Решение от 29 февраля 2024 г. по делу № А41-78553/2023

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-78553/23
29 февраля 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 февраля 2024 года.


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа Щёлково Московской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Мцыри" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору № 65/з по арендной плате за 2 квартал 2023 в размере 105 310,49 руб., пени в размере 4 528,35 рублей за период с 23.03.2023 по 16.06.2023


при участии в судебном заседании представителей согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Щёлково Московской области (далее – администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Мцыри" (далее – ООО "Мцыри", ответчик) о взыскании задолженности по договору № 65/з по арендной плате за 2 квартал 2023 в размере 105 310, 49 рублей, пени в размере 4 528,35 рублей за период с 23.03.2023 по 16.06.2023.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2023 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 30.11.2023 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства в связи с необходимостью выяснения дополнительных обстоятельств по делу, исследованием дополнительных доказательств в соответствии с п. 2 части 5 ст. 227 АПК РФ

Ответчик представил письменные возражения (отзыв), в которых просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

От сторон к началу судебного заседания возражений против перехода к рассмотрению дела судом первой инстанции не поступило, в связи с чем, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела судом первой инстанции.

Дело рассмотрено в порядке статей 121 - 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца, надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, отзыве, заслушав пояснения ответчика, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Щёлковского района (арендодатель) на основании постановления от 16.01.1997 № 32 и ТОО «Ягодка» (арендатор) заключен договор № 65/з на аренду земельного участка (далее – договор) общей площадью 256,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для размещения магазина (далее – земельный участок) сроком на 5 лет.

12.10.2010 между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области и ООО «Мцыри» (правопреемник ТОО «Ягодка») заключено соглашение о внесении изменений в договор в части наименования арендатора, новым арендатором стало ООО «Мцыри».

Согласно п. 3.2 договора, арендатор обязуется своевременно уплачивать арендную плату в соответствии с договором.

Согласно приложению № 2 к договору, арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Согласно п. 4.4 договора, расчет арендной платы арендатор производит самостоятельно.

Согласно п. 5.2. договора, в случае невыполнения п. 4.1 и п. 4.4 в установленный срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0,7% от размера платежа за истекший расчетный период.

Истец указал, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, у него образовалась задолженность по оплате арендной платы по договору за 2 кв. 2023 в размере 105 310, 49 рублей, начислены пени в размере 4 528,35 рублей за период с 23.03.2023 по 16.06.2023.

В порядке досудебного урегулирования спора в адрес ответчика направлена претензия № СЕ/13.2/2171 от 20.06.2023 с предложением об оплате задолженности и пени.

Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В силу положений ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких требований и условий – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Обстоятельства, на которые ссылается истец в обоснование своих требований, ответчиком оспорены.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик представил в материалы дела отзыв на исковое заявление, в котором указывает, что ООО «Мцыри» является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 50:14:0000000:127442, площадью 265,1 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, городской округ Щёлково, <...> (далее – нежилое помещение).

Указанное нежилое помещение расположено в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, городской округ Щёлково, <...>.

Таким образом, нежилое помещение ответчика является частью многоквартирного жилого дома, поскольку имеет общие несущие конструкции, связано инженерными коммуникациями, в связи с чем, отдельно от жилого дома существовать не может.

Из содержания договора аренды № 65/з от 16.01.1997 следует, что сторонами в качестве объекта аренды согласован земельный участок площадью 256,6 кв.м., расположенный по адресу <...> для размещения магазина.

Указанный договор аренды был заключен с целью эксплуатации помещения магазина, находящегося в жилом доме по адресу: Московская область, городской округ Щёлково, <...>. Нежилое помещение с 06.06.2001 находится в собственности ООО «Мцыри».

Земельный участок, на котором расположено указанное помещение, является неотъемлемой частью земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: <...>.

С 01.03.2005 введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, который в ст. 36 ввел понятие элементов общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, к числу которых в силу закона отнесен земельный участок, на котором такой жилой дом расположен.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч. 2 ст. 16 Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, земельный участок, предоставленный по договору аренды от № 65/з от 16.01.1997 после приобретения в собственность ООО «Мцыри» помещения стал находиться в собственности последнего, поскольку начало действия первоначальной редакции Жилищного кодекса Российской Федерации состоялось 01.03.2005 - с указанной даты земельный участок под многоквартирным домом находится в долевой собственности ООО "Мцыри".

Статьей 16 Закона № 189-ФЗ и положениями Жилищного кодекса Российской Федерации законодатель установил специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах, а также специальный правовой режим элементов общего имущества, предусматривающий в силу закона принадлежность доли в общем имуществе каждому собственнику помещений в таком доме независимо от регистрации права собственности на такую долю.

Пунктом 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ (в ред. от 07.06.2013) предусмотрено, что многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

В соответствии с пунктом 6 статьи 16 Закона № 189-ФЗ (в ред. от 29.02.2016) предусмотрено, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в государственный кадастр недвижимости.

В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Таким образом, согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, у Администрации как арендодателя прекратилось право на получение арендной платы за пользование указанным земельным участком.

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

П. 67 постановления от 29.04.2010 № 10/22 предусмотрено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

На основании пп. "а" п. 2, п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 26.03.2014) в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Частью 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, судом установлено и материалами дела подтверждено, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику, является единым объектом с многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...>, следовательно, в силу вышеизложенных норм права и разъяснений вышестоящих судебных инстанций земельный участок под этим помещением, который определен в договоре аренды в качестве объекта аренды, находится в общей долевой собственности собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома. Следовательно, каких-либо имущественных прав в отношении данного земельного участка истец не имеет.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и регистрации права собственности на любое помещение в указанном доме ответчик в силу закона утратил право пользования земельным участком как арендатор и приобрел права распоряжения земельным участком как собственник. При этом истец утратил право распоряжаться земельным участком как арендодатель.

Указанные выше обстоятельства также подтверждаются вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 29.12.2023 по делу № А41-53339/23. Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса РФ, статьи 16 Закона № 189-ФЗ, суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка под многоквартирным домом считается прекратившим свое действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом изложенных обстоятельств и принимая во внимание положение названных выше норм права, указанные обстоятельства считаются установленными и не подлежат повторному доказыванию.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из статьи 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий на совершение им соответствующих процессуальных действий.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, судом установлено, материалами дела подтверждено, что принадлежащее ответчику нежилое помещение является частью многоквартирного жилого дома, право собственности на часть земельного участка под помещением, принадлежащим ответчику, возникло у него в силу закона, а также учитывая преюдициальное значение обстоятельств (фактов), правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы и пени не имеется, в связи с чем в иске следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго