Решение от 7 февраля 2017 г. по делу № А56-55826/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-55826/2016
08 февраля 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 02 февраля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 08 февраля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кротова С.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Администрация муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области (адрес: Россия 188540, г. Сосновый Бор, Ленинградская обл., ул. Ленинградская 46, ОГРН: <***>)

Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «Моряк» (адрес: Россия 188544, г. Сосновый Бор, Ленинградская обл., ул. Солнечная 26А, ОГРН: <***>)

третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия 197198, Санкт-Петербург, ул. Блохина, д.8, лит.А)

о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства, обязании освободить земельные участки, расположенные по адресу: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, с кадастровыми номерами 47:15:0101002:678, 47:15:0101002:677

при участии

- от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 14.01.2015;

- от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности от 01.11.2016;

- от третьего лица: не явился (извещен)

установил:

Администрация муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Моряк» о признании отсутствующим права собственности на объекты незавершенного строительства, обязании освободить земельные участки, расположенные по адресу: Ленинградская область, г. Сосновый Бор, с кадастровыми номерами 47:15:0101002:678, 47:15:0101002:677.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

В судебном заседании 02.02.2017 представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, ссылаясь на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось.

Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Истцом - администрацией муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области (далее - Арендодатель) и Ответчиком - Обществом с ограниченной ответственностью «Моряк» (далее - Арендатор) были заключены договоры аренды земельных участков:

- № 2013-ДА 352 от 30.08.2013г. (далее - Договор № 352), согласно условиям которого, Арендодатель предоставил Арендатору в аренду за плату земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный в г. Сосновый Бор, Ленинградской области, кадастровый номер 47:15:0101002:677, площадью - 591 кв.м., для строительства торгового центра, на период с 27.08.2013г. по 27.08.2016г.

- № 2013-ДА 348 от 29.08.2013г. (далее - Договор № 348), согласно условиям которого Арендодатель предоставил Арендатору в аренду за плату земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный в г. Сосновый Бор, Ленинградской области, кадастровый номер 47:15:0101002:678, площадью - 409 кв.м., для строительства торгового центра, на период с 27.08.2013г. по 27.08.2016г.

Договоры аренды № 352 и № 348 зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ленинградской области 22.11.2013г. за № 47-4727/030/2013-216 и № 47-47- 27/030/2013-217.

Согласно акту обследования от 06.08.2012 № 78-2012 и акту обследования от 22.07.2016 № 85-2016, арендуемые обществом земельные участки в соответствии с целевым назначением и условиями договоров не используется, строительные работы не ведутся; признаков осуществления на земельном участке какой-либо деятельности не имеется.

Указанные договоры заключены на срок до 27 августа 2016 года.

Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Администрация Сосновоборского городского округа направила в адрес ООО «Моряк» уведомление от 25.07.2016 № 01-13-4630/16-0 об отказе в заключении договоров аренды на новый срок. В связи с чем, договоры аренды № 2013-ДА 352 от 30.08.2013г. и № 2013-ДА 348 от 29.08.2013г. прекратили свое действие по истечению срока (27.08.2016).

ООО «Моряк» является собственником следующих объектов незавершенного строительства:

- торговый павильон, площадь застройки 53,6 кв.м., степень готовности 2 %, инв. № 5025, лит. А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 47:15:0101002:678, предоставленным Обществу по договору аренды № 2013-ДА 348 от 29.08.2013г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 10.05.2012г. серия 47 АБ №872734;

- торговый павильон, площадь застройки 17,6 кв.м., степень готовности 2 %, инв. № 5024. лит. А, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 47:15:0101002:677, предоставленном Обществу по договору аренды № 2013-ДА 352 от 30.08.2013г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 10.05.2012г. серия 47 АБ №872733.

Ссылаясь на наличие в реестре записи о праве собственности на строения накладывает на собственника земельного участка, на котором расположены строения, определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о признании зарегистрированного права собственности на строения отсутствующим и обязании освободить земельный участок, руководствуясь ст. 272 ГК РФ.

Согласно статье 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в указанной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты. Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

В настоящем исковом заявлении Администрация просит суд признать отсутствующим право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках, предоставленных Обществу в аренду и обязании ответчика освободить спорные земельные участки, ссылаясь на положения ст. 272 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние (п. 2 ст. 272 ГК РФ).

По смыслу постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее -Федеральный закон о регистрации) кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости определяются как описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.

Кадастровый учет возможен только в отношении объекта недвижимости.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии с положениями статьи 131 ГК РФ, статьи 4 Федерального закона о регистрации, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Регистрация объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, законом не предусмотрена.

Согласно представленному в материалы дела Заключению специалиста № 15/12-2016 от 21.12.2016, фундаменты спорных торговых павильонов являются объектами недвижимого имущества и капитальным строением.

Оценив указанное заключение по правилам ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд признает его допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу, в установленном законом порядке заключение недостоверным не признано, в связи с чем арбитражный суд приходит к выводу о признании фундаментов спорных торговых павильонов объектами незавершенного строительства.

Статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Аналогичные правовые нормы содержатся в ст. 39.1 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

По результатам торгов подлежит определению рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, которая включает в себя не только строительные материалы, но и полученные технические условия, иные согласования, а также стоимость проектных решений, что будет способствовать соблюдению интересов лиц, заинтересованных в приобретении объекта, в том числе имущественные интересы Общества.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии основания для признания отсутствующим права собственности Общества на объекты незавершенного строительства и о ненадлежащем выборе способа защиты нарушенного права истцом, в обход положений ст. 239.1 ГК РФ, которая устанавливает возмездный характер сделки с определением стоимости по начальной цене торгов.

В отношении требования об обязании освободить земельный участок, истец обратился с виндикационным иском, и таким образом, избрал ненадлежащий способ защиты нарушенных прав, поскольку нарушение его прав как собственника земельного участка вытекают из договорных отношений с ответчиком.

С учетом изложенного, удовлетворение требований истца в заявленной им редакции и выселение ответчика с земельного участка в результате признания его права отсутствующим само по себе приведет к нарушению предусмотренного законодателем механизма соблюдения баланса интересов сторон.

В этой связи вопрос о праве истца, нарушенном нахождением спорного имущества в чужом владении, может быть разрешен при рассмотрении иска вытекающего из ненадлежащего исполнения обязательств по договорам аренды, в порядке ст. 622 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, оснований для удовлетворения заявленных истцом требований не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКротов С.М.