Решение от 16 октября 2018 г. по делу № А59-4832/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Коммунистический проспект, 28, г. Южно-Сахалинск, 693024

тел./факс 460-945, http://sakhalin.arbitr.ru, info@sakhalin.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А59-4832/2018
г. Южно-Сахалинск
16 октября 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 15 октября 2018 года. Решение в полном объеме изготовлено 16 октября 2018 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Шестопал И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 314650115300010, ИНН <***>) к администрации города Южно-Сахалинска о признании незаконным решения, оформленного письмом от 24.05.2018 № 200-013/04, об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0104003:81, площадью 9706 кв.м., расположенного по адресу: <...>; возложении обязанности предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО2 в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 65:01:0104003:81, площадью 9706 кв.м., расположенный по адресу: <...>, взыскании судебных расходов,

с участием представителей:

от индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по доверенности от 03.07.2018,

от Администрации города Южно-Сахалинска – ФИО4 по доверенности от 17.07.2018 №Д07-0133,

от Департамента землепользования города Южно-Сахалинска – представитель не явился,

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, индивидуальный предприниматель) обратился в арбитражный суд с заявлением к Администрации города Южно-Сахалинска (далее – Администрация, административный орган, ответчик) о признании незаконным решения, оформленного письмом от 24.05.2018 № 200-013/04, об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0104003:81, площадью 9706 кв.м., расположенного по адресу: <...>; возложении обязанности предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО2 в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 65:01:0104003:81, площадью 9706 кв.м., расположенный по адресу: <...>, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований предприниматель указал, что, по его мнению, оспариваемое решение является незаконным, поскольку испрашиваемый земельный участок не находится на территории мест общего пользования, красные линии, обозначающие границы мест общего пользования, через земельный участок предпринимателя согласно чертежей Проекта планировки с проектом межевания юго-западного района города Южно-Сахалинска, утвержденного Постановлением Администрации города Южно-Сахалинска №624-па от 11.04.2014, не проходят. Также заявитель оспаривает и вывод Администрации о том, что испрашиваемый им в собственность земельный участок не соответствует площади построенных на нем и необходимых для дальнейшей эксплуатации объектов недвижимого имущества, указывая, что разрешение на строительство он получал исходя из проектной документации строительства производственной базы, под которую и был изначально сформирован предоставленный ему в аренду именно с такой площадью и в указных границах спорный земельный участок, который необходим для эксплуатации производственной базы. Заявитель указал и иные доводы несогласия с оспариваемым решением.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал заявленные требования.

Представитель Администрации в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Определением суда от 18.07.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент землепользования города Южно-Сахалинска, который будучи надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, представил письменный отзыв, в котором с заявленными требованиями не согласился.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ) суд находит основания для рассмотрения дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 10 часов 00 минут 15.10.2018.

Выслушав представителей предпринимателя и Администрации, изучив материалы дела, суд находит требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании постановления мэра города Южно-Сахалинска №2590 от 21.12.2007 ФИО5 из земель населенных пунктов в аренду с 01.11.2007 по 15.10.2008 предоставлен земельный участок №8832, расположенный по адресу - г. Южно-Сахалинск, северная сторона пер. Солнечный (строительный номер- ул. Западная, 110) для строительства объекта «Производственная база», площадь предоставляемого в аренду земельного участка – 0,9706 га.

Сам первоначальный договор аренды земельного участка стороны суду не предоставили.

В дальнейшем, 17.11.2015 за №10706/15 между Департаментом архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска как арендодателем и арендатором – индивидуальным предпринимателем ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:01:0104003:81, площадью 9706 кв.м., расположенный по адресу – <...>, на срок с 16.10.2015 по 15.10.2018. Участок предоставлен под строительство в установленном порядке объекта «Производственная база» (завершение строительства). Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием». Изменение разрешенного вида использования земельного участка осуществляется путем внесения изменений в настоящий договор (пункт 1 договора).

Договор в декабре 2015 зарегистрирован в Росреестре.

Из приложения к договору видно, что на данном земельном участке уже расположен и построен принадлежащий арендатору на праве собственности объект недвижимости под названием - производственная база 1ая очередь строительства, здание склада, кадастровый номер - 65:01:0104003:356.

03.02.2016 между арендодателем, арендатором и третьим лицом ФИО2 было заключено соглашение к договору аренды земельного участка от 17.11.2015 №10706/15, по условиям которого арендатор ФИО5 передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка - ФИО2

На основании свидетельства о государственной регистрации права от 12.02.2016 собственником здания склада площадью 220 кв.м. с кадастровым номером 65:01:0104003:356 стал ФИО2

31.01.2017 заявителем получено разрешение на строительство объекта капитального строительства – производственное здание 2 очередь строительства на предоставленном ему в аренду земельном участке.

Разрешением от 31.07.2017 органа местного самоуправления введен в эксплуатацию объект капитального строительства - производственное здание ( 2 очередь).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, указанный выше объект капитального строительства был поставлен 21.08.2017 на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера – 65:01:0104003:381. Площадь данного объекта составляет 205,7 кв.м., назначение здания – нежилое, наименование – производственное здание 2 очередь строительства, собственник объекта – ФИО2, зарегистрировано право собственности 21.08.2017.

26.04.2018 предприниматель через МФЦ подал заявление в Администрацию с приложенными к нему документами о приватизации в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0104003:81 площадью 9706 кв.м. для использования земельного участка под построенную «Производственную базу», в котором также указал, что на испрашиваемом земельном участке расположены два объекта недвижимого имущества.

Письмом Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Южно-Сахалинска от 24.05.2018 №200-013/04, предпринимателю отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд, изучив содержание оспариваемого отказа (письма), пришел к выводу, что последнее фактически содержит 3 самостоятельных оснований для отказа.

Первое основание отказа заключается в том, что испрашиваемый земельный участок согласно Правил землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск», утвержденных решением Городского Собрания города Южно-Сахалинска от 30.01.2013 №744/44-13-4, находится в границах улично-дорожной сети, т.е. относится к землям общего пользования, приватизация которого в силу пункта 12 ст.85 Земельного кодекса РФ (далее- ЗК РФ) и ч.8 ст.28 Федерального закона №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не возможна, что соответствует основанию отказа предоставления участка, предусмотренному пунктом 19 ст.39.16 ЗК РФ.

В качестве второго основания для отказа, Администрация указала в своем письме со ссылкой п.1 ст.39.20 ЗК РФ на недоказанность со стороны предпринимателя, что для эксплуатации расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимого имущества необходима площадь всего земельного участка.

В качестве третьего основания отказа Администрация указала на пункт 14 ст.39.16 ЗК РФ, который говорит о несоответствии разрешенного использования земельного участка целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о его предоставлении, диспозиция нормы которого приведена ответчиком в полном объеме в оспариваемом письме.

Несмотря на то, что впоследствии на письменное обращение предпринимателя Администрация в своем письме от 12.10.2018, адресованном предпринимателю, уточнила основания отказа предоставления земельного участка в собственность, в котором исключила указанное выше основание, описало о нем, что п.14 ст.39.16 ЗК РФ не является самостоятельным основанием, суд критически относится к данной позиции ответчика, поскольку, во-первых, предметом спора, является решение ответчика, изложенное в письме от 24.05.2018, а не в письме от 12.10.2108, а, во-вторых, исходя из материалов дела данное основание для отказа в приватизации земельного участка могло иметь место, поскольку, действительно, по документам ( договору аренды земельного участка и заявления предпринимателя о приватизации земельного участка) разрешенное использование земельного участка формально не соответствовало заявленным им целям использования спорного земельного участка.

В связи с чем, суд не принимает данное уточнение Администрации относительно уточнения оснований для отказа в предоставлении заявителю испрашиваемого земельного участка и оценивает все три основания, тем более, что к основанию для отказа в приватизации земельного участка, предусмотренному п.14 ст.39.16 ЗК РФ, не относятся ни основание, связанное с запретом на приватизацию земельного участка, расположенного в границах красных линий, ни предоставление земельного участка площадью большей, чем необходима для эксплуатации расположенных на ней объектов недвижимости.

Согласно ч.2 ст.39.1 ЗК РФ, продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

На основании подпункта 6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ, без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судом из материалов дела, испрашиваемый земельный участок для строительства производственной базы изначально был предоставлен Администрацией в аренду заявителю именно в указанных целях, в указанных границах и площади, исходя из проектной документации строительства.

Более того, разрешения на строительства двух объектов капитального строительства (первой и второй очереди), которые были построены предпринимателем, были получены заявителем исходя из схемы планировочной организации земельного участка, которая являлась составной частью проектной документации на строительство производственной базы.

Указанные документы Администрация могла запросить в другом своем подразделении, которое выдает разрешения на строительство, и проверить необходимость и потребность изначально для строительства, а затем и для эксплуатации уже построенного объекта, предоставления земельного участка именно в таких размерах и границах.

Изучение судом данной схемы организации земельного участка показало, что данный земельный участок, действительно, используется не только для эксплуатации двух построенных объектов недвижимости, но и как производственная база в составе которой имеются : площадка для большегрузной техники, площадка временной парковки автомобилей, пункт охраны, административно-бытовой блок, площадка контейнерная, погрузочно-разгрузочная площадка строительных материалов, площадка под тельферную загрузку, пожарный выезд.

Вывод суда подтверждается также и представленными в судебное заседание ответчиком актом осмотра спорного земельного участка от 05.10.2018 с фото таблицей, который ответчик (осмотр) произвел по собственной инициативе, который подтверждает, что все мероприятия, которые были указаны в схеме планировочной организации спорного земельного участка, которая является составной частью проектной документации, предпринимателем были выполнены и реализованы, и объект функционирует как производственная база, а свободной от использования территории ответчиком в ходе осмотра не выявлено.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что Администрация неправомерно отказала заявителю в приватизации земельного участка по основанию недоказанности им необходимости для эксплуатации всей площади испрашиваемого земельного участка. Таких доказательств Администрация суду не представила.

Также суд не находит обоснованным и факт нахождения испрашиваемого земельного участка на территории мест общего пользования по ниже следующим основаниям.

По мнению ответчика, испрашиваемый земельный участок расположен в границах мест общего пользования – улично-дорожной сети.

Согласно пунктам 6 и 19 ст. 39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок является изъятым из оборота или ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о предоставлении земельного участка; предоставление земельного участка на заявленном виде прав не допускается.

На основании п.12 ст.85 ЗК РФ, земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В соответствии со ст.1 Градостроительного кодекса РФ (Далее- ГрК РФ), красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования и (или) границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов; территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Таким образом, исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, и учитывая, что установленный запрет на приватизацию земель общего пользования направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования и природным объектам, предназначенным для удовлетворения общественных интересов населения, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства.

Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории, основная часть которого включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются в том числе красные линии (ч. 3).

Согласно ч. 6 ст. 43 ГрК РФ на чертежах межевания территории отображаются также красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с п. 2 ч. 2 этой статьи.

Как следует из оспариваемого решения, тот факт, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах красных линий, по мнению Администрации, подтверждается Правилами землепользования и застройки, с чем суд согласиться не может, по следующим основаниям.

Решением городского Собрания 30.01.2013 №744/44-13-4 утверждены Правила землепользования и застройки на территории городского округа «Город Южно-Сахалинск».

Указанные Правила не содержат схем и чертежей с указанием мест общего пользования и их границ, обозначенных красными линиями.

В Правилах имеется как приложение карта градостроительного зонирования городского округа, однако и она не содержит границ мест общего пользования.

В то же время, Администрацией 11.04.2014 за №624-па принято постановление, которым утвержден Проект планировки с проектом межевания юго-западного района города Южно-Сахалинска, в котором и располагается испрашиваемый заявителем земельный участок.

Согласно представленной в суд Администрацией фрагмента чертежа планировки территории из Проекта планировки юго-западного района города, установлено, что, действительно, испрашиваемый земельный участок не находится на территории мест общего пользования, т.е., в границах красных линий.

Указанное обстоятельство в судебном заседании подтвердил и представитель Администрации.

При таких обстоятельствах, ответчик не доказал, что испрашиваемый земельный участок находится в границах красных линий мест общего пользования – автодороги и приватизация его по этим основаниям невозможна.

Вместе с тем, суд находит обоснованным и законным, а также документально подтвержденным такое основание для отказа в приватизации земельного участка как установленное п.14 ст.39.16 ЗК РФ,

в силу следующего.

На основании п.14 ст.39.16 ЗК РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Как видно из материалов дела, при обращении в апреле 2018 года с заявлением в Администрацию о предоставлении земельного участка в собственность, заявителем в качестве разрешенного использования земельного участка указано – для использования под производственную базу, что не соответствует фактическому разрешенному использованию "для строительства объекта производственная база (завершение строительства) ".

Существующее разрешенное использование земельного участка "для строительства производственной базы " подтверждается имеющимися в материалах дела : кадастровым паспортом на земельный участок от 03.11.2015 N65/201/15-104108 и договором аренды земельного участка от 17.11.2015.

С учетом того, что земельный участок испрашивается в собственность после введения в эксплуатацию объекта – производственная база, фактическое разрешенное использование участка изменилось.

Судом установлено, подтверждено материалами дела и не оспаривается сторонами, что разрешенным использованием истребуемого предпринимателем в собственность земельного участка с кадастровым номером 65:01:0104003:81 является: "для строительства в установленном порядке объекта «Производственная база».

Следовательно, разрешенное использование земельного участка, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, не соответствует целям, указанным предпринимателем в заявлении о предоставлении участка в собственность, а именно: "под производственную базу».

Довод представителя предпринимателя о том, что установленный для земельного участка под принадлежащим заявителю объектом вид разрешенного использования «для строительства производственной базы» предполагает дальнейшее размещение и эксплуатацию на нем производственной базы и не требует изменений, отклоняется судом как не соответствующий буквальному толкованию пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Кроме того, для испрашиваемого земельного участка установлен вид его разрешенного использования - для строительства объекта, для указанных целей использования данный участок и был сформирован и поставлен на кадастровый учет, а также предоставлен в аренду по договору. После введения в эксплуатацию производственной базы фактическое разрешенное использование земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, изменилось.

В связи с чем, предприниматель вправе обратиться в Администрацию с соответствующим заявлением об изменении вида разрешенного использования участка и приведении его в соответствие с фактическим землепользованием, обусловленным необходимостью эксплуатации производственной базы.

Более того, предоставление земельных участков в собственность без торгов в порядке, предусмотренном подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, производится прежде всего исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, в связи с чем площадь передаваемого в собственность участка определяется в соответствии с требованиями пунктов 1, 2 статьи 11.9 ЗК РФ.

Таким образом, исходя из положений статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ, размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, поставлен в зависимость не только от площади объекта капитального строительства, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, целей его использования.

При указанных обстоятельствах, ответчик правомерно отказал в предоставлении земельного участка на основании пункта 14 статьи 39.16 ЗК РФ.

Указанный правовой подход применения п.14 ст.39.16 ЗК РФ сформирован и поддержан и Пятым Арбитражным апелляционным судом по делу №А59-3811/2015 от 14.03.2016.

Таким образом, оспариваемое решение является законным и не нарушает прав заявителя, в связи с чем, суд отказывает предпринимателю в удовлетворении его требований в полном объеме.

Остальные доводы участников процесса на исход по делу не влияют и суд им оценку в решении не дает.

Срок на обращение в суд с заявленными требованиями со стороны предпринимателя не пропущен.

Согласно ст.110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку суд не нашел заявленные требования обоснованными по их существу, то отказывает предпринимателю в удовлетворении его требований о взыскании с ответчика судебных расходов.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований индивидуального предпринимателя ФИО2 к администрации города Южно-Сахалинска о признании незаконным решения, оформленного письмом от 24.05.2018 № 200-013/04, об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 65:01:0104003:81, площадью 9706 кв.м., расположенного по адресу: <...>; возложении обязанности предоставить индивидуальному предпринимателю ФИО2 в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером 65:01:0104003:81, площадью 9706 кв.м., расположенный по адресу: <...>, взыскании судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Сахалинской области.

Судья И.Н. Шестопал