Решение от 29 октября 2019 г. по делу № А66-3991/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ

170000, г. Тверь, ул.Советская, д.23

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А66-3991/2019
г. Тверь
29 октября 2019 года


Резолютивная часть объявлена 18.10.2019г.


Арбитражный суд Тверской области в составе: судьи Рощупкина В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии представителей сторон: истца – ФИО2, ответчика – ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Наш дом», г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к ответчику: Администрации города Твери, г. Тверь (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица: ФИО5, г. Тверь, ФИО6, г. Тверь, ФИО7, г. Тверь, ФИО8, г. Тверь,

о признании незаконным отказа от расторжения договора и признании договора расторгнутым,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агентство недвижимости «Наш дом», г. Тверь (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Администрации города Твери, г. Тверь (далее - ответчик) о признании незаконным отказа от расторжения договора аренды №718-1 от 15.09.2016г. и расторжении договора аренды №718-1 от 15.09.2016г.

Определением от 25.06.2019г. суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО5, г. Тверь, ФИО6, г. Тверь, ФИО7, г. Тверь, ФИО8, г. Тверь.

Определением от 12.09.2019г. суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении иска, согласно которого истец просит:

1) признать незаконным как не соответствующий положениям ст. 408, 420 Гражданского Кодекса РФ, статьям 39.6, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, отказ Администрации г. Твери в расторжении договора аренды № 718-1 от 15.09.2016г.

2) признать договор аренды №718-1 от 15.09.2016г. расторгнутым.

Третьи лица, надлежаще извещенные о дате, месте и времени судебного заседания (ст.ст. 121-123 АПК РФ), явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. Дело рассматривается в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей данных лиц.

Истец заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов к материалам дела.

Суд определил: приобщить представленные документы к материалам дела.

Истец поддержал заявленные уточненные требования в полном объеме, озвучил уточнения к исковому заявлению, в которых содержатся возражения на дополнительный отзыв ответчика.

Ответчик иск оспорил по основаниям, изложенным в отзыве на иск и дополнении к нему, просит в иске отказать.

Суд определил: с учетом обстоятельств дела, на основании ст. 163 АПК РФ объявить перерыв в судебном заседании 11.10.2019 г. до 14 час. 00 мин. 18.10.2019 г., которое продолжить в помещении суда по адресу: <...>, каб. №25–3 (5 этаж). Суд о перерыве объявил участвующим в деле лицам, а также разместил информацию на официальном сайте Арбитражного суда Тверской области по веб-адресу: http: //tver.arbitr.ru/ в сети Интернет. 18.10.2019г. после перерыва судебное разбирательство было продолжено с участием представителей истца и ответчика.

Истец поддержал заявленные уточненные требования в полном объеме.

Ответчик иск оспорил по ранее изложенным доводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) №718-1 от 15.09.2016г., согласно п.1.1. которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 972 кв. м., с кадастровым номером 69:40:0100083:13, находящийся по адресу (местонахождение) объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению па северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <...> (далее - Участок) с видом разрешенного использования: Обслуживание автотранспорта в границах, указанных в кадастровой выписке о земельном участке, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, цель использования земельного участка: под строительство многоуровневой автостоянки.

Указанный Участок принадлежит муниципальному образованию город Тверь на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права, выданного 12.05.2016 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (п.1.2)

В соответствии с п.1.3 договора, участок свободен от застройки, не обременен правами других лиц.

Согласно п.2.1 договора, срок аренды Участка устанавливается с 12.09.2016г. по 11.03.2018 г.

В соответствии с п.4.1.1 договора, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при не использовании Участка, использовании Участка не по целевому назначению, а также при использовании Участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий Договора.

В соответствии с п.6.2 договора, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

При досрочном расторжении Договора, а также по окончании срока аренды Участка, установленного п.2.1. Договора, сторона, являющаяся инициатором расторжения, направляет другой стороне заказным письмом уведомление о причинах расторжения. Вторая сторона должна дать ответ на него в 30 - дневный срок с момента получения уведомления. При неполучении инициатором расторжения Договора ответа в установленный срок или возвращения уведомления с указанием отсутствия Арендатора по адресу, указанному в его реквизитах. Договор считается расторгнутым (п. 6.3.)

ООО «Агентство недвижимости «Наш дом» было получено разрешение от 25.04.2017г. на строительство многоуровневой авто-мото стоянки №69-ru69304000-75-2017.

Разрешением на ввод в эксплуатацию от 03.08.2018г. №69-ru69304000-49-2018 был разрешён ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - многоуровневой автостоянки.

14 августа 2018г. объект - нежилое здание, многоуровневая авто-мото стоянка по адресу: <...>, общей площадью 1 119,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100083:1544, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100083:13, поставлено на государственный кадастровый учет и зарегистрировано право собственности и общей долевой собственности ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 на нежилые помещения, расположенные в данном здании, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела выписки из ЕГРН (л.д.63-85).

Истцом в адрес ответчика было направлено заявление о расторжении договора аренды земельного участка № 718-1 от 15.09.2016г. в связи с выполнением условий данного договора, и тем, что истец не является собственником нежилых помещений, расположенных в здании с кадастровым номером 69:40:0100083:1544, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100083:13.

В ответ на вышеуказанное заявление, ответчик письмом от 24.12.2018г. исх. № 01/7609и сообщил следующее:

Земельный участок с кадастровым номером 69:40:0100083:13 по результатам торгов был предоставлен ООО «Агентство недвижимости «Наш дом» под строительство многоуровневой автостоянки на основании договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 15.09.2018 №718-1.

03.08.2018г. ООО «Агентство недвижимости «Наш дом» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоуровневой авто-мото стоянки (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.08.2018г. № 69-га69304000-49-2018).

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.

Вместе с тем, объект недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100083:13 используется под магазин «МАГНИТ у дома».

Таким образом, арендатор (ООО «Агентство недвижимости «Наш дом») использовал земельный участок, предоставленный по результатам проведенных конкурсных процедур, не по целевому назначению.

В соответствии с пунктом 6.4 договора аренды от 15.09.2018г. № 718-1 при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в надлежащем состоянии.

Рассмотрение вопроса о расторжении договора аренды от 15.09.2018г. № 718-1 будет возможно после приведения земельного участка с кадастровым номером 69:40:0100083:13 в надлежащее состояние.

Полагая, что отказ ответчика от расторжения договора аренды от 15.09.2018 № 718-1 является неправомерным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском в суд.

Рассмотрев представленные по делу материалы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующим выводам:

В соответствии с ч. 1 ст. 64, ст. ст. 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств. Статьей 65 АПК РФ установлена обязанность лиц, участвующих в деле, доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 11 ГК РФ защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, судом. Возможность защиты гражданских прав служит одной из гарантий их осуществления. Право на судебную защиту является правом, гарантированным статьей 46 Конституции Российской Федерации.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта гражданского права, так и помимо его воли. В частности, одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок окончания действия договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) №718-1 от 15.09.2016г. установлен – 11.03.2018г. (п.2.1 договора).

Статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.4.1.1 договора, Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора при не использовании Участка, использовании Участка не по целевому назначению, а также при использовании Участка способами, приводящими к его порче, при просрочке внесения арендной платы более чем за 6 месяцев и нарушении других условий Договора.

В соответствии с п.6.2 договора, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

При досрочном расторжении Договора, а также по окончании срока аренды Участка, установленного п.2.1. Договора, сторона, являющаяся инициатором расторжения, направляет другой стороне заказным письмом уведомление о причинах расторжения. Вторая сторона должна дать ответ на него в 30 - дневный срок с момента получения уведомления. При неполучении инициатором расторжения Договора ответа в установленный срок или возвращения уведомления с указанием отсутствия Арендатора по адресу, указанному в его реквизитах. Договор считается расторгнутым (п. 6.3.).

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что истец не является заинтересованным лицом по смыслу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса российской Федерации, при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, в случае, если право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке переходит от арендатора земельного участка третьему лицу (приобретателю соответствующих объектов недвижимости), договор аренды соответствующего земельного участка прекращается в отношении лица, в чьей собственности ранее находились объекты недвижимости. Новый собственник объектов недвижимости, расположенных на арендованном прежним собственником земельном участке приобретает в отношении данного земельного участка право пользования в том же объеме и на тех условиях, что и прежний собственник объектов недвижимости.

Таким образом, с момента перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на арендованном земельном участке переходят и арендные права на соответствующий земельный участок к новому собственнику.

В рассматриваемом деле установлено, что 14 августа 2018г. объект - нежилое здание, многоуровневая авто-мото стоянка по адресу: <...>, общей площадью 1 119,5 кв.м, кадастровый номер 69:40:0100083:1544, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0100083:13, поставлено на государственный кадастровый учет и зарегистрировано право собственности и общей долевой собственности ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 на нежилые помещения, расположенные в данном здании, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела выписки из ЕГРН (л.д.63-85).

Данные обстоятельства так же подтверждены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 22.07.2019г. по делу №А66-4099/2019, которое имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Указанные факты свидетельствуют, что на момент рассмотрения настоящего дела - лицами, пользующимися спорным земельным участком (фактическими арендаторами) являются ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 Истец не имеет материально-правового интереса в удовлетворении иска, поскольку на момент рассмотрения дела арендатором не является. В момент регистрации права собственности на расположенный на арендованном земельном участке объект недвижимости право аренды указанного земельного участка перешло к третьим лицам.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статей 552 Гражданского кодекса российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Как указано в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Указанные правовые нормы подлежат применению и в случае перехода права собственности на здание по иным основаниям в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса российской Федерации, ч. 6 ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исходя из указанного толкования норм материального права, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 являются участниками правоотношений из договора аренды с момента регистрации за ними права собственности на расположенные на земельном участке объекты.

Являясь участниками указанных правоотношений, третьи лица по настоящему делу вправе требовать их документального оформления, которое должно служить для любых участников гражданского оборота подтверждением наличия у него соответствующих прав на земельный участок.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что в настоящем случае только ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 вправе обращаться в суд с иском о расторжении договора аренды (признании договора аренды расторгнутым), при наличии на то законных оснований.

При таких обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора отсутствуют.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Поскольку истцом не доказано наличие оснований для удовлетворения исковых требований, а материалы дела подтверждают отсутствие таких оснований, в удовлетворении исковых требований о признании отказа Администрации г. Твери в расторжении договора аренды № 718-1 от 15.09.2016г. и признании договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) № 718-1 от 15.09.2016г. расторгнутым, следует отказать.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий. К числу таких последствий относится признание судом требований истца необоснованными в случае непредставления последним доказательств в обоснование их правомерности.

Принимая во внимание указанное выше, оснований для удовлетворения требований о признании отказа Администрации г. Твери в расторжении договора аренды №718-1 от 15.09.2016г. и признании договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка (части земельного участка) №718-1 от 15.09.2016г. расторгнутым не имеется.

Следовательно, исковые требования истца в заявленном виде не подлежат удовлетворению.

По правилам ст. 110 АПК РФ, в связи с отказом истцу в удовлетворении иска, суд относит на истца госпошлину по делу в сумме 12 000 руб. 00 коп. (два неимущественных требования), которая была уплачена истцом при подаче иска в доход федерального бюджета РФ чек-ордерам от 21.03.2019г. и от 02.04.2019г.

Руководствуясь ст. ст. 49, 65, 70, 110, 121-123, 156, 163, 167-170, 176 АПК РФ, суд,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Расходы по оплате государственной пошлины по делу возложить на истца.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд г. Вологда в месячный срок со дня его принятия.


Судья: В.А. Рощупкин