Решение от 23 июля 2022 г. по делу № А40-185789/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-185789/21-150-1279
г. Москва
23 июля 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 23 июня 2022года

Полный текст решения изготовлен 23 июля 2022 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску МОСКОВСКИЙ ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (107023, МОСКВА ГОРОД, БОЛЬШАЯ СЕМЁНОВСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 38, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.08.2016, ИНН: <***>)

к ООО "КАБРАС" (129301, МОСКВА ГОРОД, БОРИСА ГАЛУШКИНА УЛИЦА, 9, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: <***>)

об изменении договора № 3 от 03.03.2003,

третьи лица - ТУ РОСИМУЩЕСТВА, МИНОБРНАУКИ РОССИИ,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

Московский политехнический университет обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к ООО «КАБРАС» об изменении п. 2.1 договора аренды нежилых помещений от 03.03.2003г. № 3, установлении размера арендной платы с 01.09.2019г. 711 630руб. 00коп. в месяц (без НДС), изложении п. 2.1 договора аренды с 01.09.2019г. в следующей редакции: «Арендная плата за помещения составляет 711 630руб. 00коп. в месяц (без НДС).», в соответствии со ст.ст. 22, 421, 450 ГК РФ.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные судом о времени, дате и месте проведения судебного заседания по делу в соответствии со ст.ст. 121, 122 АПК РФ, в суд не явились, доказательства уважительности причин неявки не представили, в связи с чем судебное заседание проведено в их отсутствие.

Представитель истца требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных объяснениях в порядке ст. 81 АПК РФ, указав, что после заключения договора аренды в законодательстве РФ произошли изменения, нежилые помещения передавались в аренду арендатору без проведения их предварительной оценки, согласно отчета рыночная стоимость права владения и пользования арендованным имуществом по состоянию на 25.04.2019г. составляла 711 630руб. 00коп. в месяц, что превышает стоимость аренды, установленную в п. 2.1 договора, истцом в адрес ответчика было направлено дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, однако, ответчик на него не ответил, договор аренды относится к категории возмездных договоров, поскольку он исполняется в условиях рыночной экономики, то его исполнение по цене значительно ниже средней рыночной цены нарушает принцип возмездности и эквивалентности, то есть исполнение договора для истца убыточно, так как он не получает от договора доход, на который имеет право рассчитывать и который мог бы получать.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и объяснениях в порядке ст. 81 АПК РФ, пояснив, что условиями договора предусмотрена невозможность изменения размера арендной платы, каких-либо специальных условий, касающихся внесения изменений в договор аренды, в том числе в части возможности пересмотра размера арендной платы, договором не предусмотрено, исполнение договора аренды без изменения его условий в части размера арендной платы не нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и не повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной мере лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды, с момента составления отчета прошло более 6 месяцев.

Третьи лица отзыв или письменные возражения на исковое заявление не представили.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со свидетельством Московского городского комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации от 14.08.2002г. № 77 АА 923840 все здание с кадастровым номером 77-02-19010-5152 площадью 14 553,3 кв.м по адресу: <...>, принадлежит на праве оперативного управления ГОУ «Московский государственный открытый университет».

Между ГОУ ВПО Московский государственный открытый университет (арендодатель) и ООО «КАБРАС» (арендатор) заключен договор аренды от 03.03.2003г. № 3, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащие арендодателю на праве оперативного управления нежилые помещения: часть подвала и 1 этажа, общей площадью 690,4 кв.м, указанные в п. 1.2 договора, а арендатор обязуется принять данные помещения и вносить за них плату, предусмотренную договором.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 30.08.2021г. № ЮЭ9965-21-225773602 правопредшественниками ФГАОУ ВО «Московский политехнический университет» являются ФГБОУ ВО «Московский государственный машиностроительный университет (МАМИ)», ФГБОУ ВПО «Московский государственный университет печати имени Ивана Федорова».

В соответствии с п. 1.2 договора помещения, подлежащие передаче арендодателем арендатору в соответствии с договором, представляют собой часть здания, расположенного по адресу: <...>, очерченную в целях идентификации зеленым цветом на поэтажных планах по состоянию на 21.11.2001г., приведенных в приложении № 1 к договору, и соответствующую согласно экспликации и Северо-Восточного Территориального Бюро технической инвентаризации г. Москвы по состоянию на 20.02.2003г., арендуемая площадь состоит из помещения № II комнат №№ 1-32, помещения № V, комнат №№ 1-25.

Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 14.07.2003г. № 77-01/31-568/2003-263, что подтверждается соответствующим штампом регистрирующего органа на договоре.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 4.1.1 договора предусмотрена обязанность арендодателя в течение 45 дней с даты подписания сторонами договора передать помещения арендатору по акту сдачи-приемки, составленному по форме, приведенной в приложении № 2 к договору, а по окончании действия договора – принять помещения от арендатора по акту сдачи-приемки, составленному по форме, приведенной в приложении № 3 к договору.

Исполнение арендодателем обязанности по передаче помещений в пользование истца подтверждается актом сдачи-приемки от 03.03.2003г.

Согласно п. 2.1 договора арендная плата за помещения составляет 36 000 долларов США в год, включая НДС, размер арендной платы не может быть изменен в течение всего срока аренды, указанного в п. 9.1 договора.

В соответствии с п. 9.1 договора помещения передаются арендодателем арендатору во временное владение и пользование на срок 25 лет, начинающийся с даты подписания акта сдачи-приемки помещений, составленного по форме, приведенной в приложении № 2 к договору.

В п. 2.4 договора установлено, что все платежи по договору аренды производится в рублевом эквиваленте долларовых сумм, названных в договоре, исчисляемом по курсу доллара США к российскому рублю, установленному Центральным банком Российской Федерации на дату совершения платежа.

В отчете об определении рыночной стоимости объекта оценки от 15.04.2019г. № 121-09/3 АП оценщиком сделан вывод о том, что рыночная стоимость права временного владения и пользования нежилым зданием общей площадью 690,4 кв.м, подвал, помещение II комнаты 1-32, 1 этаж, помещение V, комнаты №№ 1-15, адрес объекта: <...>, составляет 711 630руб. 00коп. в месяц без НДС (20%), без эксплуатационных расходов и коммунальных платежей.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 20.06.2019г. № 99/2019/267930074 нежилое здание с кадастровым номером 77:02:0019010:6718 площадью 14 540,4 кв.м по адресу: <...>, расположенное в переделах объекта недвижимости с кадастровым номером 77:02:0019010:22, принадлежит на праве собственности Российской Федерации, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 11.03.2010г. № 77-7720/021/2010-040, и закреплено на праве оперативного управления за ФГБОУ ВПО «Московский государственный открытый университет имени В.С. Черномырдина», о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись от 09.02.2001г. № 77-01/00-161/2000-119551.

Истцом в адрес ответчика с сопроводительным письмом от 01.08.2019г. № 22-21/3346 направлено дополнительное соглашение от 01.08.2019г. № 1, в котором п. 2.1 договора излагался в следующей редакции: «2.1. Размер арендной платы определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» на основании отчета от 05.05.3029г. № 121-09/3 АП об определении рыночной стоимости объекта оценки, подготовленного ООО «Ай-Эс Консалтинг» и составляет 711 630 (семьсот одиннадцать тысяч шестьсот тридцать) рублей в месяц, кроме того НДС по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации на день оплаты.», что подтверждается почтовой квитанцией и описью вложения с отметкой АО «Почта России».

Постановлением нотариуса города Москвы ФИО2 о назначении оценочной экспертизы от 10.01.2022г. в целях обеспечения доказательств назначена оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость арендной платы нежилых помещений, представляющих собой часть здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 690,4 кв.м, помещения № II, комнат №№ 1-32, помещения № V, комнат №№ 1-25, на момент заключения договора аренды от 03.03.2003г. № 3, производство которой поручено АНО «Столичный центр юридической диагностики и судебной экспертизы».

В соответствии с заключением эксперта от 15.03.2022г. № 001/22 рыночная стоимость арендной платы нежилых помещений, представляющих собой часть здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 690,4 кв.м, помещения № II комнат №№ 1-32, помещения № V комнат №№ 1-25, на момент заключения договора аренды от 03.03.2003г. № 3 составляет 1 135 720руб. 00коп. в год или 35 971 долларов США в год, стоимость, указанная в договоре, является среднерыночной.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абз. 2 ч. 1 ст. 421 ГК РФ).

Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (абз. 2 ч. 4 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором.

Абзацем 2 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В силу п. 1 ст. 2 АПК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации в указанной сфере.

Согласно п. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Из указанных норм права следует, что судебной защите подлежит нарушенное право или нарушенный законный интерес.

При этом условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются, во-первых, установление наличия у истца, принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса; во-вторых, установление факта его нарушения; в-третьих, установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако, избранный им способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Кроме того, при выборе способа защиты нарушенного права необходимо учитывать, что судебный акт должен обладать свойством исполнимости, в случае, если принятие решения по такому делу не позволяет восстановить нарушенные права и не изменяет сложившуюся правовую ситуацию, отказ в иске является правомерным, поскольку способ защиты не приводит к восстановлению прав и имущественных интересов лиц.

По общему правилу, предусмотренному ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку договором аренды не предусмотрено каких-либо оснований для его изменения, кроме как по соглашению сторон, истцом не представлены доказательства наличия в рассматриваемой ситуации оснований, при которых законом допускается изменение условий заключенного договора в судебном порядке, в гражданском законодательстве реализован подход, в соответствии с которым в случае изменения применимых к договорным отношениям правовых норм условия договора сохраняются и продолжают действовать, если законодательством не предусмотрено иное, соответственно, рассматривать изменение применимого к договорным отношениям законодательства как существенное изменение обстоятельств, влекущее изменение или прекращение таких договорных отношений, нельзя, поскольку законодательством установлены иные специальные последствия изменения такого законодательства для действующих/уже существующих обязательств, при этом с точки зрения гражданского законодательства такие последствия также не рассматриваются именно как существенное изменение обстоятельств, влекущие изменение или прекращение соответствующих договорных обязательств, истец не обосновал, почему для ответчика заключение дополнительного соглашения к договору является обязательным, в частности, каким законом предусмотрена обязательность заключения такого дополнительного соглашения, учитывая, что с момента заключения договора до обращения в суд прошло более одного года, требования истца не подлежат удовлетворению.

Госпошлина по иску в связи с отказом в иске в соответствии со ст. 110 АПК РФ относится на истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 310, 421, 424, 445, 446, 450, 450.1 ГК РФ, ст.ст. 71,75,167-170, 176, 197-201 АПК РФ,



РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

С.В. Маслов