Решение от 12 марта 2026 г. АС города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115225, <...>

http://www.msk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-151471/25-60-922
г. Москва
13 марта 2026 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 февраля 2026 года

Решение в полном объеме изготовлено 13 марта 2026 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кравченко Т.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Низовцевой Д.Д, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании недействительным односторонний отказ от договора аренды, признании договора действующим,

при участии представителей – согласно протокола судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент, ответчик) о признании недействительным одностороннего отказа Департамента от договора аренды от 02.12.2013г. № 00-00198/13, выраженного в уведомлениях от 11.02.2025г. № 33-6-22846/25-(0)-1,2 о расторжении Договора аренды от 02.02.2013г. № 00-00198/13; признании договора аренды от 02.12.2013г. № 00-00198/13 действующим (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения).

Исковые требования мотивированы тем, что Департамент является лицом, занимающим доминирующее положение, и злоупотребляет своими правами, направив истцу уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке.

Истец поддержал заявленные требования по доводам иска и уточнений.

Ответчик возражал против заявленных требований по доводам отзыва.


Исследовав письменные материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

Как указывает истец в обоснование заявленных требований, ответчиком в адрес ИП ФИО1 было направлено Уведомление от 11.02.2025 № 33-6-22846/25-(0)-1 о


расторжении договора аренды № 00-00198/13 от 02.02.2013, согласно которому ответчик уведомил арендатора, ИП ФИО1, о досрочном одностороннем расторжении договора аренды.

Истец с досрочным расторжением договора аренды не согласился, считает односторонний отказ от его исполнения, оформленный Уведомлением от 11.02.2025 № 33-6-22846/25-(0)-1, недействительным, нарушающими права и законные интересы арендатора, в связи с чем, истец обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленного иска, Департамент указал, что уведомление о расторжении, которое оспаривается истцом, было направлено в связи с наличием у арендатора по состоянию на 24.01.2025 задолженности по штрафным санкциям в размере 2 730 401,55 руб., из-за неуплаты которых Департамент реализовал свое право на расторжение договора.

Анализируя доводы сторон, суд исходит из следующих обстоятельств.


Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ч. 2 данной статьи стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Частью 4 статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон (ч. 5 статьи 421 ГК РФ).

Договор аренды заключен между сторонами на основании распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 28.06.2013 № 5122, от 09.08.2012 № 6868, от 03.09.2013 № 7920 и протокола аукциона от 01.11.2013 № АН-125/2013, по результатам аукциона, следовательно, по своей воле и руководствуясь принципом свободы договора, стороны в разделе 8 Договора согласовали условия, определяющие изменение и прекращение договора; досрочное расторжение договора.

Согласно ст. 307 ГК РФ, в силу обязательств одно лицо (должник) обязан совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, оказать услуги, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.


Согласно ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 4 ст. 450.1. ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 619 ГК РФ предусматривает право арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды по основаниям, указанным в данной статье, или по иным основаниям, предусмотренным договором аренды.

При этом, в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ, в соответствии с пунктом 60 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Верховный Суд РФ в пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 4 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснил, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения сторона должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ).

Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения направлены на формирование у участников гражданского оборота правил разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе в случае реализации предусмотренного договором права на его досрочное расторжение в одностороннем порядке. Установленный законом принцип добросовестности участников гражданского оборота должен быть ими соблюден и при прекращении договора в случае одностороннего отказа стороны от договора (его расторжении).

На основании абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники


гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Пункт 1 статьи 10 ГК РФ закрепляет недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона) № 00-00198/13 от 02.12.2013, согласно которому Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель) сдает, а ИП ФИО1 (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение площадью 500, 9 кв. м по адресу: <...>, для использования в целях дошкольного образования.

Согласно пункту 2.1. срок действия договора установлен с 12.11.2013г. по 12.11.2062г.

Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что величина годовой арендной платы, включая НДС, за объект аренды устанавливается по результатам аукциона. В течение первого года оплата аренды производится по цене заключенного договора аренды, сложившейся в результате аукциона.

В последующие годы цена договора аренды корректируется в соответствии с пунктом 10.10 договора, который устанавливает, что льготы по арендной плате, предусмотренные распорядительными документами правительства Москвы (мэра Москвы), не применяются к договору аренды, заключенному по результатам аукциона, кроме установленных в договоре аренды помещения (здания), заключенному по результатам аукциона.

Договор аренды № 00-00198/13 от 02.12.2013 был заключен между сторонами на основании Постановления Правительства Москвы от 11.03.2013 № 145-ПП «Об особенностях передачи в аренду частным образовательным организациям, реализующим основные общеобразовательные программы, объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы».

Постановлением Правительства Москвы от 11.03.2013 № 145-ПП «Об особенностях передачи в аренду частным образовательным организациям, реализующим основные общеобразовательные программы, объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы» установлено, что объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, включенные в перечень, утвержденный Департаментом городского имущества города Москвы, передаются в аренду сроком на 49 лет частным образовательным организациям, реализующим основную общеобразовательную программу дошкольного образования (частные образовательные организации, арендаторы), по результатам проведения аукционов на право заключения договоров аренды (аукционы) с учетом положений этого постановления. Перечень объектов нежилого фонда, передаваемых в аренду в установленном порядке по результатам проведения аукционов, утверждается Департаментом городского имущества города Москвы по согласованию с Департаментом образования города Москвы с указанием вида работ (работы по ремонту объекта нежилого фонда, работы по капитальному ремонту объекта нежилого фонда), проведение которых требуется для осуществления образовательной деятельности по реализации основной общеобразовательной программы дошкольного образования, а также с указанием минимального количества мест по предоставлению соответствующих образовательных услуг в рамках осуществления указанной образовательной деятельности.

В соответствии с названным постановлением ставка арендной платы составляет 1 руб. за 1 кв. м в год, при этом п. 1.3 постановления (в редакции, действовавшей по состоянию на дату заключения договора) устанавливал, что эта ставка подлежит применению при осуществлении арендатором в установленном порядке образовательной деятельности по реализации основной общеобразовательной программы дошкольного образования с соблюдением следующих условий:


- предоставления образовательных услуг по реализации основной общеобразовательной программы дошкольного образования воспитанникам частной образовательной организации в количестве не менее 50 % от минимального количества мест, установленного по заключению Департамента образования города Москвы, в первый календарный год от даты начала предоставления образовательных услуг (п. 1.3.1.1) и не менее минимального количества мест, установленного по заключению Департамента образования города Москвы, во второй календарный год от даты начала предоставления образовательных услуг (п. 1.3.1.2);

- реализации основной общеобразовательной программы дошкольного образования в отношении не менее 80 % детей в возрасте от 3-х до 7-ми лет, зарегистрированных органами регистрационного учета по месту жительства в городе Москве, от общего количества воспитанников данной частной образовательной организации (п. 1.3.2).

В соответствии с п. 2.2 постановления условие о применении для арендатора ставки арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв. м в год реализуется при соблюдении арендатором условий осуществления образовательной деятельности.

Арендатор ИП ФИО1 рассматриваемые условия постановления исполняет в полном объеме с момента заключения договора аренды.

Факт надлежащего исполнения ИП ФИО1 положений Постановления Правительства Москвы от 11.03.2013 № 145-ПП, дающего ему право на применение для арендатора ставки арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв. м в год, подтверждается, в том числе, ранее принятыми судебными актами.

При рассмотрении дела № А40-40406/19-41-373 по иску Департамента городского имущества города Москвы к ИП ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого фонда от 02.12.2013 № 00-00198/13 за период с 01.02.2014 по 31.12.2018 в размере 19 215 233 руб. 60 коп., неустойки (пени) за период с 06.08.2014 по 31.12.2018 в размере 4 767 935 руб. 29 коп., расторжении договора аренды нежилого фонда от 02.12.2013 № 00-00198/13, выселении Ответчика из нежилого помещения площадью 500,9 кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. I, комн. 1-5, 7, этаж 1, пом. II, комн. 1-5, 7-17, этаж 2, пом. III, комн. 1-10, 10а, 106, 11-20) и обязании передать помещение в освобожденном виде Истцу, судом установлено, что Ответчиком надлежащим образом исполнены все требования для перехода на льготную арендную ставку (1 руб. за 1 кв. м). С учетом установленных судом обстоятельств, решением Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2020 исковые требования удовлетворены частично, с Ответчика в пользу Истца взыскан долг по арендной плате за период с 18.01.2016 по 29.02.2016 в размере 473 738 руб. 29 коп., в остальной части в иске отказано. Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 24.08.2020 решение Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2020 оставлено без изменения и вступило в законную силу 24.08.2020г. Таким образом, судом установлено, что арендатор ИП ФИО1 надлежащим образом исполняет условия Постановления Правительства Москвы от 11.03.2013 № 145-ПП, а значит арендная плата за занимаемое им помещение должна рассчитываться, исходя из ставки арендной платы в размере 1 руб. за 1 кв. м в год.

Решением по делу А40-106560/25, вступившим в законную силу, также установлено право арендатора на применение льготной ставки арендной платы.

Между тем, направляя уведомление о расторжении договора аренды, арендодатель основывает свои требования во взаимосвязи с наличием задолженности на стороне арендатора, необоснованно рассчитывая арендную плату без учета положений Постановления Правительства Москвы от 11.03.2013 № 145-ПП, не учитывая, что истец использует помещение только исключительно как частная образовательная организация, реализующая основную общеобразовательную программу дошкольного образования.

Между тем, арендатор осуществляет деятельность по обучению по программам основной общеобразовательной программы дошкольного образования, в отношении количества обучающихся, с учетом требований указанного постановления.


Согласно экспертному заключению ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве» о соответствии проектной, предпроектной, нормативно-технической документации действующим техническим регламентам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам от 07.06.2019 № 77.01.05.Т.002631.06.19 и прилагаемого к нему акта санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации от 07.05.2019, проектная мощность дошкольной образовательной организации составляет 20 детей, определяется, исходя из максимальной наполняемости каждой группы, определяемой в соответствии с рекомендациями п. 4.12 (таблица 1 приложение 1) СанПиН 2.4.1.3049-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима работы дошкольных образовательных организаций». Исходя из указанного документа, минимальное количество мест в образовательной организации не может превышать 20-ти. С учетом этого количества истцом соблюдены требования, установленные постановлением Правительства Москвы от 11.03.2013 № 145-ПП в редакции постановления Правительства Москвы от 19.07.2016 № 429-ПП, как в первый год, так и в последующие годы ведения образовательной деятельности.

Исходя из списочного состава воспитанников, ответчиком также соблюдены требования о регистрации воспитанников в г. Москве по постоянному месту жительства. Так, с 2020 года в образовательном учреждении обучалось:

-2020 год - 20 детей, из них 18 зарегистрировано по месту жительства в г. Москве; -2021год- 24 ребенка, из них 21 зарегистрировано по месту жительства в г. Москве;

-2022 год - 28 детей, из них 24 зарегистрировано по месту жительства в г. Москве; -2023 год -26 детей, из них 22 зарегистрировано по месту жительства в г. Москве; -2024 год-23 ребенка, из них 18 зарегистрировано по месту жительства в г. Москве.

Следовательно арендатором в полном объеме выполняются требования постановления Правительства Москвы от 11.03.2013 № 145-ПП.

Кроме того, п. 2 постановления Правительства Москвы от 11.03.2013 № 145-ПП установлен перечень обязательных условий, подлежащих включение в договор аренды.

Из содержания п.п. 2.8 указанного пункта 2 одно из обязательных условий в договоре является условие об одностороннем отказе Департамента городского имущества города Москвы от исполнения договора аренды (расторжение договора аренды в одностороннем порядке), если иной порядок расторжения договора аренды не предусмотрен законодательством Российской Федерации, в случае нарушения условий целевого использования объекта нежилого фонда (пункт 2.1 настоящего постановления), а также в случае неустранения нарушений, указанных в пункте 2.5 настоящего постановления, в срок, превышающий 6 месяцев.

Между тем, в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Согласно пункту 2 этой статьи в случае установления того, что лицо злоупотребило своим правом, суд может отказать в защите принадлежащего ему права.

В связи с вышеизложенным, суд приходит к выводу, что спорный договор аренды может быть расторгнут только при неисполнении арендатором условий по реализации основной общеобразовательной программы дошкольного образования, а направление Уведомления о расторжении договора аренды является неправомерным со стороны Департамента, в связи с чем односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности <...>/13 от 02.12.2013, выраженный в уведомлении от 11.02.2025 № 33-6-22846/25-(0)-1, является недействительным, так как нарушает действующее законодательство РФ, условия договора аренды, не отвечает критериям добросовестности.

В удовлетворении остальной части исковых требований суд отказывает, поскольку сам факт признания недействительным одностороннего отказа от договора восстанавливает


права истца, нивелирует факт расторжения договора, дополнительное указание на это в решении суда является излишним.

Иные доводы сторон, в том числе указанные ответчиком в отзыве, приняты судом во внимание, однако, не могут привести суд к иным выводам.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, производится судом в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 8, 9, 10, 309, 310, 450, 450.1, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и руководствуясь ст. ст. 49, 65, 71, 75, 82, 83, 86, 87, 110, 156, 162, 164, 166-170, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды № 00-00198/13 от 02.12.2013,выраженный в уведомлении от 11.02.2025 № 33-6-22846/25-(0)-1.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.


Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления в полном объеме.

Судья Т.В. Кравченко