Решение от 15 октября 2017 г. по делу № А26-8191/2017

Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А26-8191/2017
г. Петрозаводск
16 октября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 16 октября 2017 года.


Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Свидской А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании 16 октября 2017 материалы дела по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕРА» к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия о признании недействительным и отмене отказа в заключении договора купли-продажи (выкупе) земельного участка, изложенного в письме от 21.07.2017 № 2709,


при участии в судебном заседании:

представителя заявителя ФИО2, полномочия подтверждены доверенностью от 27.02.2017 № 1 (л.д.17),

представителя Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия ФИО3, полномочия подтверждены доверенностью от 02.08.2017 № 157 (л.д.120), 



установил:

16 августа 2017 года общество с ограниченной ответственностью «ИНТЕРА», место нахождения: 185030, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – заявитель, общество, ООО «ИНТЕРА») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия, место нахождения: 183006, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – ответчик, МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия) о признании недействительным и отмене изложенного в письме от 21.07.2017 № 2709 отказа в заключении договора купли-продажи – выкупе земельного участка с кадастровым номером 10:01:13 01 54:30 (в заявлении указан номер 10:01:013 01 54:30, что суд посчитал опечаткой) общей площадью 15 033 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по льготной стоимости (цене) в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренной подпунктом «б» пункта 4 Правил определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 (далее – Правила определения цены земельного участка).

Заявитель обосновал свое требование отсутствием законных оснований для отказа ему в заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов по льготной стоимости – 134 375 руб. (2,5 % от кадастровой стоимости – 5 375 000 руб.), поскольку на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности: здания гаража, столярного цеха, ремонтных мастерских (кадастровый номер 10:01:0130154:74), здание склада (кадастровый номер 10:01:0130154:79) и здание открытого пункта обслуживания (кадастровый номер 10:01:0130154:75); в опровержение довода ответчика о том, что общество имело исключительное право на выкуп не всего земельного участка, а только его части, сослался доказанность использования всей площади земельного участка – 15 033 кв. м правопредшествеником заявителя – обществом с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «ФОРТИС» в деле № А26-864/2017, а также обстоятельства передачи в 2003 году земельного участка площадью 15 071 кв. м, расположенного по адресу: пр. Комсомольский, д. 2А, в постоянное бессрочное пользование Государственному унитарному предприятию строительного управления Ленинградского военного округа Министерства обороны Российской Федерации (далее – ГУП СУ ЛенВО); отметил, что ответчик неоднократно обследовал испрашиваемый земельный участок и осведомлен о том, что деятельность общества связана, в том числе с эксплуатацией и обслуживанием крупногабаритных транспортных средств, для размещения которых необходима вся площадь земельного участка; сообщил, что расположенное на земельном участке здание проходной не обладает признаками капитальности, не состоит на кадастровом учете и является временным строением, которое может быть перемещено в любой момент времени; справкой Государственного унитарного предприятия Республики Карелия Республиканского государственного центра «Недвижимость», выданной прошлому собственнику зданий – ООО «МВК-Инвест» 29 апреля 2010 года, подтверждено отсутствие на земельном участке иных объектов недвижимости, кроме зарегистрированных.

По мнению заявителя, спорный земельный участок был ограничен в обороте, как находившийся в собственности Российской Федерации, а именно ГУП СУ ЛенВО, до 18 мая 2009 года – момента приобретения ООО «МВК-Инвест» расположенных на нем зданий, после чего ограничение оборотоспособности земельного участка было снято; поскольку иные собственники не реализовывали предоставленную льготу, то выкуп обществом земельного участка по льготной цене правомерен, как соответствующий положениям подпункта 5 пункта 1 статьи 1, подпункта 5 пункта 5 статьи 27, статьи 35, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и подпункта «б» пункта 4 Правил определения цены земельного участка.

09 октября 2017 года ответчик направил в суд отзыв на заявление от 09.10.2017 № К269, в котором не согласился с требованием заявителя, указав на законность и обоснованность отказа ООО «ИНТЕРА» в заключении договора купли-продажи земельного участка без торгов по льготной цене; в подтверждение своей позиции ответчик сослался на правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации, согласно которым исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования; собственник объекта недвижимости вправе испрашивать земельный участок только с целью эксплуатации принадлежащего ему объекта, и обязан доказать необходимость использования испрашиваемой площади для такой эксплуатации; ответчик отметил, что заявитель не оспаривал факты использования части земельного участка для проезда и хранения крупногабаритного автотранспорта и нахождения на земельном участке здания проходной, из чего следует вывод о том, что не весь испрашиваемый земельный участок необходим для эксплуатации принадлежащих ООО «ИНТЕРА» зданий; поскольку доказательства необходимости использования всего земельного участка с кадастровым номером 10:01:13 01 54:30 площадью 15 033 кв. м для эксплуатации принадлежащих обществу объектов недвижимого имущества представлены не были, то исключительным правом на выкуп всего земельного участка общество не обладало. По мнению ответчика, заявитель не представил надлежащих доказательств наличия обстоятельств выкупа земельного участка по льготной цене, а именно: доказательства того, что на момент первоначальной приватизации (в рамках продажи арестованного имущества) спорный земельный был ограничен в оборотоспособности; представленное заявителем постановление Главы местного самоуправления города Петрозаводска от 12.05.2003 № 1378 не являлось документом, подтверждающим наличие установленных законом оснований для ограничения оборотоспособности, поскольку им не было подтверждено использование земельного участка для нужд, предусмотренных пунктом 2 статьи 93 ЗК РФ; кроме того, в материалы дела не были представлены доказательства регистрации ГУП СУ ЛенВО права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. С отзывом ответчик представил копию материалов обследования в отношении объекта «Определение степени капитальности возведенного здания проходной, расположенного по адресу: <...>», выполненного ООО «Консалтинг в строительстве».

В предварительном судебном заседании суд приобщил к материалам дела документы, поступившие до начала судебного заседания.

При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, относительно завершения стадии подготовки дела и перехода к судебному разбирательству в настоящем судебном заседании, на основании пункта 3 определения суда от 29 августа 2017 года, части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству» суд определил завершить подготовку дела к судебному разбирательству и открыл судебное заседание 16 октября 2017 года.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленное требование по доводам заявления, а представитель ответчика не согласилась с заявлением по доводам, указанным в отзыве на него.

На вопросы суда представитель заявителя пояснил, что в деле № А26-864/2017 был установлен факт пользования земельным участком, а не зданиями; проходная используется заявителем в настоящее время – в ней расположен пункт охраны; на земельном участке находятся большегрузная карьерная и горная техника заявителя, а также автосервисы иных лиц (арендаторов); право на льготу при выкупе земельного участка подтверждено постановлением Главы местного самоуправления города Петрозаводска от 12.05.2003 № 1378, государственным актом на право пользования землей А-I № 203274 и кадастровым планом земельного участка от 23.02.2004 № 06/04-741-742 на земельный участок с кадастровым номером 10:01:13 01 54:002.

Представитель ответчика отметила, что в заявлении от 03.07.2017 общество не указало подпункт пункта 4 Правил определения цены земельного участка, в связи с чем у ответчика не было возможности на момент принятия оспариваемого решения оценить доводы о льготной цене выкупа земельного участка.

Представитель заявителя в порядке статьи 49 АПК РФ исключил из заявления требование об отмене оспариваемого ненормативного правового акта, и суд принял к рассмотрению уточненное требование заявителя.

Заслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

ООО «ИНТЕРА» зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером <***> (л.д.88).

Как следовало из материалов дела, ООО «ИНТЕРА» на праве собственности принадлежат приобретенные по договору (соглашению) об отступном от 07.03.2017 здания гаража, столярного цеха, ремонтных мастерских общей площадью 2 620,2 кв. м (л.д.69-86), здания склада общей площадью 239,5 кв. м (л.д.55-68) и здания пункта технического обслуживания общей площадью 968 кв. м (л.д.40-54), расположенных по адресу: <...>. (кадастровые номера 10:01:0130154:74, 10:01:0130154:79, 10:01:0130154:75).

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на находящемся в федеральной государственной собственности земельном участке с кадастровым номером 10:01:13 01 54:30 площадью 15 033,00 кв. м; разрешенное использование «для эксплуатации зданий и сооружений» (л.д.32-34, 39).

03 июля 2017 года ООО «ИНТЕРА» обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Карелия (правопредшественник ответчика, ТУ Росимущества в Республике Карелия) с заявлением о заключении договора купли-продажи – выкупе земельного участка с кадастровым номером 10:01:13 01 54:30 общей площадью 15 033 кв. м, расположенного по адресу: <...>, по льготной стоимости (цене) в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, предусмотренной пунктом 4 Правил определения цены земельного участка, в связи с нахождением на указанном земельном участке принадлежащих обществу на праве собственности объектов недвижимого имущества (л.д.27-28).

Письмом от 05.07.2017 № 2508 ТУ Росимущества в Республике Карелия установило обществу срок до 18 июля 2017 года для предоставления документов, подтверждающих отнесение выявленного объекта недвижимости, право собственности на который у ООО «ИНТЕРА» отсутствовало, к объектам движимого имущества (л.д.26).

10 июля 2017 года общество представило в ТУ Росимущества в Республике Карелия с сопроводительным письмом от 10.07.2017 (л.д.24-25) материалы обследования в отношении объекта «Определение степени капитальности возведенного здания проходной, расположенного по адресу: <...>», выполненного ООО «Консалтинг в строительстве» (л.д.121-147).

В письме от 21.07.2017 № 2709 ТУ Росимущества в Республике Карелия сообщило заявителю об отказе в выкупе земельного участка на основании подпунктов 1 и 4 статьи 39.16 ЗК РФ, указав, что на испрашиваемом земельном участке, помимо принадлежащих обществу зданий пункта технического обслуживания, здания склада и здания гаража, столярного цеха, ремонтных мастерских общей площадью 3 827,70 кв. м, расположено здание проходной; кроме того, часть земельного участка используется для проезда и хранения крупногабаритного автотранспорта; независимо от наличия (отсутствия) у здания проходной признаков капитального строения, его нахождение на земельном участке безусловно свидетельствовало о том, что не весь испрашиваемый земельный участок занят принадлежащими обществу на праве собственности объектами недвижимости и необходим для их эксплуатации, в связи с чем ООО «ИНТЕРА» обладает исключительным правом на выкуп только части земельного участка; бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возложено на общество; из совокупного толкования статей 11.9, 35, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ следовало, что исключительное право собственника объекта недвижимости на приобретение в собственность земельного участка распространяется только на земельный участок, занятый объектом и необходимый для его использования, то есть собственник вправе испрашивать в собственность земельный участок с целью эксплуатации такого объекта. Также в письме отмечено, что материалы обследования здания проходной утратили актуальность, поскольку составлены в сентябре 2012 года; выражено критическое отношение к выводам обследования о том, что здание является движимым имуществом по причине возможности распиловки силикатных кирпичных стен и последующей перевозки пронумерованных частей стен и железобетонного фундамента на новое место. Кроме того, поскольку в заявлении не указаны ни норма (ссылка на подпункт пункта 4 Правил определения цены земельного участка), ни фактические обстоятельства права на льготную выкупную стоимость земельного участка без проведения торгов, то земельный участок под принадлежащими обществу объектами недвижимости может быть предоставлен обществу в собственность только на общих основаниях (л.д.21-23).

Посчитав отказ в выкупе земельного участка по льготной стоимости не соответствующим закону и нарушающим права заявителя в сфере его предпринимательской деятельности, ООО «ИНТЕРА» в установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок – 16 августа 2017 года обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Республики Карелия в соответствии с правилом исключительной подсудности, предусмотренным частью 1 статьи 38 АПК РФ (л.д.7-16).

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

В силу пунктов 1, 4 и 5.35 (1) Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 432, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) непосредственно и через свои территориальные органы принимает в установленном порядке решения о предоставлении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, если иное не установлено федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации.

Выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия от 14.08.2017 подтверждена реорганизация ответчика в форме присоединения к нему ТУ Росимущества в Республике Карелия (л.д.94-96), то есть ответчик выступает универсальным правопреемником ТУ Росимущества в Республике Карелия, принявшим оспариваемое решение об отказе в выкупе земельного участка по льготной стоимости без торгов.

С учетом изложенного, заявитель обоснованно обратился в суд за защитой нарушенного права, а МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия являлось в настоящем споре надлежащим ответчиком.

Оценив доводы сторон по существу спора, суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Из пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ следует, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Указанный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган в соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 ЗК РФ рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

К основаниям для отказа в предоставлении земельного участка отнесены, в том числе следующие основания:

с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (подпункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ);

на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства (подпункт 4 статьи 39.16 ЗК РФ).

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и соответствие их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Исходя из анализа вышеуказанных норм, для реализации названного права собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования, площадь которого определяется исходя из его функционального назначения исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов. Такой земельный участок предоставляется без проведения торгов.

В абзацах 1 и 2 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Изложенное также свидетельствует, что собственник объектов недвижимости приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Следовательно, лицо, претендующее на предоставление земельного участка, должно доказать, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, для эксплуатации которых требуется земельный участок заявленной площадью.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 и от 03.06.2014 № 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с позицией, указанной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить, при этом заявитель не представил доказательств необходимости размера подлежащего выкупу земельного участка.

Суд установил, что земельный участок испрашивался обществом в собственность как участок, на котором расположены принадлежащие ООО «ИНТЕРА» на праве собственности объекты недвижимого имущества – здания пункта технического обслуживания, здания склада и здания гаража, столярного цеха, ремонтных мастерских общей площадью 3 827,70 кв. м, при этом площадь испрашиваемого земельного участка составила 15 033 кв. м и превысила площади находящихся на нем объектов почти в четыре раза. Доказательства обоснованности испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, обществом не представлены.

Факт пользования земельным участком с кадастровым номером 10:01:13 01 54:30 общей площадью 15 033 кв. м ООО «ФОРТИС» (предыдущим собственником объектов недвижимости) установленный в деле № А26-864/2017 не подтвердил использование названного земельного участка именно в целях эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости. Фактическое использование земельного участка в испрашиваемых границах само по себе не предоставляет собственнику расположенных на нем зданий, занимающих часть этого земельного участка, исключительного права на приобретение без торгов всего земельного участка.

Доказательства приобретения ООО «ФОРТИС» спорного земельного участка в собственность или получения его на каком-либо ином праве в материалы дела не представлены. Земельный участок имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации зданий и сооружений», и, с учетом превышения площади земельного участка над площадью зданий в четыре раза, было возможно фактическое использование части земельного участка в целях, отличных от эксплуатации зданий. В деле № А26-864/2017 не рассматривался вопрос о целях использования земельного участка и не был установлен факт использования земельного участка для эксплуатации расположенных на нем зданий.

Оценив нахождение на земельном участке объектов, включая зарегистрированные объекты недвижимости и здание проходной, не имеющее самостоятельного функционального назначения, суд пришел к выводу о том, что при недоказанности необходимого размера земельного участка в целях эксплуатации принадлежащих обществу конкретных трех зданий (здания пункта технического обслуживания, здания склада и здания гаража, столярного цеха, ремонтных мастерских) право на приобретение в собственность всего спорного участка в преимущественном порядке у общества не возникает.

Как следовало из материалов дела и не оспаривалось заявителем, право собственности общества на расположенное на земельном участке с кадастровым номером 10:01:13 01 54:30 здание проходной не зарегистрировано; не зарегистрировано и право на остальные объекты недвижимости как на недвижимый комплекс с единым функциональным назначением; проходная по существу представляет собой здание, принадлежащее иным лицам; на земельном участке расположена стоянка крупногабаритного транспорта; отдельные автотранспортные средства принадлежат третьим лицам (арендаторам). Таким образом, необходимость земельного участка площадью 15 033 кв. м для эксплуатации принадлежащих заявителю зданий общей площадью 3 827,70 кв. м, являющихся объектами недвижимости различного функционального назначения, и его исключительное право на приобретение в собственность такого участка, документально не подтверждены, соответственно, в силу подпунктов 1 и 4 статьи 39.16 ЗК РФ отсутствовали правовые основания для заключения с ним договора купли-продажи земельного участка заявленной площади без торгов.

По правилам, определенным частью 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Соответственно, на заявителя возлагается обязанность доказывания наличия права на выкуп земельного участка по льготной цене, а также нарушения оспариваемым ненормативным правовым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2015 № 279 утверждены Правила определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, которые устанавливают общее положение о выкупной цене земельного участка, которая определяется в размере его кадастровой стоимости (пункт 2) и исключительные случаи, предусмотренные пунктами 3 и 4 настоящих Правил.

Так, подпунктом «б» пункта 4 Правила определения цены земельного участка предусмотрено, что цена земельного участка определяется в размере 2,5 процента его кадастровой стоимости при продаже земельного участка, в отношении которого снято ограничение оборотоспособности, или земельного участка, образованного из земельного участка или земель, в отношении которых снято ограничение оборотоспособности, гражданам, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на указанном земельном участке зданий, сооружений, право собственности на которые возникло в период отнесения соответствующих земельных участков или земель к изъятым из оборота или ограниченным в обороте, но не позднее 1 июля 2012 года, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Суд согласился с доводом отзыва ответчика о недоказанности обстоятельств, подтверждающих льготный порядок выкупа земельного участка с кадастровым номером 10:01:13 01 54:30 общей площадью 15 033 кв. м, поскольку из представленного в материалы дела постановления Главы местного самоуправления города Петрозаводска от 12.05.2003 № 1378 (л.д.35) не следовало, что земельный участок являлся ограниченным в оборотоспособности, а усматривалось его предоставление для эксплуатации зданий и сооружений. Ссылка заявителя на то, что земельный участок был предоставлен ГУП СУ ЛенВО для обеспечения обороны и безопасности, что в силу подпункта 5 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ придало ему статус земельного участка, ограниченного в обороте, не подтверждена документально. Назначение земельного участка на момент его передачи в постоянное (бессрочное) пользование ГУП СУ ЛенВО не соответствовало назначениям земельных участков, которые могли предоставляться в целях обеспечения обороны согласно пункту 2 статьи 93 ЗК РФ. Сведения о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования в материалах дела отсутствовали.

Кадастровым планом земельного участка от 23.02.2004 № 06/04-741-742 на земельный участок с кадастровым номером 10:01:13 01 54:002 также не были подтверждены ни регистрация права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 10:01:13 01 54:30 за ГУП СУ ЛенВО, ни ограничение оборотоспособности указанного земельного участка.

Государственный акт на право пользования землей А-I № 203274, выданный квартирно-эксплуатационному управлению ОЛ ЛенВО, не являлся необходимым и достаточным доказательством выделения земли в целях обеспечения обороны, перечисленных в пункте 2 статьи 93 ЗК РФ.

Иные доказательства отнесения спорного земельного участка к землям, ограниченным в обороте, заявителем представлены не были.

Суд в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, руководствуясь подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, подпунктами 1 и 4 статьи 39.16, подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17, пунктом 1 статьи 39.20, пунктом 2 статьи 93 ЗК РФ, подпунктом «б» пункта 4 Правил определения цены земельного участка пришел к выводу, что заявителем не были доказаны необходимость предоставления для размещения и использования здания гаража, столярного цеха, ремонтных мастерских (кадастровый номер 10:01:0130154:74), здания склада (кадастровый номер 10:01:0130154:79) и здания открытого пункта обслуживания (кадастровый номер 10:01:0130154:75) общей площадью 3 827,70 кв. м земельного участка с кадастровым номером 10:01:13 01 54:30 общей площадью 15 033 кв. м, а также отнесение спорного земельного участка к землям, ограниченным в обороте, и, следовательно, отсутствовали основания для признания недействительным оспариваемого отказа ответчика в выкупе земельного участка без проведения торгов по льготной стоимости.

Предоставление собственникам зданий и сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка собственником здания, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приобрести исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок.

Оспариваемый отказ ответчика не лишил общество возможности принять меры к формированию земельного участка, необходимого и достаточного для эксплуатации расположенных на нем зданий и сооружений недвижимого характера, и выкупить его без торгов, а при предоставлении надлежащих доказательств права на льготу – по льготной стоимости. Часть земельного участка, не предназначенную для эксплуатации объектов недвижимости, заинтересованное лицо вправе приобрести в порядке, установленном ЗК РФ, и предоставление участка в таком случае не имеет исключительного характера.

Таким образом, оспариваемым отказом права и законные интересы заявителя нарушены не были.

Исходя из пункта 1 статьи 198 АПК РФ, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В ходе рассмотрения дела такая совокупность обстоятельств установлена не была, в связи с чем суд на основании части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении требования заявителя.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине суд отнес на заявителя.


Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1.            В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «ИНТЕРА» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным отказа в заключении договора купли-продажи (выкупе) земельного участка, изложенного в письме от 21.07.2017 № 2709, проверенного на соответствие Земельному кодексу Российской Федерации, отказать полностью.

2.            Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, <...>); в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Судья

А.С. Свидская