Решение от 5 июня 2017 г. по делу № А40-93837/2016

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва Дело №А40-93837/16-79-808

05.06.2017

Резолютивная часть решения объявлена 30.03.2017 г.

Решение в полном объеме изготовлено 05.06.2017 г.

Арбитражный суд в составе

Судьи Дранко Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ЗАО «РСУ-2»

к Департаменту городского имущества города Москвы, ООО «АБН-Консалт»

третье лицо – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве»

о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки в размере 18 191 000 руб., указанную в отчете ООО «АБН-Консалт» №138-15Б/113 от 19.01.2016 г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, признании незаконным отказа Департамента городского имущества г. Москвы в предоставлении государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», выраженный в письме от 11.04.2016 г. (исх. 33-5-125919/15-(0)-1)

в заседании приняли участие:от истца –ФИО2, паспорт, дов. от 15.03.2016 г.

от ответчиков – неявка, извещены,от третьего лица – неявка, извещен

Установил:

ЗАО «РСУ-2» с учетом заявления об уточнении требований, принятых судом в порядке ст.49 АПК РФ, просит урегулировать разногласия между ЗАО"РСУ-2" с Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 193 кв.м., (этаж 1, помещение VIII, комн. 20-37), расположенного по адресу: <...>. в редакции. изложенной в указанном заявлении.

Ответчики возражали против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что «ЗАО РСУ-2» (далее - Истец) является арендатором нежилого помещения общей площадью 193 кв.м. (этаж 1, помещение VIII, комн. 20-37), расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером: 77:09:0003016:6793, на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы от 10.03.2004г. № 77-01/09-347/2004-10.

Истец относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства г.Москвы.

В соответствии со ст. 3. ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

23.12.2015 г. Истец в реализации предоставленных ему прав, обратился к Ответчику с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (вх. № 33-5-125919/15-(0)-0).

Ответчиком направлено Истцу письмо от 10.03.2016г. № 33-5-125919/15-(2)-0, в котором сообщалось, что предоставление государственной услуги приостановлено сроком на 23 дня ввиду необходимости подписания Истцом проекта договора купли-продажи. К письму был приложен проект Договора купли-продажи недвижимого имущества и предложено подписать его в течение 30-ти календарных дней.

Согласно п. 3.1. приложенного проекта договора купли-продажи недвижимого имущества цена выкупаемого объекта была определена в размере 18 191 000 рублей на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта от 19.01.2016г. № 138-15Б/113, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью "АБН-Консалт".

Ознакомившись с представленным проектом договора купли-продажи, Истец не согласился с условиями, на которых Ответчик предлагает выкупить объект, посчитав, что цена объекта является недостоверной и завышенной, не соответствует реальной рыночной стоимости.

Не согласившись с достоверностью величины рыночной стоимости объекта, Истец обратился к оценочной компании ООО «Гранд Реал», которая провела оценку объекта. Согласно отчету оценщика № 28.03/03-16 от 31.03.2016г. рыночная стоимость объекта составляет 13 028 252 рубля 54 копейки по состоянию на 23.12.2015 года.

06.04.2016г. Истец направил Ответчику свои возражения относительно условий выкупа объекта, предложенных Ответчиком, предложил Ответчику подписать договора купли-продажи нежилого помещения на условиях о цене договора в размере 13 028 252 рубля 54 копейки, направил проект договора с протоколом разногласий.

Ответчик письмом от 11.04.2016г. (исх. 33-5-125919/15-(0)-1) отказал Истцу в заключении договора купли-продажи на предложенных Истцом условиях.

Согласно положений части 4 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникающих при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст.3 № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) вверенном пользовании непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойка (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4. ст.4 Закона, а в случае, предусмотренном ч.2.ст.9 Закона – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4. ст.18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст.3 Закона для возникновения права на приобретение арендованного недвижимого имущества оно должно находится непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течении двух и более лет до дня вступления с силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации " в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спор или договора или в порядке, установленном законодательством российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Закона № 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности:

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, данная норма права предусматривает возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

В силу части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, по которой истец просит заключить договор купли-продажи, не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке.

С целью подтверждения доводов Департамента о несоответствии цены объекта, предложенной истцом, реальной рыночной цене, была проведена оценка рыночной стоимости спорного объекта.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Производство оценочной экспертизы поручено ООО «Граунд» эксперту – ФИО3

Перед экспертом был поставлен вопрос:

- Какова рыночная стоимость объекта оценки: нежилого помещения общей площадью 193 кв.м. (1 этаж, помещение VIII, комн. 20-37), расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0003016:6793 по состоянию на 23 декабря 2015 г.?

Согласно экспертному заключению, подготовленному экспертом ФИО4, №ЭЗ-14-12, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 193 кв.м. (1 этаж, помещение VIII, комн. 20-37), расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:09:0003016:6793 по состоянию на 23 декабря 2015 г. составляет с учетом НДС округленно 15 700 000 руб., без учета НДС 13 305 084 руб. 75 коп.

Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с выводами эксперта, заявил ходатайство о вызове экспертов в судебное заседание для дачи пояснений.

По данному ходатайству в ходе рассмотрения спора был опрошен эксперт ФИО3

Вопросы и ответы зафиксированы с использованием средств аудиозаписи.

В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем считает, что определенная указанным заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости в части п. п. 3.1., 3.4. подлежат удовлетворению в редакции истца.

Расходы по оплате экспертизы и госпошлины относятся на ответчика в силу ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст.4, 65, 75, 71,110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ЗАО «РСУ-2» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 193 кв.м., (этаж 1, помещение VIII, комн. 20-37) расположенного по адресу: <...> в следующей редакции:

Пункт 3.1. Цена Объекта 13 305 084 (тринадцать миллионов триста пять тысяч восемьдесят четыре) рубля 75 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющий не менее 665 254 (шестьсот шестьдесят пять тысяч двести пятьдесят четыре) руб. 24 коп. и процентов за представленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга. Оплата в счет основного долга при первом платеже рассчитывается пропорционально количеству дней текущего квартала. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ЗАО «РСУ-2» (ИНН <***>) 6000 руб. расходов по оплате госпошлины, расходы по экспертизе 30 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А.Дранко