Постановление от 14 сентября 2025 г. по делу № А53-32837/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-32837/2023
г. Краснодар
15 сентября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от заявителя – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 15.07.2023), в отсутствие заинтересованных лиц: департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН <***>, ОГРН <***>), правительства Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 по делу № А53-32837/2023, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент), правительству Ростовской области (далее – правительство) о признании незаконным отказа, выраженного в письме от 31.07.2023№ 59.30-1648/17-МУ, в предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.

Заявление основано на положениях главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивировано следующим. Отказ в предоставлении предпринимателю в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10 является незаконным и нарушает права (интересы) заявителя как собственника объекта недвижимости (автостоянки с комплексом автомойки), расположенного на данном земельном участке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – управление).

Решением от 04.03.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.05.2025, требования удовлетворены. Отказ департамента, выраженный в письме от 31.07.2023 № 59.30-1648/17-МУ, признан незаконным, на департамент возложена обязанность в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу повторно рассмотреть заявление предпринимателя о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10, расположенного по адресу: <...>. Суды пришли к выводу о том, что  отказ в предоставлении земельного участка является незаконным, так как нарушаются исключительные права собственника здания на приобретение участка в собственность.

Департамент обжаловал указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе заинтересованное лицо просит отменить решение и постановление, вынести новый судебный акт.

Как указывает податель жалобы, фактическое использование здания (автомойка, магазин автотоваров, эксплуатация офисных помещений) не соответствует установленному виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10 – «Подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые и (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения». При таких обстоятельствах приобретение спорного земельного участка не может быть обусловлено целью использования: автостоянки с размещением комплекса автомойки, указанной в заявлении. Кроме того, объекты, обосновывающие вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, не выявлены, что подтверждается заключением судебной экспертизы по делу. В соответствии с фрагментом карты функциональных зон, а также карты планируемого размещения объектов местного значения города Ростова-на-Дону (автомобильные дороги местного значения) Генерального плана города Ростова-на-Дону от 21.07.2023 № 59-34-2/21009, испрашиваемый земельный участок располагается в границах существующей магистральной улицы общегородского значения регулируемого движения. Также по данным топографической съемки общая площадь застройки земельного участка составляет 452,9 кв. м, и, соответственно, площадь земельного участка более чем в 3 раза превышает застроенную площадь рассматриваемого земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель опровергает доводы департамента.

В судебном заседании представитель предпринимателя возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судами выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Кассационная жалоба рассмотрена в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе и отзыве на нее, выслушав представителя предпринимателя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от 06.02.2017 № 1525, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование находящийся в федеральной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0021613:10, площадью 1565 кв. м, имеющий следующее местоположение: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, Первомайский район, ул. Вятская, разрешенное использование: для эксплуатации платной автостоянки; подземные, подземно-наземные, наземные одно- и многоуровневые открытые (или) закрытые автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения (пункт 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка установлен с 06.02.2017 по 05.02.2022 (пункт 2.1 договора).

На основании постановления Администрации г. Ростова-на-Дону от 29.08.2017 № 808, распоряжения Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области от 27.07.2017 № 1653-р земельный участок передан в муниципальную собственность города Ростова-на-Дону. Право аренды земельного участка передано ФИО4 (далее – ФИО4) на основании договора уступки от 23.03.2017, а впоследствии – предпринимателю на основании соглашения о разделе наследственного имущества от 15.01.2022.

В настоящее время сторонами договора аренды от 06.02.2017 № 1525 являются департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор). Договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке в управлении.

05 апреля 2018 года Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону ФИО4 выдано разрешение № 61-310-922401-2018 на строительство автостоянки с размещением комплекса автомойки общей площадью 764,01 кв. м, количество этажей – 2. Указанный объект возведен на основании проектной документации ООО «Финансово-промышленная компания "Контракт-Центр"» и введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 07.06.2019№ 61-310-922409-2019, выданного департаментом архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону. Возведенному объекту капитального строительства присвоен адрес: <...>.

Право собственности ФИО4, а впоследствии предпринимателя на возведенный объект капитального строительства зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН).

18 июля 2023 года предприниматель подал в департамент заявление о предоставлении земельного участка, расположенного под объектом недвижимости, в собственность без проведения торгов.

Письмом от 31.07.2023 № 59.30-1648/17-МУ департамент отказал в продаже земельного участка в собственность. Отказ мотивирован тем, что  усматривается несоответствие между видом разрешенного использования земельного участка и функциональными характеристиками здания, поскольку преимущественным видом использования здания является автомойка, магазин и эксплуатация офисных помещений; объекты, обосновывающие вид разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, не выявлены; испрашиваемый земельный участок, в соответствии с фрагментом карты функциональных зон Генерального плана города Ростова-на-Дону, расположен в границах существующей магистральной улицы общегородского значения регулируемого движения, отнесен к зоне транспортной инфраструктуры и инженерно-транспортной территориальной зоне. Земельные участки, предназначенные для эксплуатации автомобильных дорог, в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, относятся к землям, ограниченным в обороте, и не могут предоставляться в частную собственность; площадь земельного участка более чем в три раза превышает застроенную площадь.

Ссылаясь на незаконность данного решения, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Земельным кодексом Российской Федерации в качестве одного из основных принципов земельного законодательства определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). К исключениям из общего правила о продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукционов, отнесен случай продажи земельного участка собственнику расположенного на нем здания (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указывается, помимо прочего, цель использования земельного участка (пункт 1 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации). По результатам рассмотрения поступившего заявления уполномоченный орган либо осуществляет подготовку трех экземпляров проекта договора купли-продажи и направляет их для подписания заявителю, либо принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка (подпункты 1, 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации). Одним из оснований принятия отрицательного решения является обращение с заявлением о предоставлении земельного участка лица, не имеющего права на приобретение этого участка без проведения торгов (пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации).

Право лица, являющегося собственником расположенного на земельном участке здания, на приобретение этого участка в собственность является исключительным и может быть ограничено только федеральным законом (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации). Исключительный характер названного права означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов предполагает, что эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2017), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 15.11.2017). Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10). Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в собственность земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив приведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, приняв во внимание заключение судебной экспертизы, проведенной по делу  с целью проверки доводов о функциональном назначении строения и соразмерности испрашиваемого для его эксплуатации земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что земельный участок необходим предпринимателю для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания. параметры земельного участка отвечают виду разрешенного использования и целям, указанным предпринимателем в заявлениях о предоставлении участка в собственность.

Так, не имеется оснований полагать, что вид разрешенного использования земельного участка – для размещения подземных, подземно-наземных, наземных одно- и многоуровневых открытых (или) закрытых автостоянок, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения, не соответствует фактическим целям эксплуатации возведенного объекта недвижимости – здания, в составе которого имеются автостоянка, автомойка самообслуживания на шесть постов и торговое помещение, а также предусмотрена эксплуатация офисных помещений. Заявитель не поясняет, в чем он усматривает такое несоответствие.

Соразмерность предоставляемого участка судами проверена и подтверждена.

Как следует из заключения экспертов от 09.09.2024 № 620/10-3-24, площадь земельного участка с кадастровым номером 61:44:0021613:10 по адресу: <...> с учетом вида его разрешенного использования и требований действующих норм и правил соответствует площади расположенного на нем объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0021613:793, то есть необходима для эксплуатации указанного нежилого здания в соответствии с его функциональным назначением. При этом экспертом учтены вид его разрешенного использования здания, требований действующих норм и правил по его эксплуатации, соответствие процента застройки градостроительному регламенту территориальной зоны, приведенному в ст. 37 Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону, расположение нежилого здания по отношению к существующей застройке, потребность в подъездных и пешеходных путях для организации возможность въезда, выезда, необходимость соблюдения противопожарных норм, технологические процессы, связанные с эксплуатацией указанного здания по его функциональному назначению. Составленная экспертом схема расположения здания на испрашиваемом к предоставлению земельном участке также не дает оснований предположить очевидную несоразмерность такового целям эксплуатации строения.

Согласно выводам экспертов объект капитального строительства – здание с кадастровым номером 61:44:0021613:793 по своему объемно-планировочному, конструктивному, инженерно-техническому решениям и своим технико-экономическим, показателям, в полной мере соответствует объемно-планировочному, конструктивному, инженерно-техническому решениям и технико-экономическим показателям строения, предусмотренным проектной документацией на здание – «Автостоянка с размещением комплекса автомойки». Фактическое функциональное использование объекта капитального строительства с кадастровым номером 61:44:0021613:793 ведется как здания, в составе которого имеются автостоянка, автомойка самообслуживания на шесть постов и торговое помещение, а также предусмотрена эксплуатация офисных помещений.

Кроме того, как верно отметил суд апелляционной инстанции, спорное здание (автостоянка с размещением комплекса автомойки) возведено на основании разрешения на строительство от 05.04.2018 № 61-310922401-2018 и введено в эксплуатацию на основании разрешения от 07.06.2019 № 61-310-922409-2019 как автостоянка с размещением комплекса автомойки. Выдав разрешение на строительство, а впоследствии – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, департамент архитектуры и градостроительства как уполномоченное подразделение органа местного самоуправления в сфере регулирования градостроительной деятельности, подтвердил возведение спорного объекта в соответствии с действующими нормами и требованиями в сфере строительства и градостроительства, а также в полном соответствии с проектной документацией. В силу статей 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации поведение органов местного самоуправления, допустивших введение в гражданский оборот автостоянки с размещением комплекса автомойки, принадлежащих заявителю, но отказавших в предоставлении земельного участка под спорное строение с указанием на использование участка с нарушением вида разрешенного использования (департамент), не соответствует стандарту разумного и добросовестного участника гражданского оборота, в том числе с учетом властных полномочий по распоряжению участками, при которых изменение своей позиции в ущерб заявителю, который ранее разумно и добросовестно полагался на обратное поведение такой стороны, не допускается.

Суды также учли, что согласно фрагменту карты планируемого размещения автомобильных дорог, являющейся частью Генерального плана города, дорога по улице Вятской относится к числу существующих, а не планируемых к строительству в будущем объектов. При этом согласно представленному фотоматериалу здание возведено с очевидностью не в границах автомобильной дороги, в связи с чем не имеется оснований полагать, что предприниматель испрашивает к предоставлению земельный участок ограниченный в обороте. ИП ФИО1 направлен запрос в ДАиГ города Ростова-на-Дону о предоставлении координат границ автодороги. Письмом ДАиГ г. Ростов-на-Дону от 09.06.2023 N 59-34-2/16568 сообщил, что указанные координаты отсутствуют, и будут определяться позднее при разработке документации по планировке территории. Департамент не привел должное обоснование того, что в соответствии с утвержденными и действующими документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов местного значения – автомобильной дороги. Также с учетом возведения объекта недвижимости в установленном порядке судами не приняты не подтвержденные документально доводы о нахождении спорного участка на территории общего пользования.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемое решение департамента не соответствует нормам подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации. Приняв незаконное решение, департамент нарушил исключительное право предпринимателя, являющегося собственником расположенного на земельном участке нежилого здания, на приобретение этого участка в собственность.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанции о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность ее удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.03.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2025 по делу № А53-32837/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий                                                                                      М.Н. Малыхина


Судьи                                                                                                                                В.А. Анциферов


                                                                                                                               А.И. Мещерин