Решение от 8 октября 2024 г. по делу № А40-68547/2024

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-68547/24-180-510
08 октября 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 08 октября 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕКИБО" (117148, Г.МОСКВА, УЛ. МАРШАЛА САВИЦКОГО, Д. 26, ПОМЕЩ. XX, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.02.2019, ИНН: <***>)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г.МОСКВА, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

Об урегулировании разногласий

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО1, дов. от 29.02.2024г.

От ответчика – ФИО2, дов. №ДГИ-Д-333/24 от 26.06.2024г.



УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между Обществом с ограниченной ответственностью «РЕКИБО» (117148, <...>, п. XX, ОГРН: <***>. ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Н, с кадастровым номером 77:06:0012020:16975, изложив пункты 3.1. абз.1 и 3.4 абз.3 в следующей редакции:

пункт 3.1., абзац 1 договора: «Цена Объекта составляет 7 063 447 (семь миллионов шестьдесят три тысячи четыреста сорок семь) рублей, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит»;

пункт 3.4., абзац 3 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 84 088 рублей 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Определением от 06.06.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО "Вердикт-Оценка" (125445, <...>), эксперту ФИО3 и поставить перед экспертом следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 80,3 кв.м.. расположенного по адресу: <...>/Н, с кадастровым номером 77:06:0012020:16975, по состоянию на 16.11.2023 г. без учета НДС?».

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

23.08.2024 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что ООО «РЕКИБО» на основании Договора аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности Москвы от 06.05.2019 № 00-00575/19 является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу <...>/Н, общей площадью 80,3 кв. м., с кадастровым номером 77:06:0012020:16975.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - Закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) определено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1. статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 9 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1. настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 3) утратил силу с 1 июля 2013 года. -Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец ссылается на то, что ООО «РЕКИБО» отвечает требованиям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с Законом № 159-ФЗ Истец 16.11.2023 г. (номер обращения 0001-9000120042601-00008890/23) обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» (реализации права на приобретение арендуемого имущества).

Предоставление Государственной услуги осуществляется ДГИ города Москвы исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-1111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент).

В «личном кабинете» на Портале ООО «РЕКИБО» 14.02.2024 г. получен проект договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <...>/Н, общей площадью 80,3 кв. м. (далее - Проект договора), для подписания усиленной квалифицированной электронной подписью.

Согласно п. 3.1 проекта договора цена объекта составила 11 533 000 руб. 00 коп. без НДС.

Цена установлена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29 января 2024 г. № М24-142-П/2024 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 31 января 2024 г. № 01/75-244, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Не согласившись с предложенной ценой, посчитав, что цена объекта завышена, ООО «РЕКИБО» обратилось в специализированную экспертную организацию ООО «АМР Консалтинг» для независимой оценки рыночной стоимости объекта.

Согласно Отчету от 29.02.2024 № 290224-01 «Определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Н, общей площадью 80,3 кв. м.», выполненным ООО «АМР Консалтинг», рыночная стоимость объекта оценки составляет 3 700 833 руб. 00 коп. без НДС.

29.02.2024 г. в «личном кабинете» на Портале ООО «РЕКИБО» выразило согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий.

Ответчик не согласился с предложенной ООО «РЕКИБО» ценой недвижимого имущества, отклонил протокол разногласий.

Письмом от 14.03.2024 № 33-5-161032/23-(0)-8 Ответчик уведомил ООО «РЕКИБО» об отказе в предоставлении государственной услуги по основаниям, предусмотренным п. 2.10.1.1 Административного регламента утвержденного постановлением Правительства города Москвы от 15 мая 2012 г. № 199-1111 «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы».

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку между сторонами не достигнуто соглашение в части стоимости объекта недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

В силу п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст.ст. 82 - 87 АПК РФ).

Определением от 06.06.2024г. по делу назначена судебная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО "Вердикт-Оценка" (125445, <...>), эксперту ФИО3 и поставить перед экспертом следующий вопрос: «Какова рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 80,3 кв.м.. расположенного по адресу: <...>/Н, с кадастровым номером 77:06:0012020:16975, по состоянию на 16.11.2023 г. без учета НДС?».

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

23.08.2024 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 80,3 кв.м., расположенного по адресу: <...>/Н, с кадастровым номером 77:06:0012020:16975, по состоянию на 16.11.2023 г. без учета НДС составляет: 7 063 447 (семь миллионов шестьдесят три тысячи четыреста сорок семь) рублей 00 копеек.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертами были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении экспертов сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО "Вердикт-Оценка" ФИО3.

Иные доводы ответчика отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий, возникших между сторонами по цене судебной экспертизы.

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «РЕКИБО» (117148, <...>, п. XX, ОГРН: <***>. ИНН: <***>) и Департаментом городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/Н, с кадастровым номером 77:06:0012020:16975, изложив пункты 3.1. абз.1 и 3.4 абз.3 в следующей редакции:

пункт 3.1., абзац 1 договора: «Цена Объекта составляет 7 063 447 (семь миллионов шестьдесят три тысячи четыреста сорок семь) рублей, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит»;

пункт 3.4., абзац 3 договора: «Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 84 088 рублей 66 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РЕКИБО" (117148, Г.МОСКВА, УЛ. МАРШАЛА САВИЦКОГО, Д. 26, ПОМЕЩ. XX, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.02.2019, ИНН: <***>) 35 000 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.


Судья Т.А.Ламонова