Решение от 13 мая 2024 г. по делу № А73-19294/2023

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-19294/2023
г. Хабаровск
13 мая 2024 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 23.04.2024.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи А.А. Паниной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д. А.Свириденко,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации города Комсомольска-на-Амуре (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, юридический адрес: 681000, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «КМС-Сервис», общество с ограниченной ответственностью «Победа», общество с ограниченной ответственностью «Перекрёсток», общество с ограниченной ответственностью «Сатурн»

о взыскании 3 942 436 руб. 18 коп., расторжении договоров аренды, обязании оформить возврат земельных участков,

при участии:

от истца – А.Н, ФИО2 по доверенности № 1-1-44/61 от 25.12.2023 (посредством веб-конференции);

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 07.09.2023;

от третьих лиц – явку не обеспечили.

Администрация города Комсомольска-на-Амуре (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о взыскании 1 957 373 руб. 93 коп. задолженности и пени по договору № 11975/3 от 27.11.2019, 1 985 062 руб. 25 коп. задолженности и пени по договору № 11976/3 от 27.11.2019, всего – 3 942 436 руб. 18 коп.; о досрочном расторжении договоров аренды № 11975/3, № 11976/3 от 27.11.2019; обязании арендатора оформить возврат земельных участков, переданных по вышеуказанным договорам аренды по акту приема-передачи и надлежащем для использования по целевому назначению состоянии.

Определением от 26.12.2023 судом в порядке статьи 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, в котором истец требования неимущественного характера о расторжении договоров, об обязании оформить возврат земельных участков не поддержал, просил взыскать 1 128 922 руб. 67 коп. долга за период с 01.10.21021 по 10.03.2022 и 828 451 руб. 26 коп. пеней по состоянию на 04.09.2023 по договору №11975/3; 1 158 487 руб. 56 коп. долга за период с 01.10.21021 по 10.03.2022 и 826 574 руб. 69 коп. пеней по состоянию на 04.09.2023 по договору № 11976/3, всего – 3 942 436 руб. 18 коп., а также пени, начиная с 05.09.2023 по день фактической оплаты задолженности по каждому из договоров.

Определениями от 30.01.2024, от 14.03.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц на основании статьи 51 АПК РФ привлечены общество с ограниченной ответственностью «КМС-Сервис», общество с ограниченной ответственностью «Победа», общество с ограниченной ответственностью «Перекрёсток», общество с ограниченной ответственностью «Сатурн».

Истец уточненные исковые требования поддержал в полном объеме. Иск обоснован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договорам аренды земельного участка № 11975/3, № 11976/3 от 27.11.2019 в спорный период. Нормативно иск обоснован положениями статей 309, 310, 614 ГК РФ.

Ответчик исковые требования не признал по доводам отзыва. В возражениях указал на то, что в спорный период не являлся собственником объектов незавершенного строительства, расположенных на спорных земельных участках, с целью размещения которых предоставлялись земельные участки, в связи с их продажей третьим лицам ООО «КМС-Сервис» и ООО «Победа». Считает себя ненадлежащим ответчиком, поскольку к новым собственникам объектов недвижимости в силу закона перешло право аренды земельных участков и обязанность по оплате арендной платы. Указал также на то, что истцом в адрес третьих лиц направлялись акты, подтверждающие фактическое пользование земельными участками с требованиями об оплате данного пользования с 24.03.2021.

Третьи лица явку не обеспечили, в письменных пояснениях поддержали позицию ответчика.

Истец, возражая против доводов ответчика, сослался на то, что договоры аренды земельных участков действовали в период до 10.03.2022, со стороны ответчика не предпринято действий по их расторжению, в связи с чем обязанным лицом по оплате арендных платежей является ИП ФИО1, а собственник не имел возможности предоставить земельные участки иным лицам. Привел доводы о недобросовестном поведении ответчика.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, 27.11.2019 между Администрацией города Комсомольска-на-Амуре от имени муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков №11975/3 и №11976/3, по условиям которых арендодатель предоставляет в аренду за плату земельный участок (далее - участок):

- по договору №11975/3 - с кадастровым номером 27:22:0040702:303 для эксплуатации здания незавершенного строительством «Торговый центр по продаже отделочных материалов и сопутствующих товаров» с кадастровым номером 27:22:0000000:720 общей площадью 483,1 кв. м.;

- по договору №11976/3 - с кадастровым номером 27:22:0040702:302 для эксплуатации здания незавершенного строительством «Торговый центр по продаже отделочных материалов и сопутствующих товаров» с кадастровым номером 27:22:0000000:636 общей площадью 583,6 кв. м.

Участки переданы арендатору по актам приема-передачи 02.10.2019, 01.10.2019.

Срок действия договоров аренды установлен пунктом 2.1 на период с 02.10.2019 по 30.09.2022 (договор №11975/3), на период с 01.10.2019 до 29.09.2022 (договор №11976/3).

Разделом 3 договоров установлен размер арендной платы, периодичность внесения платежей.

Согласно пункту 3.2 договоров размер арендной платы согласован в приложении № 3 к договору.

В соответствии с пунктом 3.3 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально до 10 числа первого месяца текущего квартала.

Ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей предусмотрена пунктом 5.2 договоров в размере 0,1% пени от невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Неисполнение ответчиком принятых на себя по договорам № 11975/3, №11976/3 обязательств по оплате арендных платежей в период с 01.10.21021 по 10.03.2022 привело к образованию задолженности в общей сумме 2 287 410 руб. 23 коп. и явилось основанием для начисления договорной неустойки в общей сумме 1 655 025 руб. 95 коп. согласно представленным расчетам.

Истец направил в адрес ответчика претензии от 17.02.2023 № 10-16к/950, № 10-16к/951, с требованием об оплате задолженности.

Претензии оставлены ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и односторонне изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указал, что в спорный период право собственности на объекты незавершенного строительства, для размещения которых ответчику в аренду предоставлялись земельные участки по спорным договорам, принадлежало третьим лицам, о чем арендодатель был уведомлен.

Представленными в материалы дела выписками из ЕГРН подтверждается, что с 24.03.2021 право собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 27:22:0000000:720 перешло ООО «Победа», с кадастровым номером 27:22:0000000:636 к ООО «КМС-Сервис». Впоследствии, право собственности на указанные объекты с 03.08.2021 и 02.08.2021 перешло к ООО «Перекрёсток» и ООО «Сатурн» соответственно.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления № 73 Пленума ВАС РФ «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» от 17.11.2011, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

При изложенном, доводы ответчика о том, что после перехода права собственности на объекты недвижимости, для размещения которых предоставлены в аренду спорные земельные участки, право пользования этими земельными участками и, соответственно, обязанность по оплате арендных платежей перешли к третьим лицам, признаны судом обоснованными.

При этом доводы истца о том, что в спорный период договоры аренды земельных участков с ИП ФИО1 не были расторгнуты, не имеет значения, поскольку из изложенных разъяснений следует, что такое право переходит к собственнику недвижимости в силу закона.

Судом также принято во внимание, что истцом в адрес собственников объектов недвижимости ООО «Победа» и ООО «КМС-Сервис» в мае 2022 года были направлены акты, подтверждающие факт использования земельных участков с кадастровыми номерами 27:22:0040702:303, 27:22:0040702:302 с требованием внесения оплаты. При этом в актах указано на то, что землепользователь использует земельный участок с 24.03.2021. Указанное подтверждает осведомленность истца о переходе прав на объекты недвижимости к иным лицам.

Таким образом, ИП ФИО1 с 24.03.2021 выбыл из арендных правоотношений по договорам аренды № 11976/3 и №11975/3 в силу закона и является ненадлежащим ответчиком по требованиям о взыскании арендных платежей за заявленный в исковом заявлении период. Следовательно, во взыскании долга следует отказать.

Доводы истца о недобросовестном поведении ответчика со ссылкой на то, что покупателями объектов недвижимости выступали общества, фактически принадлежащие ФИО1, судом не приняты во внимание как не имеющие правового значения в отношении предмета рассматриваемого спора.

Поскольку требования о взыскании долга признаны судом не обоснованными, то иск в части требований о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей также не подлежит удовлетворению.

В силу требований статьи 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца, однако, взысканию не подлежат в связи с освобождением его от уплаты данного вида судебных расходов в силу статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд, жалоба подается через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А. А. Панина