Решение от 16 октября 2020 г. по делу № А76-14343/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-14343/2019
16 октября 2020 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения вынесена 09 октября 2020 г.

Решение изготовлено в полном объеме 16 октября 2020 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Жернакова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск, к обществу с ограниченной ответственностью «Формула бетона», ОГРН <***>, г. Челябинск,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск, Управления по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска, ОГРН <***>, г. Челябинск, общества с ограниченной ответственностью «Салаватстрой», ОГРН <***>, г. Челябинск, ФИО2, ФИО3,

о взыскании 212 119 руб. 98 коп.,

при участии в судебном заседании до перерыва:

от истца – представителя ФИО4 по доверенности от 12.05.2020 № 72, служебное удостоверение, диплом,

после перерыва:

от истца – представителя ФИО4 по доверенности от 12.05.2020 № 72, служебное удостоверение, диплом,

от ответчика – представителя ФИО5 по доверенности от 09.01.2020, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Формула бетона» (далее – ООО «Формула бетона», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 за период с 22.11.2018 по 05.03.2019 в размере 209 838 руб. 60 коп., неустойки по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 за период с 04.12.2018 по 05.03.2019 в размере 2 281 руб. 38 коп. (с учетом уточнения размера исковых требований, т. 2 л.д. 66).

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 06.05.2019 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация города Челябинска (далее – Администрация), Управление по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска (далее – Управление), общество с ограниченной ответственностью «Салаватстрой» (далее – ООО «Салаватстрой»), ФИО2 (далее – ФИО2), ФИО3 (далее – ФИО3).

Лица, участвующие в деле, извещены о судебном разбирательстве по делу надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

На основании статей 123, 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

От ООО «Формула бетона» в материалы дела поступили отзыв на исковое заявление и дополнения к отзыву (т. 1 л.д. 61-62, 119-121, 166-170), в которых ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований, указал, что 22.11.2018 ООО «Формула Бетона» приобрело в собственность торгово-офисное здание с кадастровым номером: 74:36:0601004:5936, расположенное по адресу: <...>. Торгово-офисное здание расположено на земельном участке площадью 1 151 кв.м., с кадастровым номером: 74:36:0601004:4872, который ранее был предоставлен в аренду застройщику - ООО «СалаватСтрой» для проектирования и строительства. 10.09.2018 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU74315000-173-2018 торгово-офисное здание было введено в эксплуатацию, в силу чего после указанной даты оснований для взыскания арендной платы, исчисляемой в порядке, предусмотренном договором аренды УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 не имеется. 30.11.2018 ООО «Формула Бетона» обратилось в Комитет с просьбой заключить договор аренды земельного участка для эксплуатации торгово-офисного здания, в дополнение к своему обращению 21.12.2018 ООО «Формула Бетона» заявило о расторжении договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 и заключении нового договора аренды, который будет соответствовать цели аренды – эксплуатация здания. Комитет ответом № 536 от 15.01.2019 в расторжении договора краткосрочной аренды отказал, заявил, что основания для расторжения действующего договора аренды и заключения нового договора аренды отсутствуют, поскольку проектной документацией, предоставленной для получения разрешения на строительство объекта, предусмотрено строительство в 2 этапа и цель договора аренды не достигнута. Судебными актами по делу № А76-12866/2019 отказ Комитета признан незаконным.

Ответчик полагал, что к нему не применимы нормы п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в силу чего требование о взыскании неустойки, предусмотренной договором аренды УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016, стороной которого ответчик не является, необоснованно. Ответчик также считал договор аренды прекращенным с момента завершения строительства на земельном участке объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию.

Третьи лица письменные отзывы на исковое заявление в суд не представили.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании протокола о результатах открытого аукциона от 09.06.2016 № 1378 (т. 1 л.д. 36-37) между Комитетом (арендодатель) и Баженовым С.Л. (арендатор) был подписан договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 (далее – договор УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016, т. 1 л.д. 26-32), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 1 151 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0601004:4872, расположенный по адресу: микрорайон № 28, ул. Салавата Юлаева, Калининского района города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-офисного здания.

В соответствии с п. 2.1 договора УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 срок аренды устанавливается со дня заключения настоящего договора и составляет – тридцать два месяца.

На основании п. 3.1. договора УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 ежегодная арендная плата определена по результатам торгов протоколом от 09.06.2016 № 1378 о результатах открытого аукциона Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и составляет 8 090 793 руб. 47 коп. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

В силу п. 3.2 договора УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 за арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежемесячно: за текущий месяц – до 1-го числа следующего месяца.

В пункте 6.3 договора УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 стороны согласовали, что за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день просрочки исполнения обязательств, от арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

В приложении к договору (форма № 2) стороны согласовали размер и сроки внесения арендной платы (т. 1 л.д. 33-34).

По акту приема-передачи земельного участка от 06.07.2016 (т. 1 л.д. 35) Комитет передал ФИО3 в аренду земельный участок площадью 1 151 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0601004:4872, расположенный по адресу: микрорайон № 28, ул. Салавата Юлаева, Калининского района города Челябинска.

Между ФИО3 (продавец) и ООО «СалаватСтрой» (покупатель) подписан договор от 28.08.2017 (т. 1 л.д. 39), согласно п. 1 которого продавец продал, а покупатель купил объект незавершенного строительства со степенью готовности 6 % - торгово-офисное здание, площадью 1 358,8 кв.м., расположенное по адресу: город Челябинск в микрорайоне № 28 ул. Салавата Юлаева, Калининский район, кадастровый номер 74:36:0601004:5921 (далее – объект). Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании разрешения на строительство № RU74315000-384-г-2016 от 30.12.2016, договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016.

Переход права собственности на объект незавершенного строительства к ООО «СалаватСтрой» зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 30.08.2017, о чем сделана запись регистрации 74:36:0601004:5921-74/001/2017-3 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на обороте договора (т. 1 л.д. 39 оборот).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 06.03.2019 № 74/001/001/2019-75693 (т. 1 л.д. 40-42) на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0601004:4872 расположен объект недвижимости с кадастровым номером 74:36:0601004:5936, в отношении земельного участка зарегистрировано обременение на основании договора УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 в пользу ООО «СалаватСтрой». Земельный участок имеет вид разрешенного использования – для размещения торгово-офисного здания.

10.09.2018 Администрацией г. Челябинска выдано ООО «СалаватСтрой» разрешение № RU74315000-173-2018 на ввод в эксплуатацию объекта – Торгово-офисного здания (1 этап строительства) по ул. Салавата Юлаева в Калининском районе г. Челябинска (т. 1 л.д. 67-68).

На основании договора целевого взноса (вклада) на финансирования строительства № 33/17 от 01.09.2017, акта приема передачи от 08.10.2018 (т. 1 л.д. 129, 130) ООО «СалаватСтрой» передало ФИО2 в собственность торгово-офисное здание с кадастровым номером 74:36:0601004:5936.

Переход права собственности на указанный объект недвижимости к ФИО2 зарегистрирован в установленном законом порядке (выписка из ЕГРН от 18.10.2018, т. 1 л.д. 126-128).

Согласно акту приема-передачи имущества в счет вклада в уставный капитал от 15.11.2018 (т. 1 л.д. 131) право собственности на торгово-офисное здание с кадастровым номером 74:36:0601004:5936, расположенное по адресу: <...>, перешло от ФИО2 к ООО «Формула Бетона» (т. 1 л.д. 131).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.01.2019 № 74/001/001/2019-68085 (т. 1 л.д. 43-44) 22.11.2018 за ООО «Формула Бетона» зарегистрировано право собственности на торгово-офисное здание с кадастровым номером 74:36:0601004:5936, расположенное по адресу: <...>.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.01.2019 (т. 1 л.д. 69-70) ООО «Формула Бетона» передало часть торгово-офисного здания площадью 529,7 кв.м в аренду АО «Тандер», о чем 24.12.2018 внесена запись в реестр о государственной регистрации обременения торгово-офисного здания.

ООО «Формула Бетона» в материалы дела представлен договор аренды недвижимого имущества № ЧлФ/38251/18 от 14.12.2018 (т. 2 л.д. 89-98), заключенный между ООО «Формула Бетона» (арендодатель) и акционерным обществом «ТАНДЕР» (арендатор), согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: нежилое помещение площадью 529,7 кв.м., являющееся частью нежилого здания общей площадью – 1 404,3 кв.м., кадастровый номер 74:36:0601004:5936, расположенного на первом этаже здания, по адресу <...> В.

Договор заключен на срок 12 лет (п. 1.4 договора).

ООО «Формула Бетона» представлен также договор аренды № 24/12 от 24.12.2018 (т. 2 л.д. 100-108) подписанный между ООО «Формула Бетона» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателей ФИО6 (арендатор), согласно п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть торгово-офисного здания, общей площадью 633,62 кв.м., расположенную на втором этаже по адресу: <...> в. Кадастровый номер здания: 74:36:0601004:5936.

В силу п.п. 1.5, 7.2 договора договор заключается на срок 5 лет, исчисляемого с даты его государственной регистрации, однако доказательства государственной регистрации договора аренды № 24/12 от 24.12.2018 в материалы дела ответчиком не представлены.

ООО «Формула Бетона» 30.11.2018 обратилось в Комитет с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка для эксплуатации построенного торгово-офисного здания, ссылаясь на разрешение № RU74315000-173-2018 на ввод в эксплуатацию объекта и завершение освоения земельного участка (т. 1 л.д. 64).

Кроме этого, 21.12.2018 ООО «Формула Бетона» направило в адрес Комитета заявление о расторжении договора УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 и заключении нового договора аренды, который будет соответствовать цели аренды – эксплуатация здания (т. 1 л.д. 65).

Письмом от 15.01.2019 № 536 Комитет отказал ООО «Формула Бетона» в заключении договора аренды испрашиваемого земельного участка для целей эксплуатации построенного здания, указав, что основания для расторжения действующего договора аренды и заключения нового договора аренды отсутствуют, поскольку проектной документацией, предоставленной для получения разрешения на строительство объекта, предусмотрено строительство в 2 этапа, и цель договора аренды для строительства не достигнута (т. 1 л.д. 66, т. 2 л.д. 21).

Считая отказ Комитета, изложенный в письме № 536 от 15.01.2019, незаконным, нарушающим права и охраняемые законом интересы ООО «Формула Бетона» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании указанного отказа Комитета.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.01.2020 по делу № А76-12866/2019 требования ООО «Формула Бетона» удовлетворены. Признан незаконным отказ Комитета, изложенный в письме № 536 от 15.01.2019, в заключении договора аренды земельного участка площадью 1151,00 кв. м., с кадастровым номером: 74:36:0601004:4872, находящегося по адресу: <...> в Калининском районе, для целей аренды - эксплуатация Торгово-офисного здания, расположенного по адресу: <...>.

Суд первой инстанции обязал Комитет в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление ООО «Формула Бетона» о расторжении договора краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06 июля 2016 года и о заключении договора аренды земельного участка площадью 1151,00 кв. м., с кадастровым номером: 74:36:0601004:4872, расположенном по адресу: <...> в Калининском районе, для целей аренды - эксплуатация Торгово-офисного здания, расположенного по адресу: <...> (т. 1 л.д. 180-185).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020 (т. 2 л.д. 8-12) решение суда по делу № А76-12866/2019 изменено. Суд апелляционной инстанции обязал Комитет в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу направить ООО «Формула Бетона» (ОГРН <***>, ИНН <***>) проект договора аренды земельного участка площадью 1 151,00 кв. м., с кадастровым номером 74:36:0601004:4872, расположенным по адресу: город Челябинск, Калининский район, улица Салавата Юлаева, микрорайон № 28, для целей эксплуатации Торгово-офисного здания, расположенного по адресу: город Челябинск, Калининский район, улица Салавата Юлаева, дом 29В.

Комитет направил ООО «Формула Бетона» требование (претензию) от 19.03.2019 № 7282 (т. 1 л.д. 17-18, 19-25) с требованием об оплате задолженности по договору УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 за период с 22.11.2018 по 05.03.2019 в размере 2 305 321 руб. 98 коп., неустойки за период с 01.12.2018 по 05.03.2019 в размере 21 292 руб. 98 коп.

Требования указанной претензии ООО «Формула Бетона» были оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании п.п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Как следует из материалов дела, на основании протокола о результатах открытого аукциона от 09.06.2016 № 1378 (т. 1 л.д. 36-37) между Комитетом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был подписан договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 (далее – договор УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016, т. 1 л.д. 26-32), по условиям п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора краткосрочной аренды земельный участок площадью 1 151 кв.м, с кадастровым номером 74:36:0601004:4872, расположенный по адресу: микрорайон № 28, ул. Салавата Юлаева, Калининского района города Челябинска, из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования, для строительства торгово-офисного здания.

Стороны согласовали существенные условия данного договора, приступили к его исполнению, по акту приема-передачи земельного участка от 06.07.2016 (т. 1 л.д. 35) Комитет передал ФИО3 в аренду земельный участок площадью 1 151 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0601004:4872.

Между ФИО3 (продавец) и ООО «СалаватСтрой» (покупатель) был подписан договор от 28.08.2017 (т. 1 л.д. 39), согласно п. 1 которого ООО «СалаватСтрой» приобрело объект незавершенного строительства со степенью готовности 6 % - торгово-офисное здание, площадью 1 358,8 кв.м., расположенное по адресу: город Челябинск в микрорайоне № 28 ул. Салавата Юлаева, на земельном участке, находящемся в аренде у ФИО3 по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016.

ООО «СалаватСтрой» осуществило достройку указанного объекта, получило разрешение № RU74315000-173-2018 от 10.09.2018 на ввод в эксплуатацию объекта – Торгово-офисного здания (1 этап строительства) по ул. Салавата Юлаева в Калининском районе г. Челябинска (т. 1 л.д. 67-68) и на основании договора целевого взноса (вклада) на финансирования строительства № 33/17 от 01.09.2017 передало ФИО2 в собственность завершенное строительством торгово-офисное здание с кадастровым номером 74:36:0601004:5936.

Согласно акту приема-передачи имущества в счет вклада в уставный капитал от 15.11.2018 (т. 1 л.д. 131) право собственности на торгово-офисное здание с кадастровым номером 74:36:0601004:5936, расположенное по адресу: <...>, перешло от ФИО2 к ООО «Формула Бетона» (т. 1 л.д. 131).

Из содержания п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

С учетом изложенного, вышеуказанной цепочки сделок, на основании которых ООО «Формула Бетона» приобрело право собственности на торгово-офисное здание с кадастровым номером 74:36:0601004:5936, расположенное по адресу: <...>, суд находит несостоятельными доводы ответчика о том, что к нему не применимы нормы п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ, а также положения договора аренды УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016. С 22.11.2018 права и обязанности арендатора по указанному договору принадлежат ответчику.

В соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 был заключен для строительства торгово-офисного здания по результатам открытого аукциона № 1378 от 09.06.2016.

На основании п. 3.1. договора УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 ежегодная арендная плата определена по результатам торгов протоколом от 09.06.2016 № 1378 о результатах открытого аукциона Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и составляет 8 090 793 руб. 47 коп. График (размер и сроки) внесения арендной платы указаны в приложении (форма № 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Ответчик полагал, что договор аренды является прекращенным с момента завершения строительства на земельном участке объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию.

Однако, поскольку ни закон, ни договор аренды земельного участка не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором находятся объект недвижимости, после завершения строительства, то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Указанное соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772, включенном в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016.

В названном определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772 также отмечено, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

При рассмотрении судами дела № А76-12866/2019 было установлено, что при разработке проектной документации торгово-офисного здания проект был разделен на два этапа строительства: 1 этап – строительство двухэтажного здания, площадью 1 358, 81 кв.м.; 2 этап – строительство 3 этажа площадью 636, 19 кв.м.

В письме Администрации города Челябинска от 24.04.2019 № 7163/гасн отмечено, что в условиях сложившейся застройки и транспортной схемой обслуживания данной территории большое количество парковочных мест (при увеличении этажности и, соответственно, площади торгово-офисного здания) невозможно. Проектирование и строительство 2 этапа невыполнимо.

Застройщиком ООО «СалаватСтрой» принято решение о корректировке проектной документации, соответствующие коррективы внесены в проектную документацию. В Администрацию города Челябинска представлена откорректированная проектная документация (шифр проекта: 07.10.2016), где строительство указанного объекта предусмотрено без разделения на этапы (л.д. 54-55).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что с момента ввода спорного объекта в эксплуатацию, то есть с 10.09.2018 договор краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 прекратил своё действие как рассчитанный на пользование арендатором земельным участком для целей строительства, поскольку изменилось его целевое назначение - со строительства торгово-офисного здания на эксплуатацию торгово-офисного здания.

Основываясь на указанных выводах суда апелляционной инстанции, истец просит суд взыскать с ответчика задолженность по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 за период с 22.11.2018 по 05.03.2019 в размере 209 838 руб. 60 коп., рассчитывая ее по регулируемым ставкам арендной платы на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов» применительно к эксплуатации на арендуемом земельном участке торгово-офисного здания.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 ЗК РФ и пункта 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными (муниципальными) органами.

Оценив разногласия сторон, возникшие относительно применения ставки арендной платы, арбитражный суд считает необходимым применение в настоящем случае при исчислении размера арендной платы ставки установленной в размере 3 % для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, так как объект недвижимости введён в эксплуатацию.

Поскольку в рассматриваемом случае, с учетом редакции Закона Челябинской области от 24.04.2008 № 257-ЗО, действующей с 01.07.2017, относительно применения коэффициента К1, учитывающего разрешенное использование земельного участка согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, использование разрешенного использования арендуемого земельного участка («для размещения торгово-офисного здания») невозможно, так как строительство завершено, исходя из принципа доходности использования земли и ее целевого использования, суд приходит к выводу, что в данном случае коэффициент К1 подлежит применению с учетом фактического вида деятельности арендатора на земельном участке.

ООО «Формула Бетона» в материалы дела представлен договор аренды недвижимого имущества № ЧлФ/38251/18 от 14.12.2018 (т. 2 л.д. 89-98), заключенный между ООО «Формула Бетона» (арендодатель) и акционерным обществом «ТАНДЕР» (арендатор), согласно п. 1.1 которого арендодатель обязуется в порядке и на условиях договора предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество, именуемое в дальнейшем объект: нежилое помещение площадью 529,7 кв.м., являющееся частью нежилого здания общей площадью – 1 404,3 кв.м., кадастровый номер 74:36:0601004:5936, расположенного на первом этаже здания, по адресу <...> В.

Договор заключен на срок 12 лет (п. 1.4 договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 14.01.2019 (т. 1 л.д. 69-70) ООО «Формула Бетона» передало часть торгово-офисного здания площадью 529,7 кв.м в аренду АО «Тандер», о чем 24.12.2018 внесена запись в реестр о государственной регистрации обременения торгово-офисного здания.

ООО «Формула Бетона» представлен также договор аренды № 24/12 от 24.12.2018 (т. 2 л.д. 100-108), однако без доказательств его государственной регистрации, тогда как в силу п.п. 1.5, 7.2 договора договор заключается на срок 5 лет, исчисляемого с даты его государственной регистрации.

Истцом в материалы дела был представлен справочно-информационный расчет задолженности по арендной плате по договору аренды земли г. Челябинска УЗ № 000983-Д-2007 от 31.12.2008 за период с 22.11.2018 по 05.03.2019 на сумму 203 796 руб. 52 коп., исходя из фактического вида деятельности арендатора на земельном участке (сдача части недвижимого имущества в аренду) (т. 2 л.д. 79-80).

Указанный справочно-информационный расчет ответчиком опровергнут не был, доказательства отсутствия (уплаты) задолженности по арендной плате в указанный период не представлены.

С учетом изложенного, суд первой инстанции приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований Комитета о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды земли г. Челябинска УЗ № 000983-Д-2007 от 31.12.2008, исходя из фактического вида деятельности арендатора на земельном участке за период с 22.11.2018 по 05.03.2019, в размере 203 796 руб. 52 коп.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330, ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 6.3 договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день просрочки исполнения обязательств, от арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы за пользование земельным участком ответчиком в установленные договором сроки не произведена, требования Комитета о взыскании финансовых санкций (пеней) являются обоснованными.

Комитет просит суд взыскать с общества неустойку по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 за период с 04.12.2018 по 05.03.2019 в размере 2 281 руб. 38 коп.

Судом проверена арифметическая правильность произведенного истцом расчета неустойки, и суд приходит к выводу, что с учетом частичного удовлетворения требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору, требования Комитета о взыскании с общества неустойки по арендной плате по договору аренды земли г. Челябинска УЗ № 000983-Д-2007 от 31.12.2008 за период с 22.11.2018 по 05.03.2019 также подлежат частичному удовлетворению на сумму 2 195 руб. 58 коп., согласно представленному справочно-информационному расчету неустойки (т. 2 л.д. 82).

Доказательства чрезмерности взыскиваемой неустойки (ст. 333 ГК РФ) ответчиком суду не представлены.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При цене иска 212 119 руб. 98 коп. размер государственной пошлины по иску составит 7 242 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Согласно подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

При подаче искового заявления государственная пошлина Комитетом не уплачивалась, поскольку истец как орган местного самоуправления в силу подп. 1.1. п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах, с учетом частичного удовлетворения заявленного иска, пропорционально сумме удовлетворённого иска государственная пошлина в размере 7 032 руб. 79 коп. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Формула бетона» в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска задолженность по арендной плате по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 в размере 203 796 руб. 52 коп., неустойку по договору краткосрочной аренды земельного участка города Челябинска УЗ № 014819-К-2016 от 06.07.2016 в размере 2 195 руб. 58 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Формула бетона» в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7 032 руб. 79 коп.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.С. Жернаков