Решение от 9 июля 2017 г. по делу № А56-68887/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-68887/2016
10 июля 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 04 июля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 10 июля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРЕМЬЕР" (адрес: Россия 191024, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пер ПЕРЕКУПНОЙ д.3,лит. А, пом.7-Н, ОГРН: 1077847535633);

ответчик: :КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пр СМОЛЬНЫЙ 1/Б, ОГРН: 1027809244561);

третье лицо: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФОНД ИМУЩЕСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА", СПб ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (адрес: Россия 190000, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, пер ГРИВЦОВА 5; Россия 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6 подъезд, 3 этаж, ОГРН: 1057812368239)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

при участии

- от истца: ФИО2, доверенность от 12.05.2015

- от ответчика: ФИО3, доверенность от 29.12.2016

- от третьих лиц: 1. не явился, 2. ФИО4, доверенность от 31.05.2017, ФИО5, доверенность от 09.01.2017

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Премьер» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, лит.А, пом.7-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, приняв п.2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 9000000 руб., НДС не облагается».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и Санкт-Петербургское Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – ГУИОН).

Определением от 28.12.2016 суд назначил экспертизу по вопросу: Какова величина рыночной стоимости нежилого помещения, находящегося по адресу: <...>, лит.А, пом.7-Н, по состоянию на 17.02.2015, поручив ее проведение эксперту ОАО «Региональное управление оценки» ФИО6.

20.03.2017 в Арбитражный суд поступило экспертное заключение №28/12/16-1 от 14.03.2017.

Определением суда от 21.03.2017 назначен вопрос о возобновлении производства по делу на 18.04.2017. В судебном заседании, состоявшемся 18.04.2017, представитель истца представил к материалам дела возражения на заключение эксперта и просил назначить экспертизу повторно.

Определением суда от 26.04.2017 ходатайство представителя истца о назначении экспертизы повторно - удовлетворено, по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Новая оценочная компания» ФИО7, производство по делу приостановлено.

30.05.2017 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поступило заключение эксперта № 775 от 29.05.2017.

В судебном заседании 04.06.2017 производство по делу возобновлено.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик и третье лицо возражали против заявленных требований.

ГУИОН заявило ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, учитывая, что доводы ГУИОН не свидетельствуют о наличии ошибок, влияющих на достоверность представленного ООО «Новая оценочная компания» экспертного заключения, ходатайство ГУИОН о проведении повторной экспертизы отклонено как направленное на затягивание судебного процесса в соответствии с п. 5 ст. 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

На основании договора аренды от 10.08.2006 N 20-А062476 (в редакции дополнительного соглашения от 02.04.2014 N 03) Общество владеет и пользуется нежилым помещением 7-Н площадью 69,4 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Перекупной пер., д. 3, лит. А.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 17.02.2015 о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

На основании задания Комитета ГУИОН подготовило отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 06.04.2015 N 31-8-0119 (085)-2015 по состоянию на 17.02.2015.

Согласно данному отчету рыночная стоимость арендуемого Обществом помещения определена в размере 11 140 000 руб.

Распоряжением Комитета по управлению городским имуществом (правопредшественника Комитета) от 20.04.2015 N 671-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Перекупной пер., д. 3, лит. А, пом. 7-Н" (далее - Распоряжение N 671-р) определен способ приватизации спорного помещения в виде продажи его Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 11 140 000 руб., определенной в Отчете ГУИОН.

Вступившим в законную силу решением от 12.03.2016 по делу № А56-36305/2015 признана недостоверной величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества, установленная в указанном отчете и утвержденная распоряжением Комитета от 20.04.2015 N 671-рз.

14.06.2016 Общество направило в Комитет уведомление о намерении использовать преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения по цене 9 000 000 руб.

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим требованием.

В силу статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценке).

Определением от 26.04.2017 по ходатайству истца назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Новая оценочная компания» ФИО7.

По результатам судебной экспертизы представлено экспертное заключение № 775 от 29.05.2017, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта на 17.02.2015 составляет 9 360 000 руб.

Дата, на которую должна быть установлена рыночная стоимость, определена с учетом положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, Постановления Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12, которое указывает, что оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку выводы, сделанные экспертом, мотивированы, в экспертном заключении отражены все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований им не доверять не имеется, суд принимает данное экспертное заключение как достоверное.

Доводы ГУИОН о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, подлежат отклонению, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта противоречий не выявлено.

Отчет ГУИОН № 31-8-0110(078)К-2016, составленный 18.10.2016, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 11 090 000 руб., а также экспертное заключение №28/12/16-1 от 14.03.2017, составленное ОАО «Региональное управление оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 11 500 000 руб., отклонены судом, как недостоверные доказательства по делу, учитывая, что вступившим в законную силу решением от 12.03.2016 по делу № А56-36305/2015 было установлено, что результат оценки объекта в размере 11 140 000 руб. не соответствует сложившемуся рынку объекта оценки, завышен и близок к верхней границе рыночного интервала.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона об оценке в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании. В соответствии с положениями статьей 421, 445, 446 ГК РФ в данном случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исходя из требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, цена объекта подлежит установлению судом на основании заключения эксперта ООО «Новая оценочная компания» № 775 от 29.05.2017, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет 9 360 000 руб.

Расходы по уплате государственной пошлины, по проведению экспертизы подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, лит.А, пом.7-Н, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, приняв п.2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 9 360 000 руб., НДС не облагается».

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Общество с ограниченной ответственностью «Премьер» 6000 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины, 40 000 руб. расходов на проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.