Решение от 3 марта 2025 г. по делу № А66-13027/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А66-13027/2024
г.Тверь
04 марта 2025 года



Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2025  года


Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Курова О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чубаревой Д.А.,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ИП ФИО1 г. Санкт-Петербург к ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» г. Тверь


неимущественный спор


в отсутствие представителей сторон

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 г. Санкт-Петербург обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к  ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» г. Тверь об обязании ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...> выдан ТП № 29 Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской обл. в Кировском р-не г. Санкт-Петербурга, зарегистрированного по адресу: Санкт-Петербург, р-н Кировский, ул. Стойкости, д. 18, корп. 1, кв. 160, ОГРНИП <***>, договор купли продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, расположенного по адресу <...>, общей площадью 14 719 кв.м., кадастровый номер земельного участка 69:40:0200068:5, по цене, равной двум с половиной процентам от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 14.1 закона Тверской области от 09.04.2008 г. № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области», в редакции протокола разногласий от «16» июля 2024 года, подготовленного ФИО1 в части пункта 2.1. Договора.

Также истец просит  Пункт 2.1. Договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка определена на основании Законом Тверской области от 9 апреля 2008 г. № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» и составляет согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2), 220 000 (двести двадцать тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС). Расчет выкупа Участка:

Площадь Участка, кв. м

Кадастровая стоимость Участка (руб.)

Расчет цены выкупа Участка

Цена   выкупа Участка

(руб.)

14719

8 800 000

8 800 000 х2,5%

220 000,00

 Исковое заявление определением от 02.09.24г. принято к производству суда, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода к судебному разбирательству, сторонам предложено представить дополнительные документы, отзыв на иск.

12.11.24 от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, ответчик против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на следующее. В обоснование заявленного требования истец приводит нормы абз. 2 и 3 п. 2.2. ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ), ст. 14.1 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» (далее - Закон № 49-ЗО).

Сообщает о том, что право собственности на объект недвижимого имущества, расположенное на спорном земельном участке было зарегистрировано за ООО «Жилстройконструкция», потом перешло к АООТ «Зарубежстрансстрой», затем 21.09.2002 к ОАО «Зарубежстрансстрой», 04.07.2014 перешло к Истцу.

Так, на основании Постановления главы Администрации № 500 от 10.06.1993 года спорный земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200068:5 предоставлен в постоянное бессрочное пользование ООО «Жилстройконструкция».

Впоследствии, на основании Постановления главы Администрации № 857 от 31.07.1995 года «О передаче в аренду земельного участка АООТ «Зарубежтрансстрой» под производственную базу в промзоне «Лазурная» Московского   района   по   итогам   инвентаризации»   постоянное   бессрочное пользование ООО «Жилстройконструкция» на спорный земельный участок прекращено (Постановление главы Администрации № 500 от 10.06.1993 «О предоставлении в бессрочное пользование земельного участка ООО «Жилстройконструкция» считать утратившим силу) и земельный участок передан в аренду АООТ «Зарубежстрансстрой».

Затем, 15.05.2020 заключен договор аренды спорного земельного участка № 181-1 с ФИО1

Указывает, что в связи с переходом права собственности на нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке в единоличную собственность Истца, последний на сегодняшний момент является единственным арендатором земельного участка, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Также истец указывает, что подавал в Учреждение заявление о предоставлении земельного участка в собственности по льготной цене - 2,5%, на что Учреждение подготовило договор купли-продажи спорного земельного участка с ценой выкупа, равной 15% от кадастровой стоимости, земельного участка - 1 320 000 руб., с которым истец не согласился, направив протокол разногласий в части цены за выкуп спорного земельного участка.

На основании приведенных доводов истец полагает, что цена выкупа спорного земельного участка должна составлять 2,5 % от кадастровой стоимости и равна 220 000 рублей.

Учреждение не согласно с позицией истца и полагает необходимым сообщить следующее.

Истец связывает возникновение права на льготную цену выкупа спорного земельного участка с положением пп. 5 п. 1 ст. 14.1 Закона № 49-ЗО.

Исходя из прямого толкования данной нормы, продажа без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по цене, равной 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка собственникам зданий, сооружений в отношении находящихся у них в аренде земельных участков, в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона № 137-ФЗ до 01.07.2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в настоящем пункте.

Таким образом, для приобретения спорного земельного участка по льготной цене в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 14.1 Закона № 49-ЗО необходимо установить факт своевременного до 01.07.2012 переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Как указывает истец, Постановлением главы Администрации № 500 от 10.06.1993 года спорный земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200068:5 предоставлен в постоянное бессрочное пользование ООО «Жилстройконструкция». Впоследствии, на основании Постановления главы Администрации № 857 от 31.07.1995 года «О передаче в аренду земельного участка АООТ «Зарубежтрансстрой» под производственную базу в промзоне «Лазурная» Московского района по итогам инвентаризации» постоянное бессрочное пользование ООО «Жилстройконструкция» на спорный земельный участок прекращено (Постановление главы Администрации № 500 от 10.06.1993 «О предоставлении    в    бессрочное    пользование    земельного    участка ООО «Жилстройконструкция» считать утратившим силу) и земельный участок передан в аренду АООТ «Зарубежстрансстрой».

Следовательно, в рассматриваемом случае, фактически право аренды на спорный земельный участок возникло после прекращения права постоянного бессрочного пользования у предыдущего собственника.

То есть, право одного лица на спорный земельный участок прекращено с последующим возникновением иного права у другого лица в другом виде, что переоформлением права не является.

Документов, подтверждающих переоформление ООО «Жилстройконструкция» права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200068:5 в период с 25.10.2001 по 01.07.2012, не представлены.

Таким образом, право аренды у АООТ «Зарубежстрансстрой» на спорный земельный участок возникло уже после прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, а не в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Учитывая изложенное, установить факт переоформления права постоянного бессрочного пользования на право аренды в период до 01.07.2012 не представится возможным, что свидетельствует о том, что право на льготную цену выкупа спорного земельного участка у Истца в порядке пп. 5 п. 1 ст. 14.1 Закона № 49-ЗО не возникло.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2022 № Ф06-20193/2022 по делу № А12-13408/2021.

В предварительном судебном заседании истец поддержал исковые требования в полном объеме, представил документы по праву собственности на спорный объект, уточнил, что исковые требования основаны на пп. 5 п. 1 ст. 14.1 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области».

Ответчик поддержал позицию по отзыву.

Стороны возражали против перехода к судебному разбирательству в данном судебном заседании.

Арбитражный суд, проведя предварительное судебное заседание, рассмотрев представленные документы по делу, пришел к выводу о готовности настоящего дела к судебному разбирательству и счел стадию подготовки дела к судебному разбирательству оконченной.

Дело назначено к судебному разбирательству в отдельном судебном заседании с учетом позиции сторон.

10.01.2025 от истца поступили письменные пояснения по иску.

 В судебном заседании 13.01.25г. истец поддержал исковые требования в полном объеме, заявил, что переоформление договора бессрочного пользования в договор аренды было завершено в 2021 году, сослался на то, что между Администрацией города Твери и АООТ  «Зарубежтрансстрой» был заключен договор аренды от 31.05.2001г. № 404.

Истец представил письменные возражения на отзыв ответчика, а также письменное ходатайство об истребовании доказательств. Истец указал, что одним из доводов ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» относительно отсутствия у ИП ФИО1 права выкупа земельного участка по цене равной 2,5%, в связи с отсутствием в период со дня вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 127-ФЗ до 01.07.2012 переоформления права постоянного (бессрочного) пользования спорного земельного участка, на право аренды, является отсутствие договора аренды, заключенного до 01.07.2012 года.

По информации истца договор аренды с АООТ ««Зарубежтрансстрой» был заключен Администрацией города Твери 31.05.2001 года, № 404.

Данные документы находятся в Администрации города Твери, в архивном деле №326/1992

С целью получения указанных документов истцом был сделан запрос в МКУК «Тверской городской архив», учредителем которого является Администрация  города Твери.

Однако на основании статьи 25 Федерального Закона № 125-ФЗ, статьи 9 Федерального Закона № 149-ФЗ, истцу было отказано в предоставлении указанных документов.

В связи с чем истец просил суд истребовать в Администрации города Твери из архивного дела №326/1992:

- копию Постановления Администрации города Твери главы администрации № 500 от 10.06.1993 года,

- договор аренды с АООТ ««Зарубежтрансстрой», который был заключен Администрацией города Твери 31.05.2001 года № 404.

Ответчик поддержал позицию по ранее представленному отзыву, ходатайство истца об истребовании доказательств оставил на усмотрение суда, по его мнению, особой роли истребуемые документы не играют, переоформление возможно только в отношении одной и той же организации, а в данном случае право бессрочного пользования было оформлено в отношении одной организации, а договор аренды заключен с другой, то есть это не переоформление.

 По итогам судебного заседания суд счел возможным удовлетворить ходатайство истца об истребовании доказательств от Администрации города Твери, дополнительно суд счел необходимым истребовать от Администрации переписку, предшествующую заключению договора аренды  № 404 от 31.05.2001г., а также запросить эти же документы от ОАО «Зарубежтрансстрой».

В силу указанного, ввиду необходимости получения дополнительных документов,  рассмотрение дела отложено.  

23.01.25г. от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации города Твери поступили дополнительные документы.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие сторон. Представитель истца ФИО2 не допущен к участию в процессе ввиду истечения срока действия доверенности.

Из материалов дела следует, что индивидуальным предпринимателем ФИО1 было подано заявление в ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200068:5 (льготный выкуп 2,5%) общей площадью 14 719 кв.м., находящегося по адресу: <...>, под принадлежащим ФИО1 на праве собственности административным зданием со складом общей площадью 4281,2 кв.м., с кадастровым номером 69:40:0200067:88.

Испрашиваемый земельный участок имеет общую площадь 14 719 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенный по адресу (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Почтовый адрес ориентира: <...>. Цель использования земельного участка - под производственную базу и обслуживание объекта недвижимости (здания) с кадастровым номером 69:40:0200067:88, принадлежащего Заявителю на праве собственности.

В настоящее время указанный земельный участок предоставлен ФИО1 по договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного без проведения торгов за № 181-1 от 15.05.2020 г. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРН 07.07.2020 г. номер государственной регистрации 69:40:0200068:5-69/068/2020-4.

Во исполнение указанного обращения ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» подготовило и выдало ФИО1 для подписания: договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов за № 705-дкп от 12.07.2024 года с передаточным актом и расчетом цены выкупа земельного участка (выкуп 15% от кадастровой стоимости); соглашение о расторжении договора аренды. Согласно расчета цены выкупа составила 1 320 000,00 рублей (без учета НДС).

В связи с тем, что Орловым СО. было подано заявление о предоставление спорного земельного участка по цене - 2,5 % (с приложением всех необходимых документов), он направил в ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» подписанные договора купли-продажи с протоколом разногласий и с соответствующими пояснениями.

ИП ФИО1 полагает, что имеет право на льготный выкуп земельного участка не превышающий 2,5 % кадастровой стоимости, в виду того, что согласно архивным документам право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок по адресу: <...>, был переоформлено на право аренды до 01 июля 2012 года (письмо Тверского городского архива от 02.02.2024г. № 44-т; постановление Главы администрации города Твери от 31.07.1995 г. № 857 «О передаче в аренду земельного участка АООТ «Зарубежтраснстрой» под производственную базу).

Согласно сведениям из архива, первым собственником указанного здания являлся ООО «Жилстройконструкция». ООО «Жилстройконструкция» земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование Постановлением главы администрации города Твери № 500 от 10.06.1993г. В дальнейшем в связи с переходом права собственности от ООО «Жилстройконструкция» к АООТ ««Зарубежтрансстрой» указанное постановление Постановлением главы администрации № 500 от 10.06.1993г утратило силу и земельный участок был предоставлен в аренду АООТ «Зарубежтрансстрой» (Постановление № 857 от 31.07.1995г). В дальнейшем АООТ (акционерное общество (Открытого типа) «Зарубежтрансстрой» было перерегистрировано в ОАО (открытое акционерное общество) «Зарубежтрансстрой». Согласно выписке о переходе прав, право собственности на здание зарегистрировано за ОАО «Зарубежтрансстрой» 12.09.2002г.

В соответствии с подп.5 п.1 статьи 14.1 Закона Тверской области от 9 апреля 2008 г. № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» продажа без проведения торгов земельных участков, находящихся в собственности Тверской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка собственникам зданий, сооружений в отношении находящихся у них на праве аренды земельных участков в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в настоящем пункте.

В связи с изложенным, 16 июля 2024 года, ФИО1 в адрес ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» был направлен договор купли-продажи, с протоколом разногласий, согласно которого, в связи с несогласием по поводу установления выкупной цены по пункту 2.1 договора купли-продажи земельного участка, в части цены выкупа земельного участка, предложено его заменить, изложив в следующей редакции:

№ пункта договора

Редакция Продавца

Редакция Покупателя

2.1

«Цена выкупа земельного участка определена на основании Законом Тверской области от 9 апреля 2008 г. № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» и составляет согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2), 1 320 000(один миллион триста двадцать тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС).

«Цена выкупа земельного участка определена на основании Законом Тверской области от 9 апреля 2008 г. № 49-ЗО «0 регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» и составляет согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2), 220 000 (двести двадцать тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС).

Ответа по подписанию, либо об отказе в подписании, направленного Договора купли-продажи с протоколом разногласий от ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» истцом не было получено.

Истец полагает, что поскольку правопредшественниками право на льготный выкуп земельного участка реализовано не было, при переходе права собственности на объекты недвижимости право выкупа земельного участка по льготной цене перешло к нему.

Истец считает, что относится к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный п. 1 ст. 2 Закона от 25.10.2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и имеет право приобрести спорный земельный участок по льготной цене 2,5% от кадастровой стоимости.

По мнению Истца, поскольку п. 2.2. ст. 3, п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержит императивную норму о размере выкупной стоимости земельного участка, стороны не вправе своим соглашением изменять размер выкупной стоимости земельного участка. Следовательно, в данной части заключенный между сторонами договор противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем условие п. 2.1 договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка в части установления выкупной цены в размере, превышающем 220 000,00 рублей является недействительным.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит обязать ГКУ «Центр управления земельными ресурсами Тверской области» заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт <...> выдан ТП № 29 Отдела УФМС России по Санкт-Петербургу и Ленинградской обл. в Кировском р-не г. Санкт-Петербурга, зарегистрированного по адресу: Санкт-Петербург, р-н Кировский, ул. Стойкости, д. 18, корп. 1, кв. 160, ОГРНИП <***>, договор купли продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, расположенного по адресу <...>, общей площадью 14 719 кв.м., кадастровый номер земельного участка 69:40:0200068:5, по цене, равной двум с половиной процентам от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 14.1 закона Тверской области от 09.04.2008 г. № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области», в редакции протокола разногласий от «16» июля 2024 года, подготовленного Орловым СО. в части пункта 2.1. Договора.

Также истец просит пункт 2.1. Договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «Цена выкупа земельного участка определена на основании Законом Тверской области от 9 апреля 2008 г. № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» и составляет согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение № 2), 220 000 (двести двадцать тысяч) рублей 00 коп. (без учета НДС). Расчет выкупа Участка:

Площадь Участка, кв. м

Кадастровая стоимость Участка (руб.)

Расчет цены выкупа участка

Цена   выкупа Участка (руб.)

14719

8 800 000

8 800 000 х2,5%

220 000,00

По итогам рассмотрения дела суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

 При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истец указал, что он как собственник объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, право постоянного (бессрочного) пользования на который было переоформлено на право аренды в период со дня вступления в законную силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012, имеет право на предоставление указанного земельного участка в собственность по льготной цене, исходя из 2,5% кадастровой стоимости земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 271, пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к истцу одновременно с передачей права собственности на объекты недвижимости перешло также и право на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего собственника объектов недвижимости.

В силу части 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ. Этот порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов. В пункте 5 названной статьи закреплена обязанность уполномоченного органа, рассматривающего заявление, в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка проверить наличие или отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и по результатам рассмотрения и проверки совершить одно из следующих действий: осуществить подготовку проекта договора купли-продажи (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ) либо принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направить принятое решение заявителю. В этом решении должны быть указаны все основания отказа (подпункт 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ).

На основании положений статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие данного Кодекса, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

Истец считает, что поскольку спорный земельный участок был ранее предоставлен ООО «Жилстройконструкция» на праве постоянного (бессрочного) пользования и в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 до 01.07.2012 в отношении данного земельного участка осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, учитывая, что на данном земельном участке находятся объект недвижимого имущества, принадлежащий истцу, истец полагает, что в силу абзаца 2 пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 такой земельный участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен по цене 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3.

В свою очередь ответчик указал на то, что право собственности на объект недвижимого имущества, расположенное на спорном земельном участке было зарегистрировано за ООО «Жилстройконструкция», после перешло АООТ «Зарубежстрансстрой», затем 21.09.2002 к ОАО «Зарубежстрансстрой», 04.07.2014 перешло к Истцу.

Так, на основании Постановления главы Администрации № 500 от 10.06.1993 года спорный земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200068:5 предоставлен в постоянное бессрочное пользование ООО «Жилстройконструкция».

Впоследствии, на основании Постановления главы Администрации № 857 от 31.07.1995 года «О передаче в аренду земельного участка АООТ «Зарубежтрансстрой» под производственную базу в промзоне «Лазурная» Московского   района   по   итогам   инвентаризации»   постоянное   бессрочное пользование ООО «Жилстройконструкция» на спорный земельный участок прекращено (Постановление главы Администрации № 500 от 10.06.1993 «О предоставлении в бессрочное пользование земельного участка ООО «Жилстройконструкция» считать утратившим силу) и земельный участок передан в аренду АООТ «Зарубежстрансстрой».

Затем, 15.05.2020 заключен договор аренды спорного земельного участка № 181-1 с ФИО1, в связи с переходом права собственности на нежилое здание, расположенное на спорном земельном участке в единоличную собственность Истца, то последний на сегодняшний момент является единственным арендатором земельного участка, что подтверждается сведениями ЕГРН.

Поскольку продажа без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по цене, равной 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка собственникам зданий, сооружений в отношении находящихся у них в аренде земельных участков, в случаях, если в период со дня вступления в силу Федерального закона № 137-ФЗ до 01.07.2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды либо такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в настоящем пункте,  для приобретения спорного земельного участка по льготной цене в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 14.1 Закона № 49-ЗО необходимо установить факт своевременного до 01.07.2012 переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Право на льготное приобретение земельного участка имеет любой собственник указанных объектов недвижимости независимо от того, приобрел ли он недвижимость при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016). Таким образом, в данном случае имеет место быть переоформление прав на земельный участок.

 Суд соглашается с доводами об отсутствии факта возникновения у истца права на выкуп участка по льготной стоимости, но по иному основанию.

Суд установил, что в рассматриваемом случае 31.07.1995г., т.е. до введения в действие Закона № 137-ФЗ (09.11.2001), в отношении спорного земельного участка  право постоянного (пользования) ООО «Жилстройконструкция» было прекращено и участок передан в аренду АООТ «Зарубежрансстрой».

В соответствии с пунктом 1 статьи 269 ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования определены в статье 45 ЗК РФ, пункт 1 которой называет отказ землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 указанного кодекса.

В силу пункта 3 статьи 53 ЗК РФ при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком или права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, указанными в статье 29 данного Кодекса.

Согласно пункту 4 статьи 53 ЗК РФ при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

То есть в данном случае право аренды на спорный земельный участок возникло после прекращения права постоянного бессрочного пользования у предыдущего собственника по основанию, не связанному с отказом от права.

Разность организаций не имеет существенного значения в данном случае.

Имеет значение, по мнению суда, тот факт, что земельный участок не передавался в собственность муниципального образования или субъекта в период между прекращением права бессрочного пользования и возникновением права аренды.

В силу статей 9 и 10 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970, действующей в период оформления права на землю первого землепользователя спорного земельного участка, земля предоставлялась в пользование колхозам, совхозам, другим сельскохозяйственным государственным, кооперативным, общественным предприятиям, организациям и учреждениям; промышленным, транспортным, другим несельскохозяйственным государственным, кооперативным, общественным предприятиям, организациям и учреждениям; гражданам СССР. Пользование землей осуществлялось бесплатно, за исключением случаев, устанавливаемых законодательством Союза ССР.

Вместе с тем в силу статьи 11 Земельного кодекса РСФСР земля могла быть предоставлена как в бессрочное, так и во временное пользование. При этом право землепользования удостоверялось государственными актами на право пользования землей, которые выдавались исполнительными комитетами районных, городских Советов народных депутатов (статья 18 Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970). Согласно статьям 12, 14 названного Кодекса предоставление земельных участков в пользование осуществлялось в порядке отвода, который производился на основании постановления Совета Министров РСФСР или Совета Министров автономной республики, либо решения исполнительного комитета соответствующего Совета народных депутатов в порядке, установленном законодательством. Предоставление земельного участка, находящегося в пользовании, другому землепользователю производилось только после изъятия данного земельного участка в порядке, предусмотренном статьями 33 - 35 этого Кодекса.

В Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2022 № Ф06-20193/2022 по делу № А12-13408/2021, на которое ссылается ответчик как раз дается оценка обстоятельств связанных с изъятием части земельного участка, находящегося в пользовании у другого землепользователя в порядке, предусмотренном статьями 33 - 35 ЗК РФ. Таким образом, судом отклоняется довод ответчика о том, что переоформления прав на земельный участок не было.

Как указано выше, для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Конституционный Суд Российской Федерации указал, что критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости и отметил следующее.

Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении.

По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок (пункт 3 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 № 1129-ОО).

Суд соглашается с позицией истца о подтвержденном факте переоформления прав пользования, однако это переоформление должно было быть произведено в период со дня вступления в силу Федерального закона № 137-ФЗ (09.11.2001 г.) до 01.07.2012 года, как указано выше.

Право постоянного (бессрочного) пользования  в данном случае возникло в 1993 году, прекращено в 1995 году, право аренды возникло в 1995 году (договор аренды № 370 от 15.08.1995г.).

В рамках настоящего дела факт своевременного (с 09 ноября 2001 года до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды не установлен.

Спорный земельный участок передан в аренду предшествующему землепользователю в порядке переоформления права бессрочного пользования за пределами периода, предусмотренного в пункте 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, правопредшественниками истца право на льготный выкуп земельного участка, установленное абзацем 4 пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, реализовано не было.

Таким образом, поскольку предусмотренные  п. 14.1 Закона Тверской области от 9 апреля 2008 г. № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» мероприятия в отношении спорного земельного участка  были осуществлены не в предусмотренный указанной нормой период,  право приобрести спорный земельный участок по льготной цене  2,5% от кадастровой стоимости у истца не возникло.

Поскольку истец не относится к субъектам, названным в пункте 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, для которых законодатель сохранил возможность приобретения с 01 июля 2012 года земельных участков по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренным пунктом 1 статьи 2 данного Закона, оснований для урегулирования спорного условия договора в редакции истца не имеется.

 Ввиду вышеизложенного суд полагает требования истца не подлежащими удовлетворению.

В силу статьи 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Учитывая изложенное, разногласия по договору купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена кадастровый номер 69:40:0200068:5 без проведения торгов №705-дкп от 12.07.24г. подлежат урегулированию, вследствие чего суд считает необходимым утвердить спорный пункт 2.1 договора в редакции, предложенной ответчиком, поскольку содержание пункта в редакции ответчика отвечает требованиям действующего законодательства.

 Ввиду отказа в признании требований истца обоснованными, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца.

Учитывая изложенное и руководствуясь  ст.ст. 65, 110, 156, 169, 170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Изложить п.2.1 договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена кадастровый номер 69:40:0200068:5 без проведения торгов №705-дкп от 12.07.24г. в следующей редакции:

             «Цена выкупа земельного участка определена на основании закона Тверской области  от 09.04.08г. №49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» и составляет согласно  расчету являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2) 1320000руб. (без учета НДС)»

Расходы по уплате государственной пошлины возложить на истца.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г.Вологда в месячный срок со дня его принятия.


       Судья:

О.Е.Куров