения последовательных сделок купли-продажи), не имеющего право на отчуждение имущества.

Согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

Таким образом, в силу ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя, если это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, и во всех случаях - от недобросовестного приобретателя и лица, приобретшего имущество безвозмездно.

В п. 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - постановление Пленума №10/22) разъяснено, что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2015) от 04.03.2015).

Таким образом, для разрешения вопроса об истребовании имущества из чужого незаконного владения необходимо установить, была или не была выражена воля собственника на отчуждение имущества.

Как следует из материалов дела, воля на отчуждение имущества была выражена путем заключения договора купли-продажи земельного участка от имени Российской Федерации уполномоченным органом в соответствии с его компетенцией, лицом, представляющим Российскую Федерацию в отношениях с третьими лицами, действующим на основании приказа и доверенности.

При этом копии документов из материалов уголовного дела, представленные прокурором в подтверждение доводов о том, что выбытие земельного участка произошло в результате преступных действий, следовательно, помимо воли собственника, судом во внимание не принимаются.

В соответствии с ч. 4 ст. 69 АПК РФ для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом, обязателен вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу. Приговора суда, вступившего в законную силу по факту мошеннических действий при приобретении земельного участка не имеется.

Кроме того, обстоятельства, на которые ссылается прокурор, предъявляя данные доказательства, так же не могут свидетельствовать о пороке воли бывшего собственника, поскольку наличие на земельном участке поливочного комплекса, которое опровергается путем представления материалов уголовного дела, не имеет правового значения для принятия решения о предоставлении земельного участка в собственность, притом, что комплекс поливочного водопровода не является объектом недвижимого имущества.

Таким образом, материалы уголовного дела, согласно которым на земельном участке не поводились работы по монтажу (демонтажу) поливочного комплекса не свидетельствуют о пороке воли на отчуждение земельного участка.

На основании оценки представленных по делу доказательств суд пришел к выводу о недобросовестности ООО «Атлант» при приобретении по договору купли-продажи от 28.04.2015 земельного участка.

Согласно ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Иные документы и материалы допускаются в качестве доказательств, если содержат сведения об обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела (п. 1 ст. 89АПК РФ)

Таким образом, Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации не содержит ограничений на использование материалов уголовного дела в качестве доказательств в арбитражном процессе.

Согласно материалам дела договор купли-продажи от 03.02.2015 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от имени ООО «Спартан» подписан директором ФИО7, в дальнейшем по договору от 23.03.2015 земельный участок продан ООО «Агросвет». От имении ООО «Агросвет» договор подписан по доверенности ФИО8

28.04.2015 земельный участок приобретен ООО «Атлант». Договор от имени покупателя подписан директором общества ФИО9

Как следует из протокола допроса свидетеля ФИО8, она в 2012 году в качестве сметчика работала в ООО «КЛД Сталь», а также занималась бухгалтерией, в офисе данной организации она периодически видела ФИО9, ФИО10, ФИО11

Из протокола допроса свидетеля ФИО9 следует, что она была знакома с ФИО11, который предложил ей работу бухгалтера в его фирме ООО «МегаСтрой». По просьбе ФИО11 на нее как учредителя было зарегистрировано ООО «Юрлайн», где директором был ФИО10 По пояснениям свидетеля она сдавала бухгалтерскую отчетность не только ООО «Юрлайн», но и ООО «Спартан». В 2015 году ФИО9 по просьбе ФИО11 стала учредителем, директором ООО «Атлант».

Допрошенный в качестве свидетеля по уголовному делу ФИО11 показал, что он хотел приобрести земельные участки площадью 80 га., расположенные в районе улиц Шишкова, ФИО12, Московский проспект, выяснял каким образом можно снизить их стоимость. В сентября 2012 года он обратился в филиал ФГБУ «ФКП Росрееста» по Воронежской области с заявлением о снижении кадастровой стоимости земельных участков, в том числе, участка с кадастровым номером 36:34:0602001:131, кадастровая стоимость была снижена, но он узнал, что для приобретения земельных участков по кадастровой стоимости необходимо иметь на земельном участке строения, сооружения, которых у него не было. О данной ситуации он рассказал своему знакомому ФИО10, с которым поддерживал хорошие отношения. Свидетель пояснил, что земельные участки впоследствии были приобретены на подконтрольную ему организацию ООО «Атлант», директором которой являлась его знакомая ФИО9, и которая по его указанию подписала соответствующие договоры.

Из сведений о земельном участке, предоставленных прокурору ФГБУ «ФКП Росреестра» также следует, что 14.09.2012 ФИО11 обратился с заявлением об устранении технической ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:131 и 17.09.2012 было принято решение об исправлении кадастровой ошибки в кадастровых сведениях в части удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Материалами дела также подтверждается, что ФИО13 и ФИО11 являлись участниками обществ «Абсолютпроектстрой» (2010-2011) и «Проспект» (2014).

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что ООО «Атлант» не могло не знать об обстоятельствах совершения ООО «Спартан» сделки по приобретению в собственность федерального имущества. Более того, ФИО11 (согласно пояснениям которого в рамках уголовного дела ООО «Атлант» являлось подконтрольной ему организацией) действовал с целью приобретения в собственность федерального имущества, обратившись в орган кадастрового учета с заявлением об исправлении технической ошибки.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Таким образом, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего законные интересы, поэтому оценке подлежат фактические обстоятельства, которые могут свидетельствовать об осведомленности приобретателя имущества о незаконности выбытия этого имущества из владения собственника, а также

о том, что при надлежащей степени заботливости и осмотрительности ответчик должен был воздержаться от приобретения имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в постановлении от 09.09.2008 №6132/08 по делу №А45-10354/07-35/366, приобретение имущества по цене, значительно ниже рыночной, то есть явно несоразмерной действительной стоимости этого имущества, свидетельствует о недобросовестности приобретателя.

В п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 №126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» указано, что приобретение имущества по заниженной стоимости свидетельствует о недобросовестности приобретателя. При такой ситуации приобретатель имущества, проявляя обычную степень осмотрительности, должен был предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи (п.10 названного Информационного письма).

В обоснование довода о приобретении ООО «Атлант» и ООО «Выбор» земельных участков по цене, не соответствующей рыночной цене, что по его мнению свидетельствует о недобросовестности приобретателя, прокурором представлены дополнение №ДЭ-1912-17 от 19.12.2017 к заключению эксперта №19-12/16-СТ/СЭ (выполненное в рамках уголовного дела), согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603001:13759 на дату приобретения его ООО «Атлант» составляет 424 584 390руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 36:34:0603001:13758 на дату приобретения его ООО «Выбор» составляет 451 676 312руб.

Кроме того, по мнению экспертов (заключением эксперта №19-12/16-СТ/СЭ) отсутствовали основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка и соответственного удельного показателя кадастровой стоимости участка.

Однако действия кадастровой палаты по государственной регистрации изменений вида разрешенного использования земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости не могут быть предметом оценки в рамках рассматриваемых требований.

Как следует из договоров купли-продажи земельных участков, ООО «Спартан», ООО «Атлант» и ООО «Выбор» приобретали земельные участки с видом разрешенного использования «здания, строения, сооружения и земли сельскохозяйственного использования». В то же время согласно дополнению №ДЭ-1912-17 от 19.12.2017 к заключению эксперта №19-12/16-СТ/СЭ, экспертами в качестве аналогов применены земельные участки не с аналогичным видом разрешенного использования, а с видом разрешенного использования «для многоэтажной застройки».

То обстоятельство, что ООО «Выбор» впоследствии был изменен вид разрешенного использования земельного участка не имеет правового значения для определения цены земельного участка на момент его приобретения.

В этой связи суд приходит к выводу об отсутствии надлежащих доказательств приобретения ООО «Атлант» и ООО «Выбор» земельных участков по явно заниженной цене.

При этом следует учитывать, что ООО «Спартан» приобрело из федеральной собственности земельный участок площадью 524 393 кв.м. по кадастровой стоимости за 2 564 281руб. Затем разделив земельный участок, реализовало два земельных участка: участок площадью 270 303 кв.м. ООО «Выбор» по цене 2 500 000руб., участок площадью 254 090 кв.м. ООО «Агросвет», который позднее приобретен ООО «Атлант» по цене 2 300 000руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка и виде его разрешенного использования содержались в публичной кадастровой карте, находящейся в открытом доступе.

В силу ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

По смыслу Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 №316, в редакции от 30.06.2010, кадастровая стоимость земельного участка является максимально приближенной к его рыночной стоимости.

При указных обстоятельствах, суд находит, что материалами дела не подтверждается довод прокурора о том, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение недвижимых объектов ввиду явно заниженной цены недвижимого имущества.

Кроме того, ООО «Выбор» перед совершением сделки купли-продажи земельного участка, проявив обычную степень разумности и осмотрительности, обратился в ООО Центр независимой оценки «Фрегат» с целью определения ориентировочной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0602001:13758, и получил экспертное заключение №ЭЗ-002/15, согласно которому стоимость участка составляет 2 488 000руб. что также опровергает довод прокурора о недобросовестности приобретателя.

Доводы ООО «Спартан» и ООО «Атлант» в обоснование возражений относительно заявленных требований судом не принимаются как противоречащие установленным по делу обстоятельствам, представленным доказательствам и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.

Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В связи с этим права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК РФ основания.

Доводы ответчиков 1 и 2 о недопустимости принятия в качестве доказательств по рассматриваемому спору материалов уголовного дела, поскольку по уголовному делу не имеется вступившего в законную силу приговора, противоречат положениям ст. ст. 64, 89 АПК РФ.

Пунктом 4 ст. 69 АПК РФ установлено, что вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для арбитражного суда по вопросам о том, имели ли место определенные действия и совершены ли они определенным лицом.

При этом судом приняты в качестве иных письменных доказательств протоколы допроса свидетелей, поскольку в рамках настоящего дела устанавливаются обстоятельства правомерности выбытия земельного участка из владения Российской Федерации и добросовестности (недобросовестности) приобретателя по договору, а не факт совершения преступления или виновность/невиновность лица в совершении преступления.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в ст. 9 названного Кодекса, а также положений ст. 65 Кодекса, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий несовершения им соответствующих процессуальных действий.

С учетом исследования и оценки представленных по делу доказательств, исковые требования следует удовлетворить в части признания сделки недействительной, истребования земельного участка из владения ООО «Атлант», в удовлетворении требований прокурора к ООО «Выбор» следует отказать.

Согласно ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В силу п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Следовательно, государственная пошлина по иску в размере 12 000руб. относится на ООО «Спартан» и ООО «ВЫыбор».

Согласно ст. 333.37 Налогового кодекса РФ и п. 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 №46 от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются прокуроры, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы, обращающиеся в арбитражные суды в случаях, предусмотренных законом, в защиту государственных и (или) общественных интересов.

Следовательно, с общества с ограниченной ответственностью «Спартан» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 000руб., с общества с ограниченной ответственностью «Атлант» 6 000руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (ничтожным) договор №1-з купли-продажи земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 36:34:0602001:127, расположенного по адресу: <...>, участок 3, заключенный между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Спартан», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Истребовать из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Атлант», г. Воронеж ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу Российской Федерации земельный участок с кадастровым номером 36:34:0602001:13759, расположенный по адресу: <...>, участок 3, в границах земельного участка, ранее имевшего кадастровый номер 36:34:0602001:127.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спартан», г. Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3 000руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Атлант», г. Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) в доход федерального бюджета 6 000руб. государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований Прокурора Воронежской области обществу с ограниченной ответственностью «Выбор» (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Воронежской области.



Судья О.И. Сидорова