Решение от 27 октября 2022 г. по делу № А04-4474/2022

Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело №

А04-4644/2022
г. Благовещенск
27 октября 2022 года
В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 27.10.2022

Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2022


Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Воробьёвой В.С.,


при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,


рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Гидросток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности, пени, расторжении договора аренды, об обязании возвратить земельный участок,

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гидросток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным договора аренды


третьи лица: Прокуратура Амурской области (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) Муниципальное казенное предприятие «Теплоком» (ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрация Белогорского муниципального округа (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)


при участии в заседании:

от истца: ФИО2, доверенность № 01-27-0003 от 10.01.2022, паспорт, диплом, посредством веб-конференции (онлайн-заседание);

от ответчика: конкурсный управляющий ФИО3, паспорт, посредством веб-конференции (онлайн-заседание);

от третьего лица - прокуратуры Амурской области: Сабуцкая Т.С. по доверенности от 15.03.2022 № 134, сл. уд.;

иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (ч. 6 ст. 121, ч. 1 ст. 122, ч. 1 ст. 123 АПК РФ).

установил:

Муниципальное казенное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа обратилось в арбитражный суд Амурской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Гидросток», в котором просит:

- взыскать арендную плату по договору аренды от 15.07.2021 № 8/21 за период с 15.07.2021 года по 31.12.2021 в размере 12231,99 рублей;

- взыскать пени за нарушение сроков уплаты арендной платы по договору аренды от 15.07.2021 года № 8/21 за период с 16.11.2021 по 31.03.2022 в размере 1663,55 рублей;

- расторгнуть договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 8/21 от 15.07.2021 года;

- обязать ООО «Гидросток» возвратить МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа из земель категории «земли населённых пунктов», с кадастровым номером 28:09:010957:7, местоположение: местоположение: Амурская обл., Белогорский р-н, с. Возжаевка, д. гарнизон, площадью - 27253,00 кв.м.

В обоснование заявленных требований указано на существенное нарушение арендатором земельного участка – ответчиком условий договора аренды в части внесения арендной платы в установленные сроки. Арендодателем направлялась претензия от 29.03.2022 № 01-27-1058 с предложением в 30-дневный срок оплатить задолженность по арендной плате и пени, оставленная ответчиком без удовлетворения.

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ООО «Гидросток» в лице конкурсного управляющего ФИО3 не соглашается с заявленными требованиями. Указывает, что договор аренды от 15.07.2021 № 8/21, заключенный между сторонами, является недействительной сделкой на основании ст.ст. 10, 170, 168 ГК РФ. Ответчиком установлено, что на земельном участке, предоставленном в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Гидросток», находится здание котельной с резервуарами для хранения мазута, принадлежащее на праве оперативного управления МПК «Теплоком». Таким образом, ООО «Гидросток» не имело возможности использовать спорный земельный участок в своей хозяйственной деятельности. Полагает, что истец злоупотребил правом.

15.08.2022 в адрес суда поступило встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Гидросток» в лице конкурсного управляющего ФИО3 к МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа о признании недействительным договора аренды от 15.07.2021 № 8/21, заключенного между сторонами.

Определением суда от 16.08.2022 встречные исковые требования приняты к рассмотрению, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены прокуратура Амурской области, МКП «Теплоком», администрация Белогорского муниципального округа.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа ФИО2 настаивала на требованиях первоначального иска, в удовлетворении встречного иска просила отказать. Дополнительно пояснила суду, что на спорном земельном участке с кадастровым номером 28:09:010957:7 расположены наружные сети теплоснабжения, которые по состоянию на дату заключения договора аренды, находились в оперативном управлении у МКП «Теплоком» и наружные сети водоснабжения, переданные по концессионному соглашению обществу с ограниченной ответственностью «Гидросток». Здание котельной, как следует из сведений ЕГРН, располагается на ином земельном участке. При заключении и исполнении договора аренды арендатор ООО «Гидросток» каких-либо возражений и претензий не предъявлял, за все время действия договора аренды не заявлял о невозможности использования земельного участка по целевому назначению. 28.02.2022 имущество, переданному ООО «Гидросток» по концессионному соглашению, в том числе, наружные сети водоснабжения, расположенные на спорном земельном участке, было возвращено ответчиком в адрес муниципалитета. С июля 2022 года данное имущество на праве оперативного управления передано МКП «Теплоком». При этом решить вопрос с МКП «Теплоком» о предоставлении данному юридическому лицу земельного участка под сетями водоснабжения не представляется возможным, так как в ЕГРН зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «Гидросток».

Конкурсный управляющий ООО «Гидросток» ФИО3 в судебном заседании не согласился с требованиями первоначального иска, на встречном иске настаивал. Указал, что на спорном земельном участке располагается здание котельной с оборудованием, что подтверждается материалами дела. Данное имущество принадлежит МКП «Теплоком» на праве оперативного управления. Наружные сети водоснабжения, на которые ссылается МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа, на спорном земельном участке присутствуют на протяжении 5 метров. При этом площадь земельного участка составляет более 27 тысяч кв.м. Настаивает на недействительности заключенного договора аренды, так как в аренду предоставлен земельный участок, занятый недвижимым имуществом, принадлежащем третьему лицу. Полагает, что у ООО «Гидросток» отсутствует обязанность по оплате арендной платы за земельный участок за МКП «Теплоком».

Прокурор Сабуцкая Т.С. полагала требования первоначального иска обоснованными и подлежащими удовлетворению, в удовлетворении встречного иска полагала необходимым отказать.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлено.

С учетом мнения представителей сторон и прокурора, на основании ст. 156 АПК РФ суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав пояснения представителей сторон и прокурора, исследовав материалы дела, судом установлены следующие обстоятельства.

07.02.2018 между муниципальным образованием Возжаевский сельсовет, Амурской областью в лице Министерства ЖКХ Амурской области и ООО «Гидросток» заключено концессионное соглашение в отношении объектов водоснабжения водоотведения, находящихся в собственности муниципального образования Возжаевский сельсовет.

В соответствии с п. 15 Приложения № 1 указанного Концессионного соглашения, объектом соглашения, в том числе, являются сети водоснабжения и водоотведения, расположенные в с. Возжаевка Военный городок № 1.

Постановлением администрации Белогорского муниципального округа № 689 от 02.07.2021 в соответствии с разделом IV Концессионного соглашения в отношении объектов водоснабжения водоотведения от 07.02.2018 № 2, предоставлен ООО «Гидросток» в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:09:010957:7 для размещения объектов, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности, сроком до 06.02.2022.

Между МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа и ООО «Гидросток» 15.07.2021 заключен договор аренды № 8/21 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа (далее – договор аренды), по условиям которого (п. 1.1.) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 28:09:010957:7, местоположение Амурская область Белогорский район с. Возжаевка площадью 27 253 кв.м., предоставленного под наружные сети водоснабжения, согласно Выписки из ЕГРН, а также в соответствии с актом приема-передачи прилагаемого к настоящему договору и являющимся его Приложением № 1 в состоянии, соответствующем условиям договора. Участок должен использоваться под наружные сети водоснабжения.

Согласно п. 1.2, 1.3 договора, арендодатель не отвечает за недостатки участка, которые были им оговорены при заключении договора, или были заранее известны арендаторы или должны быть обнаружены арендатором во время их осмотра, или при заключении договора или передаче участка в аренду.

Имущество арендатором осмотрено, недостатков, препятствующих использованию по назначению, не имеет и при осмотре не обнаружено, пригодно для использования по назначению в соответствии с условиями настоящего договора аренды.

Согласно п. 2.1. договора, участок сдается в аренду на период с 15.07.2021 о 06.02.2022.

В силу п.п. 3.1, 3.2. договора, за аренду участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора, арендатор обязуется вносить арендодателю арендную плату, размер которой рассчитывается в соответствии с решением Думы Белогорского муниципального округа от 25.12.2020 № 10/125 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Белогорского муниципального округа», что устанавливается в размере 26 478,66 рублей.

Арендная плата вносится арендатором в равных долях:

за 1-ое полугодие не позднее 15 октября текущего года в сумме 13 239,33 рублей;

за 2-ое полугодие не позднее 15 ноября текущего года в сумме 13 239,33 рублей.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области от 19.07.2021 за № 28:09:010957:7-28/030/2021-3.

Земельный участок передан арендодателем, а арендатором принят по акту приема-передачи от 15.07.2021.

МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа направило 29.03.2022 претензию исх. № 01-27-1058 в адрес ООО «Гидросток», в которой просило в течение 30 дней с момента получения уплатить образовавшуюся задолженность по арендной плате в размере 12 231,99 рублей; пени в размере 1 639,09 рублей, уплатить арендную плату за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды.

Претензия получена ООО «Гидросток» 25.05.2022, что подтверждается представленным уведомлением о вручении заказной корреспонденции.

Поскольку в добровольном порядке требования истца удовлетворены не были, МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа обратился в суд.

Из материалов дела следует, что 28.02.2022 между Белогорским муниципальным округом, Амурской областью в лице Министерства ЖКХ Амурской области и ООО «Гидросток» заключено соглашение о прекращении концессионного соглашения № 2 в отношении объектов водоснабжения, находящихся в собственности Белогорского муниципального округа от 07.02.2018, в соответствии с которым ООО «Гидросток» возвращены наружные сети водоснабжения протяженностью 5 287 м, с кадастровым номером 28:09:000000:2610.

01.07.2022 указанные наружные сети водоснабжения протяженностью 5 287 м, с кадастровым номером 28:09:000000:2610 переданы по договору № 14/22 о закреплении недвижимого муниципального имущества на праве оперативного управления МКП «Теплоком».

Судом также установлено, что 01.08.2019 между муниципальным образованием Возжаевский сельсовет и МКП «Теплоком» заключен договор оперативного управления недвижимым имуществом № 01-08-2019, по условиям которого предприятию передано имущество, в том числе, здание котельной 1977 года постройки, кадастровый номер 28:09:000000:1461, наружные сети теплоснабжения протяженность 12 340 метров, кадастровый номер 28:09:000000:2098.

Из Приложения № 1 к указанному договору оперативного управления недвижимым имуществом № 01-08-2019 от 01.08.2019 следует, что в состав оборудования вышеуказанной котельной входит, в том числе, разведочно-эксплуатационная скважина на воду № 3551, условный номер земельного участка 28:09:010957:7.

Из выписки из ЕГРН от 11.07.2022 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010957:7 располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 28:09:000000:2610 и 28:09:000000:2612.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.09.2022, сооружение с кадастровым номером 28:09:000000:2612 является наружными сетями теплоснабжения протяженностью 3 869 м., в том числе, указанные сети располагаются в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 28:09:010957:7, правообладатель МКП «Теплоком» с 08.07.2021 на праве оперативного управления.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.09.2022, сооружение с кадастровым номером 28:09:000000:2610 является наружными сетями водоснабжения протяженностью 5 287 м., в том числе, указанные сети располагаются в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 28:09:010957:7, правообладатель с 04.07.2022 МКП «Теплоком» на праве оперативного управления.

Из выписки из ЕГРН от 09.09.2022 в отношении здания котельной с кадастровым номером 28:09:000000:1461 следует, что данный объект недвижимости располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 28:09:000000:3259, правообладателем является МКП «Теплоком» на праве оперативного управления.

Из пояснений представителя муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа следует, что на спорном земельном участке располагаются объекты недвижимости: наружные сети теплоснабжения, переданные по договору оперативного управления МКП «Теплоком» и наружные сети водоснабжения, переданные по концессионному соглашению ООО «Гидросток».

Представитель ООО «Гидросток» указывает, что на спорном земельном участке фактически располагается здание котельной с оборудованием, находящиеся в оперативном управлении у МКП «Теплоком». На спорном земельном участке находятся наружные сети водоснабжения, переданные по концессионному соглашению ООО «Гидросток», протяженностью около 5 метров.

Полагая, что договор аренды, заключенный между сторонами, является недействительной сделкой, ООО «Гидросток» обратился в суд со встречным иском.

Оценив представленные по делу доказательства, установленные по делу обстоятельства, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (далее – Закон № 115-ФЗ), по концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать и (или) реконструировать определенное этим соглашением имущество (недвижимое имущество или недвижимое имущество и движимое имущество, технологически связанные между собой и предназначенные для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, за исключением случаев, если концессионное соглашение заключается в отношении объекта, предусмотренного пунктом 21 части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона) (далее - объект концессионного соглашения), право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на срок, установленный этим соглашением, права владения и пользования объектом концессионного соглашения для осуществления указанной деятельности.

В силу п. 11 ч. 1 ст. 4 Закона № 115-ФЗ, объектами концессионного соглашения являются: объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем.

Согласно ч. 1, 1.1, 2, 3 ст. 11 Закона № 115-ФЗ, земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и (или) который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением; лесной участок (строительство гидротехнических сооружений, объектов инфраструктуры морских портов, речных портов и причалов, линий электропередачи, линий связи, дорог, защитных дорожных сооружений (за исключением элементов озеленения), искусственных дорожных сооружений (за исключением зимников и переправ по льду, тоннелей), производственных объектов, то есть объектов, используемых при капитальном ремонте, ремонте, содержании автомобильных дорог, элементов обустройства автомобильных дорог, объектов, предназначенных для взимания платы (в том числе пунктов взимания платы), объектов дорожного сервиса, трубопроводов и других линейных объектов, зданий, строений и сооружений, предназначенных для складирования, хранения и ремонта имущества Вооруженных Сил Российской Федерации, объектов производственной и инженерной инфраструктур таких зданий, строений и сооружений, объектов производства, первичной и последующей (промышленной) переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений), водный объект (строительство причалов, судоподъемных и судоремонтных сооружений, стационарных и (или) плавучих платформ и искусственных островов, гидротехнических сооружений, мостов, путепроводов и подобных сооружений, подводных и подземных переходов, трубопроводов, подводных линий связи, других линейных объектов, подводных коммуникаций, проведение дноуглубительных, взрывных, буровых и других работ, связанных с изменением дна и берегов водных объектов), участок недр (строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых), необходимые для создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, предоставляются концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством, законодательством Российской Федерации о недрах на срок, который устанавливается концессионным соглашением в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством, законодательством Российской Федерации о недрах и не может превышать срок действия концессионного соглашения. Договор аренды (субаренды) земельного участка должен быть заключен с концессионером не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения, если иные сроки не установлены конкурсной документацией или в предусмотренном статьей 38 настоящего Федерального закона случае концессионным соглашением. Использование концессионером предоставленных ему земельного участка, лесного участка, водного объекта, участка недр осуществляется в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством, законодательством Российской Федерации о недрах.

Договор аренды (субаренды) земельного участка, указанного в пункте 4 части 1 статьи 4 настоящего Федерального закона, должен быть заключен с концессионером не позднее чем через шестьдесят рабочих дней после проведения государственного кадастрового учета земельного участка.

Концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка.

Прекращение концессионного соглашения является основанием для прекращения предоставленных концессионеру прав в отношении земельного участка, лесного участка, водного объекта, участка недр.

Из п. 5 ч. 1 ст. 10 Закона N 115-ФЗ следует, что одним из квалифицирующих признаков концессионного соглашения является предоставление концессионеру земельных участков, предназначенных для осуществления деятельности по использованию объекта концессии.

Статьей 10 пункт 5 Федерального закона N 115-ФЗ определены существенные условия концессионного соглашения, к которым относится, в том числе, порядок предоставления концессионеру земельных участков, предназначенных для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, и срок заключения с концессионером договоров аренды (субаренды) этих земельных участков (в случае, если заключение договоров аренды (субаренды) земельных участков необходимо для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением) (данный пункт в редакции Закона на дату подписания концессионного соглашения).

Таким образом, предоставление в аренду земельных участков для выполнения обязательств по концессионному соглашению отнесено к его существенным условиям.

Из материалов дела следует, что 07.02.2018 между муниципальным образованием Возжаевский сельсовет, Амурской областью в лице Министерства ЖКХ Амурской области и ООО «Гидросток» заключено концессионное соглашение в отношении объектов водоснабжения, водоотведения, находящихся в собственности муниципального образования Возжаевский сельсовет. В соответствии с п. 15 Приложения № 1 указанного Концессионного соглашения, объектом соглашения, в том числе, являются сети водоснабжения и водоотведения, расположенные в с. Возжаевка Военный городок № 1.

Пунктом 30 концессионного соглашения от 07.02.2018 установлена обязанность концедента заключить с концессионером договор аренды земельного участка, на котором располагается объект соглашения, указанный в п. 2 и который необходим для осуществления концессионером производственной деятельности по настоящему Соглашению не позднее чем через 60 рабочих дней со дня подписания настоящего соглашения.

Концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка (п. 32 концессионного соглашения).

Как поясняла в ходе судебного разбирательства представитель МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом Белогорского муниципального округа, в нарушение норм действующего законодательства, администрация Возжаевского сельсовета не заключила с ООО «Гидросток» договор аренды земельного участка (участков) на котором (которых) располагается объект концессионного соглашения.

Белогорский муниципальный округ на основании Закона Амурской области от 22.05.2020 № 531-ОЗ «О преобразовании сельских поселений Белогорского района Амурской области во вновь образованное муниципальное образование Белогорский муниципальный округ Амурской области» является правопреемником Возжаевского сельсовета (Администрации Возжаевского сельсовета).

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Белогорского муниципального округа в свою очередь, является уполномоченным органом в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом, при этом является арендодателем муниципального имущества, в том числе земельных участков, как находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа, так и государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет контроль за своевременностью поступления арендной платы в бюджет Белогорского муниципального округа (Положение, утвержденное Постановлением главы Белогорского муниципального округа от 18.12.2020 № 14, с изменениями от 05.03.2021 № 23).

Постановлением администрации Белогорского муниципального округа № 689 от 02.07.2021 в соответствии с разделом IV Концессионного соглашения в отношении объектов водоснабжения водоотведения от 07.02.2018 № 2, предоставлен ООО «Гидросток» в аренду земельный участок с кадастровым номером 28:09:010957:7 для размещения объектов, предназначенных для обеспечения обороны и безопасности, сроком до 06.02.2022.

Между МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа и ООО «Гидросток» 15.07.2021 заключен договор аренды № 8/21 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа (далее – договор аренды), по условиям которого (п. 1.1.) арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 28:09:010957:7, местоположение Амурская область Белогорский район с. Возжаевка площадью 27 253 кв.м., предоставленного под наружные сети водоснабжения, согласно Выписки из ЕГРН, а также в соответствии с актом приема-передачи прилагаемого к настоящему договору и являющимся его Приложением № 1 в состоянии, соответствующем условиям договора. Участок должен использоваться под наружные сети водоснабжения.

Согласно ст. 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с п.п. 23 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, соглашением о государственно-частном партнерстве, соглашением о муниципально-частном партнерстве, лицу, с которым заключены указанные соглашения.

Таким образом, в соответствии с нормами действующего законодательства договор аренды заключен с ООО «Гидросток» уполномоченным органом, процедура соблюдена. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Из выписки из ЕГРН от 11.07.2022 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010957:7 располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 28:09:000000:2610 и 28:09:000000:2612.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.09.2022, сооружение с кадастровым номером 28:09:000000:2612 является наружными сетями теплоснабжения протяженностью 3 869 м., в том числе, указанные сети располагаются в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 28:09:010957:7, правообладатель МКП «Теплоком» с 08.07.2021 на праве оперативного управления.

Согласно выписке из ЕГРН от 26.09.2022, сооружение с кадастровым номером 28:09:000000:2610 является наружными сетями водоснабжения протяженностью 5 287 м., в том числе, указанные сети располагаются в границах спорного земельного участка с кадастровым номером 28:09:010957:7, правообладатель с 04.07.2022 МКП «Теплоком» на праве оперативного управления. До 28.02.2022 указанные наружные сети водоснабжения по условиям вышеуказанного Концессионного соглашения были переданы ООО «Гидросток», что лицами, участвующими в деле, не оспаривается и подтверждается, в том числе, соглашением о прекращении концессионного соглашения № 2 от 28.02.2022 в отношении объектов водоснабжения, находящихся в собственности Белогорского муниципального округа от 07.02.2018, в соответствии с которым ООО «Гидросток» возвращены Белогорскому муниципальному округу наружные сети водоснабжения протяженностью 5 287 м, с кадастровым номером 28:09:000000:2610.

Таким образом, как установлено судом, договор аренды земельного участка заключен в силу части 1 статьи 11 Федерального закона от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" и в аренду в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации предоставлен земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и который необходим для осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, на срок, который устанавливается концессионным соглашением.

Заявляя о недействительности договора аренды № 8/21 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа от 15.07.2021, заключенного между сторонами, ООО «Гидросток» в лице конкурсного управляющего указывает на нахождение на земельном участке с кадастровым номером 28:09:020597:7 объектов недвижимости, переданных на праве оперативного управления МКП «Теплоком».

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ч. 1, 2 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

ООО «Гидросток» полагает, что земельный участок с кадастровым номером 28:09:010597:7 должен быть предоставлен в аренду МКП «Теплоком», так как на нем располагаются объекты недвижимости, предоставленные данному юридическому лицу в оперативное управление, а именно сети теплоснабжения, здание котельной с оборудованием.

В соответствии с ч. 2, 4 ст. 39.9 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование исключительно:

1) органам государственной власти и органам местного самоуправления;

2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

3) казенным предприятиям;

4) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

Не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанным в настоящей статье лицам на других правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования, если иное не предусмотрено статьями 39.10 и 39.20 настоящего Кодекса.

Статья 39.20 ЗК РФ регулирует особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

Согласно ч. 3, 4 ст. 39.20 ЗК РФ, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Однако в рассматриваемом случае, на момент заключения договора аренды № 8/21 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа от 15.07.2021, на спорном земельном участке с кадастровым номером 28:09:010597:7 располагались два объекта недвижимости:

- 28:09:000000:2610 наружные сети водоснабжения, переданные по Концессионному соглашению ООО «Гидросток»;

- 28:09:000000:2612 наружные сети теплоснабжения, переданные по договору оперативного управления МКП «Теплоком».

Таким образом, положения ст. 39.20 ЗК РФ к спорным правоотношениям не применимы, в связи с чем истцом по первоначальному иску с МКП «Теплоком» не мог быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Суд полагает заслуживающими внимания доводы истца по первоначальному иску о том, что МКП «Теплоком» земельный участок может быть предоставлен только на праве постоянного (бессрочного) пользования, что в настоящее время не представляется возможным ввиду наличия оспариваемого договора аренды с ООО «Гидросток».

Суд находит несостоятельными доводы ООО «Гидросток» о наличии на спорном земельном участке здания котельной с оборудованием, перечисленным в договоре оперативного управления, так как из выписки из ЕГРН от 11.07.2022 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010957:7 располагаются объекты недвижимости с кадастровыми номерами 28:09:000000:2610 и 28:09:000000:2612.

Ссылки ООО «Гидросток» на договор оперативного управления недвижимым имуществом № 01-08-2019 от 01.08.2019, заключенный между муниципальным образованием Возжаевский сельсовет и МКП «Теплоком», Приложение № 1 к указанному договору, суд находит несостоятельными.

В соответствии с указанным Приложением № 1, в состав оборудования котельной, переданной МКП «Теплоком» входит, в том числе, разведочно-эксплуатационная скважина на воду № 3551, условный номер земельного участка 28:09:010957:7.

При этом из выписки из ЕГРН от 09.09.2022 в отношении здания котельной с кадастровым номером 28:09:000000:1461 следует, что данный объект недвижимости располагается в границах другого земельного участка с кадастровым номером 28:09:000000:3259.

Из представленной ООО «Гидросток» в материалы дела схемы из публичной кадастровой карты не представляется возможным с достоверностью установить, какие именно объекты расположены на спорном земельном участке, а также протяженность наружной сети водоснабжения.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводам об отсутствии оснований для признания оспариваемого договора аренды недействительным.

Обстоятельства наличия на земельном участке с кадастровым номером 28:09:010597:7 наружных сетей теплоснабжения, предоставленных на праве оперативного управления МКП «Теплоком», по мнению суда, не влекут признание оспариваемого договора недействительным.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок принят арендатором ООО «Гидросток» по акту приема-передачи. В течение срока действия указанного договора от арендатора в адрес арендодателя не поступало претензий о невозможности использования земельного участка под наружные сети водоснабжения, о наличии на земельном участке имущества, принадлежащего третьим лицам. В силу норм действующего законодательства МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа не имел возможности заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с ООО «Гидросток» и МКП «Теплоком».

При таких обстоятельствах суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска в полном объеме.

Рассматривая требования первоначального иска, суд пришел к следующим выводам.

Из положений подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) следует, что принцип платности использования земли предполагает плату за любое использование земли, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу статей 606 и 614 ГК РФ, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

При разрешении спора суд установил факт исполнения арендодателем обязанности по предоставлению земельного участка в аренду обществу (арендатору).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что в период с 15.07.2021 по 31.12.2021 ответчиком не осуществлена оплата арендных платежей в размере 12 231,99 рублей. Правильность расчета задолженности ответчиком не оспорена.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

ООО «Гидросток» в нарушение положений действующего арбитражного процессуального законодательства не представлены какие-либо надлежащие доказательства, подтверждающие отсутствие обязанности по оплате арендных платежей истцу за период с 15.07.2021 по 31.12.2021.

При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании с ООО «Гидросток» в пользу истца по первоначальному иску задолженности по арендной плате по договору аренды № 8/21 от 15.07.2021 за период с 15.07.2021 по 31.12.2021 в размере 12 231,99 рублей являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Рассматривая требования о взыскании пени, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ регламентировано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.1. договора аренды предусмотрена ответственность арендатора за неуплату арендной платы – пеня в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Факт просрочки исполнения ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей судом установлен.

Истцом произведен расчет пени за период с 16.11.2021 по 31.03.2022 в размере 1 663,55 рублей.

Судом расчет, представленный МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа, проверен и признан арифметически правильным, ООО «Гидросток» расчет не оспорен. О несоразмерности неустойки ответчиком по первоначальному иску не заявлено.

Согласно п. 1, 3, 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 18 "О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства", под досудебным урегулированием следует понимать деятельность сторон спора до обращения в суд, осуществляемую ими самостоятельно (переговоры, претензионный порядок) либо с привлечением третьих лиц (например, медиаторов, финансового уполномоченного по правам потребителей финансовых услуг), а также посредством обращения к уполномоченному органу публичной власти для разрешения спора в административном порядке (пункт 2 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ, часть 4 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее - ГПК РФ, часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ). Данная деятельность способствует реализации таких задач гражданского и арбитражного судопроизводства, как содействие мирному урегулированию споров, становлению и развитию партнерских и деловых отношений (статья 2 ГПК РФ, пункт 6 статьи 2 АПК РФ).

Федеральными законами обязательный досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен в том числе по спорам: об изменении и о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 ГК РФ); о расторжении договора аренды, проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (часть 3 статьи 619 и статья 625 ГК РФ).

Обращение может быть вручено адресату лично, направлено ему посредством почтовой связи или иных служб доставки. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон, обращение может быть направлено как заказным письмом, так и ценным письмом с описью вложения (статьи 5, 421 ГК РФ).

В силу положений статьи 65 АПК РФ бремя доказывания факта направления обращения лежит на истце. При этом ответчик вправе представить доказательства того, что истцом в его адрес направлялось не обращение, а иная документация.

Из материалов дела следует и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что претензия от 29.03.2022 № 01-27-1058 направлена истцом по первоначальному иску в адрес ООО «Гидросток» с требованием о возвращении земельного участка и оплате образовавшейся задолженности по арендной плате и пени. Претензия получена ООО «Гидросток» 25.05.2022, требования оставлены без удовлетворения.

По правилам статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ обусловлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор, в частности, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 2 статьи 452 ГК РФ предписано, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается и судом установлен факт существенного нарушения условий договора аренды со стороны ответчика, истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о возврате земельного участка, о погашении задолженности по арендным платежам.

Учитывая установленные факты, суд приходит к выводу, что воля истца направлена на расторжение спорного договора в порядке статей 450, 452, 619 ГК РФ.

Истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении договора аренды подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом изложенного общество с ограниченной ответственностью «Гидросток» обязано возвратить муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 28:09:010957:7, местоположение: Амурская область Белогорский район с. Возжаевка, по акту приема-передачи. Для выполнения указанной обязанности суд полагает разумным и целесообразным срок в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

При таких обстоятельствах суд находит исковые требования муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине в сумме 8 000 рублей относятся на ООО «Гидросток». Поскольку в силу части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации МКУ Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковые требования муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гидросток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) арендную плату по договору аренды № 8/21 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа от 15.07.2021 за период с 15.07.2021 по 31.12.2021 в размере 12 231,99 рублей, пени за нарушение сроков уплаты арендной платы по договору аренды № 8/21 от 15.07.2021 за период с 16.11.2021 по 31.03.2022 в размере 1 663,55 рублей, а всего взыскать 13 895,54 рублей.

Расторгнуть договор аренды № 8/21 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа от 15.07.2021, заключенный между муниципальным казенным учреждением Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «Гидросток» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гидросток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение месяца со дня вступления настоящего решения суда в законную силу возвратить муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) земельный участок с кадастровым номером 28:09:010957:7, местоположение: Амурская область Белогорский район с. Возжаевка, по акту приема-передачи.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гидросток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в размере 8 000 рублей.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Гидросток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Белогорского муниципального округа (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным договора аренды № 8/21 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Белогорского муниципального округа от 15.07.2021 – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.


Судья В.С. Воробьёва