Постановление от 13 октября 2025 г. по делу № А60-63248/2024

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...> e-mail: 17aas.info@arbitr.ru
П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-7662/2025-ГК
г. Пермь
14 октября 2025 года
Дело № А60-63248/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 14 октября 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Коньшиной С.В.,

судей Крымджановой Д.И., Маркеевой О.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харисовой А.И.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – доверенность от 12 декабря 2024 года, диплом, служебное удостоверение;

иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «МАО»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 июля 2025 года по делу № А60-63248/2024

по иску lепартамента по управлению муниципальным имуществом (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «МАО» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании штрафа,

установил:

Департамент по управлению муниципальным имуществом (далее ДУМИ, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым


заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «МАО» (далее ООО «МАО», ответчик) о взыскании штрафа по договору аренды № 79000606 от 18 сентября 2023 года в размере 1 278 000 руб., почтовых расходов в сумме 137 руб.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 15 июля 2025 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО «МАО» в пользу ДУМИ взыскан штраф в размере 639 000 руб., а также почтовые расходы в размере 137 руб.

Ответчик, ООО «МАО», не согласившись с названным решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела. Ответчик документально подтвердил, что при подписании акта приема-передачи от 28 сентября 2023 года стороны отразили санитарно-техническое состояние объекта, в котором присутствовали следы плесени, деревянные двери частично отсутствовали, остекление разбито, требовалось проведения капитального ремонта, освещение, канализация, ГВС, ХВС, отопление отсутствовали (демонтированы), отсутствовали приборы учета, имелась перепланировка. Письмом № МВА-005-24 от 16 июля 2024 года ответчик сообщил ДУМИ, что 28 июня 2024 года около 20.00 часов неизвестные лица повредили навесной замок и металлическую цепь, расположенные в бетонном заборе у дома 114 по ул. Селькоровская в Чкаловском административном районе г. Екатеринбурга, повредили входную деревянную дверь и проникли в здание. В помещении неустановленные лица повредили стены и пол, тем самым нанеся материальный ущерб. 23 августа 2024 года ДУМИ уточнил технические характеристики арендованных помещений исходя из акта осмотра от 28 сентября 2023 года и внес уточнения в письмо от 15 августа 2024 года № 02.15-14/002/5062, исключив из письма фразу «демонтаж перегородок». Суд оставил без внимания довод ответчика, что штраф - это мера ответственности за виновные действия. В данном случае вина ООО «МАО» опровергается заявлением о совершении преступления от 15 июля 2024 года, выплатой страховой компанией АО «ГСК Югория» страхового возмещения на основании страхового акта 017/24-06-000011/01/08 от 18 ноября 2024 года. Штраф призван восстановить нарушенные права пострадавшей стороны, однако в данном случае не было нарушенных прав, поскольку объект изначально был непригоден для эксплуатации, что подтверждается санитарно-техническим состоянием объекта, отраженным в акте обследования от 28 сентября 2023 года. Тот факт, что неустановленные лица демонтировали отдельные конструктивные элементы, никак не повлиял на права ДУМИ и не причинил вред объекту, поскольку в связи с ветхостью конструкций они будут демонтированы в ходе проведения капитального ремонта, а дальнейшем восстановлены за счет новых современных качественных конструкций за счет ответчика. В своих дополнениях от 05 июля 2025 года ответчик детально изложил суду объем работ по перепланировке и капитальному исходя из


проектной документации. Однако суд при взыскании штрафа не учел указанный объем работ и то, что первоначальная планировка объекта, об изменениях которой ДУМИ указывал в акте от 18 июля 2024 года, не будет сохранена, так как проектом капитального ремонта предусмотрено полное изменение конфигурации объекта. Демонтируемые элементы будут восстановлены в новых материалах и в иной конфигурации, более того, проект капитального ремонта предусматривает полное изменение целевого назначения объекта. Фактически останутся только капитальные стены. Так, согласно рабочему проекту 24.10/03-АС (лист 1.5) старое назначение объекта – здание клуба, проектируемое назначение – торговое, конторское. Ответчик обращал внимание суда, что перечисленные истцом в акте от 18 июля 2024 года несоответствия внутренних конструктивных элементов объекта в сравнении с техническим паспортом объекта 2018 года не подтверждают, что принятый 23 сентября 2023 года по акту приема передачи объект не имел указанных изменений. Напротив, именно в акте приема-передачи от 28 сентября 2023 года зафиксировано, что «на объекте имеется изменение конфигурации помещений», но детально изменения не зафиксированы в акте. На момент передачи объекта планировка уже не соответствовала плану, что-то уже было демонтировано, а что конкретно было демонтировано не указано, потому что это не имело значения, объект передавался с условием капитального ремонта (состояние объекта, количество стен не имело значения из-за ветхости, непригодности, поскольку виды, количество работ, что демонтировать, а что нет определяются арендатором самостоятельно, он делает объект под себя, для приведения в пригодное состояние для использования в своих целях). Кроме того, объект 1970 года постройки длительное время не эксплуатировался, подвергался естественному износу, грабежу металлоконструкций и других строительных материалов. В акте осмотра от 18 июля 2024 года специалистами Центра охраны и ДУМИ зафиксировано в подпункте «в» - дефекты кирпичных стен с растрескиванием и осыпанием, а также с вандальными надписями. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ООО «МАО» просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

От истца, ДУМИ поступил отзыв, в котором он возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, пояснил, что считает решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения,

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично, в судебное заседание не явился.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены


арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).

Как следует из материалов дела, 18 сентября 2023 года между ДУМИ (арендодатель) и ООО «МАО» (арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург» № 79000606, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального фонда (нежилое, отдельно стоящее здание) расположенное по адресу: <...>, литер А; 4-х этажное нежилое здание с цокольным этажом, общей площадью 1 424,9 кв. м., из них 124,7 кв. м. для использования в целях: основные виды разрешенного использования объекта муниципального нежилого фонда в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» для территориальной зоны ПК-1 (в соответствии с Постановлением Главы города Екатеринбурга от 04 марта 2009 года № 591 «Об утверждении перечня муниципального имущества (зданий, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образования «город Екатеринбург»).

Договор действует с 28 сентября 2023 года по 27 сентября 2033 года (пункт 1.2 договора).

Арендатор обязан обеспечивать надлежащее санитарное состояние объекта и прилегающей к нему территории в соответствии с законодательством (пункт 3.2.40); проводить своевременно за счет собственных средств текущий ремонт объекта (кроме общего имущества собственников многоквартирного дома), содержание фасадов здания проводить в соответствии с решением Екатеринбургской городской Думы от 26 июня 2012 года № 29/61 «Об утверждении Правил благоустройства территории муниципального образования «город Екатеринбург» и другими правовыми актами; работы по отделке фасада проводить в соответствии с паспортом фасада (пункт 3.2.6 договора).

Пунктом 3.2.7 договора установлено, что арендатор обязан только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам из проведения) и получения разрешительной документации на проведение таких работ (в том числе по видам работ и срокам их проведения) проводить за свой счет перепланировку, переустройство, реконструкцию, производить другие неотделимые улучшения объекта (включая обустройство объекта для доступа маломобильных групп населения); не проводить работы на объекте до получения разрешительной документации; только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) проводить капитальный ремонт объекта.

Арендатор также обязан незамедлительно (не позднее чем через 24 часа


после того как арендатор узнал или должен был узнать) извещать арендодателя, организации, занимающиеся эксплуатацией, содержанием и ремонтом инженерных коммуникаций, надзорный, правоохранительные органы и страховую организацию о всяком повреждении, аварии или ином страховом случае, событии, нанесшим (или грозящим навести) объекту ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по прекращению угрозы дальнейшего разрушения или повреждения объекта (пункт 3.2.18 договора).

Согласно пункту 4.1 договора в соответствии с извещением о проведении аукциона и документаций об аукционе по лоту № 4 – <...>, опубликованных на сайте торгов Российской Федерации от 15 августа 2023 года размер арендной платы за объект составляет 426 000 руб. в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС).

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что в случае неисполнения обязанностей, предусмотренных подпунктами 3.2.7, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.15, 6.6., 6.8 договора, в срок, установленный арендодателем, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере квартальной суммы арендной платы.

28 сентября 2023 года по акту приема-передачи указанный объект передан ООО «МАО».

28 июня 2024 года неустановленное лицо в период около 20:00 до 20:25 повредило навесной замок и металлическую цепь, расположенную на бетонном заборе и проникло в нежилое здание расположенное по адресу: <...>, литер А. Неустановленное лицо (лица) повредило входную деревянную дверь и проникло в помещение первого этажа вышеуказанного здания. Находясь на первом этаже здания, неизвестный повредил бетонное покрытие пола, а также поверхность стен, обшитые деревянными досками.

15 июля 2024 года по данному факту ООО «МАО» обратилось в полицию (КУСП № 23817).

16 июля 2024 года ООО «МАО» письмом исх. № МВА-005-24 уведомило ДУМИ о факте проникновения, произошедшего 28 июня 2024 года.

18 июля 2024 года специалистами МКУ «Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия», ДУМИ с участием генерального директора ООО «МАО» произведен осмотр объекта муниципального нежилого фонда, находящегося по адресу: <...>, в результате которого установлено, что объект находится в неудовлетворительном санитарном и противопожарном состоянии;

Выполнение работ по демонтажу отдельных конструктивных элементов (перегородки, колонны, наклонный подиум и т.п.) в отсутствие инженерно-технического исследования и разработанного проекта, что может привести к ухудшению объекта в целом; состояние внутренней отделки помещений визуально в неудовлетворительном состоянии; состояние инженерно-технического оборудования визуально в неудовлетворительном состоянии.

Подробно повреждения описаны в акте осмотра объекта муниципального


нежилого фонда от 18 июля 2024 года, приложением к которому являются планы помещений, фотографии.

31 июля 2024 года данный акт направлен в адрес ООО «МАО».

15 августа 2024 года ДУМИ в адрес ООО «МАО» направлена претензия с требованием в срок до 13 сентября 2024 года оплатить штраф в размере 1 278 000 руб., предусмотренный пунктом 5.5 договора аренды № 79000606 от 18 сентября 2023 года, за нарушение обязанности, предусмотренной пунктом 3.2.7 договора.

10 сентября 2024 года дополнительным соглашением к договору аренды стороны пришли к обоюдному согласию о предоставлении ООО «МАО» отсрочки внесения арендных платежей за период с 01 сентября 2024 года по 28 февраля 2025 года по договору с применением индексации на уровень инфляции (пункт 1 дополнительного соглашения).

07 ноября 2024 года письмом № 02.15-13/001/3196 ДУМИ уведомил ООО «МАО», что согласование проведения капитального ремонта направлено для проверки в Контрольно-ревизионное управление администрации города Екатеринбурга, по результатам проверки ООО «МАО» в срок до 19 ноября 2024 года необходимо устранить замечания и предоставить исправленную сметную документацию.

22 ноября 2024 года на расчетный счет ООО «МАО» АО «ГСК «Югория» произведена выплата страхового возмещения в размере 110 175,78 руб. в связи с проникновением и повреждением имущества 28 июня 2024 года.

18 декабря 2024 года в связи с тем, что в срок до 19 ноября 2024 года ООО «МАО» не устранены замечания по корректировке сметы, ДУМИ письмом № 02.15-13/002/8052 уведомил ООО «МАО» о том, что сметная документация на проведение капитального ремонта здания возвращена Контрольно-ревизионным управлением в адрес ДУМИ.

Полагая, что в период действия договора ООО «МАО» нарушало условия пункта 3.2.7 договора аренды, за что договором предусмотрена ответственность в виде штрафа, ДУМИ обратился в суд с иском к ООО «МАО» о взыскании штрафа по договору аренды № 79000606 от 18 сентября 2023 года в размере 1 278 000 руб., почтовых расходов в сумме 137 руб.

Между сторонами заключен договор, правильно квалифицированный судом как договор аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или


проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 названной статьи).

При этом в силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В рассматриваемом случае пунктом 3.2.7 договора предусмотрено, что арендатор обязан только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам из проведения) и получения разрешительной документации на проведение таких работ (в том числе по видам работ и срокам их проведения) проводить за свой счет перепланировку, переустройство, реконструкцию, производить другие неотделимые улучшения объекта (включая обустройство объекта для доступа маломобильных групп населения); не проводить работы на объекте до получения разрешительной документации; только с предварительного письменного согласия арендодателя (в том числе по видам работ и срокам их проведения) проводить капитальный ремонт объекта.

Между тем, актом осмотра объекта от 18 июля 2024 года, составленного специалистами МКУ «Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия», ДУМИ с участием генерального директора ООО «МАО», зафиксирована перепланировка помещений оп сравнению с техническим паспортом объекта от 25 мая 2018 года, а именно:

цоколь: демонтирована кирпичная перегородка между помещениями № 6 и 6а; в помещении цокольного этажа № 6 зафиксировано складирование строительных металлических лесов, деревянных поддонов, досок (предположительно - ходовые подмости), б/у мебели и оборудования (холодильники), а также строительного мусора;


1-й этаж: демонтированы колонны в помещении № 1 и конструкции сцены, а также кирпичная перегородка между помещениями № 7 и 8;

3-й этаж: демонтированы кирпичные перегородки между помещениями № 17 и 18-21;

4-й этаж: демонтирована кирпичная перегородка между помещениями № 9 и 10;

дверные и оконные проемы и их заполнение: на дату осмотра на 1-ом этаже зафиксировано устройство нового дверного проема между помещениями № 1 и 8, а также переоборудование оконного проема в дверной проем, в капитальной (несущей) стене здания между лестничной клеткой № 6 и улицей; на дату осмотра зафиксированы оконные проемы, не указанные на поэтажных планах БТИ Технического паспорта объекта от 25 мая 2018 года № 1552951, а именно: оконный проем (1 окно) в помещении l-гo этажа № 11; оконные проемы (2 окна) на балконе в уровне 2-го этажа; оконные проемы (4 окна) в помещении № 9 (3 этаж, 2-й свет) в уровне 4 этажа; оконные проемы в вертикальном створе междуэтажных площадок (северный, торцевой фасад здания).

Возражая относительно заявленных требований ответчик, ООО «МАО», ссылается на то, что демонтаж спорных конструкций был осуществлен неизвестными лицами, проникшими на объект.

Оценивая данный довод, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что проникновение неизвестных лиц на объект было совершено 28 июня 2024 года, а в правоохранительные органы обратился только 15 июля 2024 года.

При этом ответчик о проникновении на объект неизвестных лиц сообщил истцу в нарушение пункта 3.2.18 договора аренды лишь 16 июля 2024 года, тогда как обязан был сделать это незамедлительно, не позднее чем через 24 часа после того, как арендатор узнал или должен был узнать о факте повреждения или ином страховом случае, событии. Акт с участием истца (или его вызов на объект) о повреждениях имущества на объекте ответчик не составил.

Суд первой инстанции обоснованно обратил внимание на характер повреждений.

Судом первой инстанции также правомерно принято во внимание, что в акте от 18 июля 2024 года зафиксировано наличие в помещении цокольного этажа № 6 устройство нового дверного проема между помещениями № 1 и № 8, а также переоборудование оконного проема в дверной проем, в капитальное (несущей) стене здания между лестничной клеткой № 6 и улицей.

Суд критически относится к доводу ответчика о том, что все повреждения, перепланировку и переобустройство в арендуемом здание осуществили неизвестные лица при проникновении 28 июня 2024 года.

Так, согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от 04 апреля 2025 года (по материалам проверки КУСП № 23817 от 15 июля 2024 года) 28 июня 2024 года около 20:00 неустановленное лицо повредило


навесной замок и металлическую цепь, расположенную на бетонном заборе и проникло в нежилое здание расположенное по адресу: <...>, литер А. В 20 час. 25 мин. на место происшествия прибыла группа быстрого реагирования ЧОП «СОВА», которая установила факт незаконного проникновения и повреждения имущества. Лицо, причастное к данному факту, сотрудниками ЧОП «СОВА» обнаружено и задержано не было.

Суду представляется сомнительным, что неустановленное лицо в период с 20 час. 00 мин. до 20. Час. 25 мин. смогло произвести как демонтаж части перегородок, так и обустройство новых дверных проемов.

Изменения, которые произведены в арендуемом объекте после передачи его в аренду ООО «МАО», подробным образом описаны в таблице изменений в объекте (л. д. 93-94).

Таким образом, факт перепланировки помещения после передачи его в аренду ООО «МАО» подтверждается материалами дела.

Доказательства того, что в соответствии пунктом 3.2.7 договора арендатор получил предварительное письменное согласие арендодателя, разрешительную документацию на проведение работ, ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлены.

Следовательно, факт нарушения арендатором ООО «МАО» условия, предусмотренного пунктом 3.2.7 договора аренды, подтвержден материалами дела.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 5.5 договора предусмотрено, что в случае неисполнения обязанностей, предусмотренных подпунктами 3.2.7, 3.2.12, 3.2.14, 3.2.15, 6.6., 6.8 договора, в срок, установленный арендодателем, арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере квартальной суммы арендной платы.

По расчету истца сумма штрафа на нарушение пункта 3.2.7 договора аренды составляет 1 278 000 руб.

Расчет истца ответчиком в суде первой инстанции не оспорен (статья 65, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Расчет истца судом проверен и признан правильным (статья 71 АПК РФ).

Ответчик, ООО «МАО», заявил о несоразмерности начисленной истцом


суммы штрафа и ее снижении на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды (пункт 2 названной статьи).

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

В силу пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2011 года № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Пунктом 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в


части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 74 названного Постановления).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ) (пункт 77 названного Постановления).

Оценив представленные доказательства и доводы в соответствии со статьей 71 АПК РФ, учитывая компенсационный характер неустойки, принимая во внимание письмо ДУМИ от 10 сентября 2024 года о согласовании перепланировки спорного объекта, в целях соблюдения баланса интересов сторон суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возможности уменьшения размера предъявленной ко взысканию неустойки в 2 раза до 639 000 руб.

Правовых оснований для переоценки данного вывода суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно с учетом


статьи 333 ГК РФ исковые требования удовлетворены частично на сумму 50 871 руб.

Также ДУМИ заявлено требование о взыскании почтовых расходов в сумме 137руб.

В подтверждение понесенных почтовых расходов истцом представлены почтовые квитанции, свидетельствующие об отправке копии искового заявления, претензии, различных ходатайств и приложенных к ним документов и т.д. в адрес лиц, участвующих в деле.

Данные почтовые квитанции приложены также к соответствующим заявлениям, ходатайствам, имеющимся в материалах дела.

Проанализировав указанные доказательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о доказанности истцом факта несения почтовых расходов.

При этом в силу пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).

С учетом вышеизложенного решение суда первой инстанции о частичном удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным. Оснований для его отмены, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что переданный ему в аренду объект был в ненадлежащем состоянии, отклоняется судом, поскольку в данном случае ответственность предусмотрена за действия ответчика по перепланировке помещений уже после передачи ему объекта в аренду. Факт такой перепланировки материалами дела подтверждается.

То обстоятельство, что 23 августа 2024 года ДУМИ уточнил технические характеристики арендованных помещений исходя из акта осмотра от 28 сентября 2023 года и внес уточнения в письмо от 15 августа 2024 года № 02.15-14/002/5062, исключив из письма фразу «демонтаж перегородок», на данный вывод суда не влияет, поскольку помимо перегородок судом установлено и обустройство ранее отсутствовавших оконных и дверных проемов также в отсутствие предварительного согласования с арендодателем и разрешительной документации.

Последующее согласование проекта капитального ремонта здания арендодателем также не влияет на указанный вывод суда, поскольку пунктом 5.5 заключенного сторонами договора ответственность в виде штрафа


предусмотрена за сам факт нарушения, а не за неустранение выявленных нарушений.

Подавая заявку на участие в аукционе, изучив размещенное извещение о проведении аукциона и документацию об аукционе, ООО «МАО» выразило свое согласие со всеми условиями аукциона, в том числе и с условием о том, что договором аренды не допускается без предварительного письменного согласия арендодателя проводить за свой счет перепланировку, переустройство, реконструкцию, а также производить другие неотделимые улучшения объекта.

Заключая уже в дальнейшем договор аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования «город Екатеринбург», ответчик был также осведомлен о размере ответственности за ненадлежащее исполнение его обязательств, в том числе и пункта 5.2 договора, следовательно, согласился с условиями данного договора и, подписав его, принял на себя обязательства по его исполнению, разногласий по условию о размере штрафа между сторонами не имелось.

Ссылка ответчика на то, что помещение повреждено неустановленными лицами, незаконно проникшими в здание 28 июня 2024 года, а также на отсутствие вины ответчика в нарушении условий договора, отклоняется судом в силу вышеизложенного.

Утверждение заявителя апелляционной жалобы о том, что вина ООО «МАО» опровергается выплатой страховой компанией АО «ГСК Югория» страхового возмещения, несостоятельно.

В данном случае факт проникновения неустановленных лиц в здание и его повреждение ими 28 июня 2024 года не оспаривается. Вместе с тем, как уже указано судом, в здании произведена перепланировка, которая никак не могла быть осуществлена неустановленными лицами 28 июня 2024 года при проникновении. Данное обстоятельство не имело значения для выплаты страхового возмещения, поэтому факт ее выплаты на правильность принятого судом решения не влияет.

Довод ООО «МАО» о том, что штраф призван восстановить нарушенные права пострадавшей стороны, однако в данном случае не было нарушенных прав, поскольку объект изначально был непригоден для эксплуатации, отклоняется судом как основанный на неверном толковании норм материального права и условий договора.

Как уже указано судом, пунктом 5.5 заключенного сторонами договора ответственность в виде штрафа предусмотрена за сам факт нарушения и данная ответственность не связана с причинением таким нарушением какого-либо ущерба. Данный состав нарушения договора является формальным.

Кроме того, отсутствие негативных последствий оспариваемого нарушения учтено судом первой инстанции при применении судом статьи 333 ГК РФ и снижении суммы штрафа в 2 раза до 639 000 руб.

Ссылка ответчика на то, что демонтаж отдельных конструктивных элементов никак не повлиял на права ДУМИ и не причинил вред объекту,


поскольку в связи с ветхостью конструкций они будут демонтированы в ходе проведения капитального ремонта, а дальнейшем восстановлены за счет новых современных качественных конструкций за счет ответчика, после капитального ремонта фактически останутся только капитальные стены, также отклоняется судом, поскольку пунктом 5.5 договора ответственность предусмотрена именно за отсутствие предварительного согласия арендодателя и разрешительной документации.

То обстоятельство, что в последующем арендатором будет произведен капитальный ремонт здания, в результате которого конфигурация здания будет полностью изменена и перегородки и т.п. будут демонтированы, не освобождает ответчика от предусмотренной договором ответственности за нарушение условия о предварительном согласовании перепланировки (статьи 309, 310 ГК РФ).

Ссылка ООО «МАО» на то, что на момент передачи объекта в аренду планировка уже не соответствовала плану, что-то уже было демонтировано, а что конкретно было демонтировано не указано, поскольку это не имело значения, объект передавался с условием капитального ремонта, отклоняется судом.

В данном случае вывод суда о произведенной арендатором перепланировке сделан с учетом того, в каком фактическом состоянии передавался объект в аренду и в каком состоянии он зафиксирован 18 июля 2024 года. Вопреки мнению ответчика, данный вывод основан, в том числе, на фотоматериалах, которые являются приложением к акту обследования от 28 сентября 2023 года и к акту осмотра от 18 июля 2024 года.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Изложенные же в апелляционной жалобе доводы, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу вопроса, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, заявленные доводы не могут служить основанием для отмены обжалуемого определения суда первой инстанции.

Таким образом, апелляционная жалоба ответчика, ООО «МАО», удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ее заявителя, ООО «МАО».

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 15 июля 2025 года по делу № А60-63248/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «МАО» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 30 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий С.В. Коньшина

Судьи Д.И. Крымджанова

О.Н. Маркеева

Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:

Дата 07.08.2025 7:34:42

Кому выдана Коньшина Светлана Викторовна