Решение от 24 марта 2022 г. по делу № А52-5317/2021

Арбитражный суд Псковской области

180000, г. Псков, ул. Свердлова, д.36

http://pskov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А52-5317/2021
город Псков
24 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 24 марта 2022 года.


Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Алексеенко С.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (адрес: 173004, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Псковский трест зеленого хозяйства» (адрес: 180004, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Государственное бюджетное учреждение культуры Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области (адрес: 180000, Россия, <...>),

о взыскании 1 283 803 руб. 71 коп. и о расторжении договора №758 от 28.09.2000,

при участии в судебном заседании представителей:от истца: ФИО2 - представитель по доверенности;

от ответчика: ФИО3 - руководитель, паспорт;

от третьего лица: не явились, извещены;

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях (далее - истец, Территориальное управление) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Псковский трест зеленого хозяйства» (далее - ответчик, ООО «Псковский трест зеленого хозяйства») о взыскании 1 283 803 руб. 71 коп., в том числе: 1 176 000 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2019 по 01.06.2021 по охранно-арендному договору от 28.09.2000 №758 на пользование недвижимым памятником истории и культуры Палаты М-вых памятник архитектуры XVII века (дом I и II) <...> руб. 71 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2019 по 01.06.2021, и о расторжении указанного договора.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное бюджетное учреждение культуры Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области.

В судебном заседании 17.03.2022 представитель истца заявил ходатайство об уменьшении размера исковых требований, просит взыскать с ответчика 817 063 руб. 76 коп., в том числе 784 000 руб. 00 коп. основного долга за период январь 2021 года - февраль 2022 года, 33 063 руб. 76 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.01.2021 по 24.02.2022. Представлен уточненный расчет.

Суд протокольным определением, в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял уменьшение исковых требований.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, считает, что требование истца за период с 01.09.2019 по 31.12.2020 не соответствует условиям охранно-арендного договора от 28.09.2000 №758, так как в качестве арендной платы за этот период выполнены работы, принятые арендодателем. Кроме того ответчик указывает, что помимо работ по ремонту и реставрации зданий Палат М-вых, предусмотренных охранно-арендным договором, ООО «Псковский трест зеленого хозяйства» выполнен значительный объем дополнительных работ, которые не были учтены сметой (приложением к договору). Так, по согласованному проекту восстановлено трехэтажное закрытое каменное крыльцо, без которого доступ в здания был бы невозможен, а также: в подземном этаже крыльца оборудованы сантехнические помещения для персонала и посетителей с устройством насосной станции для перекачки стоков; построены внутренние и наружные сети водоснабжения и канализации; оборудована газовая котельная для теплоснабжения и горячего водоснабжения зданий; построен подземный наружный газопровод и внутренние газовые сети; построена кабельная линия электроснабжения от трансформаторной подстанции; создана система внутреннего электроснабжения объекта; построены сети наружного освещения территории памятника с установкой светильников; построено ограждение территории, проведено благоустройство и озеленение территории.

Ответчик считает, что без выполнения указанных работ арендованное имущество не могло использоваться в целях, обозначенных условиями охранно-арендного договора. Все это, по мнению ответчика, дает право засчитать стоимость дополнительно выполненных работ в счет арендной платы за пределами указанного в договоре срока - 31.12.2020.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о дате, времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседания своих представителей не направило, каких-либо заявлений, ходатайств, отзыва на исковое заявление не представило.

На основании вышеизложенного, суд, руководствуясь частью 1 статьи 123, частями 1 и 3 статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о рассмотрении дела.

Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, выслушав позиции сторон, суд установил следующее.

Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области, Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры и общество с ограниченной ответственностью «Псковский трест зеленого хозяйства» (арендатор) 29.09.2000 заключили охранно-арендный договор №758 на пользование недвижимым памятником истории и культуры Палаты М-вых памятник архитектуры XVII века (дом 1 и II) <...> (далее охранно-арендный договор).

Распоряжением Территориального управления от 06.07.2007 №194-р «О передаче объекта культурного наследия – Палаты ФИО4 первые и Палаты ФИО4 вторые в казну Российской Федерации» вышеуказанный объект недвижимости был изъят из оперативного управления ГУК «Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Псковской области» и передан в казну Российской Федерации.

Срок охранно-арендного договора с 15.05.2000 по 15.05.2050.

В пункте 2.6 охранно-арендного договора указано, что в качестве арендной платы в период с 15.05.2000 по 31.12.2020 арендатор производит работы по ремонту и реконструкции арендуемого имущества - Палат М-вых первых и Палат М-вых вторых, согласно сметному расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. Работы выполняются поэтапно, в соответствии с графиком их проведения, являющимся приложением к настоящему договору. Арендатор может отступать от графика проведения работ при условии соблюдения срока окончания. По окончании работ, оформленных актом приема-передачи подписываемым сторонами, порядок внесения платы за арендуемое имущество подлежит изменению.

Арендодатель обязан ежемесячно, не позднее 10 числа следующего за отчетным периодом месяца осуществлять приемку выполненных работ согласно смете, о чем составляется акт, подписываемый сторонами (пункт 2.7. договора). Арендатор обязан в установленных в пункте 2.7. настоящего договора порядке и сроках сдавать арендодателю выполненные работы (пункт 2.8. договора).

Все работы по памятнику арендатор производит за свой счет. Работы по ремонту и реконструкции арендатор производит в соответствии с документацией. Все работы по памятнику производятся под техническим надзором балансодержателя с учетом пункта 2.6. договора (пункты 4.1. - 4.3. договора).

Как указывал истец, обязательство, предусмотренное пунктом 2.6. договора аренды не исполняется ответчиком с 01.09.2019, в результате чего образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.09.2019 по 01.06.2021 в размере 1 176 000 руб. 00 коп.

Территориальным управлением в адрес ООО «Псковский трест зеленого хозяйства» направлялась претензия от 28.04.2021 №53-ТП/3081 с предложением в добровольном порядке оплатить задолженность по арендной плате.

Затем, в ходе рассмотрения дела, истец уточнил период и размер задолженности по арендной плате, просит взыскать с ответчика 817 063 руб. 76 коп., в том числе 784 000 руб. 00 коп. основного долга за период январь 2021 года - февраль 2022 года, 33 063 руб. 76 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 31.01.2021 по 24.02.2022. Также истец в подтверждение заявленной задолженности представил расчет и акт от 28.02.2022 по результатам плановой тематической проверки сохранности федерального имущества, расположенного по адресу: <...>.

В связи с тем, что ответчиком до настоящего времени не погашена задолженность по арендной плате, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании основного долга, процентов за пользование чужими денежными средствами и о расторжении договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела, правоотношения между сторонами сложились на основании договора аренды.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата может устанавливаться в том числе в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пункт 5 части 2 статьи 614 ГК).

Пунктами 1 и 2 статьи 654 ГК установлено, что договор аренды здания должен предусматривать размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон №73-ФЗ) предусмотрено, что юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. В абзаце втором пункта 2 статьи 14 названного Закона указано, что порядок предоставления данной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что ООО «Псковский трест зеленого хозяйства» по спорному договору в 2000 году был передан во временное владение и пользование памятник истории и культуры Палаты М-вых памятник архитектуры XVII века (дом I и II), расположенный по адресу: <...>. Назначение использования: музейные композиции, организация выставок, торговля, общественное питание.

Распоряжением Территориального управления от 06.07.2007 №194-р передан в казну Российской Федерации. Срок охранно-арендного договора с 15.05.2000 по 15.05.2050.

Согласно пункту 1 статьи 431 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой названой статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (пункт 2 статьи 431 ГК).

Суд, исследовав положения пункта 2.6. договора, учитывая буквальное толкование условий указанного пункта, принимая во внимание положения статьи 431 ГК РФ, приходит к выводу, что в период с 15 мая 2000 года по 31 декабря 2020 в качестве арендной платы арендатор произвел работы по ремонту и реконструкции арендуемого имущества, объем, качество и стоимость который истец не оспорил.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.) устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон №135-ФЗ), предусматривающую обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе в целях передачи в аренду. Согласно статье 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) собственности относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором. Спорное имущество находится в собственности Российской Федерации. Установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного имущества в аренду относится к компетенции Российской Федерации.

Размер арендной платы установлен Территориальным управлением на основании отчета об оценке от 24.06.2019 №К19-35-2, изготовленного ООО ГК «Азира», который составляет 56 000 руб. 00 коп. в месяц, ответчиком не оспаривается.

Материалами дела подтверждено, что ответчиком были нарушены обязательства по внесению арендной платы в установленном размере за период с января 2021 года по февраль 2022 года. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Довод ответчика о том, что ООО «Псковский трест зеленого хозяйства» имеет право засчитать стоимость дополнительно выполненных работ в счет арендной платы за пределами указанного в договоре срока - 31.12.2020, не принимается судом.

Доказательств согласования с собственником имущества спорных дополнительных работ ответчик не представил, производство работ не приостановил, а дополнительные работы выполнил на свой риск, поэтому в силу прямого указания пункта 5 статьи 709 и пункта 4 статьи 743 ГК РФ такие работы оплате не подлежат.

Безотлагательность дополнительных работ материалами дела не подтверждается, вероятная гибель (повреждение) объекта аренды без незамедлительного проведения данных работ обществом не доказана.

Согласно статье 65 АПК РФ бремя доказывания обстоятельств в обоснование своих требований и возражений лежит на той стороне, которая на эти обстоятельства ссылается. В соответствии со статьями 9, 41 названного Кодекса риск наступления негативных последствий совершения или не совершения лицом, участвующим в деле, процессуальных действий и неисполнения процессуальных обязанностей несет это лицо.

При этом в силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчик, являясь субъектом предпринимательской деятельности, в соответствии со статьей 2 ГК РФ осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск, а, следовательно, должен и мог предположить и оценить возможность отрицательных последствий такой деятельности, в том числе связанных с неисполнением принятых по договору обязательств и проведением дополнительных работ без соответствующего согласования с истцом.

Кроме того, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по своевременной оплате арендной платы истец предъявил ко взысканию с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 33 063 руб. 76 коп. за период с 31.01.2021 по 24.02.2022.

Согласно части 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Расчет процентов проверен судом, признан арифметически верным и соответствующим нормам действующего законодательства.

Учитывая изложенное, требование истца к ответчику о взыскании процентов подлежит удовлетворению в полном объеме.

Относительно требования о расторжении договора поставки суд указывает следующее.

Согласно пункту 5.2. договора при существенных нарушениях арендатором правил эксплуатации или условий договора, договор может быть расторгнут в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях названных в статьях 619 ГК, при этом Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено – если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК).

В настоящем деле в качестве доказательств соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в части расторжения договоров заявитель сослался на претензию от 28.04.2021 №53-ТП/3081, которая не содержат четкого и однозначного требования (предложения) расторгнуть охранно-арендный договор. Соответственно, Управлением не соблюдены требования пункта 2 статьи 452 ГК.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

На основании вышеизложенного, требование о досрочном расторжении охранно-арендного договора следует оставить без рассмотрения

Поскольку истец в силу пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины за рассмотрение дел в судах, государственная пошлина при подаче иска не уплачивалась, расходы по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика и взысканию в доход федерального бюджета в размере 19 341 руб. 00 коп.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Псковский трест зеленого хозяйства» в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской и Новгородской областях 817 063 руб. 76 коп., в том числе: 784 000 руб. 00 коп. основного долга, 33 063 руб. 76 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требование о расторжении охранно-арендного договора от 28.09.2000 №758 на пользование недвижимым памятником истории и культуры Палаты М-вых памятник архитектуры XVII века (дом I и II) <...>, оставить без рассмотрения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Псковский трест зеленого хозяйства» в доход федерального бюджета 19 341 руб. 00 коп. государственной пошлины.

На решение в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.


Судья С.Н. Алексеенко